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股市

新股攻略:時代鄰里(9928) 積極降低依賴母公司

時代中國(01233)分拆之時代鄰里(09928)全球發售1.62億股,其中10%於本港公開發售,每股招股價介乎4.23元至5.8元,每手1,000股,入場費5,858.4元。預計下週四(19日)於聯交所上市,海通國際為獨家保薦人。時代中國控股股東將獲提供優先發售中合共8,090.9萬股預留股份,相當於全球發售項下初步可供認購的時代鄰里股份約50%。 集團是內地綜合物業管理服務供應商,截至2019年6月底,有204個物業管理在管總建築面積逾34.7百萬平方米的在管物業管理服務項目及6個在管總建築面積逾8.0百萬平方米的市政環衛項目。物業管理服務項目包括位於中國15個城市的物業管理項目(包括住宅小區、工業園、商業物業及寫字樓、多功能綜合體、政府大樓、公共設施、機場及教育機構)。截至2018年底,於中國的90個在管項目中,有83個位於大灣區,約佔在管總建築面積的82.7%。 時代中國在物業儲備項目上的大力支持,為時代鄰里的可持續發展奠定了堅實的基礎。截至今年6月30日,時代鄰里管理53處由時代中國集團開發的物業,總建築面積為1,530萬平方米,佔時代鄰里的物業管理在管總建築面積的44.1%,而由時代中國集團開發的未交付給時代鄰里的總建築面積為650萬平方米,預計將於未來兩年交由時代鄰里管理。於往績記錄期間,時代鄰里對時代中國所開發物業的中標率為100%,時代鄰里的業務規模隨著時代中國的擴張而擴大。於往績記錄期間,時代鄰里管理時代中國開發的所有物業。 毛利率低於同行 資料顯示,時代鄰里的收入從2016年的3.73億元增至2018年的6.96億元,年複合增長率為36.6%;截至今年6月30日,其收入為4.56億元,同比增幅約為48%;同時,其淨利潤從2016年的2010萬元增至2018年的6420萬元,年複合增長率達78.8%,截至2019年6月30日,該項指標為4180萬元,同比增幅約為50%。 與其他地產公司分拆的物業公司類似,時代鄰里同樣較依賴母公司提供的物業項目。2016年至2018年,來自向時代中國開發的物業提供物業管理服務的收入分別佔時代鄰里物業管理服務總收入的81.2%、77.1%、73.2%。 時代鄰里也在通過收購的方式來擴大及多樣化物業管理服務的客戶,降低對母公司的依賴。截至2019年6月30日,上述指標降低至64.9%。時代鄰里指出,這得益於其於2019年3月收購了廣州東康。 收購廣州東康使得時代鄰里的非住宅物業的物業管理在管面積增加近2倍,由2018年6月末的771.5萬平方米大幅增長至2,172.2萬平方米。不過,與此同時,其非住宅物業的平均物業管理費則由每月9.15元/平方米,大幅減少至每月5.39元/平方米。時代鄰里對此解釋稱,廣州東康大部分在管物業為政府類物業,如博物館、公共設施及政府大樓,而該等物業的平均物業管理費通常比商業樓宇及寫字樓低。 人工成本高於平均水平 物業管理服務公司當前仍屬於勞動密集型,人工成本是其成本的最大組成部分,包括安保、清潔、園藝以及維修及保養服務等在內的各項服務,都嚴重依賴人工勞動。 隨著業務的持續擴張、員工人數增加及最低工資的提升,不斷攀高的人工成本自然也成為時代鄰里亟待解決的一項問題。資料顯示,2016年、2017年及2018年以及截至今年1月至6月,人工成本分別佔其銷售成本總額的59.1%、56.1%、56.7%及67.7%。中指院報告顯示,2016年至2018年間,中國物業服務百強企業的人工成本分別佔銷售總成本的53.4%、55.8%及57.8%。由此來看,時代鄰里的人工成本略高於平均水準。 除了人力成本的波動,時代鄰里的融資開支也出現了明顯上漲。截至今年6月末,時代鄰里的融資開支從2018年同期的1,645.5萬元上升至6,207.5萬元,而這主要是由於資產抵押證券的利息開支大增。 要留意是,集團透過增加總建築面積以及集團在現有及新市場管理的物業(包括由時代中國開發的物業及外拓的物業)數量來繼續拓展業務。然而,擴張計畫乃基於集團對市場前景的評估。擴張計畫或會受到多種因素的影響,其中大部分因素超出集團的控制範圍。該等因素包括,了解所提供物業管理服務的物業住戶的需求的能力、(甄選及與合適的分包商及供應商合作的能力、及發展及加強與除時代中國外的物業開發商及業主的合作關係的能力等。 [...]

