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舖市名人頻沽貨?! 波叔連掟兩舖 磁帶大王賣惠康??

自政府撤銷非住宅雙倍印花稅後,舖市交投明顯轉趨活躍,好友入市積極,淡友或手緊業主沽貨亦更容易,近月不少名人大戶亦接連有「動作」。日前,「舖王波叔」鄧成波再連掟兩間灣仔地舖,而「磁帶大王」陳秉志亦賣出惠康超市巨舖。 鄧成波3100萬連沽兩灣仔地舖 繼早幾日明賺暗蝕約250萬元沽出深水埗「民生」超市自用舖後,波叔昨晚 (1月22日) 再以3,100萬元一次過賣出兩間灣仔街舖,似乎想趁市場回暖極速「散貨」!消息指,市場昨晚錄得灣仔道177至179號地下7至11號地舖G及H舖買賣成交,G舖建築面積520方呎,現由食肆「麵語」以月租4萬元承租至2023年7月;H舖建築面積411方呎,租客「麻王」月租3.2萬元,租約期至2023年8月屆滿。波叔原本開價3,600萬元放盤,反覆「話賣又唔賣」後,最終以3,100萬元一口氣沽出兩舖。兩舖租金合共7.2萬元,以現時成交價計,租值2.8厘。 原業主鄧成波於2008年2月以5,180萬元買入灣仔道地下15號舖、地下7至11號舖及1樓全層,並早於本月初以1.15億元將樓上面積達11,900方呎的老人院售予科達地產湯君明。 本月較早前,波叔以5,380萬元沽出荃灣沙咀道260至276號廣發大廈地下7號「雞仔嘜」舖,舖位面積800方呎,連500方呎閣樓,呎價約41,385元。波叔去年斥約8,000萬元一口氣向「雞仔嘜」購入荃灣沙咀道、油麻地上海街及長沙灣青山道3個自用商舖,現沽出其中一間。 連同早前拋售的物業,波叔家族於4個月內已合共賣出10項物業,套現約16.868億元。 「磁帶大王」陳秉志賣惠康巨舖 超市舖近月頻頻被沽,除了佳寶林曉毅及波叔連接出售百佳超市舖,近日就連「磁帶大王」陳秉志亦以6,256萬元賣出惠康超市巨舖! 市場日前錄得旺角塘尾道50至52號裕耀工廠大廈地鋪買賣成交,舖位建築面積約6,256方呎,以6,256萬元易手,呎價約1萬元。該舖現由惠康超市承租,月租19萬元,租金回報達3.6厘。原業主「磁帶大王」陳秉志於2001年以約1,908萬元買入上址,持貨20年,帳面獲利4,348萬元,物業升值2.3倍。 陳秉志近期與波叔一樣連番沽貨,早前分別以2,285萬元沽出筲箕灣愛禮街地鋪及連環沽出兩間粉嶺聯昌街鋪位。日前市場盛傳,由陳秉志持有、面積約1300方呎的灣仔軒尼詩道364至366號地鋪以6,000萬元沽出,惟後來證實是「流料」,該物業尚未易手。現時陳氏已由叫價5,500萬元,反價至起碼6,400萬元。上述舖位由陳秉志於2014年8月以5,600萬元購入,持貨至今,現由新曼谷泰國菜館承租,月租13萬元至2023年1月。 [...]

