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香港

提早償還按揭貸款一定慳到錢?

一般市民買樓都會向銀行申請按揭,而銀行會收取利息以賺取盈利。事實上,供款年期愈長,或貸款金額愈大,總利息開支亦相應地增加。以貸款額400萬元為例,現時普遍H按計劃的實際按息約1.4厘,若供款30年,總利息為約90萬元,相等於貸款額近四分之一,為數不少。 部份借款人為了慳錢,當累積一定財富、或有閒錢在手時,會考慮向銀行申請提前清還按揭貸款,但求節省更多利息支出。然而,考慮提早償還按揭貸款前,亦要留意銀行「罰息期」條款。 銀行為爭取按揭業務,會以息口以及現金回贈等優惠作招徠。但為了保障風險成本及收入,銀行會於按揭貸款合約上列明罰息期條款,若借款人於罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款,銀行將向借款人收取指定費用。 每間銀行的罰息期收費及細款略有不同,一般罰息期為2年至3年。罰款方面,一般以「借貸額1至3%+現金回贈」計算,金額會逐年遞減,愈早償還貸款,所罰的金額愈多。以400萬元貸款額為例,現金回贈為1%(4萬元),銀行罰息為首年「貸款額2%+現金回贈」;次年「貸款額1%+一半現金回贈」。若果借款人首年提前全數還款,罰息便是12萬(8萬+4萬);次年提前全數還款,罰息則是6萬(4萬+2萬)。另外,如於非罰息期間償還貸款,部份銀行則只要求借款人繳付數百元的手續費。順帶一提,向銀行償還按揭貸款期間,樓契正本會存放於該銀行。假如還清全部按揭貸款,進行「贖契」手續時,業主可選擇將樓契存放家中、保險箱或者律師樓。當然,若存放樓契於律師樓或銀行將產生額外費用。 因此,業主因資金鬆動而想提早「斷供」以減少利息支出,事前要留意按揭貸款合約上列明的罰息期條款,衡量當中的利弊。如借款人手頭上有鬆動資金而又未過罰息期,想慳息亦不無辦法,較折衷的方法是將資金存入按揭銀行提供的存款掛勾戶口(Mortgage-Link)內,便可輕鬆賺取與按揭利率相同的高息,抵銷部份按揭利息開支。加上將鬆動資金存放於Mortgage-Link,當另有資金需要時亦可立即將其調配及運用,靈活地實現「Cash is King」。 撰文:曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁 [...]

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曹德明: 做個精明「雙租族」

不少人為求盡快「上車」,會先購入較易負擔的物業,再以「樓換樓」方式遷入更大、更優質的單位。然而,樓價升幅驚人,縱使近年新按保措施出台,換樓所需的額外資金亦不少,因此亦有不少打算換樓人士或先考慮成為「雙租族」。 「雙租族」即是以「以租養租」方式,將現時持有的物業放租,再租住另一個單位。「雙租族」比起換樓,在資金調配上更為容易,假設業主本身持有一個一房單位,因家庭成員增加而選擇成為「雙租族」,將現有單位放租14,000元,再租另一個兩房單位,租金18,000元,只需補貼4,000元便能租住一個更大的單位。 除了需要更大的居住空間,亦有人因工作環境改變、校網等等的因素,選擇成為「雙租族」。不管那一個原因,「雙租族」仍保留現有物業的業權。然而,「雙租族」在出租持有物業時,在資金需求及按揭層面上亦有需要注意的地方。 在按揭層面方面,若業主持有的物業的按揭成數高於五成,理論上單位是不能用作出租用途。另外業主在申請高成數按揭時,按揭保險公司的契約已列明物業必須為自住用途;加上銀行出租物業的最高按揭成數為五成,因此若被銀行發現違規出租,銀行可要求業主將按揭成數降至五成,甚至清還全部按揭貸款。業主在出租單位前亦應先通知銀行,向銀行索取出租同意書,得到銀行同意方可出租。 資金預算方面,業主要注意自身物業如有按揭在身,其租金回報或低於供款額,再加上另租單位的租金,開支或比以往有所增加,加上若自身單位未有租客承租,即等同「供」住兩個單位。此外,「雙租族」同時亦需要花時與處理放租物業與租住物業的租約及租務等問題。 考慮成為「雙租族」前,除了要確保現有物業的按揭成數低於五成外,要先計算好租金收入和另外租樓的支出,亦要仔細計計算自身的供款能力,好讓自己越住越舒適。 撰文: 曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁 [...]

