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大中華時事

迎戰16度:港推環保不力 宜向星洲學習

新一年度的財政預算案在市民毫無期望下公布,環保政策亦未見驚喜,只有擴大電動車公共充電網絡、發展綠債等小措施,難以應對日益嚴峻氣候問題。反觀上月發布財政預算案的新加坡,認真看待氣候環境課題,並推出項目包括徵收碳稅、零垃圾總藍圖及徵收柴油稅等措施。 其實星洲一向重視環保政策,早年已推行垃圾分類,現時回收率高達六成,而且即使是填海計畫,亦多方考慮環保因素,發展出相對綠色的技術學院。最重要的是,當地政府的環保政策成效大,除了因為政府的執行力強,亦因為推出時有完善的措施配合,這值得港府借鏡。 政府在今次的預算案中主要有三項環保政策,首先是撥款一億二千萬港元擴大政府停車場提供電動車公共充電網絡,以配合早前放寬電動私家車「一換一」計畫,料於二○二二年令公共充電器增至一千七百個。消息人士預料會先於二○一九年度增加一百五十個,二○二○年度增六百個,二○二一年度增加餘下數量。政府消息指出,暫未決定車位加設充電設施後是否只准泊電動車,留待運輸署考慮。 此外,有鑑於過去兩年,政府在部分政府建築物、場地及社區設施等安裝可再生能源設施,反應不俗,因此,本年度將會撥十億元,增設相關設施。而除了社會設施,政府亦在發展綠色金融,包括籌備發行首批政府綠色債券、推動業界在企業管治和營運中更有效地採納綠色元素。而去年外企在港發行綠色債券總額約為一百一十億美元,為二○一七年的三倍。 環保團體留負評 雖然有三項環保措施,但一眾環保團體毫不留情地對這份報告留下「負評」,當中綠色和平、地球之友及健康空氣行動均批評預算案對環保政制墨不多。綠色和平指預算案對氣候變化及空氣污染的部分只是舊調重彈,但香港空氣污染仍然嚴重,對市民健康帶來潛在威脅。 地球之友則對政府增撥經費安裝可再生能源設施以及研究在中環一帶地區實施電子道路收費等政策表示歡迎,但認為整體的環保政策預算不足,建議政府須訂立減碳目標,甚至應徵收碳稅。健康空氣行動亦認為政府對改善空氣質素問題欠缺承擔,促當局應考慮強制禁止柴油私家車進口,以及增加汽油及柴油車輛的首次登記稅,又應訂立商用車輛及專營巴士達致零排放的時間表。 各界對政策實施的效用亦有疑慮,如擴大公共充電網絡上,有汽車業人士就指出,本港整體私家車泊位短缺,政府停車場增設電動車專用車位,可行性較低,亦會惹來爭議,但加裝後若未能讓電動車主優先使用,變相又有浪費資源之嫌。汽車會會長李耀培建議,或可供電動車車主透過手機應用程式預約充電泊位,在沒有預約時才讓其他私家車使用。 另外,如政府推綠債,有社會人士就擔心這會使日後政府欲推行高成本又具爭議的基建時,會把整個工程中具環保元素的部分抽出,再透過「綠色債券」籌募資金,令整體工程成本得以降低,有利在立法會中通過,令「綠色債券」變相縱容更多大白象工程。 新加坡徵碳排放稅 另一邊廂的新加坡,於二月中表發了二○一九年度的預政預算案,相較之下,環保成為該算預案的重要課題,同時措施亦顯得有力得多。財政部長王瑞傑在公布報告時指,政府將製定長期計畫以免當地經濟受到全球變暖影響。 