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【港股專家】李慧芬:大灣區建設將加碼,時代中國(1233)創歷史高

中國兩會上星期閉幕。在本屆兩會期間,粵港澳大灣區成為備受代表和委員熱議的話題之一。從兩會釋放的信息和舉措來看,中央高層和相關地方官員對接下來粵港澳大灣區的建設動作將持續「加碼」,今年料是加速落實規劃的關鍵之年。因此,內房版塊股價立時起動,特別是剛公佈業績、有約93%土儲於大灣區的時代中國(1233)。 時代中國去年純利按年增長65%至44億元人民幣(下同),末期股息按年增加66%。期內,核心純利按年增長66%至42億元;總營收按年增近49%至344億元;合同銷售按年增46%至606億元。集團預計,今年銷售目標750億元,按年增約24%。 去年盈利及末期股息均增六成半左右的時代中國業績公佈後獲多間外資大行唱好。投資者主要關注集團舊改項目進展,管理層指,今年公司舊改樓面達200-300萬平方呎,涉及10個項目,主要於廣州及佛山。管理層指,相信公司地產發展業務將繼續受惠於大灣區發展,2019年可售資源達1,300億元,當中廣州、佛山及珠海貢獻超過50%,並預期地產發展業務今明兩年毛利可達26%-28%。 時代中國業績後股價升15%是反映新的城改項目帶來額外純利增長,在調整2019年的純利預期後,預測市盈率只有4.2倍仍然吸引。相信市場開始發現集團在過去幾年積累達2,500萬平方米建築面積的城改項目價值,加上穩定的銷售和大灣區的政策,料持續協助股份獲得重估。 投資者可於14元之下買入時代中國,獲利目標16元。 [...]

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【港股專家】藍武士:時代中國(1233)聚焦大灣區發展

大灣區的發展潛力也不用多說了,區內樓價不斷上升,大型地產商在中國各地也有業務,不能直接受惠大灣區,而時代中國(1233)有90%的土地儲備都位於珠三角區域,是少數集中發展粵港澳大灣區的上市地產商。 時代中國於2017年擁有1684萬平方米總建築面積的土儲,平均成本為每平方米2971元,2018年首5個月的平均售價為每平方米16955元,成本佔為17.5%,項目分佈最多在清遠,佔33%,其餘為佛山,廣州,長沙及中山,分別佔14%,13%,10%及7%,雖然只有56%的土儲位於核心的大灣區內,但是清遠就位於廣州旁邊,比廣州面積大,有不少在廣州上班的人都在清遠買房,2018年4月的房價約每平方米9033元,比廣州每平方米17079元便宜很多,加上預計明年廣清城際鐵路將會通行,把現在一個小時的車程進一步減少, 大大加快清遠的發展,有機會未來納入大灣區內,時代中國將會直接受益。 銷售方面,時代中國於2018年首5個月合約銷售205億元,同比增長69%,對比起其他全國性的地產商,同期只有約35%來說是非常高,而增速亦是大灣區內各發展商的平均以上,其他例如越秀及雅居樂等都只有約21%的同增長. 公司今年的銷售目標為550億元,雖然首5個月只達成37%,但其實公司並沒有今年還未推出新的項目,所出售的都是於2017年的餘下物業,估計要到2018年的第三季或第四季度,才會將超過十個不同項目進出,所以預計今年不難達到銷售目標。 公司現在的資產折讓約為50%,2017年淨負債率為57.6%,平均借貨利率為7.6%,公司於2018年亦有計劃贖回11.45%的優先票據,並發行新的6.25%票息票據,以2019預期市賬率1倍計,目標價為14.6元,以現時在約11.5元的交易區間下有約27%的上升空間。 [...]