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日本置業4 大保障  原來中介結業有得賠?當地會叫凶宅做……

香港人素來熱衷日本文化,不少人更因而萌生於日本置業的念頭,方便一年「返家鄉」數次,閒時用不房屋,又可以放租增加額外收入,光是想想已經很happy。但是,人生路不熟,更遑論是購買海外物業?港人到異地買磚頭,萬一遇上不法之徒,又有何保障呢…… 「保證協會」 首先,根據日本《宅地建築交易業法》規定,於日本出售房地產的中介公司,均需要加入「保證協會」,方為認可持牌,加入協會是需要支付押金的。若中介公司不幸倒閉,而導致物業交易失敗,買者可以向協會作出申報,及取回部份已支付的金額。   「瑕疵保障」 另外,於日本購買二手樓會有「瑕疵保障」,賣方要為買方承諾售後保養期,以保障買方不必承受未能即時發現的白蟻、下水道問題等。如果是業主個人,須負擔售後三個月的維修事項;如果屬公司團體業主,則要負擔長達兩年的保養期。如有業主壓低售價,提出免責,買家就要留意。 「事故物件」 此外,日本與香港一樣,很多時候凶宅的價格,都會較同區同類樓房低水,買家要加倍留意。在日本,一般會稱呼凶宅為「事故物件」,通常在物件說明書上,也會有特別標註的,住宅曾發生自殺、兇殺、火災等事情時,通通都會歸類為事故物件。為了保障買家,除了要中介問清問楚外,亦可使用當地的凶宅查詢網站,來確認該住宅是否安全。   「地震保險」 日本處於地震帶,不時會發生地震,購買日本物業時,應作多一層保障,購入地震及火災保險,萬一不幸遇上天災,也可抵銷維修費用。同時,要留意住宅的建築物料,用混凝土或鋼筋混凝土建成的物業,價格雖然會較為貴一點,但其抗災能力則相對較高,能增添保障。 [...]

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日本樓按揭利息近乎零?! 港人開日本戶口必須……

購買海外置業時,很多人會計劃到當地貸款,享受低息及減少差價。買日本樓亦不例外,受惠於日本利率政策,利息長期近乎零,甚至曾經出現負利率,因而吸引技資者申請按揭。加上,日本的買樓按揭不像香港般,需要進行壓力測試,基本上,只要每月按時還款便可,亦不會被香港的信貸紀錄而影響,過程相對輕鬆。之不過,原來港人要在日本開設戶口,必須符合這個條件…… 於日本申請按揭,可整合多個細單位貸款,按息一般為浮動利率2.7至3厘,並每年根據tibor調整1至2次。視乎個別銀行或財務機構,最低貸款額可低至1,000萬日圓(約70萬港元),年期最長15年至20年,貸款額一般為物業估值的60%至70%,貸款手續費約2%至3.5%。借款人年齡須為20至60歲,近2年平均年收達300萬日圓或以上。   買家亦可向駐日本的中資銀行或在香港的日資財務機構敍造按揭,例如中國銀行及歐力士(ORIX)。中國銀行有駐日本房地產服務,按揭比率最多為樓價50%,最少借貸2,000萬日圓,最長年期15年,利率約3厘。至於歐力士(ORIX)則為駐港財務機構,可於本港承造東京及大阪的住宅、商用物業及辦公室按揭。   不過買家需要留意,外國人在日本開設戶口及敍造按揭相當困難。一般日本銀行不會為沒有日本居留權的外國人開設銀行戶口;日本銀行只會為持有日本居留權,如留學、就業、配偶、永居等,並能提供外國人登錄證或住民卡的外國人開銀行戶口。   目前部分日本優質新盤、或知名大型發展商旗下項目,均有銀行願意承造按揭。惟二手物業由於估價困難,有可能估價不足,甚至難以尋找銀行承造按揭。 [...]

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不可不知!日本置業4大貼士 法例規定必須有陽光入屋?! 防震標準年年不同??

坊間常流傳銀紙越來越貶值的說法,不少人繼而將銀紙轉為磚頭,購買物業留住資產,而部份海外樓房入場門檻低,成功吸引不少港人眼球,不過,始終一分錢一分貨,隔岸買樓並非易事,尤其兩地規管及法例會有所不同,下文會解構4大置業貼士,有興趣投資日本物業的人必須留意…… 單位細節 日本政府規定新建單位不得少於25平方米(約269呎),在日本置業要留意是否有「重要事項說明」,文件以全日文詳細記錄單位細節,包括結構、是否凶宅、可否養寵物、是否容許玩樂器等,亦有說明物業是否有按「日映法」而享受到一定比例的日照,甚至連單位景觀如墳景、寺廟景等均會詳列;如果附近有學校,還會列明學校打鐘時間。 防震標準 在日本購買整幢公寓,可同時獲取該址地權。不過日本位處地震活躍區,投資者須留意物業是否達防震標準,而這亦正正是在日本購買二手樓的另一難題,按新耐震法,1981年後落成的物業須達六級耐震,2000年後須達七級耐震。最新建的物業通常已達免震級別,惟投資者需留意樓齡超過三、四十年的物業,其落成年份是否已納入新耐震法規管,另外亦可投保火災地震保險。 「低水」二手盤 中原地產許大衛提醒,日本坊間在售的二手樓一般樓齡較舊,位置亦相對偏遠,所以才會出現叫價幾十萬的「筍盤」。不過此類「低水」二手盤一來維修及管理成本高,甚至租金收入無法抵銷維修費;二來由於樓齡高兼保養繁複,將來轉手不易,得不償失。   合約內容 買家亦要提防代理標榜「高回報」,以及假銀碼、假租客等陷阱,切忌「貪平買老牛」,並須注意合約語言問題,仔細了解所有文件內容,如要透過代理置業,最好尋找在日本及香港兩地均有牌照的認可中介協助。           [...]

