本港時事

【本港時事】房屋政策,增土地建屋紓困

增加土地供應是今年施政報告的重點。 特區政府能否重建置業階梯,為年輕一代人帶來新希望,無疑是今屆施政報告的重中之重。面對社會對房屋問題的強烈訴求,政府提出多項措施,包括放寬按揭成數上限,協助首次置業人士上車。因應房屋供應不足樓價高企的市場環境,報告又提出收回土地條例、土地共享先導計劃、過渡性房屋、活化工廈、繼續推展「明日大嶼」等措施,以配合未來人口及經濟活動增長的需要。 撰文 程峰 | 攝影 鄺銘漢 戴德梁行環球董事、大中華區行政總裁趙錦權指出,施政報告發表前半年樓價也是持續上升,自6月社會事件發生後,9月底錄得樓價有5%至10%的下調,當然中美貿易磨擦的因素亦會影響樓價。自10月施政報告發表以後,由於有按揭保險的放寬,交投量彈升,業主叫價亦較進取,對二手樓有一定的刺激作用。 至於商業地在市場上的供應不多,好像啟德商業地只有80多萬呎、西九地較大也只有300多萬呎。他說,供應是否足夠要看整體市場環境等經濟因素,有沒有新公司來港,或現有公司繼續在港擴充業務等,但觀乎早前賣地兩次流標,未來商業樓宇用地會否再加推現在還很難逆料。目前,以中環為例,空置率不高,而租金仍然處於高水平,惟待租率預計會有上升,單位騰空的機會會陸續浮現。近年興起的共享工作間,如沒有一定的續租率,盈利會縮減,經營亦會面臨困難。 戴德梁行環球董事、大中華區行政總裁趙錦權。 收回土地須長遠規劃 今年施政報告提出收回土地條例,是否能解土地供應不足的燃眉之急?趙錦權認為有以下兩點需要考慮: 1. 政府須動用不少資金以收回農地、棕地,前者約有1,000公頃、棕地約有700公頃,甲級農地收購價,經財委會審批呎價約為1,400元,花費會相當鉅大。 他表示,政府收回土地作公營房屋發展早有先例,若條例引用恰當,對社會福祉是一件好事,惟政府須留意收回後的土地應全面興建公營房屋,以紓解市民迫切的置業需求。舉例來說,特別是位於市區並適合做高密度發展的茶果嶺村、牛池灣村和竹園聯合村寮屋區的私人土地,相信加快發展這些合共7公頃的市區用地,重建為以公營房屋為主的新社區,能馬上為市民提供一定數量的公營房屋單位。 「原則上,歡迎政府研究收回位於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展,但因業權分散或基建限制而未有發展計劃的私人土地,若政府收回土地後以較高地積比率發展,有助增加房屋供應。」 2.收回的土地將如何規劃發展?政府若成功收地,應在展開任何建設前先完成整體規劃,訂明該區的土地用途及交通等配套設施。現時新界地區因受到基建方面的限制,或同時需要配合毗鄰鄉郊地區的發展,故只可作極低密度發展,地積比率甚或低至只有0.2倍,非常浪費。政府若成功收地,應在展開任何建設前先完成整體規劃,訂明該區的土地用途及交通等配套設施。隨著交通問題得到解決,基本排污、供水等設施亦已完備,政府便可放寬具發展潛力土地的地積比率,以增加整體房屋供應。 構建「明日大嶼」仍是本屆政府的願景。 與其改裝不如重建 施政報告亦同步公佈土地共享先導計劃,吸引私人發展商參與規劃及發展,包括協助興建基建及其他社區設施,而當中7成新增總樓面面積將撥作政府屬意的公營房屋或首置類別,有效運用市場的建造力量以加快短中期房屋供應。他建議政府應將所有細節及規劃詳情公開予大眾,保持機制透明公開,避免予人私相授受的觀感。 至於過渡性房屋,趙錦權認為政府全力推動過渡性房屋以應對市民的短期住屋需求,未來預期提供逾1萬個過渡性房屋單位。「政府應盡快協助市民上樓,但過渡性房屋為短期措施並只能興建一定地積比率的單位。相反若直接在空置校舍等閒置土地興建房屋,則可提供逾3倍地積比率的單位,將更有效運用土地資源。」 此外,政府建議改裝工廈成公營房屋,他表示,樂見政府與房委會研究重建旗下工廠大廈為公營房屋,以增加公營房屋供應,惟長遠目標仍應透過不同方法善用現有土地及房屋資源。鑑於目前的工廠區中部分用地為住宅(戊類)地塊,建議政府考慮將這些住宅用地落實作興建公屋之用,以及研究將現有部分工廠區改為興建私人住宅或公屋,以增加房屋供應。 司法覆核或窒礙土地收回 對於放寬首置人士提供九成按揭保險樓價上限至800萬元,中原集團主席施永青表示,目前市場上樓價400萬以下的數目已經非常少,按揭政策一早過時需要調節,但過去幾年樓市暢旺,推出只會再推高樓市,以致政府不能推出,而現時樓市差,政府才借機將過時政策更新。「樓市上升需要市場穩定、管治有效,經濟增長和人民收入上升等基礎,樓按調整只會影響上車盤和細價樓,並非所有物業有影響,所以有小部分業主會反價,整體樓價不會立即反彈,基本上對樓價影響不大。」 中原集團主席施永青。 至於施政報告提出引用收回土地條例,施永青認為土地供應不足是因為規劃失當,不是收地便可以解決,而且在資本主義社會下政府應該保護私有土地,土地擁有者應有優先發展權,政府不應該隨意剝奪。他認為,能否收回土地仍依賴土地擁有人的態度,若有關地產商採取司法覆核,政府便有機會收不回土地。 「土地共享先導計劃是用來彌補收回土地條例政策不足的方法,若是有地產商採取司法覆核的方式,並非沒有理據,因而政府今次收地,有機會遇到阻力令結果不似預期。」 [...]