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旺角樓上舖大蝕讓 跳樓價高位勁跌六成蝕過千萬

旺角彌敦道703至705號金鑽璽再現大蝕讓!成交單位是金鑽璽12樓全層,建築面積1,835方呎,於去年12月尾由銀主以1,368萬元沽出,呎價7,455元。原業主於2017年以公司股份模式買入,當時買入價2,587萬元,其後淪為銀主盤,現經忠誠拍賣行成交1,368萬元,帳面勁蝕1,219萬元或47.1%。此單位於2013年1月尾曾經「摸出」3,372.7萬元,惟之後交易取消,意味現時物業價格已由高峰勁跌59.4%。 銀座式商廈金鑽璽位處旺角核心區,比鄰港鐵站,於2012年底樓花期拆售。物業樓高20層, 前身為住宅,由德祥地產重建作商業用途。2012年12月資本策略以7.3億港元向德祥地產購入全幢物業,一星期後馬上拆售樓上16層。當時拆售反應熱烈,3日內已沽出超過九成,套現5.69億元,惟現時個個小業主都損手離場。 對上蝕讓為金鑽璽兩層單位 (4及5樓),於去年2月尾以5,200萬元易手,新買家為旅港番禺會所,兩層舖位樓面面積共約5,314方呎,呎價僅9,785元。原業主李子彬為知名鞋履零售品牌萊爾斯丹(Le Saunda)創辦人,現為品牌非執行董事。李氏於2013年8月各以4,729.46萬元一手購入上述兩舖,合共9,458.92萬元,持貨7年帳面蝕至少4,258.92萬元,若計及代理佣金等雜費,估計損手約5,000萬元,料為近一年最大宗銀座式商廈蝕讓個案。 旺角金鑽璽近年成交均錄蝕讓,項目中層一個面積1,835方呎單位,於2019年7月份以2,038萬元易手,呎價11,106元。原業主持貨7年帳面亦蝕1,228萬元。 [...]