新加坡政府計畫從二○一九年起實施碳排放稅,開東南亞先例,從二○一九至二三年,企業每年若產生溫室氣體達到二萬五千噸或以上,每噸氣體將會被收取五坡元(下同)。之後將根據情況調整,長期目標是在二○三○年把碳稅行情拉高到十至十五元。政府預計碳排放稅會鼓勵企業採取措施減排。 另外,針對垃圾問題,新加坡今年下半年將推出零垃圾總藍圖(Zero Waste Masterplan)。總藍圖將探討如何善加管理廚餘、電子垃圾以及包括塑料在內的包裝垃圾。同時,新加坡政府將調升柴油稅,從每公升一角調高至每公升兩角,以鼓勵更多人使用電動車。雖然有批評以稅收方式來行環保,或會帶來民意等反彈,但若論政策的全面性和影響力,無疑這些環保政策預期會有更大的成效。 事實上,新加坡的環保事業並非今天才開始。以垃圾分類為例,該地早於二○○一年開始推動垃圾回收,把圾垃分類與回收引入住宅,垃圾回收計畫下的集合系統被引進學校、辦公室、購物中心及工廠。同時,開始焚燒垃圾並用來發電。如今四座垃圾焚燒發電廠供應新加坡總用電量的百分之三。《華爾街日報》分析,新加坡面積小,在土地利用上必須錙銖必較,因此,新加坡固體垃圾只有百分之二會傾倒在土地上,其他百分之三十八用來發電,近年回收率也高達百分之六十。 港垃圾分類效率低 反觀香港,政府和民間宣傳教育多年,但垃圾分類的成績未如理想,根據香港環保署的數據,二○一七年香港的都市固體廢物回收率為僅為百分之三十二。於未來能否扭轉宿命,或要觀乎最快於明年推行的垃圾徵費計畫。 星洲不止垃圾分類上領先,自二○○八年起,更規定所有新建建築必須進行強制綠色建築認證。根據「世界綠色建築趨勢」報告,新加坡在二○一六年是綠色建築水平最高的國家,有百分之九十七受訪者表示他們有不同程度的參與綠色建築建設。反觀香港,在綠色建築上,縱使曾幾何時在亞洲綠色建築發展上獲得多個第一,包括一九九六年推出綠色建築標準HK-Beam,成為第一個亞洲城市推出綠建標準;惜之後無以為繼,近年每年新落成的私人樓宇,只有一半會申請綠建環評。 此外,在填海技術上,新加坡亦引入多項環保措施。新加坡國家發展部(MND)曾指出,該國在進行所有填海工程前,均會作環境影響評估(EIA)及獨立委員會評估,多年來亦不斷研發填海技術,包括透過回收從陸地建築行業挖掘出來的廢料,用作填海填充材料。在技術方面,如在德光島(Pulau Tekong)填海計畫中,正試行首個圩田(empoldering)開發項目,有利減低對生態及水質的污染,另新土地移降機會相對較低。 多項地政策思慮不全 新加坡政府的環保政策成效大,除了因為政府的執行力強,亦因為推出時有完善的措施配合,如今次徵收碳稅,政府就把當中所創造的收入用來成立基金,幫助企業提高能源使用效率、減少排放。同時,為免企業將碳稅轉嫁給一般家戶,政府對組屋住戶增加水電費回扣。相對而言,本港在推行政策時,準備功夫卻總是不足,如「四電一腦」政策,原意是促進循環再造及妥善處置廢電器電子產品,但實施後不但扼殺「收買佬」的生存空間,而且因為持牌經營「四電一腦」的回收商未能做到即日搬走舊機,令部分市民放棄回收,令棄置電器問題有增無減。 [...]

