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傳大班西餅接「摸貨」接燶 實蝕逾「6球」沽旺角自用舖 戴行:網購疫市增 料上半年街舖租金持續跌

買舖自用向來好少人後悔,除非你好似「大班西餅」咁,接「摸貨」接燶,要損手蝕讓離場……市傳「大班麵包西餅」近日劈價逾兩成,以4,750萬元沽出旺角1,400方呎自用舖。該舖由大班於9年前以「摸貨」形式買入,現時轉售,帳面損手330萬元,實際勁蝕逾640萬元。另外,雖然本地需求推動今年首兩個月的本港零售額按年微增2.7%,而短期租約湧現亦提升街舖佔用率;然而,銷售數字仍較2019年同期大減3成,現時主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,有研究更預測,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。而「疫情新常態」亦促使網購成為趨勢,今年首兩個月網上零售額已達41.7億元,按年激增74.5%,預料線上消費已經成形,疫後網上零售額雖會回落,但仍會保持一定份額,比疫前強勁,對舖位租金將有一定程度衝擊。 傳大班沽旺角自用舖 「摸貨」勁蝕逾「6球」 市場消息指,舖市新近錄得旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖買賣成交,地下舖位建築面積700方呎,入則閣700方呎,總面積合共1,400方呎,門闊約15呎。原業主為「大班麵包西餅」,最初叫價6,300萬元放盤,最終劈價至4,750萬元沽出,呎價33,929元,減價幅度達1,550萬元或24.6%。該舖現由原業主大班西餅自租自用,每月租金13.5萬元,租期由2016年9月底至2021年9月28日屆滿;市傳大班有意以現租金水平售後租回舖位,為期3年。若以現時租金及最新成交價計算,舖位租金回報率達3.4厘。 據土地註冊資料顯示,原業主「大班麵包西餅」於2012年7月以5,080萬元「接摸貨」買入上址,現持貨近9年易手,帳面蝕讓330萬元,物業貶值6.5%,扣除印花稅及雜費料實蝕逾640萬元。大班的上手業主則於2012年5月以4,580萬元購入該舖,「持貨」兩個月即將買賣合約權益轉手(俗稱「摸貨」),帳面勁賺500萬元。 有業內人士指,上述舖位位處旺角「重災區」,以往快富街一帶人流勁旺,惟今時今日已靜了好多, 要等遊客回港才會有升值空間。而大班「售後租回」雖然可確保舖位有穩定租金收入,惟所謂「售後租回」通常有「水份」,以今時今日區內租金計,該舖市值租金頂多約10萬元,租金回報率跌至2.5厘。 旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖。 今年首兩個月零售額按年微增2.7% 仍較2019年同期大減3成 戴德梁行日前發表香港商舖租賃市場第一季表現報告。雖然市場自2020年第四季度以來,已經從谷底開始逐步回升,本地需求推動零售額於2021年2月按年增長30%,而短期租約的湧現亦提升了街舖佔用率;然而,主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,戴行更預料,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。 由於缺乏遊客,本港零售市道現時由本地消費者支撐。2021年第一季度,在本地零售消費力推動下,銷售額有溫和回升。參考政府公佈數字,2021年首兩個月的銷售額按年輕微增加2.7%。尤其2月份主要受惠於農曆新年、低基準效應、以及為海外買家提供的購買服務增加(表1),期內零售銷售總額按年增長30%,當中零售數字特別受惠於珠寶和手錶(114.1%)以及時尚與配飾(89.4%)的驅動。 然而,若對比2019年1至2月份數據,今年首兩個月的零售銷售總額仍然大跌30%,其中珠寶和手錶、時尚與配飾、以及藥妝品的銷售額,分別較2019年同期大減57.3%、44.8%及55.9%。 表1 – 零售銷售比較 主要零售區舖租錄雙位數跌幅 「吉舖」業主大舖劏細舖觀望 第一季度的街舖空置率亦見改善,零售空間佔用水平亦逐漸提高。部份業主在疫情期間經歷長時間的空置期後,開始願意接受更多短期租約,但租金下跌情況仍然持續。 在 2021年第一季度,銅鑼灣的租金按年下跌 35%,而中環的租金亦下滑 30.5%;至於尖沙咀及旺角的舖租水平則分別跌26.4%及23.3%;而元朗及屯門此類民生區表現就「無咁差」,兩區租金分別按年跌15.3%及14.1%。所有主要零售區的租金都按年錄得雙位數的跌幅(表2)。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威坦言:「我們相信,本港一日未能通關,主要零售區的舖租水平都仍然未能恢復。」展望2021年上半年,戴行預料銅鑼灣及中環的租金仍有5%至10%的跌幅;至於尖沙咀、旺角、元朗及屯門四區的租金跌幅已趨於穩定,區內商戶均認為最壞情況已經出現,而棄租及招頂租應該已於上年完成,相信租金跌勢已經「見底」,不過由於尚未通關,而零售市道亦需一段較長時間恢復,因此市場對區內租金走勢仍未敢太過樂觀,估計四區於今年上半年的租金調整將維持0至5%輕微跌幅。 表2 – 零售舖租金比較 雖然主要零售區的街舖空置情況有所改善(表3),惟大部分新租賃街舖均以短租為主,例如口罩及手機配件舖,相反長租就相當疏落。現時大部分「吉舖」業主,尤其是主要零售區,除了接受短租,更會趁空置而將舖位重新改動或裝修,例如改動旗艦店大舖的結構,將大舖劏細,期望下半年旅客能陸續回流,才準備洽談長約,現時大多業主抱觀望態度。 表3 – 零售舖空置率比較 餐飲業表現較預期理想 或帶動舖租回升 餐飲業在疫市下表現比較理想(表4),雖然限聚措施下尤其大型中式餐飲受到巨大打擊,但反而中小型特式餐廳或由個體開設的新餐飲數目出現正增長,尤其茶飲類增加不少,可能由於部分人失業故轉而創業,帶動主要零售區的餐飲舖放租情況理想,需求較強勁。 林應威指:「 雖然疫情延長帶來挑戰,但在過去6個美食市集勢力興起,並吸引了相當多的關注。隨著疫苗接種的展開,加上大型購物中心業主和零售商的促銷策略,令商鋪市場氣氛有所改善。不過,餐飲業的復甦能力比其他行業明顯,估計餐飲業舖租可能會帶頭回升。」他預計,今年上半年餐飲舖租金可以有0至5%的輕微增幅。 表4 – 餐飲業收益比較 疫下網購成新趨勢 料衝擊舖租 此外,在疫情期間網上購物已成為一種趨勢,1月和2月份分別錄得91.3%和56.5%的按年增長(表5)。2021年首季度的前兩個月,網上零售額已達41.7億港元,較去年同期的23.9億元,按年激增74.5%。由於香港向來消費方便,以往本港零售及餐飲業向來不太願意投放資源落線上平台,但疫情促使商戶投資更多落網上銷售,並衍生出新服務平台及新物流方式,林應威相信,疫後網上零售額雖會回落,但仍會保持一定份額,比疫前強勁。「疫情新常態」之下,即使疫後遊客回流,遊客及本地人的消費模式已經轉變,對舖位租金將有一定程度衝擊。 表5 – 網上零售額比較   戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威(左)、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝(中)及戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰(右)。 [...]