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一文睇清日本買樓稅 樓價平但稅項多?!

日本樓價普遍較香港低,即使是最繁榮的東京都,或者是市中心,現時購買一個200餘呎的物業,只需百多萬港元,看似非常容易入手。但是,除了要留意位置、交通、單位詳情外,更重要的是,了解當地買樓稅項。曾經有人說,日本買樓平,但稅項高,實情又是怎樣?不想「賺了樓價蝕了稅」,你必須知道日本買樓的各樣稅項…… 其實,日本的稅率並不算很高,但稅項種類確實頗多,建議買賣前計算清楚。 日本的不動產相關稅項 租金收入的法定有效稅率、所得稅、資本利得稅、房產稅和城市規劃稅、房地產取得稅、登記執照稅、消費稅、印花稅、贈與稅、遺產稅 日本房地產相關費用 房地產經紀人佣金、司法書士費   租金收入的法定有效稅率:通過出租不動產而取得的收入,會徵收其租金約 30%的稅率。 資產增值稅:當您以非居民身份出售日本樓時,您需要支付資產增值稅,出售持有不超過5年的日本物業,將按淨收益的30%徵稅。如果物業為自住用途,而納稅人符合某些條件,可以從總銷售價格中扣除3,000日圓(約213港元)。而持有超過5年的日本物業,將從淨收益中徵收15%的資本增值稅。 房地產取得稅:物業估價的3-4%。 登記許可稅:物業估價的0.4%至2% 消費稅:在日本境內銷售商品和提供服務,均須繳納10%消費稅,房地產交易亦需繳納消費稅,當中包括,建築物的購買價格、經紀佣金、房貸管理費、司法書士費、註冊土地和建築調查費等 基本上,於日本購買物業,稅款及雜費大約為樓價的6%至8%;置業後,每年亦要繳交1.4%固定資產稅、0.3%都市物業稅、每個月須支付管理費及一筆「維份基金」,一般佔租金收入的10%至15%。出租物業須每年繳納固定資產稅及都巿計劃稅(固都稅),金額一般為政府估值的4%。賣樓時,政府有可能扣起樓價10.21%的源泉稅,但會在下年度確定須繳付的所得稅金額後,退還多繳的稅款。 [...]

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東京23區各有特色 發展最被看好的是……

上回提到,不少人於東京投買樓會首選「東京23區」,23個特別區各有特色,今回會繼續解構重點區域,原來除了著名區域新宿區外,近年亦有一個區域成功吸引投資者注目…… 新宿區–購物以及娛樂熱點 相信港人對新宿不感陌生,幾乎是旅遊必到之地,這裡的娛樂設施齊全,區內的新宿車站是東京市區最重要的交通之一,也是人流稱冠的大車站,不但連接了JR山手線、JR中央本線,就連京王電鐵、小田急電鐵的總部都是在此站內,交通便利無庸置疑。   練馬區–家庭客和學生之選 練馬區雲集了不少學校,學習氣氛濃厚,生活配套也相當完善,著名的武藏大學和日本藝術學區都是位於這裡,位置與市中心的新宿和池袋相鄰,故吸引不少人會選擇租住這裡。   杉並區–生活氣息濃郁 杉並區是一個自然環境豐富的住宅型區域,位於日本東京23區較西部位置,居住在這裡的人大多是家庭主婦、文化人及學者,是結合新舊文化的寫意區域。杉並區的荻窪是舊時日本著名的別墅地,有很多社會名流都在這裡居住,現時,這裡亦有不少平民住宅,沒有商業中心,環境相對不會太吵雜。   品川區 –發展被看好的區域 品川區是東京工業、製造業集中的地方,很多企業、科研組織喜歡把研發中心設在這,包括專門研製電子產品的國際著名企業Sony。這個區域有14 條鐵路線,例如東海道新幹線和山手線等,集合主要線路,交通非常便利。而且,這裡鄰近羽田機場,附近又新建了很多高層公寓,近年吸引投資客注目,可以稱得上是東京蓬勃發展的一個地區。 [...]