海外

海外樓市:剛需強勁 星洲樓市升未停

新加坡政府「加辣」至今4個多月,似乎對樓價的影響不大,今年首3季仍漲8%。有市場人士認為,因星洲的政治及經濟各個層面都相對健康及安全,故仍受不少海外投資者追捧。當中烏節路、濱海灣及聖陶沙區這3個地區,屬於豪宅地區之一,雖價錢相對較高,但區內物業較其他區物業保值。加上當地人口增加同時,住宅數目不足以應付,物業需求大,故料新加坡物業仍有一定穩定的升值空間。 今年7月,新加坡政府有見樓市再度升溫,便再次出手打壓,當中包括調高住宅額外買家印花稅(ABSD),將本地人購買第二個住宅物業,以及海外人士購買物業的印花稅上調5%,以公司名義置業的稅率更增加10%。同時又收緊貸款與估值比率,首置物業按揭比率上限由80%減至75%,第二、三項物業按揭上限更降至40%及35%。 然而,在樓市降溫措施下,當地樓價仍持續攀升,新加坡中原地產總經理許大指,辣招對一般用家影響不大,據新加坡市區重建局(Urban Redevelopment Authority,URA)數據,新加坡指數今年首季錄得144.1點,較去年第4季138.7點按季急升3.9%,及至第2季再升至149點,按季再升149.7%,故逼使當地政府再出招壓市。至近月公布的第3季數據顯示,升幅終放緩,錄得149.7點,升幅僅0.5%左右,與2012年第2季時升幅相近。 另外,據每月私人住宅數據顯示,9月共售出944伙單位,為今年次高,較8月份的617伙大增53%,但較7月份高位1,724伙相差45.2%。數字反映加辣後一手住宅成交量雖有回落,但交投量仍維持高水平。若以季度來看,新加坡第3季共售出3,285伙一手住宅單位,較次季的2,509伙及首季的1,627伙,分別高出30.9%及逾1倍。 「加辣」影響微 許大衛表示,新加坡住宅樓價今年首3季漲8%,但隨7月初當地政府為樓市「加辣」而出現調整,惟以今年全年計,估計當地樓價仍可錄得6%至8%按年升幅。許氏指出,雖然新加坡政府加辣,可是因新加坡整體政治及經濟各個層面都相對健康及安全,特別是目前環球經濟都不明朗下,更突出新加坡的優勢。 據瑞銀財富管理投資總監辦公室發布的《2018年瑞銀全球房地產泡沫指數》指出,大多數主要發達市場金融中心的住宅市場存在泡沫風險,或嚴重高估的情。當中香港的泡沫風險最大,緊隨其後的依次為慕尼黑、多倫多、溫哥華、倫敦和阿姆斯特丹。相比之下,波士頓、新加坡和米蘭的房地產市場估值較為合理。他表示,新加坡是非常開放和包容的市場,加上具備妥善市場管制與透明制度,以及高效管理,令外資發展商增加信心。 在外資發展商當中,中資發展商對新加坡市場尤其感興趣,中國發展商認為國際買家一直都注視新加坡樓市,無論是投資價值或居住環境均有過人之處,故能吸引一定的海外買家。不管是外資發展商或買家,均持續觀察新加坡房地產走勢,並在適當的時候投資。師房產總裁孫魏克指出,星洲的私人物業分為兩種,分別由政府管轄的物業及正式私人物業,前者與組屋類近,名為執行共管公寓(EC),僅限新加坡人認購;至於一般私人住宅物業則大部分不受限制,有地私宅除外,他稱:「有地私宅只有一個地方是例外,就是聖淘沙區。」 置業首選三大區 雖然私人住宅分布在不同地區,但孫氏建議海外人士留意3個地區外,亦要留意地契年期,因樓價及回報都會有所出入。他認為,長遠投資來說,最好購買3寶地區物業,包括烏節路、濱海灣及聖陶沙區。烏節路屬知名的旅遊景點及購物街,備有大型商場;濱海灣是新加坡眾多景點集中地,如濱海灣花園、魚尾獅等;聖陶沙則是旅遊勝地及度假天堂。這些地區相對較少組屋,屬於豪宅地區之一,所以價錢亦相對較高,全因區內物業較其他區物業保值,能「經得住大風雨」。 他續指,新加坡物業設有永久地契和非永久地契,當中非永久地契亦有長短之分,如99年、999年,故樓價上亦有分野,會有三至五成的差別。不過,他解釋不論物業地契年期長短,若位處同一條街道,租金亦相近,意味價錢較細的物業,收租回報相對較高。據悉,現時大部分出售的土地年期都以99年為主,故購入前應留意有關物業的地契年期。 孫魏克又指出,新加坡政府早年預計至2030年,總人口將達650萬至690萬水平,預期約64%屬於永久居民。他認為,目前距離2030年不遠,人口增加時,住宅數目不足以應付,物業需求下,故預期新加坡物業仍有一定穩定的升值空間。 [...]

