real sex porn dirtyindianporn.mobi school girl sexy picture 5 min sex video pornindianvideos.pro full xvideos exbii sex allnewindianporn.pro baloch girls sex bangalore freesexyindians.pro indiansixy video border bhojpuri film letmejerk.fun idian porn
kamapisachi sex com indianpornbase.pro negro sex video download telugu x kathalu turkishxxx.online tamilnadu school uniform indian big women sex turkishsex.online moviewood.me desi fudi com turkishpornvideos.pro swamiji fucking xxx sex bp animalwomanxxx olx kanpur turkishxxx.mobi night suit for women
bangali sex vedio turkishporn.pro indian vidio sex sri reddy porn videos turkishpornography.pro lucky villager xxxvwww turkishporno.mobi desimmsclips porn sleeping aunt turkishsex.pro red wap sex kamlesh saini mms turkishhdporn.pro ghrelu sex

博客

何佩玲:樓價高企源於規劃霸權

土地與房屋問題一直困擾着香港社會,在土地供應不足的情況下,輪候公屋的時間越來越長,樓價高企不下,年輕人上車困難,難免令社會產生怨氣。解鈴還須繫鈴人,只有增加土地供應,才可能滿足公屋需求而同時壓抑私樓樓價。   然而,住屋問題遲遲未能解決,其中一個主要是政府官僚體制所衍生的規劃霸權。按規劃署最新資料,香港現時的總面積約1111平方公里,私人住宅和公營房屋加起來有43平方公里,只佔全港土地約3.8%。另外,政府在過去20年來只開發了4.2%土地,即大概47平方公里,每年平均2.3平方公里,開發土地太少,速度極之緩慢,以至香港陷入土地荒。   規劃是規劃署職責,土地開發是發展局的責任,兩者完全由政府壟斷。今日土地及房屋困局,政府責無旁貸。而官僚心態是「多做多錯,少做少錯」,形成「規劃霸權」魔咒。例如新界祖堂地,總面積超過2,000公頃,但要收集分散的祖堂地權,政府部門當然只會袖手旁觀,即使有部分願意發展,也會被不同的部門阻撓。早前有地產業界人士曾提倡,民政事務局可協助祖堂成立家族基金,以更有效管理租堂地,但政府官員自保心態,這複雜問題當然拒絕沾手,但珍貴的土地資源白白浪費。   另位於彩虹站附近,原本屬於安貧小姊妹會經營的聖若瑟安老院,由於屬市區黃金地段,吸引九龍建業於2001年購入作發展,但發展商與政府磋商近二十年,項目至近日才獲批正式上馬,料可興建逾五千個單位。這塊土地空置荒廢逾二十年,發展緩慢,或多或少由於政府體系內的規劃霸權所致。   參選立法會地產及建造界的候選人也選舉論壇明言,政府賣地速度緩慢,「生地」變「熟地」審批過程龜速、因而推高地價,發展商只能「將貨就價」興建納米樓,認為政府有必要簡化審批程序。   特首林鄭月娥在去年的《施政報告》也有提及:「全力覓地造地的同時,我們也要加快土地發展程式,因為政策不協調、審批繁複冗長,直接拖慢『生地』變『熟地』和住宅落成速度。」可見特首不得不承認公務員體制有待改善。   可惜政府在改善相關審批流程上卻強差人意,沒有可量指標,亦沒有問責,令土地及房屋問題遲遲未能解決。唯有期望下一屆特區政府能對公務員制度進行大改革,破除舊有的官僚心態,才能逐步增加土地及房屋供應。     撰文:執業會計師何佩玲   [...]