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短租撐舖市 街舖繼續蝕?? 尖沙咀吉舖急增近兩成創新高 佐敦地舖8年前「摸頂」貨今勁蝕近「8球」易手!!

本港失業率飆升至7.2%、達17年來新高,而購物區亦反映經濟狀況,街舖十室九空,甚至要靠短租雜貨店「吊鹽水」死頂!最近有研究報告指,在短租行業支撐下,今年1至2月份四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)空置舖位(吉舖)數目淨減少77間至867間,最新整體空置率為11.5%,較2020年第三季微跌1%,不過尖沙咀舖位空置率依然急增至17.7%創新高,亦為四核心區空置之冠。而事實上,短租舖的租金一般低過長租6成,四核心區短租舖多達99間,其中62間屬今年新增,較去年第三季的37間急增1.68倍。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 無獨有偶,佐敦吳松街近日有地舖錄得大蝕讓,原業主於2013年斥2,818萬元購入該舖,惟幾日後政府突然宣佈為非住宅物業設立雙倍印花稅(Double Stamp Duty,DSD),業主隨即「被摸頂」,持貨8年至今終以2,180萬元沽出,帳面蝕讓638萬元;若扣除印花稅及雜費等,料實際勁蝕約790萬元,物業貶值達22.6%。 民生贏核心 元朗空置跌至5.7% 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,該行最新統計顯示,今年1至2月五個主要購物區(銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角及元朗)共錄1,018間吉舖,當中四核心區佔867間,四核心區最新空置率由去年第三季的12.5%回落至最新11.5%,元朗亦降至5.7%。是次統計涵蓋222條街道共10,174間街舖(四核心區佔7,539間;元朗佔2,635間),是次數據主要反映香港第四波疫情後、本港疫苗開始接種前的商舖市道。 尖沙咀彌敦道急增至43間吉舖 美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋表示,最新的整體街舖空置率略為回落,主要因為舖租大幅下挫,吸引短租行業(如口罩店、賀年用品店及散貨場)進駐,吸納部分吉舖所致。此外,部分業主趁市況轉弱,因而加快重建/翻新物業,也減低空置率。 旺角、銅鑼灣、中環及元朗的最新空置率同錄下跌,只有尖沙咀區上升,陳浩璋指主要是由於尖沙咀的商戶結構組合以旅客相關行業為主,加上期內不少商戶租約期滿遷出所致。該區吉舖數目及街舖空置率最新分別報271間及17.7%,為四核心區之冠,也是該區有統計以來新高。同時,受到栢麗購物大道吉舖增加,加上區內有不少珠寶鐘錶店、藥房及電子產品店結業,尖沙咀彌敦道吉舖數目急增16間至43間,成為四核心區吉舖最多的街道,空置率高見29.7%。 短租吊鹽水 尖沙咀最多 然而,街舖空置率微減1%主要是因為舖租大幅下挫,吸引短租支撐所形成的「暫時」現象。事實上,短租舖的租金一般低過長租6成;而報告數據顯示,四核心區於今年首季錄得的短租街舖多達99間,較去年第三季的37間急增1.68倍。至於元朗於今年首季亦錄得27間短租街舖,較去年第三季的12間急增1.25倍。今年首季五區合共錄得126間短租,佔是次調查的10,174間街舖的1.2%,較去年第三季的49間多1.57倍。