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香港

曹德明:銀行重推按揭預先批核

第五波疫情持續,有發展商因應近況,推出網上優先預約睇樓。除睇樓外,按揭亦可作預先申請及批核,近日就有報導指某大型銀行重推按揭預先批核服務。此服務對有意置業人士有什麼好處? 讀者可能對按揭預先批核較為陌生,預先批核是指有意置業人士於買樓前先向銀行申請按揭,待成功獲得銀行初步批核後,再於指定時間內購入其物業。有關做法可讓買家事前有更精準的預算及風險評估,了解自己是否有足夠能力置業,避免遇上購買物業後申請按揭時,才發現未能通過入息審查,最終大失預算的風險。而過往申請預先批核的準買家亦不乏非固定收入、收入不穩定以及轉工人士等。 事實上,過往樓市交投一直熾熱,買家申請按揭亦喜歡「貨比三家」,銀行需要處理繁多的按揭申請,因考慮到成本及時間等問題,已有一段日子暫停預先批核的申請。近期有銀行重推按揭預先批核,相信是因樓市交投轉趨淡靜,銀行亦渴望爭取更多按揭業務,在經濟不明朗下置業人士信心減弱,因此重推預先批核服務。 申請預先批核的過程,與一般的按揭申請大致相同。申請人需要填寫銀行申請表格,提供個人資料及入息證明等,銀行亦會查核申請人的財務信譽。批核時間一般為約兩個星期,如透過按揭保險公司承造高成數按揭,批核時間更需要接近一個月。一般來說,銀行批出預先批核的結果有效期為一個月,如過了有效期,買家或需補交文件。建議申請人預留足夠的時間以及準備所需文件,以免耽誤申請進度。 此外買家亦需要注意,預先批核的目的是讓銀行預先審批客戶的借貸及還款能力。通過預先批核後,如購買的物業類型或樓價有所變更,或買家入息有變,銀行有權再作審批。如銀行發現購買的物業出現問題(如屋契問題、潛建/房則有違規、物業為凶宅等),銀行有權拒批其按揭申請或下調按揭成數等。 若有意申請預先批核,除可直接各銀行申請,亦可透過大型專業的按揭中介公司協助轉介合適的銀行。此外,按揭中介亦會於申請過程中解決客戶任何按揭疑問,且費用全免,讓客戶申請按揭時更為順暢。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明   [...]

本港時事

曹德明:疫情下足不出戶亦可申請按揭

本港抗疫工作仍然艱鉅,政府逐步收緊限聚措施之下,各大銀行亦因應疫情,相繼調整實體分行的服務安排,部分分行更需要暫停營業,令不少置業人士查詢樓宇按揭時遇上不少煩惱,但其實只要善用網上平台,一樣可以足不出戶解決按揭疑難。 事實上,部份置業人士在申請按揭時,會選擇到不同銀行,向該行的按揭職員查詢報價,而銀行受理有關查詢後,會安排客人填寫申請表,以及提交相關文件如身份証明、住址証明、入息証明、臨時買賣合約等。另外,各銀行的按揭計劃有所不同,置業人士大多會「貨比三家」,尋找合適的按揭計劃,來來回回各間銀行卻是十分費時。 全民抗疫期間,市民除了要注重個人衞生,如無需要便盡量留在家中,避免出門。現時置業人士若想查詢及申請按揭,除了要注意出入公眾場所的風險,而銀行因調整分行的營業時間,人手或會有所緊張,申請按揭時職員或未能詳細講解及處理其按揭查詢。 置業人士想查詢銀行按揭息率優惠等資訊及申請按揭,亦可透過按揭中介的網上平台協助。作為按揭中介的先驅者,經絡按揭一直致力推動按揭業務電子化,由物業估價、按揭查詢及計劃比較、按揭申請以至上載申請文件,全程可足不出戶地透過經絡網上平台順利辦妥,節省時間之餘而且費用全免。 估價方面,客戶可使用經絡平台提供的估價服務作初步查詢,或可直接致電聯絡經絡專員,一般樓盤估價可於即日或翌日便有回覆。 按揭查詢及計劃比較方面,經絡按揭專員會為客人作詳細的按揭分析,務求排解客戶的按揭疑難。同時,經絡為全港首間按揭中介應用銀行API技術,連接19間香港銀行的API應用程式介面,各銀行的按揭計劃、息口以至推廣優惠/回贈讓客人一覽無遺,不用親自到每間銀行查詢仍能「貨比三家」,省時地挑選合適的按揭計劃。 至於按揭申請,客戶可繼續於經絡平台填寫網上按揭申請表,申請資料會即時傳送到指定銀行,銀行收到資料會安排專員審批確認,手續簡便又快捷。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