環球時事

【國際視野】土地供應緊絀,世界頻建人工島

香港「明日大嶼」填海規劃效果圖。 土地從來是寶貴資源,端看全球各國如何爭奪無人島嶼就可見一斑。 不僅如此,由於人口爆炸,土地供應短缺的問題日益嚴峻,因此才出 現填海和建造人工島的舉措。許多彈丸之地,就是靠填海造地來應對居住、生活和生產的需要。 撰文 蘇梓 顧名思義,人工島是人工建造而非自然形成的島嶼,一般在小島和暗礁基礎上建造,是填海造地的一種。人工島有各種大小,由擴大現存的小島、建築物或暗礁,到合併幾個自然小島建造而成,不一而足。有時是獨立填海而成的小島,用來支撐建築物或構造體的單一柱狀物,從而支撐其整體。 理想生活生產用地 由於人工島很難在稠密的大城市容身,因此在許多城市,人工島都在市內的港口建造,以提供和城市不相連的地皮,或出讓予房地產業。比如日本在江戶時代建造的「出島」,建於長崎一個海灣,是當時歐洲零售商的中心。在日本的鎖國時期,荷蘭人可以逗留日本,於出島進行有限度的貿易;而日本人除了公事以外,則不能進入出島。又如美國的愛麗絲島,位於紐約市旁邊的上紐約灣,前身是一個小島,後來漸漸透過填海擴張,是19世紀末至20世紀初的美國移民隔離中心,並用來遏止非法移民。威尼斯人群島則位於美國佛羅里達州邁阿密灘的比斯坎灣,1920年代美國地產業蓬勃時期,隨著漲價效應,該島的房產越建越多。此外還有加拿大蒙特利爾的聖母島,是為1967年加拿大世界博覽會而建,也是世界最著名的人工島之一。 人工島的用途廣泛,既可用於興建停泊大型船舶的開敞深水港,亦可作為起飛著陸安全、不對城市產生噪聲污染的機場;又因為地處城市邊緣,是建造大型發電站的理想場所,以解決冷卻和污染等問題。其次,開採離岸的海上石油和建造石油、天然氣加工廠,或者開採海底的煤、鐵礦,以及建造海上選礦廠和金屬冶煉廠,都可透過人工島完成。此外,人工島還可用來建設水產加工廠、紙廠、廢品處理廠和危險品倉庫等。 生活方面,人工島是理想的選址,因為不僅可以在島上建造海上公園,更可建設新的城市,因此人工島的位置一般選在靠近海岸、水深不超過20米的海域,這裡掩蔽良好,以及有足夠的土石材料供應。科學數據顯示,如果利用岩質小山島修建人工島更為經濟。 荷蘭是以填海造陸聞名的國家之一。 香港填海歷史悠久 香港也是一座典型的填海城市。自開埠以來,香港經歷過多次大小規模不一的填海,工程遍及港九新界。第一次非正式填海早在1842年開始,當時的維多利亞城擴大發展面積,因而以砂填海。今日的港島由西向東,海岸線不斷變遷,就是填海的結果。九龍半島的填海地點,則包括尖沙嘴、油麻地,以及昔日的啟德機場等。到1945年為止,香港已有80公頃左右土地是由填海而來。至於新界,首個填海工程位於沙田區,亦是新界的第一個大規模填海工程,於1950年在城門河畔開始,以興建沙田墟住宅區。隨著香港新市鎮規劃的發展,香港政府開始在新界進行大規模填海工程,涉及荃灣、屯門等多個地區。 1990年代可說是香港填海的黃金年代,赤角香港國際機場、北大嶼山新市鎮及西九龍等,相繼在此期間落成。2011年,港珠澳大橋香港段動工,歷時7年,去年完工投入使用。其香港口岸及屯門至赤角連接路均需填海,以提供出入境及連接道路。大橋的珠澳口岸人工島投資上百億人民幣,填海造地200餘萬平方米,工程包括南北兩個標段的護岸工程、陸域形成工程、地基處理工程以及交通船碼頭工程等。 [...]