名家觀點

王克勤:以創新思維 重塑香港優勢貢獻大灣區

10月,行政長官林鄭月娥發表任內最後一份《施政報告》,當中的經濟篇章以「融入國家發展大局」為題,認為香港有獨特優勢。2021 年都快將完結,但不少香港人還沉醉在以往「亞洲四小龍」的光環,正正是這種歷史包袱令香港面對大灣區的龐大機遇都裹足不前。 我出身自中文中學, 1978年於浸會學院(香港浸會大學前身)工商管理學院畢業後就投身社會,經歷香港經濟發展最蓬勃的黃金時代。43年後的今天,經歷疫情等重大事件打擊,有人憂慮香港前景模糊,對未來失去信心;我卻認為如今香港正面對過去20年來最大的機遇:人口超過8,600萬、地區生產總值達16,688億美元的粵港澳大灣區。珠玉在前,問題只是香港人能否、以及如何抓緊跑道再次起飛。 深度分析香港的強弱危機 過往香港的確是大中華的龍頭城市之一,但事實上內地很多城市在各方面現在都超越了香港,但憑著我們作為國際都會、匯聚中西,容易吸收西方思維,令我們具備創新的心態。現時香港整體社會包括教育界,都應抱著企業家的創業精神;企業以至政府都應嚴肅認真地進行的一次全面的強弱危機(SWOT)分析,看清自己的長處,修正短處,放開心眼改進自己以向大灣區獻策。尤其是教育界,社會氣氛令年輕人對大灣區卻步,大學教授應以身作則走進大灣,將自己的第一身感受與同學分享。 企業高層應當聆聽者 我在不同企業工作數十載,對外打造品牌,對內帶領公司與時並進。多得浸會商學院的啟蒙,我晉身管理階層後主張創新思維,不著重繁文縟節;而我認為2020年代理想的企業管理層應做到以下三點: 謝絕一言堂:猶記得當年謝志偉校長的一次演講將我的負面想法扭轉;工商管理系主任陳靜文博士接納我的個人見解,讓我知道只要我敢於表達就一定會找到自己的觀眾。將這些往事投射在商業社會,使我深明企業高層必須學習聆聽,商業機構亦應塑造更良好環境與基層員工交流、互動。 成為團隊之一,不是第一:職權上,上司作為決策者,更應成為保護者,承擔起公司的責任全然擔當下屬;但除此之外上司應視同事為伙伴而非下屬,將辦公室打造成一個融洽的大家庭,放下階級觀念,必能成功建立團隊精神。 不斷蛻變:每間公司都需要蛻變(rejuvenate),由人、思維以至管理模式都應不斷推陳以應對環境和時代變化,同時在競爭者之間脫穎而出。年輕和新入職員工對公司內部改進絕對有重要的推動作用,而企業高層「自己講少點、聽年輕人講多點」的態度也是不可或缺。 作者:王克勤(香港浸會大學工商管理學院特邀教授、1978 年畢業於香港浸會大學工商管理學院市場學系) [...]

名家觀點

建構香港成為國際文化之都

為鼓勵教資會資助大學靈活調配資源以培育更多研究人才支持其研究活動,特首在2021施政報告提出以教資會資助的研究院研究課程學生超收上限將由七成進一步放寬至十成。此外,特首已邀請教資會評估資助研究院研究課程學額的供求情況,並考慮增加資助學額的可行性。 筆者認為國家正全力將粵港澳大灣區打造成具有全球影響力的國際科技創新中心。積極融入大灣區,深化同內地大灣區城市的合作,已經成為香港公共政策的策略性方向。 為香港青年在大灣區的交流創造更多機會 我很高興看到行政長官宣佈,由教資會開始檢討增加研究生資助名額。最新的《2020年研究評估工作》清楚顯示,8所公立大學的研究均具卓越表現,香港大學群被國際公認為全球頂尖的高等教育體系之一,擁有世界級的研究水準。政府有堅定的信念,進一步提升香港在大學研究方面的優勢,增加對研究和研究生教育的投資,創造更良好的制度環境,吸引世界各地的青年人才來港從事研究及創業工作。 施政報告還提議延長研究補助基金,以讓大學在未來兩年籌劃更多研究經費,此舉值得讚許。政府又承諾鼓勵同協助更多年青人,特別是大學生及畢業生,到大灣區進行不同形式的學習、就業及創業。筆者對此也高度讚賞。我希望教育局和大學資助委員會所採取的政策和措施能更靈活,方便學校和大學利用現有資源,與內地院校合作,為香港青少年在內地大灣區進行廣泛的交流創造更多機會。 打造香港作為亞洲文化及創意之都 此外,香港作為國際城市,與倫敦、紐約及巴黎相比,在藝術文化人才培養方面還需加倍努力。施政報告指出《十四五規劃綱要》明確支持香港發展成為中外文化藝術交流中心,為香港的文化事業打了支強心針。政府會把握香港中外文化薈萃的獨特創意氛圍,打造香港作為亞洲文化及創意之都的品牌。 特區政府會循五大方向落實香港的新文化定位,包括(一)建立世界級的文化設施和多元文化空間;(二)加強與海外藝術文化機構的關係;(三)加強與內地的文化交流合作;(四)善用科技;及(五)培育人才。 筆者十分贊成特首對文化藝術人才的重視,同意她建議成立獨立的文化局,以推動文化藝術發展,建構香港成為國際文化之都。 作者:嶺南大學副校長莫家豪教授     [...]