香港

曹德明:首季樓按市場三大預測

去年香港經濟漸見起色,但近月本地疫情再度爆發,經濟復甦步伐或再次受到影響。樓市方面,差估署最新資料顯示去年12月份私人住宅售價指數連挫3個月,今年首月二手住宅註冊宗數按年同期下跌逾一成半。另一方面,美聯儲上月宣佈最快於3月開始加息,息口走勢將影響置業人士對樓市的態度,今回筆者為首季樓按市場作出以下三項預測: 現樓及樓花按揭宗數首季回落約一成半 根據土地註冊處資料顯示,今年首月現樓按揭宗數創逾10年半後新高,首月樓花按揭宗數則創7個月後新高。然而,因本港受到第五波變種疫情影響,配合春節期間市民睇樓意欲減弱,加上現時政府再次收緊限聚令等防疫措施,整體氣氛將影響樓市交投。料今年首季現樓及樓花按揭宗數有機會按季回落約一成半,至約24,000宗及1,300宗水平。 新取用按揭金額及宗數首季回落約一成 根據金管局住宅按揭統計調查,去年新取用按揭貸款額創有記錄的年度新高,宗數則創3個年度新高。但現時疫情確診宗數以幾何級數增長,多間銀行自第五波爆發初期已重啟在家辦工的安排及調整分行的營業時間,日前更將較多確診個案附近的分行暫停營業。最新措施或影響按揭審核程序,加上市場觀望氣氛濃厚,料首季新取用按揭金額及宗數或按季回落約一成,至約900億元及18,000宗。 年內美加息港P不跟隨 首季的一個月拆息維持0.4厘以下 美聯儲計劃3月完成縮減資產購買及不排除加息的可能性,更可能於加息數次後開始縮減資產負債表。參考上一輪加息周期,美國加息9次達2.25厘,香港才加息(P)1次為0.125厘。現時香港銀行結餘仍達到3,525億元的高水平,仍有一定的緩衝空間,相信銀行結餘大幅回落至1,000億元以下水平,銀行才有機會考慮加息。料首季銀行結餘將進一步下降至約3,000億元水平,而一個月銀行同業拆息(HIBOR)於首季將維持0.4厘以下,新造H按實際按息將維持1.7厘以下,與封頂息率2.5厘仍有一定距離。 首季的樓市發展將很大因素受到疫情影響。最近單日確診紀錄創下疫情以來新高,加上港府再收緊限聚令措施,經濟必定再次受到影響。不過,專家預見疫苗接種有望達到九成,但願今年疫情能好好受控並盡快結束,經濟能再次復甦,屆時樓市將有望「先苦後甜」。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

香港

經絡:首季按揭宗數跌15% 全年樓價或升逾3%

本港疫情大爆發,美聯儲又計劃3 月起加息。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為,本港樓市受疫情、經濟及失業率影響大於息口,多間銀行自第五波疫情爆發,已重啟在家工作及調整分行營業時間,或拖慢按揭審核,並影響未來兩個月的按揭宗數,料首季現樓及樓花按揭宗數回落15%,新取用按揭金額及宗數亦按季跌約105 至約900 億元及18,000 宗。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明   展望今年樓價表現,他表示,加息未必是影響樓價的最直接因素,需視乎整體環球經濟、失業率、地緣政治因素,如中美關係等。故建議計劃置業人士要量力而為,計算好自身負擔能力才入市。他預期今年上半年本港樓價較為波動,下半年預期疫情受控,以及經濟回穩樓市將較為樂觀,料全年樓價有3 至5%溫和升幅。   另外,曹德明指,現時香港銀行體系結餘達3,525 億元,港美息差仍有一段距離,估計至少明年香港才有機會跟隨美國加息。   另外,中原按揭董事總經理王美鳳亦表示,本港銀行結餘充裕,料今年本港按息仍處低水平,HIBOR未必跟足美息升幅,料年底按息仍處於2厘或以下水平,未觸及現時P按之封頂息率,仍屬低息。故此,按揭申請人的最低入息要求及借貸能力未變,加上年內供樓負擔增幅溫和,對用家影響不大。 [...]

香港

細數資助房屋漸進式按揭的利弊

近年來年輕一代多會指香港樓價高企,「買不起」之餘又「供不起」。早前行政長官接受傳媒專訪時透露,政府正研究為資助房屋引入「漸進式按揭」的建議,初步擬以物業成交時,先以物業樓價一半計算首期並分階段承造按揭,進一步降低「上車」門檻,減輕市民置業負擔。有關建議能讓有需要的市民更易上車實屬好事,但實際操作會是怎樣? 筆者試以新一期居屋觀塘安秀苑一個售價279萬元的400呎單位作例子。以傳統白表購買該單位,買家最少需要先支付樓價一成的首期即27.9萬元,最多可承造九成按揭即貸款額為251.1萬元,以最長年期25年計算,每月供款為$11,265,總利息支出為$868,430。 以漸進式按揭計算,首階段(第1-10年)只需要先支付一半樓價的一成首期,即13.95萬元,貸款額為一半樓價的九成即125.55萬元,年期以25年計算,首10年的每月供款為$5,632,首10年全期利息為$265,089。第二階段(第11至25年)貸款額為另一半樓價(279萬元/2)+第一階段剩餘本金(844,702)即 223.97萬元,每月供款為$14,934,後15年全期利息為$448,434,總利息支出為$713,523。 兩者相比較,買家除首期可減少一半外,首10年的每月供款亦減少一半,全期利息節省近兩成。然而,10年後的供款額將會升近2.7倍,業主亦要留意未來自身的負擔能力是否應付得到。 近期政府於賣地計劃中引入最低單位面積規定,保障市民擁有最低的合適居住空間,假設政府將計劃引至公營房屋,屆時公營房屋的「上車」門檻亦會相應提升。面對此情況,漸進式按揭或可協助買家減少一半首期,大大減輕其置業初期的負擔。買家可預留更多流動資金於其他開支如裝修、雜費以及其他日常生活開支等,讓他們置業路上「買得舒服」亦「供得舒服」。當然,增加供應量為本是大原則,而近期中央政府都以建立更多公營房屋為目標,香港亦可重新考慮有關做法,緩解市民及年輕人住房困難。 計劃能否實行仍是未知之數,消息一出各界亦有不同聲音。事實上,計劃若要實行相信仍有不少的技術和法律問題需要解決,樓價的另一半按揭誰負責?業權問題如何釐清?會否牽涉使用更多政府資源?政府推行前必須與相關執行機構作出透切的共識。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]