博客

【港股專家】唐仁:JBB (1903)擁「明日大嶼」概念

無可否認「明日大嶼」為一眾「無殼蝸牛」帶來不少憧憬,亦不乏話題性;如今擁有真正「明日大嶼」概念的建築工程股份出台了,這就是目前正在招股的JBB Builders International (1903)。 JBB是次公開招股,合共發售1.25億股,在本港公開發售量與國際配售比例各佔一半,招股價介乎1.18元至1.38元,申請一手2,000股入場費2,787.81元,預期於5月10日主板掛牌。 JBB是一家馬來西亞有豐富經驗的工程承包商,業務主要分為兩組;「海上建築服務」和「建造物業及基礎設施工程」。其中「海上建築服務」更為其核心業務,當中包含填海及相關工程,包括填海造地及其他海上土木工程;而填海業務涉及土壤勘 測、水文測量、填海前設計、砂石處理/填埋、地基處理、砂石堆載移除工程 及相關工程。海上土木工程一般包括建設碼頭、跨海工程、維護疏浚 及河流改;海上運輸,當中涉及運輸海砂(填海造地慣常使用的填埋材料),工程包括將從獲批准的砂石來源挖掘的海砂裝載至運砂船,運送及交付海砂至指定場地,並卸載海砂用於填海造地。 環顧香港目前的上市企業中,並無填海造島的專業公司,是以JBB真是「食正條水」,上市後集團以香港公司身份競標工程項目,已俱備本土優勢,再加上經驗豐富、資金充足,料取得數以億計的工程合約機會可望相應提高;此外,更重要的是能帶領香港造島工程業務進入新領域,讓香港的工程人員加快吸收到外國專業填海造島技術,填補多年來的行業。「明日大嶼」計劃建議在香港島和大嶼山中間的水域建造多個人工島,總面積約為1,700公頃,耗資約5000億元,其中商機和發展機會相當驚人。 按照招股價範圍中位數每股1.28元計算,集資淨額約1.38億元,伸算上市初期總市值不過5億元,但已有5000億元潛在生意機會在前,資料顯示,截至2018年10月底4個經營月份,毛利有13,024,000林吉特(大馬貨幣,折算港元約1:2),亦即其2018年首4個經營月份毛利已有2600萬港元,伸算全年收入接近7800萬港元。以上市初期總市值不足5億港元計,毛利有近7800萬,預測市盈率約6至7倍,加上業務前景亮麗、有實質業績支持,已彰顯其投資價值。   [...]