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樓市速報:重建油旺區 市建局或蝕1,900億

市區重建局正進行有關重建油麻地及旺角規畫的研究,該局行政總監韋志成指出,研究展開至今約1年多,發現油旺區約有850幢樓宇已用盡或超出其地積比率,一旦重建發展,成本將高達6,000億元,屆時該局或面臨虧蝕近2,000億元。目前,市建局初部構思3招處理油旺重建,以增加其發展潛力。然而,在中美貿易戰惡化、加其息等陰霾下,現時樓市的調整風險正在增加,一旦樓市下跌,市建局將會出現「高買低賣」的情況,甚至出現嚴重虧蝕。 本港有多個舊區,市建局近年都積極著手重建,繼土瓜灣及觀塘後,另一個被盯上的便是油麻地及旺角。市建區於去年5月展開了油麻地及旺角地區規畫研究,覆蓋範圍約212公頃,涉及約3,300幢舊樓,目前研究已達到中期階段。市建局行政總監韋志成稱,經過約1年的研究後,發現兩區只剩餘約一成的地積比率可供額外發展,而且分布零散,明言「整個油旺很難找到一處是可充分運用剩餘地積比」。 皆因油旺區的樓宇布局多採用「縱橫、格仔」的舊式規畫,樓宇地盤面積較小,若然單獨重建,亦只能是「牙籤樓」。他表示,兩區約850幢舊樓已用盡或超出現時的地積比率,連同收購賠償費用在內,若按現時市價計算,全數重建該批舊樓,總發展成本高達5,000億至6,000億元,預料虧蝕達1,800億至1,900億元。因當中約有400幢舊樓是超出現時地積比率,若以現時規例下完成重建,油旺兩區會較目前減少逾1萬個單位。 韋志成指出,該局初步打算先按樓宇狀況、樓齡、基建承受能力等條件,揀選出8、9個「更新區」作詳細研究,希望由以往項目主導,改為以規畫作主導的更新,區內包括重建、復修、保育及活化等元素,可檢視未來整個區如何作市區更新,如現在未需要重建的樓宇可先復修,但此時此刻便要開始規畫未來用途。至於更新區的規模,則暫未有具體畫界,他表示:「土瓜灣6個項目大概2.2公頃、觀塘5.5公頃,小區規畫便是這種範圍」。 三方法減赤字 畢竟要面對龐大的重建赤字,韋氏透露將會循三大方向手處理,包括減少路面面積、發展地下空間,以及透過規畫手段增加重建潛力。他表示,目前油旺區的路面面積達44%,而太古城則只有17%,故認為在重建時可將細地盤合併成大地盤,從而增加步行區。若能在重建時配合發展地下空間,將路面的車流、上落客貨區、垃圾站等搬移至地下,更可騰空部分路面作其他用途,如行人專區或社區設施等。 其次便是利用地下空間,他認為若作大規模拆卸,地下空間可重新規畫,如將停車場設置在地下,甚至將商廈地庫連接,用來作地下街、地下商場也可以,同時更希望運用新科技,如兩個停車場之間有地下連接路,這邊停車場泊車,可到另一邊取車。第三則是研究轉移地積比及放寬高限,如將已重建項目中間的舊樓、「崩牙樓」,將地積比率轉移至其他地方運用。 市建局預計明年中會完成研究,提出「正、負、零」三方案,即增加地積比、不加地積比,以及降低密度的方案作諮詢,暫未知規畫何時出台,但若區內有舊樓需重建,當局仍會以現有模式進行。早前檢討的需求主導計畫亦可能在油旺「復活」,擬在更新區推登記制度,業主欲重建可向市建局登記,再研究進行重建或復修。 其實在今年1月時,特首林鄭月娥曾提出將果欄保育及活化,韋志成說,目前正與區議會合作了解果欄的運作模式,若有空間,可研究是否透過一些設施,例如裝置冷氣系統或設生果主題餐廳等作活化,但就強調「不會將果欄變成發展項目」。 購舊樓風險增 事實上,市建局收購舊樓一向是以市價作為參考,如今樓價如此高昂,市建局的成本亦不輕,香港中文大學經濟系副教授莊太量指出,由於小區重建要收購多幢舊樓,一旦樓價下跌,市建局就要面臨大幅虧蝕的風險;反之,倘若樓價一直如火箭般飆升,市建局也會錄得巨額盈利。 然而,如今樓市的調整風險已是愈來愈高。據利嘉閣地產一項研究報告,8月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價為15,259元,較7月的15,303元回落0.3%,這是自2016年4月以來,連升28個月後首錄跌幅。在50個指標屋苑中,有25個樓價按月錄得下跌,佔整體比率達一半,只有20個樓價是上升,另5個則未有錄得成交,從數據上看,二手樓價有回落的趨勢。 財政司司長陳茂波亦言,香港樓市在過去兩周顯示出一些降溫的跡象,但此刻便斷言是轉勢,似乎還是言之過早,但他不諱言,由於在美國加息後,香港利率可能上升,樓市下跌風險正在增大。 據傳統智慧,股市表現往往領先樓市6至9個月,若以恒生地產分類指數於今年1月已見頂論,那麼本地樓市很大機會於年內跟隨逆轉。畢竟目前樓市正面臨兩大負面因素,分別是息口向上、美國貿易戰惡化,以致經濟放緩。基本上,對於美國聯儲局在本月下旬議息,市場對加息已無懸念,而本港龍頭銀行中銀香港亦預告,與按揭利率息息相關的最優惠利率(P)上調日子已不遠矣。一旦本港銀行加P,供樓負擔將會加重,雖然初頭的幅度並不高,但亦會造成心理影響。從而會促使部分業主沽貨,近日已相繼出現二手盤減價個案。 潛在供應增加 [...]

