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海外樓市:台商回流 台北樓價持續上揚

台灣中央大學台經中心剛發布10月消費者信心指數(CCI)調查,其中購買耐久財信心單項指數再度飆高,不僅連續兩個月破百,更創下51個月來的新高紀錄,達到樂觀水平。指數上升,估計是因為台商回台投資而帶動工業用地上漲,蝴蝶效應波及住宅用地;香港則是第三季消費者信心重挫,資金有外移現象,不排除部分資金流入台灣房地產市場。 除了台商回流及海外資金流入,觸發樓價上升外,人口密度亦反映樓價上升情況。目前全台人口密度最高的10個行政區,近三年的樓價都全部上揚,其中以高雄市新興區上漲超過16%,平均樓價每坪19萬元新台幣(下同);台中市北區增長10%、每坪17.6萬元,排名第二,萬華區增長7.9%、每坪46.6萬元,排名第三。全台人口密度最高的新北永和區樓價微幅上漲1.4%。地產代理分析,人口密度高的地方通常代表生活機能佳,若加上交通建設或市容重整,將更具吸力作用,使樓價表現更亮眼。 勿選低價地段 台北市作為全國交通、醫療、文化、政治、經濟的中心,各方面的建設完備,早就是全台置業者關注之地,所以需求量大。但由於台北發展較早,目前剩下的可建土地極少,再加上舊樓改建困難,因此每年推出的新樓盤,不論面積或數量都很少,新盤的建築成本高,光是土地成本已佔房屋售價的六成以上,建築成本和利潤則佔餘下的四成以下。 不少人入市時,都會希望低價買入,但若資金許可,其實應優先選擇較佳地段,而不是選擇低價區,否則樓市盤整頓時,樓價容易受到衝擊,保值性較差。例如在松山區,光復北路、敦化南路一段因都更計畫改變,地價均上漲,但民權東路五段及撫遠街松山機場一帶,因位處松山區邊陲,且受機場噪音影響,故地價下跌。 另外,萬華區西園路二段及柳州街一帶,萬大路一帶因都更、都市計畫變更,容積率增加,地價上漲。而東園街一帶,交通可及性較差,青年路一帶,雖鄰近青年公園,但部分社區巷道聯通性較差,加上地理位置相對偏遠,地價均下跌。 留意總統大選年 按照過往經驗,每當遇上總統大選時,當年的房地產景氣轉差,但台北市去年樓齡在10年內的成屋均價,較2016年總統大選時房價增幅達8.1%,樓價有逐年上漲趨勢,而屋齡在30年以上的成屋,則每坪約在52萬元左右,有一定的支撐。 根據信義房屋統計,台北市樓齡10年內的成屋均價為每坪70.7萬元,屋齡30年以上的成屋均價每坪52.86萬元,均達到最高峰。 台北市樓價近年有反彈趨勢,主要是因樓價在2016年前達到高點後,房地產景氣陷入低潮,不少業主為了資金調動而出售房產,業主為求兌現在價格方面較願意讓步,導致2016年房價落在低點,之後數年樓市銷售回歸正常面,業主讓價意願不高,也令樓價維持在一定水平。 從過去經驗來看,台灣房地產市場受到大選牽動頗深,銷售多少都會受到影響,但價格是否會有機會上揚,在於買方的購買力,以目前狀況來看,北市樓價已達高點,雖距離歷史高點還有段距離,不過近月來升勢已減速,正呈現整固格局。 [...]