香港

林筱魯:明日的大象

當大多數人未能分享經濟增長的成果,感覺社會資源分配不均,除了不滿政府施政,同時將茅頭指向新移民的現象,已經成為世界各地的普遍社會政治問題,香港自然難以倖免。 1989年的「大白象」是預計耗資2,000億的「玫瑰園計劃」,核心基建工程包括:赤鱲角機場、機場鐵路、青衣至大嶼山幹線、北大嶼山快速公路、西九龍填海計劃、西區海底隧道、西九龍快速公路、三號幹線(葵涌段同青衣段)、中區填海計劃第一期和北大嶼山新市鎮第一期。當年政府的財政儲備大概有700億元。 1998年動工的「西鐵綫」是另一隻「大白象」。第一期預計耗資640億,估算使用量每天20萬人次,但2003年啟用時適逢經濟不景,每天載客人數只有10萬,作為「大白象」的表證成立。今天,大家投訴西鐵在繁忙時間超負荷,恐怕承受不了新界西北的未來發展需要。 《2007至2008年度香港行政長官施政報告》提出推動十大建設工程,當中包括:南港島綫(東段)、沙田至中環綫、屯門西繞道及屯門至赤鱲角連接路、廣深港高速鐵路香港段、港珠澳大橋、港深機場鐵路(後來擱置)、落馬洲河套區、西九文化區、啟德發展計劃和新界東北新發展區。計劃預算耗資逾2,500億元,時年港府的財政儲備餘3,600多億。這些項目,有些剛完成,更多仍在進行式中,但差不多全都被視作嚴重超支,工程和營運管理不善的「大白象」。 大白象吸盡儲備 今天最新出場的「大白象」名為「明日大嶼」。這隻象跟其它的象有點不同,它基本上還未成形,連給瞎子摸的階段還未到,只能說是在描繪塑造的過程中。前期研究還沒開展,這隻概念大象已被標籤為萬億大象,坊間又急不及待「分享」這隻大象會吸盡特區政府餘一萬億財政儲備;會不敵極端氣候下的天災;會破壞大家仍未確悉的自然生態環境等等恐慌。一如既往的獵象行動又告開展。 1957、1966、1971年,嶼南路、東涌道和大澳道相繼通車。但幾十年以來,大嶼山南部整體還只是幾萬人口,絶大部分地方都被納入郊野公園範圍。難道這些道路也一一是「大白象」? 必須考慮生態成本 氣候變化引致的水位升高與及湧浪問題,在去年兩個颱風襲港時已顯露無遺,基本上不論是否沿岸的低漥地點都需要面對。只要我們仍居於香港,便需要利用城市和工程設計手段處理。若要認真保育我們的自然生態環境,首要的是進行全面的生態普查和監測,確定在各地生長和棲息的物種,認真審視發展可能導致的自然生態成本。新開發的土地,是否完全無助解決房屋與工商用地成本高企問題?又或一文不值,以至真的是「倒錢入海」導致政府破產?只要放下情緖,大家心中自有判斷。 社會整體需要辯論,也需要思考。但思與辯總應有科學基礎,以尊重事實和數據的態度推演。在意見泛濫的公民社會,關注變為憂慮,憂慮化為恐懼,可以在一瞬間出現,但也往往消失於無形,正好反映了不少意見的本質,一如化作了耀目雲霞的空氣中的水分。這也反映了市民大眾在現有政治氛圍下,覺得未來是可盼還是可懼。抱有疑慮和恐懼,便往往選擇停佇不前;抱有盼望的話,則可主動消除障礙,鞭策大象起行。 [...]

