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樓市速報:8月新供應5,400伙 低價招徠機會大

由《逃犯修例》修訂所引起的政治風波一發不可收拾,連串示威遊行的社會運動下,為經濟前景添上不明朗,加上中美貿易戰再度升溫,市場觀望氣氛已轉濃,令樓價受壓。數據顯示,樓價已從高位回落,特別是二手樓市成交隨即冰封,只靠一手力撐。有分析認為,在如此市況下,新盤開價亦成為後市的指標。觀乎本月有機會推售新盤共提供約5,400伙,若然項目以貼市價推售,料有望再度炒熱市場氣氛。 近兩個月來,因《逃犯修例》修訂而引起的一連串示威及暴力事件愈演愈烈,週一(5日)更有「三罷」行動,在7區舉行集會,另示威者又在多個主要交通幹道發起阻塞、阻礙港鐵車門關閉等行動,癱瘓多區交通。香港政局不穩,加上中美貿易戰再升溫,港股已率先反映現況,週二(6日)一度下跌逾700點,恒指曾跌穿去年年結時的25,845點,即蒸發今年以來的升幅,雖尾市跌幅收窄不少,但仍跌175點,更是連跌5日,累瀉2,170點。 財政司司長陳茂波亦指出,香港經濟正在面臨一個非常嚴峻的處境,須同時應付外圍經濟和香港內在所面對的困難,面對非常大的下行壓力。此時,出口、零售、餐飲等行業的數據各有不同程度的影響,經濟增長失去動力,他更擔憂第三季度經濟會出現按季負增長的狀況。 而樓市處於這個風口浪尖上,亦難以獨善其身,據反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)的最新數字,經過1週的反彈後,3大整體指數齊跌,CCL最新報188.76點,按週跌0.35%;大型屋苑領先指數CCL Mass報191.19點,微升0.01點,幾近無升跌;CCL(中小型單位)收報189.29點,跌0.09%;CCL(大型單位)收報186.03點,跌1.70%,其中以新界東的跌幅最為明顯,按週下跌1.84%,屬於今年1月底以來、近半年最大單月跌幅。   樓價還未跌完 此外,差估署數據亦顯示,今年6月份私宅售價指數已從5月的歷史高位按月回落0.78%,錄得393.7點,為連升5個月後首見回軟。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,官方樓價指數一如所料回落,而近期社會受政治事件影響,各區的遊行衝擊不斷,在剛過去的7月份仍未見平息,故預期下次公布的7月份官方樓價指數跌幅將會持續,且料擴大至1.5%。 陳氏預料,若然8月份社會紛爭仍將持續,樓價仍會受壓。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文亦指出,以近日社會情況及市況計,估計未來一、兩個月樓價指數或仍會向下調整,估計今年下半年樓市會比較波動,以及會向下調整約5%。 事實上,近期的政治事件,除了令到二手成交下挫外,市場亦出現不少減價成交,銀行亦下調二手屋苑估值。如西半山寶翠園6座低層B室,一個實用面積約762方呎的2房戶,利嘉閣地產泓都分行經理何詠詩指出,單位原於市場上放租,期間獲買家議價,由開價2,100萬港元,減172萬至1,928萬元沽出,折合實用面積呎價約25,302元。另天水圍嘉湖山莊景湖居10座低層E室最近亦以485萬元沽售,呎價10,874元,回到年頭價。業主於6月底放盤時原叫價530萬元,7月中一度加價至540萬元,最近卻連環劈價55萬元,終獲區內上車客承接。 而在剛過去的週末、日,旺角、將軍澳及西環等區均有遊行活動,據4大代理數據,10大藍籌屋苑成交均處低單位數,介於2至4宗之間。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱,社會運動遍布各區,買家入市態度猶豫,令二手成交量收窄,10大屋苑成交量連續兩週低位徘徊。更有買家期望業主願意就此大幅減價,但業主只願意擴闊議價空間至1%至4%,造成買賣雙方拉鋸局面。 新盤銷情尚可 港置行政總裁李志成表示,基本上目前市場是靠新盤市場力撐,如白石角新盤朗濤於上週六(3日)的次輪銷售沽出20伙,佔次輪推出伙數約96.8%。朗濤連續兩週銷情佳,為樓市帶來正面刺激,而同區的海日灣亦加推196伙於本週四(8日)招標,本月18日截標。 有分析認為,在如此局勢下,新盤開價若非貼地,相信亦難獲承接,故認為下半年的新盤定價會有一定的指標作用。正如去年底樓市吹淡風之時,信和置業(00083)、華人置業(00127)與市建局合作的觀塘裕民坊重建項目凱匯,以低價推盤,首批折實平均呎價低見1.73萬元,成為去年市區首批最平呎價新盤。凱匯一推出,立即激活市場氣氛,甚至是在半年之間,令樓市從低谷反彈兼再創高峯。 據統計,8月有12個新盤預料可於市場推出,合共提供5,457伙,並以中小型單位為主。當中新界區仍是供應重鎮,預料有4個全新盤可推售,合共提供約3,153伙,佔總供應近六成。包括路勁旗下的錦田北山水盈、億京的映日灣及恒大的管翠路項目,單是恒大(03333)的項目已提供近2,000伙。 其中億京旗下的荃灣映日灣已於本週二(6日)公布首張價單,首推238伙,戶型包括開放式至3房,分布於項目第1至3座,折實呎價16,299至20,083元,折實平均呎價17,740元。發展商表示,開放示範單位首日短短3小時已經收逾400票,以及超過2,000人參觀。 映日灣反映佳 美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,同區二手屋苑如爵悅庭、萬景峰等的呎價介乎1.8萬至2.1萬元,相比之下如今映日灣有逾一成至一成半的折讓,開價具吸引力,料有加價加推空間。中原地產陳永傑亦指,項目有細銀碼的優勢,荃灣區好多年沒有出現400萬元以下樓盤,相信對有自住需求的潛在買家是十分吸引,估計首批可沽清。 另一方面,管翠路住宅項目已獲批預售樓花同意書,預料快將推售。至於路勁的錦田北山水盈仍待批預售,發展商指出,預計最快8月至9月份推出市場,項目提供331伙,預計關鍵日期為2021年3月31日,樓花期約20個月。 九龍區方面,雖然只得2個項目有機會推出,但2盤均是大型項目,合共提供約2,000伙,其中西南九龍匯璽III已上載樓書,提供1,172伙,樓花期約1年。至於毗鄰的長沙灣愛海頌提供876伙,約七成半單位為2房戶,餘下為3房戶型。長實助理首席經理(營業)何家欣稱,項目正待批預售樓花同意書,一旦取得同意書後會隨即推售。 [...]