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樓市速報:發展商加優惠吸客 推高樓市氣氛

樓市氣氛再度活躍起來,一方面是政府放寬按揭保險上限刺激,而本地銀行跟隨美國減息,以及中美貿易戰談判再現曙光,都為樓市帶來正面作用。有市場人士認為,這都可以有助紓緩樓市的悲觀情緒。事實上,最近樓市氣氛轉旺,一手新盤熱賣,不少發展商更是乘勢出擊,加快新盤推售步伐;已開售的新盤及現樓盤亦加大優惠吸客,樓市可藉此見底亦不足為奇。 近期樓市交投再度活躍起來,多區二手樓市均湧現成交,如天水圍的嘉湖山莊,中原地產天水圍區域營業經理伍耀祖表示,屋苑於10月共錄得70宗成交,創逾4年單月新高,呎價亦止跌回升,平均實用呎價約10,533港元,按月回升1.3%。 據土地註冊處公布,10月份樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄5,075宗及655.9億元,按月升24.1%及80.2%。金額大幅上升,創下今年5月份903.2億元後5個月的新高。而在整體住宅方面,上月錄得4,001宗及406.9億元,按月上升16.1%及47.1%,金額繼今年7月440.7億元後,再次重上400億元,並創下3個月新高。 其中二手私人住宅方面,10月份成交錄2,424宗及207.4億元,較9月份1,970宗及154.8億元按月升23.1%及34%,當中宗數結束5個月連跌,顯示二手交投得到承接。一手私人住宅方面,上月份則錄1,360宗及168.8億元,較9月份1,311宗及117.6億元升3.8%及43.5%。 11月二手勢飆升 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,樓價持續調整,部分業主開始願意減價,以致二手交投得到承接,登記宗數因而錄得升幅。再加上10月16日政府宣布調高按揭保險樓價上限,對二手樓市有直接刺激作用,二手交投明顯急升,估計11月份整體登記數字有望迫近7,000宗水平,將創今年5月份10,353宗後6個月新高。 其實除放寬按揭保險上限刺激樓市外,本地銀行減息亦成為另一個助燃劑。美國聯儲局週前一如市場預期減息0.25厘,多家本地大型銀行隨即宣布調減最優惠利率(P)0.125厘,為11年來首次。香港置業行政總裁李志成指出,港美息口走勢並非一致,美聯儲於2015年展開加息週期,合共加息9次,累計加息2.25厘,可是在這段時間期間,香港只加息1次,加幅亦只有0.125厘。如今美國已減息3次,本港銀行在前兩次未有跟隨之下,今次匯豐罕有牽頭減息0.125厘。 他續指,若以現時實際按息2.625厘,即減息後實際按息會減至2.5厘,若以每100萬元貸款,供款30年計算,減息前每月供款約為4,017元,減息後每月供款約3,951元,即每月供款節省約66元,全期供款利息節省約23,508元,有助減輕置業人士的供樓負擔。這都對樓市有利好及支持作用,故預期11月份樓價跌幅有機會顯著收窄,而12月份更不排除可錄得輕微升幅。 至於外患方面,自然便是中美貿易戰的局勢。目前中美貿易戰談判已有曙光,雙方正爭取首階段協議。外電報道,美國特朗普政府正考慮撤銷針對1,120億美元中國貨品關稅,當中涉及衣服、電器、顯示屏等9月1日起加徵15%關稅的貨品。據了解,美國政府會要求中方給予相應的回報,包括在協議加入更強力的保護知識產權條款,要求中方購買更多美國農產品,並同意在美國境內簽署中美貿易戰首階段協議。 中美貿談有進展 現在特朗普撤銷部分現有中美貿易戰關稅,料可在一定程度上滿足中方就中美貿易戰首階段協議談判的核心要求,而特朗普早前已因應中美貿易戰談判有進展,放棄了在10月中對中國加徵關稅,但12月15日的一輪關稅至今仍預定會實施。兩國已就首階段的談判達成協議,均有利後續經濟發展。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為,自從踏入第4季開始,陸續有正面消息湧現,相信有助紓緩樓市的悲觀情緒。的而且確,最近樓市氣氛轉旺,一手新盤熱賣,全新項目如佳明集團(01271)的青衣明翹匯,於上週五(1日)開賣首推375伙即日沽清,為近月罕見。發展商隨即先後加推138伙及141伙共279伙應市,兩批折實平均呎價16,691元,較第3號價單平均呎價15,847元,加幅約5.3%;另較首張價單折實均呎14,813元,則加價12.6%。發展商稱將於本週五(8日)推售292伙。 除此之外,不少發展商更是乘勢出擊,加快新盤推售步伐。路勁基建(01098)旗下首個香港住宅項目元朗凹頭的山水盈亦於本週二(5日)公布首張價單,涉及67伙,全屬3房單位及900平方呎以上的大單位,折實呎價9,900至12,231元,折實平均呎價10,973元。相比鄰近二手屋苑爾巒及Park YOHO平均呎價12,893元及12,627元低約13%至15%。 路勁地產銷售及市場推廣總監鍾彩玲稱,山水盈首張價單為「勁喜價」,首批共有16伙折實價低於1,000萬元,佔整張價單23%,將視乎情況加價加推,有一定加價空間,最快下週推售。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,山水盈首批折實平均呎價僅近1.1萬元,較附近二手屋苑低10%至20%,較市中心屋苑更低30%至40%,相信可起動市場,吸引換樓客,若加推加價克制,相信市場能承受,料區內二手市場大單位交投會受壓。 [...]