名家觀點

2021施政報告後的房地產

特首林鄭發表的新一份施政報告,重中之重落在房屋供應上,單是北部都會區未來已可提供約六十萬個新住宅單位!而過去十年私人住宅的供應總量也只是約三十萬個。這還未計及市區各處覓得的大量新土地,綜觀而言,中央和港府都已視樓房供應為香港社會穩定和發展的最重要一環! 土地成本昂貴,對各行各業的競爭力絕對不利,年輕人失去了安居上游機會,貧富差距日益嚴重,為社會動蕩增添加誘因,即使政府在利民紓困上大灑金錢,所收效益只在一時,長遠作用不大。而高地價政策一定是同供應相關,緊絀的資源只會令發展商更加惜售,甚至囤地,買家也易爭先恐後,價格升完再升似是這種循環的必然結果。 再者,即使地價樓價世界第一又有什麼好處,只顯示這地方矜貴!但對發展並無好處,過去二、三十年香港地價樓價都屬世界數一數二,但是經濟卻是每況越下,GDP連深圳也不及!施政報告發布的翌日,本地藍籌發展商的股價不跌反升,證明地產商不怕地價跌,土地供應多了,發展商買地建樓也肯定大增,此消彼長之下,得的比失的更多,所以股價上升。社會日趨穩定,政府政策能更有效地推行,擾攘了幾十年的房屋供應不足,似乎已見到曙光!起樓建屋當然不是三天兩晚的事,只是政策一出,預期未來供應充足,買家無需爭先恐後,樓價波動趨於平穩是必然的結果。尤其是上車盤和中下價樓炒風將會冷卻。雖然一國兩制的優勢下,香港並無住房不炒的倡議,但是供應決定樓價,那是千古不變規律。 磚頭向來是投資者的寵物,事實證明,過去幾十年最易賺錢的行業非房地產莫屬,經歷了無數次政經風浪沖擊,樓市依然開出瑰麗的花朶。單是稅制簡單,買賣簡捷,套現容易,香港已是世上數一數二!最近國內將會推出房產稅試點,令持有者擔憂不已,而兩制之下香港更顯其獨特的優勢,國內資金湧港又有新的觸發點,物以稀為貴,筆者認為低迷多時的豪宅類物業將會主要受益,因為所有新供應都只集中在中下價樓,豪宅仍然稀有,雖然外來衝擊不斷,但見中央維護一國兩制的決心堅強,香港的獨特地位和功能仍能為國家的發展發揮作用,香港的創匯能力和經濟增長依然可期。國際營商人士和國內的富人一族仍樂於匯聚香江,優質獨特的豪宅物業,仍是保值投資之選! 作者:王夏陽(海山投資有限公司董事)   [...]

本港時事

2021施政報告後的房地產

特首林鄭發表的新一份施政報告,重中之重落在房屋供應上,單是北部都會區未來已可提供約六十萬個新住宅單位!而過去十年私人住宅的供應總量也只是約三十萬個。這還未計及市區各處覓得的大量新土地,綜觀而言,中央和港府都已視樓房供應為香港社會穩定和發展的最重要一環! 土地成本昂貴,對各行各業的競爭力絕對不利,年輕人失去了安居上游機會,貧富差距日益嚴重,為社會動蕩增添加誘因,即使政府在利民紓困上大灑金錢,所收效益只在一時,長遠作用不大。而高地價政策一定是同供應相關,緊絀的資源只會令發展商更加惜售,甚至囤地,買家也易爭先恐後,價格升完再升似是這種循環的必然結果。再者,即使地價樓價世界第一又有什麼好處,只顯示這地方矜貴!但對發展並無好處,過去二、三十年香港地價樓價都屬世界數一數二,但是經濟卻是每況越下,GDP連深圳也不及!施政報告發布的翌日,本地藍籌發展商的股價不跌反升,證明地產商不怕地價跌,土地供應多了,發展商買地建樓也肯定大增,此消彼長之下,得的比失的更多,所以股價上升。社會日趨穩定,政府政策能更有效地推行,擾攘了幾十年的房屋供應不足,似乎已見到曙光! 起樓建屋當然不是三天兩晚的事,只是政策一出,預期未來供應充足,買家無需爭先恐後,樓價波動趨於平穩是必然的結果。尤其是上車盤和中下價樓炒風將會冷卻。雖然一國兩制的優勢下,香港並無住房不炒的倡議,但是供應決定樓價,那是千古不變規律。 磚頭向來是投資者的寵物,事實證明,過去幾十年最易賺錢的行業非房地產莫屬,經歷了無數次政經風浪沖擊,樓市依然開出瑰麗的花朶。單是稅制簡單,買賣簡捷,套現容易,香港已是世上數一數二!最近國內將會推出房產稅試點,令持有者擔憂不已,而兩制之下香港更顯其獨特的優勢,國內資金湧港又有新的觸發點,物以稀為貴,筆者認為低迷多時的豪宅類物業將會主要受益,因為所有新供應都只集中在中下價樓,豪宅仍然稀有,雖然外來衝擊不斷,但見中央維護一國兩制的決心堅強,香港的獨特地位和功能仍能為國家的發展發揮作用,香港的創匯能力和經濟增長依然可期。國際營商人士和國內的富人一族仍樂於匯聚香江,優質獨特的豪宅物業,仍是保值投資之選! 撰文:王夏陽(海山投資有限公司董事)   [...]