其中四核心區有62間短租舖屬今年新增,即短租舖比去年第三季激增1.68倍;相反,區內吉舖只減少77間,亦即新增短租舖佔減少的吉舖量達80.5%。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 若以行業劃分,短租舖最多為散貨場,四核心區共48間,元朗有11間。次多為口罩店,四核心區共錄31間租短口罩店,元朗則有2間。其餘為賀年用品店,四核心區共錄20間租短賀年用品舖,元朗則有14間。另外,四核心區內的重建及翻新街舖則至少有9個,分佈於中環、銅鑼灣及尖沙咀,其中尖沙咀佔5個最多。 疫情下民生消費行業受惠 若按街道劃分,核心區遊客街的空置情況個別發展,例如銅鑼灣羅素街吉舖數目淨減少1間,主要是由於有口罩店、散貨場及衣服店短租,尖沙咀名店林立的廣東道今季吉舖數目淨增加8間至15間,再創統計以來新高。而民生消費元素較重的元朗區,主要街道元朗大馬路 (青山公路-元朗段)吉舖數目大減17間至9 [...]

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年三十晚名人急掟貨?! 卓悅葉俊亨老婆蝕讓三球要錢唔要舖 佳寶林曉毅再賣佳寶 李兆基三嫂年廿九沽中環舖!!

恭喜新禧!今日大年初一,相信大家正開心逗利是;不過昨日年三十晚,正當大家準備食團年飯之際,舖市就發生了一單「血案」!多位投資名人趕於年三十晚掟貨, 其中卓悅前主席葉俊亨老婆更帳蝕「三球」,臨過年寧願損手爛腳,都要錢唔要貨!另外市傳佳寶林曉毅再沽佳寶自用舖,作價1.2億元。 葉俊亨太太鍾佩雲年三十晚損手三球掟貨過年 昨日年三十晚 (2月11日),市場錄得鼠年最後一宗街舖蝕讓成交!成交物業為旺角通菜街138號地下連閣樓舖,地舖闊16呎,深60呎,建築面積1,000方呎,入則閣700方呎,總面積合共1,700方呎,昨日以約8,000萬元易手,呎價約47,059元。舖位現由寵物店Pet’s Land承租,當中地舖月租18.8萬元,租約期至2022年4月;而閣樓租期則於去年5月底屆滿,未知有否續租,先前月租35,616元。若以舊租金及最新造價計,舖位租金回報率約3.4厘。 據愁,上述舖位原業主是卓悅前主席葉俊亨的太太鍾佩雲,葉太於2012年8月以8,300萬元購入該舖,之前曾叫價1.15億元放盤,去年5月曾以7,800萬元以賣公司形式沽出,不過交易最終取消。其後舖位重新叫價9,800萬元放售,終於昨日以約8,000萬元易手,持貨近9年,帳面損手約300萬元,物業貶值3.6%,較一年前造價蝕少200萬元。 旺角通菜街138號地下連閣樓舖 佳寶林曉毅年三十晚沽佳寶自用舖 除了葉俊亨老婆年尾掟貨,市傳佳寶超市老闊林曉毅亦於昨日年三十晚,不約而同沽出佳寶自用舖!市場消息指,昨日錄得西環卑路乍街1G至1K號澤安閣地下E至G號舖買賣成交,舖位門闊46呎,建築面積3,600方呎,市傳以1.2億元售出,呎價約33,333元,低市值約5%。該舖現由佳寶食品超級市場自用,原業主佳寶林曉毅於2018年3月,斥1.1億元以買公司形式購入上址,持貨3年轉手,帳面獲利1,000萬元,物業升值9.1%。 市傳林曉毅現時手持60多間舖,九成自用,一成放租,近期沽出的舖位大多都是以賣公司形式易手。如果上述西環自用舖成交作實,即成為林曉毅最近兩個月內沽出的第6間舖。其他市傳林曉毅已沽的商舖有大圍老人院 (售約2.05億元)、天水圍百佳(售約1.05億元)、石門自用舖 (售約1.6億元)、九龍城自用舖 (售約1.3億元)、深水埗福榮街自用舖 (售約4,200萬元),加上西環卑路乍街自用舖 [...]