香港

樓市速報:星洲限制「鞋盒屋」 港「納米樓」呈弱勢

在房策方面,新加坡似乎比香港推行得更有效率,反應更快。該國政府最近推出新房策,針對俗稱「鞋盒屋」的細單位。鑑於鞋盒屋有增加趨勢,新加坡市區重建局宣布,明年1月中起,增加中心區域以外的私宅單位平均面積,令發展商可建單位總數減少,從而避免建造過多鞋盒公寓,確保住宅宜居。 其實香港近年樓價狂升下,亦催生了「納米盤」風氣,至近期樓市氣氛轉弱,二手市場中有不少細單位開始劈價求售。再者,今屆政府推出的房屋政策均以滿足市場上車及住屋的訴求,如將公私營房屋比例改為七三、資助房屋定價與市場脫鈎等,難免會與購買新盤納樓盤的客源重疊,加上今年發展商亦減少興建納米樓,納米樓風潮似乎將會過去。 近幾年,香港出現許多實用面積細小,俗稱「納米樓」的私樓單位,原來新加坡亦有類似的情況,其面積500方呎以下的單位被稱為「鞋盒屋」(shoebox unit),基於此類單位愈建愈多,新加坡政府為免過度發展,新加坡市區重建局上週三(17日)公布新措施,從明年1月17日起,中央區(Central Area)以外的住宅發展項目,可建設的數量單位上限的計算方式,由2012年建築總樓面面積除以70平方米(753平方呎),改為85平方米(915平方呎),意味著發展商的樓盤可建單位總數減少,單位平均面積相應擴大。 當局亦嚴格控制9個地區的單位數量,包括馬林百列、馬里士他和羅央等,避免基建設施負荷壓力過大,規定這些地區可建單位上限,以建築總樓面除以100平方米(1,076平方呎)來計算。市建局在2012年首次推出限制單位總數指引,避免發展商一味建造鞋盒公寓。該局表示,注意到新私宅項目的較小面積單位有增加趨勢,不少地區的重新發展項目也造成基礎設施超負荷,因此決定再次干預,確保住宅宜居。 市建局成「先頭部隊」 相反,香港如今可說是「迷你盤」當道,香港的人均居住面積近乎全球最小,香港政府統計處的2016年中期人口統計報告中指出,家庭住戶的人均居所的樓面面積僅得161方呎,其中以居於私樓的人均居住面積最大,但亦只有約194方呎;公屋戶的人均居所面積只是得124方呎。其實有不少業界人士早已提出,政府應該牽頭訂立最細人均居住面積,而市建局則做「先頭部隊」,今年9月公布深水埗青山道/元州街發展項目開始,由2014年起規限最細單位不少於260方呎,為提升居住空間,增至不少於300方呎,即最細單位增加40方呎或15%。 事實上,因樓價近年狂升,促使發展商大舉打造市場較易負擔的迷你戶,致使近年本港「納米樓」愈來愈多。據仲量聯行報告指出,今年至2020年的3年內,將有約3,300個「納米樓」(實用面積為200方呎或以下的單位)落成,較過去3年(2015至2017年)的供應量顯著增加35%。相等於私人住宅新供應超過4%,較注目的新項目包括紅磡環海.東岸,提供約450伙;以及屯門菁雋,提供約280伙。 但要數到近期最經典的,不可不提英皇集團發展的跑馬地奕蔭街項目The Unit服務式住宅,提供68個單位,其中64伙為細單位,最細單位實用面積為91方呎。然而,低處未算低,據屋宇署今年初資料,香港興業(00480)的大嶼山愉景灣1a/1b期項目,已獲批入伙紙,部分單位Usable Floor Area最細只有43方呎,即與一張加大雙人床面積相若,再破全港新盤最細單位紀錄。另報告中指出,上述項目最細的單位,實質銷售時的實用面積將低於90方呎,將挑戰「納米樓」面積的新低。 兩年數量增10倍 觀乎納米樓浪潮由2015年開始,經過3年時間,不少推售的新盤均陸續入伙。根據差餉物業估價署的數據,去年落成的納米樓單位共691伙,按年增加2.3倍,相較2013至2015年期間的64至81伙水平,更是急增8至10倍。官方沒有預測數據,但按照仲量聯行的估算,相信今年入伙的納米盤很大機會超過1,000伙。綜合市場數據所見,主打納米盤的環海.東岸正是今年入伙,而共提供364伙的馬鞍山薈晴,以及涉及640伙的薈朗,兩個以細單位為主的新盤亦於今年入伙。 [...]