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曹德明:趕上定息按揭尾班車

香港按揭證券有限公司(按證公司)於去年2月宣佈推出定息按揭試驗計劃(定息按揭),並與9間銀行合作,向有意置業人士提供住宅按揭貸款,計劃的總貸款額為10億港元,每宗上限為 1,000 萬港元,年期可選擇10年、15年及20年,年利率分別為1.99厘、2.09厘及2.19厘。 計劃由去年5月開始接受申請,根據報導,直至 9月15日,按證公司共接獲75宗申請,並已批出67宗,獲批總貸款額為3.65億元,佔計劃總貸款額逾3成半(36.5%),反映市場上對定息按揭有一定的需求。 除了定息按揭,現時市場上選用H按(拆息按揭計劃)及P按(最優惠利率按揭計劃)較為普遍。根據金管局數據顯示,H按佔比連續9個月高達九成半以上,主要由於低息環境持續。近期一個月HIBOR為約0.6厘,若以H按計劃為H+1.3%計算,實際按息只有約1.36厘,相比定息按揭10年期1.99厘,按息相差63點子,選用H按可節省更多利息。雖然選用H按誘因相對大,但仍有部份人選用定息按揭,固中原因何在? 浮息按揭(H按及P按)的利率分別會根據香港銀行同業拆息(HIBOR)及港元最優惠利率(Prime Rate)波動,相反定息按揭可鎖定指定年期的息率,除了促進銀行體系的長遠穩定發展外,置業人士亦可減低利率波動的風險。美聯儲議息會議暗示明年或將啟動加息,未來港息亦有機會隨之上調,使用定息按揭計劃則免卻因加息而增加的供樓負擔。 此外,選用定息按揭的借款人在計算供樓負擔比率時,毋須通過加息3厘的壓力測試,只需要通過供款與入息比率,入市門檻因而降低。而早年選用發展商按揭計劃的業主,亦可考慮透過定息按揭轉按至銀行,避免因發展商提供的優惠期過後而須付較高的利息。 定息按揭計劃的申請日期截至今個月底(10月30日),最後的貸款提取日期為今年年底(12月31日),按證公司表示將視乎市場反應再考慮會否延長計劃。有意申請人士可捉緊申請尾巴車,如對此計劃有任何疑問,可聯絡所參與之銀行以及專業按揭轉介作咨詢。 撰文:曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁 [...]

香港

曹德明:淺談豪宅按揭

近期由公司冠名贊助的置業按揭電視特輯,內容圍繞豪宅買賣、換樓及其他置業投資心法,一連6集助廣大市民越住越富貴。在眾多樓宇類別,豪宅相信是大部份人的終極「Dream House」。然而,豪宅的入場門檻高,買家一般都是實力雄厚,部份更以「Full Pay」形式購入豪宅。不過,現時銀行提供的按揭息口低,吸引部份買家利用槓桿方式入市,並再將手上的資金用作於其他投資。以下是入市豪宅以及申請按揭須知: 銀行承造豪宅按揭與一般住宅單位大致相同,然而豪宅銀碼較大,根據金管局要求,一千萬或以上的物業的按揭成數最高為5成,因此買家須預備充足的首期資金。另外,銀行會視乎買家是否已持有物業或有按揭在身、自用或非自用、收入是否主要來自香港等等,按揭成數或有所調整。要注意,部份豪宅買家為「老闆級」,若以「公司名義」購買豪宅,在承造按揭時,銀行須查看公司流水帳,並會審視公司的營利能力,買家亦須繳付15%從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD),相關稅款所費不貲。 亦不少買家鍾情於一手豪宅,發展商為了讓買家有更鬆動的財政預算,或設有多款付款方式以供選擇,一般較常見的如由與發展商合作的財務機構提供一按或二按計劃,部份最高按揭成數可達七至八成。而成交期亦較為彈性,一般為120/180/210天等,曾有發展商推出3年超長成交期的付款方法。另外,亦有發展商提供「先住後付」付款方式,即買家簽署買賣合約時,只需支付部份首期(如一成)即可入住該單位,餘額於指定年期過後才繳付,讓買家有更多時間籌集資金,換樓客則有更充裕的時間出售原有的物業。 除了富豪及投資客,事實上不少藝人亦投資有道,並愛買「磚頭」保值,近年亦不乏藝人購買豪宅的新聞。部份藝人資產豐厚,但收入或不穩定或未能提供足夠收入證明,可考慮透過「資產證明」申請按揭。要注意銀行以資產水平計算按揭時,成數最高為4成。資產淨值亦不得少於樓價的100%,即如物業樓價為3,000萬,資產淨值不得少於3,000萬。資產證明可包括港元存款、外幣、股票、債券、現契樓等,每間銀行對各種資產的審查及估值均有不同,如要以資產證明申請按揭,事前可先向專業按揭轉介公司查詢。 [...]

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申請按保備忘

上回筆者分享了一些申請按保時較鮮為人知的「雷位」,稍一不慎容易令高成數按揭申請「觸礁」,最終大失預算。今回將繼續向大家講解其他申請按揭保險計劃的注意事項。 填寫各銀行申請表時確保資料準確 買家申請按揭時一般都會貨比三家,向兩至三間銀行遞交按揭申請表,並根據批出的條款選擇最合適的銀行。申請高成數按揭時,各銀行之申請表均會傳至按保公司作進一步審批。而各銀行之申請表的格式亦有所不同,買家填寫時切忌填錯資料,如按保公司發現從各銀行填寫的資料有所不同,或會影響審批的進度。 重覆申請 按保公司只審批一次 如買家經銀行A向按保公司A申請按保後拒批,買家再經銀行B向按保公司A申請按保,結果都是一樣。為免浪費時間,買家應事前好好計算自身的入息及供款能力,否則即使申請多間銀行,亦不會僥倖獲按保公司批出。事前最好透過按揭中介協助並集中處理,再配對合適的銀行增加成功率。 按保公司或為物業重新估價 買家申請高成數按揭時,一般會先經銀行批核,再交由按保公司進一步批核。而銀行審批按揭時,會先為物業進行估價而計算可批出的貸款額。而遇上二手公屋、交投稀疏或其他非優質物業,按保公司或會重新為物業進行估價,而且估價有機會比銀行更為審慎,或影響最終批出的按揭成數及貸款金額。 按保公司或就某類物業調整批出條款 雖然在新按保政策底下,首置人士購買800萬元或以下物業可承造最高九成按揭;1,000萬元或以下物業可承造最高八成按揭。然而按保公司審批某類物業時,按揭上限亦會有所調節,例如800萬元或以下的村屋最多只可承造八成半按揭。出租物業、樓花村屋(村花)、「祖」/「堂」物業以及有轉售限制之村屋別均不符合申請新或舊按保的資格。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]