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舖市名人頻沽貨?! 波叔連掟兩舖 磁帶大王賣惠康??

自政府撤銷非住宅雙倍印花稅後,舖市交投明顯轉趨活躍,好友入市積極,淡友或手緊業主沽貨亦更容易,近月不少名人大戶亦接連有「動作」。日前,「舖王波叔」鄧成波再連掟兩間灣仔地舖,而「磁帶大王」陳秉志亦賣出惠康超市巨舖。 鄧成波3100萬連沽兩灣仔地舖 繼早幾日明賺暗蝕約250萬元沽出深水埗「民生」超市自用舖後,波叔昨晚 (1月22日) 再以3,100萬元一次過賣出兩間灣仔街舖,似乎想趁市場回暖極速「散貨」!消息指,市場昨晚錄得灣仔道177至179號地下7至11號地舖G及H舖買賣成交,G舖建築面積520方呎,現由食肆「麵語」以月租4萬元承租至2023年7月;H舖建築面積411方呎,租客「麻王」月租3.2萬元,租約期至2023年8月屆滿。波叔原本開價3,600萬元放盤,反覆「話賣又唔賣」後,最終以3,100萬元一口氣沽出兩舖。兩舖租金合共7.2萬元,以現時成交價計,租值2.8厘。 原業主鄧成波於2008年2月以5,180萬元買入灣仔道地下15號舖、地下7至11號舖及1樓全層,並早於本月初以1.15億元將樓上面積達11,900方呎的老人院售予科達地產湯君明。 本月較早前,波叔以5,380萬元沽出荃灣沙咀道260至276號廣發大廈地下7號「雞仔嘜」舖,舖位面積800方呎,連500方呎閣樓,呎價約41,385元。波叔去年斥約8,000萬元一口氣向「雞仔嘜」購入荃灣沙咀道、油麻地上海街及長沙灣青山道3個自用商舖,現沽出其中一間。 連同早前拋售的物業,波叔家族於4個月內已合共賣出10項物業,套現約16.868億元。 「磁帶大王」陳秉志賣惠康巨舖 超市舖近月頻頻被沽,除了佳寶林曉毅及波叔連接出售百佳超市舖,近日就連「磁帶大王」陳秉志亦以6,256萬元賣出惠康超市巨舖! 市場日前錄得旺角塘尾道50至52號裕耀工廠大廈地鋪買賣成交,舖位建築面積約6,256方呎,以6,256萬元易手,呎價約1萬元。該舖現由惠康超市承租,月租19萬元,租金回報達3.6厘。原業主「磁帶大王」陳秉志於2001年以約1,908萬元買入上址,持貨20年,帳面獲利4,348萬元,物業升值2.3倍。 陳秉志近期與波叔一樣連番沽貨,早前分別以2,285萬元沽出筲箕灣愛禮街地鋪及連環沽出兩間粉嶺聯昌街鋪位。日前市場盛傳,由陳秉志持有、面積約1300方呎的灣仔軒尼詩道364至366號地鋪以6,000萬元沽出,惟後來證實是「流料」,該物業尚未易手。現時陳氏已由叫價5,500萬元,反價至起碼6,400萬元。上述舖位由陳秉志於2014年8月以5,600萬元購入,持貨至今,現由新曼谷泰國菜館承租,月租13萬元至2023年1月。 [...]