大中華時事

發債填海 明日大嶼 一舉兩得

市場引頸以待的「明日大嶼」計畫終於公布詳情,發展局公布,這個歷時十五至二十年的大型填海工程,總投資額高達六千二百四十億元,勢將成為香港史上最昂貴的基建工程。這個前所未見的巨型工程,被批會掏空香港庫房,但事實上,明日大嶼是一條財路,為政府帶來長遠賣地收入之餘,透過發債發展,更可以搞旺債券市場,實在一舉兩得。 立法會發展事務委員會將於下週二(二十六日)就明日大嶼相關工程進行討論,而發展局局長黃偉綸就在本週二(十九日)下午率先舉行記者會,交代工程開支及賣地回報估算。明日大嶼項目主要分為兩部分,首先是填海及人工島的建設,包括在交椅洲中部水域填海建人工島,並在欣澳、龍鼓灘填海及屯門沿海發展等,交椅洲人工島填海造價為一千四百億元,並需要支付一千一百六十億元的基建工程,造價至少要二千五百六十億元,而欣澳、龍鼓灘填海及屯門沿海發展區,工程及基建造價則為九百五十億元,令相關工程費用總額達三千五百十一萬元。 除了填海,發展新區最重要是要有交通網絡,所以政府亦要斥龐大資金建交通網絡,由交椅洲至香港島的道路及鐵路;交椅洲至大嶼山連接路及欣澳鐵路;西部海岸鐵路及P1公路等工程項目,整個交通網絡的開支則達二千七百三十億元,令整個明日大嶼計畫埋單要六千二百四十億元。此數字是發展局按去年九月份的工程價格計算,即是工程費很大可能超過上述數字。 明日大嶼原先的填海規模曾只有一千公頃,但特首林鄭月娥在施政報告中,將指規模「升級」至一千七百公頃。黃緯倫則重申,填海一千七百公頃仍是明日大嶼長遠願景,但多出的七百公頃仍然很「虛」,且未有實際時間表,所以今次的估算並未包含在內,而日後若要進行額外的七百公頃填海,政府會再做公眾諮詢。 二五年填海 三二年進駐 明山大嶼計畫將於二○二五年正式動工填海,最快到三二年就有首批市民可以入伙,但發展局亦承認,此乃「非常進取的時間表」,要取決於立法會是否順利撥款。黃偉綸又指,交椅洲填海項目會以交通基建先行模式發展,過往新發展區的經驗,需要有二十萬至三十萬居民後,方會發展鐵路,所以會以公路先行,當市民入伙時,社區已有公路連接,然後兩至三年後會有鐵路通車。 發展局之前已估算過,在交椅洲填海的一千公頃土地,約可提供十五萬至二十六萬單位,當中七成為公營房屋,相等約有十萬五千至十八萬二千伙。交椅洲更可發展成「近零碳排放」的先導區,並創造提升個人居住面積的機會。政府亦會在新區建立第三個核心商業區,包括提供約四百萬平方米商業樓面面積、創造約二十萬個高端、高增值就業機會,預計每年可帶來一千四百一十億元的增加值,相等於本地生產總值約百分之五。 從數字看來,明日大嶼有「一石二鳥」之用,除了解決長遠住屋問題,亦能提升香港的生產及競爭力。不過,近年香港已花了巨額資金興建大量工程,港珠澳大橋、高鐵、沙中線,再有機場第三跑,大型基建的數量前所未見,令人擔心會掏空庫房,而近年不少政府的工程嚴重超支,亦令港人更加憂慮。 機砂賣價低 減填海成本  以港鐵(00066)的新鐵路項目沙中線為例,造價於一七年底計已較預計超支分之二十三,升至八百七十三億元,而近年用作填海用的海砂出現短缺,隨時令明巴大嶼大額超支。不過,發展局方面已解釋,現時行內填海,不少已改用俗稱「機砂」的人造砂,而目前內地機砂一噸售價約一百二十港元,當中已包括運輸費用,貨源亦愈來愈穩健,足以解決供應問題。再者,本港每年有一千五百萬公噸填料,當中一半可以用作填海。 最重要是明日大嶼項目,其實最後可成為「有錢賺」的項目,因為政府可以透過賣地收回成本,所以絕對不是外界批評的「倒錢落海」。明日大嶼主要用作解決基層及夾心階層的房屋需要,所以七成供應會是公營房屋,但餘下的三成將是私樓,按發展局的計算,假設私人住宅數目只得最少的四萬五千個,土地收益估算最少亦有七千零七十億至八千二百三十億元,且收益已是保守估計的數字,因有關估算未計及出售資助房屋、及其他商業土地的收益。 發展局引用香港測量師學會的估算,交椅洲人工島私人住宅及商業發展的土地收益,更可高達九千七百四十億至一萬一千四百三十億元,即最少可以「賺到」三千五百億元。發展局估計,人工島的商業樓面呎價約每平方呎八千至九千元,估算已相當保守。遠在交椅洲人工島的商業地皮價格,自然不能與中環及金鐘核心商業區逾三萬元的呎價相提並論,但以香港第二個核心商業區的東九龍為例,一七年南豐發展以逾二百四十六億元投得的商業地王,第1F區二號地盤商業酒店地計,成交樓面呎價便接近一萬八千元,人工島的估算的確相對保守,待人工島商業地皮可以出售的時候,已是十年後的事,屆時地價亦一定有上漲,賣地收入亦會水漲船高。 攤分十五年 蝕錢機會微 對於有批評指明日大嶼會掏空庫房,其實亦是很難做到,因為整個項目會是分階段進行,以六千二百四十億,工程攤分十五年計算,平均每年支出僅四百多億元,單靠取得工務工程撥款已負擔得到。政府過去十年的工程項目,只有一成出現超支,其餘九成都在相關預算內完成,而所有項目合計仍有約百分之十三盈餘,估項目要蝕大錢亦不容易。   [...]