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樓市速報:首間千萬居屋登場

政府不斷出新招壓抑樓價升幅,又將居屋折扣加大,但樓價始終「不為所動」,瘋價不絕。近期終於出現首宗破千萬元的居屋樓王,旺角富榮花園中層單位,以1,065萬元成交,呎價高達1.8萬元,反映「辣招」不收效,預料下半年會有更多千萬居屋陸續登場。 撰文 伍逸華 樓市瘋價一早已由私人市場蔓延至公營房屋,雖然特首林鄭月娥早前才推出新房策,新居屋以低至市價五二折發售,但二手居屋的叫價未受影響。旺角富榮花園近日創出逾千萬元的成交,破香港居屋市場紀錄。 首間千萬居屋樓王為樓齡已近20年的旺角富榮花園17座中層A室,建築面積694方呎,實用面積592方呎,屬3房間隔單位。原業主於1998年以未補地價182萬元購入,單位於7月中以已補地價後的1,065萬元成交,平均呎為1.8萬元。成交價除了創出該屋苑新高,亦同創本港已補價居屋市場新高。 對上一間居屋樓王為深水埗樂年花園6座高層C室,實用面積827平方呎,6月份時以980萬元成交,已貼近千萬水平,呎價15,705元。中原的數據顯示,2018年二手居屋售價首次升穿900萬元,並迫近1,000萬元水平。今年上半年有9宗二手居屋登記個案打入歷年10大高價成交榜之內。除了深水埗樂年花園的成交,6月份北角健康邨1期康宏閣(4座)低層F室單位錄938萬元,創歷年第3高;3月份富榮花園10座低層A室單位以920萬元沽出,則創歷年第4高。 香港房屋委員會及房屋署最新數據顯示,上半年全港共錄720宗居屋第二市場買賣個案,較去年下半年的746宗跌3.5%,創近兩年半新低;同期物業成交總值約35.42億元,按半年上升5%。上半年每宗居屋第二市場買賣平均作價約491.9萬元,續創1997年有紀錄以來最高,並較去年下半年的453.2萬元大升8.5%。若與去年同期比較,升幅更達16.1%。 市場人估計,千萬居屋會繼續出現,因為叫價其實屬「合理」。香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指出,目前居屋樓價只是跟隨整體二手樓價上升,二手居屋成交價的折讓,仍然維持在同區私樓樓價約30%水平。他認為,現時政府辣招只是將整個二手市場鎖死,長遠要放寬措施,釋放二手盤源,才能令樓價降溫,居屋的「癲價」亦會跟隨市場回順。 [...]