大中華時事

星洲鋪路減利得稅 香港競爭力勢下跌

新加坡近日公布的財政預算案再令市場矚目,當地政府決定調高及開徵多個稅項,以增加財政收入,包括上調消費稅,並將二十年未調整過的物業印花稅上調。新加坡政府解釋,上調稅率只為了應付人口老化問題,但市場就認為,星政府是想鋪路減利得稅,令香港再流失更多商機。 新加坡財政部長王瑞傑上週一(十九日)發表主題為「共建更美好未來」的二○一八財政年度政府預算案聲明,強調新預算案是全面的戰略性財政政策,將為新加坡未來十年的發展打下基礎。預算案的重點之一,是政府計畫在二一至二五年期間,將消費稅率調高兩個百分點,從百分之七加至百分之九,確實時間點會視經濟、支出擴張、以及現有稅收成長狀況而定,預計給星政府帶來相當於百分之零點七的國內生產總值(GDP)的收入。 自二○○七年以來,新加坡的商品服務稅率一直維持在百分之七的水平,十年來都沒有調整。今次加稅,亦希望盡量不影響低收入人士;針對低收入戶,新加坡政府將會提供商品服務稅券。馬來亞銀行資深經濟學家Chua Hak Bin指,加稅兩個百分點,將可為新加坡帶來三十二億坡元(下同),折合約一百九十二億港元的收入;而加稅後,星洲的消費稅率仍算不上是高稅率的國家,不少亞洲國家的消費稅在一成以上。 除了消費稅要加,物業印花稅稅率亦要上調。星政府將成交價達一百萬元以上的物業印花稅稅率,由現時百分之三調高至到百分之四,本月二十日生效,為一九九六年以來新加坡首次調整買方房地產印花稅。價格在一百萬元及以下的住宅交易不受新措施影響,意味絕大部分的轉售組屋交易印花稅將保持不變。 增課稅項目 為了拓大財政收入來源,星政府亦開徵多個新稅項,日後購買網上服務及網購虛擬服務亦要交稅。新加坡預計自二○年一月開始徵收針對未在新加坡落戶的境外數碼服務課稅。課稅的服務產品主要分為兩種,包括公司對公司之間的行銷、會計、IT服務,而公司對消費者之間銷售,包括串流影片、音樂服務、軟件與線上訂閱服務等都要交稅,若相關公司在新加坡落地,就不需要繳交這新增的稅項,即是鼓勵公司「入籍」新加坡以減少開支。 另一個新加坡新開的稅項,為「碳稅」,一九年開始,所有每年排放總量超過二萬五千噸溫室氣體的設施,每噸稅額為五元,預計第一筆稅收會產生在二○年,星政府將在二三年重新審視碳稅,但目標是到三○年,每噸排放量稅額會介於十至十五元之間,預料碳排放稅將影響三十至四十間企業,主要來自煉油、化工和半導體工業,達十億元的稅收(約六十億港元)。 香港的企業利得率一直保持在百分之十六點五,多年來都沒有變過,但強敵新加坡早在一○年就把基準稅率減至百分之十七之餘,亦引入累進稅制,企業應稅收入一萬坡元以下豁免高達百分之七十五;三十萬元以下減半,即稅率只是百分之八點五,遠低於香港,亦成功搶走香港大量生意,單是地區總部的落腳點,香港就已難與新加坡競爭。據畢馬威的報告指出,頂級跨國公司的亞洲總部,坐落於新加坡的佔多達百分之四十六,但香港只佔到百分之三十七。新加坡擁有的國際知名的跨國企業地區總部,包括博世、寶馬、索尼、松下、Facebook、Twitter、微軟、蘋果、Google、輝瑞及通用汽車,都是行業中的龍頭。 林鄭擬抄橋 為了搶回生意,去年行政長官林鄭月娥公布任內首份《施政報告》時,就向新加坡抄橋,亦為企業利得稅引入兩級制,第一級即企業首二百萬元(港元,下同)利潤,利得稅率由現時的百之十六點五減至八點二五,但二百萬元利潤以上,則仍以第二級利得稅計算,即維持在目前的百分之十六點五。為了回應香港的抄橋,新加坡絕對有理由鋪路再調整利得稅,以再擁優勢。 雖然香港實施利得稅二級制,是「遲到好過無到」,但市場人士認為,進一步下調稅率的空間絕對存在。基本上是追趕新加坡做法。畢馬威中國香港區管理合伙人劉麥嘉軒認為,近年新加坡等鄰近國家都傾向減稅,令香港的低稅優勢不斷降低,減稅方面商界一直有訴求,希望能恢復○三年前的百分之十六水平。畢馬威則建議,本港政府可以推出地區總部稅務優惠措施,將合資格收入的利得稅稅率減半至百分之八點二五,以吸引跨國企業在香港設立地區總部。 歐美挑戰大 除了利得稅,新加坡已跟八十三個國家簽定單以豁免雙重徵稅安排,但香港至今只與三十八個國家簽訂安排,亦尚未與美國與歐盟簽定。匯豐亞太區顧問梁兆基就指,與其擔心新加坡,其實未來稅務競爭更大威脅將會來自英、美,因英國或因脫歐而再減稅,美國減稅在望,屆時可能吸引歐美跨國企業回流。 [...]

