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股市

新股攻略:景業名邦(2231)背景吸引

內地物業開發商景業名邦(02231)計畫全球發行4億股股份,其中10%公開發售,集資最多14.52億元,入場費3,666.58元,預期於12月5日掛牌上市,星展亞洲融資為獨家保薦人。是次引入2名基礎投資者,合共認購4億元等值股份,TCL集團(000100.SZ)及中洲投資(000042.SZ)最大股東黃光苗各自認購2億元股份。 據市場消息透露,景業名邦國際配售部分已足額,並獲碧桂園(02007)、富力地產(02777)及時代中國(01233)主席作私人投資,認購額各介乎數千萬至1億元不等。據了解,有數家房地產公司亦有意投資。 公司在2013年成立,目前共擁有30個物業專案,應佔建築面積合共約為300萬平方米。2016至2018年,景業名邦營業收入分別為6.4億元人民幣(下同)、8.4億元及13.3億元。與雅居樂(03383)之間的密切關係,讓其迅速成為公眾關注的焦點。其創始人陳思銘,是雅居樂董事局主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢的長子。 管理層多來自雅居樂 在城市布局上,也有意跟隨雅居樂的腳步。2014年,陳思銘從親屬鄭玉娟、陳少娥手中拿下景業清水灣項目,正式進軍海南市場。海南是雅居樂集團的重要糧倉之一,其打造的清水灣項目連續多年衛冕全國單盤銷售冠軍,合計銷售額超過1,000億元。而景業清水灣項目,與雅居樂清水灣直線距離僅5公里。 公司的董事及高級管理層亦大多來自雅居樂。如曾任雅居樂副總裁的劉華錫,現任景業董事兼副主席;曾任雅居樂審計監督中心經理的韋妙嫦,現任景業執行董事兼財務中心總經理;曾任雅居樂副主席秘書及助理的譚玉杏,現任景業副總裁。此外,包括鄭紅、薛雙有、吳新平在內的三位執行董事,此前亦有任職雅居樂的經歷。 業績未算耀眼 公司去年實現營收13.39億元,對應淨利潤3.81億元。土儲方面,截至今年3月31日,在4個省10個市擁有30個項目,應佔建築面積合共約300萬平方米。 公司的目標客戶主要為改善型住房、第二套房或度假屋買家,以及該等重視環境清幽且為方便起見,仍臨近一線城市的房屋的買家。2016年至2018年,景業名邦的物業開發業務為本集團收益、溢利及資產貢獻超過90%。2016年至2018年,對應年內溢利分別是8,450.7萬元、8,607.8萬元、3.81億元;物業開發業務的毛利率由2016年財政年度的26%增加至2017年財政年度的36.4%,並進一步增加至2018年財政年度的40.4%。 物業開發 毛利率高 公司目前已擁有四項主營業務,分別是物業開發與銷售、酒店運營、商業物業投資以及物業管理,但營收來源仍較為單一,其中物業開發與銷售營收佔比超過92%以上,而酒店運營、物業管理業務出現虧損。 物業開發業務的毛利率非常搶眼,由2016年的26%增加至2017年的36.4%,並進一步增加至2018年的40.4%,這得益於低廉的土地價格。通過多種方式獲得土地,包括收購持有相關土地的公司股權;通過招拍掛獲得的土地;通過城市更新改造政策獲得土地項目;獲取集體所有建設用地的土地使用權。2016至2018年,景業名邦獲取土地的成本分別為1.22億元、1.19億元以及1.89億元,僅佔相對應時期已售物業成本的26.4%、23.9%以及25.6%。 但酒店運營業務於2017年年度錄得虧損1,889.2萬元,物業管理業務更是連續三年虧損,累計超過212.7萬元。主要是因為位於從化的卓思道溫泉渡假酒店開業,而2018年借助平均房價和入住率的抬升,該酒店的業務回暖,其毛利也逐漸增加。 物業管理業務也錄得虧損,因為產生若干固定資產,過往記錄期間的虧損來自不同物業,但第二年的物業管理服務則錄得溢利。 [...]

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任盈盈:星級新股景業名邦(2231)獲中港企業大佬加持 ,值博率高

新股巿場方面,阿里巴巴(9988)再度回港上市,上巿首日股價升6.6%,再日股價再升,給予市場驚喜,重新帶動起IPO熱潮。當中由雅居樂(03383)副主席陳卓賢長子陳思銘創辦的景業名邦(2231)正是受資金追捧的一員,據了解,富力(2777)董事長李思廉、合景泰富(1813)董事長孔健岷、時代中國(1233)主席岑釗雄早前也私人投資入飛認購景業名邦之外,公司獲吉利汽車(0175)行政總裁桂生悅及英皇集團主席楊受成以個人名義入飛,市場反應火爆,投資者星光熠熠。據了解,該股國際配售部分已錄得數倍超額認購,新股一向是炒供求關係,該股今天中午將截至認購,投資者宜把握機會入飛。 景業名邦為何在中港企業大佬中火爆,筆者發現,該股其精準市場定位與別不同,結合物業開發商、營運商及物業管理服務供應商,競爭優勢明顯。景業名邦主要在廣東省及一帶一路領域供應住宅物業。集團在大灣區的優越地段擁有豐富的土地資源,例如在廣東省中山、南沙及肇慶等地,合共持約180萬平方米的土地儲備。集團在南沙自由貿易區擁有一個住宅物業項目,該項目臨近廣州地鐵4號線南橫站。作為廣州唯一的自由貿易區,南沙區近年來享有眾多機遇。隨著廣深港高速鐵路的運營,南沙已接入大灣區核心區域的半小時交通區,料成為收入新爆發點。 集團是高品質及高盈利的「精品型房企」,而且其土地成本低廉,截至2019年9月30日,集團應佔的平均土地成本為每平方米約人民幣942元。據了解,集團未來會積極利用比招拍掛土地成本較低的舊改補充土地儲備,集團手頭上有一些舊廠房,未來亦會專注物色在一線城市的舊村項目,因為發展空間較大。利好持續推升集團收入及毛利率維持較同業高。 景業名邦的未來高增長潛力吸引,其基石投資者也是知名投資者,當中是深圳上市房企中洲最大股東黃光苗及TCL兩大基石投資者入股。中洲的業務領域涵蓋房地產開發與經營、產業園區建設等,公司業務範圍遍及中國15個城市。筆者認為中洲與景業名邦在業務發展上有協同互補性,未來很有可能合作投地或開發項目,加快公司的業務增長速度。至於TCL 是專注於提供智慧設備綜合解決方案的智慧科技公司,投資者難免會憧憬TCL有機會增強景業名邦在發展智慧家居方面的實力,升值潛力看高一線 。 從股市板塊來看,近年在新股、半新股中最受歡迎是內房、物管行業,過去一眾的內房、物管類股份,都幾乎是熱炒股,上市後都有很不錯的往績,連同公司招股是已獲中港企業大佬加持,明星效應顯現,預期上市後的表現將會不俗。 [...]