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新盤放大鏡:荃灣「映日灣」 貼二手開價

近期連串社會運動雖已影響樓市交投明顯放緩,連帶新盤銷情也轉淡,但億京無懼逆市開盤。集團原定週一(5日)舉行新盤映日灣定價發布會,或因罷工事件改至週二(6日),而首批238伙定價相當克制,折實平均呎價僅17,740元,與鄰近二手屋苑賣價相若。 位於荃灣楊屋道的映日灣首張價單共有238伙,分布於1至3座,發展商稱有69伙折價低於500萬元,22伙則低於400萬元,當中最平為2座3樓B室及3座3樓B室兩個開放式單位,實用面積同為217平方呎,定價亦同為409.7萬元,呎價18,880元;扣除最高7%折扣優惠後,折實價381萬元,呎價17,558元。 整個屋苑共有3座住宅大樓及1座商業大廈,住宅部分面積43.1萬方呎,全部樓高31層,各配置3部升降機,每幢大廈的地下或2樓至頂層屬住宅樓層,每層有4至10伙,共有840伙。單位面積由217至2,022方呎,樓底高2.675至3.75米。商業大樓則樓高35層。 對於近期社會氣氛緊張,億京發展項目及銷售策劃總監潘志才表明不擔心市況及銷情,預計事件快完結,暫未見樓市不健康,故對推盤持樂觀態度。他透露,樓盤的商業部分包括商廈及商場,會保留作長線收租。 間隔: 單位間隔由開放式至5房,當中包括開放式、1房2廳、2房2廳、3房2廳(連套房)及儲物室、3房2廳(連套房)及儲物室連廁、3房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、5房2廳(連雙套房)及儲物室加儲物室連廁等多種。 連平台戶共21伙,分布於各座2樓,面積217至669方呎,各有15至474方呎平台,部分另有22方呎露或4至6方呎窗台。頂層特色戶4伙,位於1座35樓A至D室,面積958至1,228方呎。複式戶僅4伙,位於1座地下及1樓A至D室,面積1,365至2,022方呎。 配套: 樓盤設有21,694方呎住客會所,提供包括戶外游泳池等設施,還有15,806方呎空中花園及70,188方呎綠化區域及康樂設施。生活配套上,屋苑自設零售樓面,且將有天橋連接荃新天地2期,附近又有多個購物商場包括如心廣場、D. Park愉景新城、荃灣廣場等。鄰近的楊屋道街市更提供一系列平民化價錢食材,生活成本低。 交通: 雖則生活上不假外求,但交通卻較蝕底。樓盤距離港鐵西鐵線荃灣西站及荃灣站都要約10分鐘步程,幸鄰近巴士線充足,在如心廣場附近就有巴士總站,提供多條往返九龍、新界巴士線,商場地下近大河道也有小巴總站。 同區供應: 作為近年其中一個新盤供應集中地,今年上半年,區內就有最少3個新盤入伙,包括海之戀的970伙、全.城滙的953伙及海之戀.愛炫美的1,436伙。但要數即將發售的樓花盤,映日灣幾是絕無僅有,尤其樓盤位處的楊屋道,已發展多年,除非鄰近工廈被收購重建就作別話。 [...]