海外

確認調整完成 星洲樓市重現魅力

新加坡與香港都在相若時間推出樓市「辣招」前者於2009年,後者在2010年,而招式又相若,結果卻大不同。星洲樓價自2013年開始調整,從當年高位計,樓價已累跌超過一成。反觀香港,樓價是愈升愈有。兩地樓價走勢差天共地,只因當地遏抑需求的同時,大量增加土地供應。經過幾年調整後,新加坡政府更於去年減辣,讓樓價從谷底回升,前景向好。新加坡目前支付每方呎萬多至兩萬港,已可買到最核心地段物業,對本港買家而言,甚為吸引。 由於低利率政策及海外買家大量入市,促使新加坡政府引入連串辣招,包括規定買樓人士每月按揭還款額不得超過收入60%,並對住宅買賣徵收巨額印花稅。在收緊限制後,新加坡樓價在2013年見頂,然後陷入漫長的跌浪。直至2017年中,新加坡樓市終於有谷底回升的跡象。 根據城市重建局(URA)數據,新加坡在今年首11個月,一手銷售量已超過1萬個單位,是自2013年以來首次突破1萬大關,表明了私人住宅需求正在明顯回升。一手樓市消化良好下,促使去年新加坡樓市第三季度扭轉長達15季的跌市。二手市場亦跟隨一手大市大幅反彈,根據最新新加坡房地產聯合交易網SRX 去年11月的數據,二手成交數量共1,475個單位,較10月微升0.9%,較2016年同期則大漲129.4%,售價同步上升約6.2%。 這一輪谷底回升,最大的動力源自新加坡政府於2017年3月份下調了賣方印花稅率(SSD)。與此同時,政府將SSD的申請時限從購買之日起4年縮減為3年。雖然減辣沒有激發大批買家湧入私人住宅市場,但這無疑給市場帶來了重大的推動。 經濟顯著改善 同時,新加坡的經濟,在經歷近兩年的低迷後,已經得到顯著改善。 2017年第3季度,新加坡國內生產總值(GDP)同比增長4.6%,高於第2季度的2.9%和2016年的2.0%。該優異表現得益於製造業的改善。此外,失業率也由2017年第2季的2.2%下降至2017年第3季的2.1%。經濟復甦給予潛在購房者更多信心去購置房產。而新加坡政府預計,2018年全年GDP將增長1.5%至3.5%。 此外,過去數年,政府減少了政府土地出售(GLS)計畫下招標的地塊數目。由於許多開發商正在陸續耗盡可開發的土地和可供出售的庫存單位,在GLS的土地較少下,開發商不得不轉向集體市場(類似本港私樓重建)中去獲得土地,這是一個更為漫長和複雜的過程,這也意味著這些專案的盈虧成本將更高。因此,市場估計住宅價格會因此被拉高。 展望今年的走勢,由於樓市轉旺,加上預計今年起,當地發展商會加緊發展及陸續推出手上項目,新樓供應將大幅增加,但照現時的土地及二手市場價格,市場普遍估計明年推出的項目仍然會較去年上升約一成。當中,中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛稱,隨著新加坡樓市前景向好,預期明年樓價有5%至10%升幅,而住宅租金回報則有3.5%至4%。另外,萊坊諮詢與研究部主管陳姳潓認為,如果本地經濟維持穩健增長勢頭,明年新私宅銷量可能比今年增加10%至15%,最多可達13,000個。 丹戎巴葛具潛力 現時新加坡市中心地標二手住宅,入場費僅200萬坡元(約1,144萬港元),相當於本港市區二手屋苑的一個中型單位價錢。至於港人投資新加坡物業多以核心中央區為主,當中包括:第一、二區的市中心金融核心區及第九、十區烏節路一帶的高級住宅區。其中位處新加坡南部第二區的丹戎巴葛(Tanjong Pagar)地段,為中央商業區(CBD)的一部分,週邊有發展成熟的零售、餐飲和消閒娛樂設施。 2013年,新加坡市區重建局(URA)推出Southern Waterfront [...]