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市建局研重建 油旺區勢變天

油麻地和旺角是香港數一數二的老區,人口密集、舊樓林立,估計約五成樓宇樓齡均超過50年。隨著舊區老化,居民的生活環境質素每下愈況,加上該區不少樓宇超出現行城市規畫或建築物條例准許的發展密度。這類舊樓對私人發展商來說,並沒有重建價值。因此,市建局於今年5月展開一項為期兩年的油麻地和旺角地區研究,以了解區內的樓宇和市區老化程度,並著手展開由其主導的重建方案。 雖然近期市建局被評淪為另類發展商,只重盈利,把重建變豪宅、重建區的公眾空間又被消失等。然而,不能否認市區重建可解決土地問題,減少填海、開發郊野公園的面積亦不失為德政。此外,參考朗豪坊、觀塘重建項目,可以預言若油麻地、旺角一帶變天,該兩區無論是住宅還是商用物業,身價亦將大為暴升。 據知,今次的油旺區重建研究範圍面積達到212公頃,涉及3,350幢樓宇,平均樓齡高達48年。根據油尖旺區議會文件,研究範圍北至界限街、南至佐敦道、東至染布房街、西至深旺道一帶。顧問將針對區內人口、社會和營商特點、樓宇狀況及用途、地區歷史與文化特色等進行分析,探討如何提升該區目前的土地使用效益及重建的發展潛力,例如研究「轉移地積比率」及「儲備地積比率」的可能性,並尋找適當地段,以提升用途效益和規畫參數及改畫用途的機會等。 由於政府造地至推出一般需時10至20年,油旺重建發展相信要待多年後才能真正實現。而市建局將以「油旺」地區規畫研究作為基石,把切實可行的概念和執行模式,推展套用在未來的市區更新工作策略。 市建局行政總監韋志成稱,「油旺」兩區若進行大規模拆卸重建,居民的安置是首當其衝的大難題,市區重建將舉步維艱。油旺區人口密度極高,根據2011年人口普查,油尖旺區有近30.8萬名居住人口,每平方公里人口密度達4.4萬人,遠高於全港平均數字6,544人。因此,市建局必須透過進行地區規畫研究,充分了解區內情況,才可在長遠規畫。 重置難 料虧損 除了重置困難,資金亦是難關,根據研究的初步資料顯示,約有四分之一,即800多幢樓宇已用盡其地積比率,甚至達「負數」,即超出現行所准許的發展密度限制。韋志成解釋區內樓宇大部分建於1950至1960年代,當時建築物以盡量運用地盤面積為依據來決定建築物的體積,與今天計算發展密度的方式不同,如若重建樓宇,以現時的「自置居所津貼」及收購物業的市值金額再估算,扣除收益後,市建局很可能面對近1,380億元的虧損。因此,雖然市建局截至今年3月,資產淨值創新高,達到326億港元,被外界稱為「水浸」,但其實根本不足以抵銷今次油旺的重建項目。但若不拆卸重建這些樓宇,即使每10年進行一次一般性復修,也不可以延長樓宇壽命。 雖然重建計畫將面對重置居民及龐大資金壓力,但在土地難覓的今天,重建若能成功,油旺區將有望成為未來的土地倉,大大解決市區土地的問題。過去香港土地的主要來源是填海,但自2003年保護海港協會成功阻止政府在灣仔填海。之後,反對填海之聲不絕於耳,政府也愈來愈看重民意,填海規模大為縮小,如九龍角填海計畫就最終被擱置。故回歸多年,土地開發僅有新界東北計畫,新界東北亦因鄉紳利益,令開發寸步難行;至於開發郊野公園等提議亦未有社會共識,在開發力度不足,令現時土地儲備匱乏。故此,近年無論是政府還是發展商都再聚焦於市區舊樓重建項目。 現存待重建的舊區,若土地可被靈活運用及重建,土地供應將大增。而且舊區的環境衛生都極待改善,在政府庫房充裕下,若有能力提供一個合理的收購價格,讓居民在新樓中重新安置,亦不失為德政。雖然近年外界有批評市建局收回基層住所,重建後卻往往是售價萬多二萬元呎價的豪宅,所謂的重建,實質是減少了基層住屋的供應。但市區重建之地,往往位處黃金地帶,交通的中心點,若以有關土地興建公屋重置居民,其實亦不符合經濟效益。反而,賠償一個合理的收購價,並幫助居民在新區中安置,更能有效解決整個社會的土地供應問題。 朗豪坊 可參考 除了可有效解決市區土地問題,估計油旺區一帶的重建有望帶動該兩區出現大變天,並推高區內住宅及商用大廈的呎價。以同為旺角區的旺角朗豪坊一帶的重建項目為例,朗豪坊重建項目原稱為「旺角六街」,為土發公司成立初期的大型重建項目之一,於1989年2月展開,橫跨山東街、亞皆老街及新填地街等地,地盤面積約12.9萬方呎,涉及583個業權。 最初由鷹君(00041)與市區重建局前身的土地發展公司合作發展,前後用10年時間斥資44億元成功收購近九成業權,餘下業權由政府引用官地收回條例收回。由於整個重建項目,所涉及的收購費用及發展成本等開支,全由鷹君負責,故鷹君將全部業權買斷,市建局並無在此項目上獲得任何分紅。 資料顯示,鷹君共斥約110億元興建整個項目,而其後鷹君之後分拆房地產信託基金冠君產業信託(02778)上市,冠君則以125億元於2008年2月向鷹君收購朗豪坊商場、寫字樓及停車場,商場及寫字樓部份呎價分別為1.25萬元及6,815元。今年7月,冠君公布有意出售旗下旺角朗豪坊辦公大樓,意向價每呎3.5萬元,總成交金額可達245億至250億元,意味著幾年間,該區身價已大升一倍。 再以觀塘近年的重建情況作比較,觀塘市中心重建項項目佔地達57萬平方呎,當中涉及超過1,600個業權,第1、2、3區用作發展住宅,屬於前政府大樓的第4區將興建地標式商廈,內更有酒店、寫字樓及商場。雖然整個項目尚未完成,但隨著觀塘區近年多個大型商場的落成,該區已出現很大變化。 觀塘例 大成功 [...]