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新盤放大鏡:飛鵝山道3號 九龍豪宅新指標

由中國海外(00688)發展的飛鵝山道3號,顧名思義,坐落飛鵝山道3號,項目提供5座洋房,實用面積由3,525至3,766平方呎,全屬4層設計,相信全部洋房會以招標形式出售。而以發展商於2011年以每方呎樓面地價約18,306元買入計,加上建築成本,料呎價逾3萬元才有利可圖,估計成交呎價在5萬元以上。 中國海外發展的飛鵝山道3號,早在今年初已獲批預售,但至10月31日才上載樓書。項目為集團於2011年以約2.93億元作價購入,樓面地價逾1.8萬元。如今發展為5座洋房,分1至6號屋,當中不設4號,實用面積介乎3,525至3,766方呎,花園面積由1,115至1,249方呎,每座停車位面積則由695至1,003方呎,全數設有私家泳池。 當中最大單位為1號洋房,實用面積3,766方呎,外連1,249方呎花園及984方呎天台。其他4座洋房面積全為3,525方呎,2號屋外連1,123方呎花園,3及5號屋外連1,127方呎花園,6號屋設1,115方呎花園。而2至6號屋的天台全為875方呎。停車位方面,1號屋面積達1,003方呎,2、3及5號屋均為695方呎,6號屋達811方呎。 間隔: 洋房全屬4層式設計(地下低層、地下、一及二樓,未包括天台及上層天台),全屬4房間隔,戶戶採用獨立式廚房。所有洋房均配置室內升降機、34或81方呎平台、花園連私人泳池、875或984方呎天台、81平方呎梯屋及65方呎露台。 配套: 或許各座洋房面積大兼各設泳池,加上只有5座,所以不設住客會所或園林區。但要留意樓盤範圍內存在斜坡及護土牆,業主須分擔日後維修責任及費用。生活配套上,住戶可乘車10餘分鐘至觀塘區順利順安商場或牛池灣彩雲商場購買日常所需。 交通: 全部洋房均配兩個車位,而在飛鵝山道也有多條巴士及小巴路線,來往九龍新界多處地方。 同區供應: 作為傳統豪宅區的飛鵝山道地段,附近已沒有新屋苑建成,可以推斷飛鵝山道3號相當吃香,一來只有5座洋房,二來是區內富豪換樓首選,因為同區不少屋苑都已有數十年歷史,卻又少有放盤,近期見飛鵝花園這個規模較大的屋苑,已有36年歷史,近期有一洋房放盤價達9,200萬元,以2,687實用方呎計,呎價34,238元。 [...]

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樓市速報:9月份私樓落成量急升

近期的私樓落成量如坐過山車,經過8月份的低潮後,9月份落成量突然急升,並創出單月新高。不過,埋單計,首3季落成量仍然只得1萬伙,要達全年的2.04萬伙目標有難度。 差估署數據公布,9月份私樓落成量急增至3,635伙,相較8月份的205伙勁升16倍,亦創下今年單月新高。相比之下,8月份落成量僅得205伙,按月大跌六成。 落成量急增,與期內比較多中小型單位落成有關,實用面積介乎431至752平方呎的B類中小型單位,在9月份單月錄得2,159伙落成,今年累積有2,996伙落成量,相較預測的落成量6,833伙,達標44%。面積少於實用面積430平方呎以下的A類單位,9月份落成865伙,今年累計有4,809伙落成。 雖然9月份數字回升,但今年首3季落成量累計有1.01萬伙,按年跌逾兩成,亦只達全年目標2.04萬伙的一半。 落成量回升,發展商未來亦有機會推盤的步伐亦將加快。地政總署公布,10月份共有3個新盤項目申請預售樓花同意書,涉及998伙。會德豐(00020)旗下兩個九龍盤申請預售,包括啟德沐泰街12號第1期,提供399伙,預計關鍵日期為2022年6月1日,樓花期約20個月;茶果嶺茜發道第2期亦申請預售,提供82伙,至於第1期早於今年5月入紙申請,提供413伙。 永泰(00369)旗下新界屯門青山公路大欖段166號申請預售,則提供517伙,預計關鍵日期為2022年6月30日。發展商早前透露,計畫明年上半年推售,最快有機會首季登場。截至10月,滾存樓花則降至8,007伙,較9月份8,252伙按月減少3%。 運輸及房屋局之前公布,未來3至4年,一手私人住宅單位數量續維持在9.3萬伙,連續6季不變,當中已包括1萬個貨尾單位,未售建築中單位(樓花)6萬伙,及2.3萬個在已批出土地(熟地)上可隨時動工興建的單位。 美聯首席分析師劉嘉輝表示,未來5年公私樓落成量,平均每年為3.47萬伙,其中私樓落成量平均每年為1.8萬伙,即使未來5年平均落成量較過去十年多,但仍然不足,估計每年公、私樓落成量需有5萬伙,才能滿足市場需求。 [...]

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海外樓市:多倫多樓價 昇平熱鬧

  加拿大房地產協會(CREA)最新報告顯示,加拿大9月份整體房屋銷售繼續反彈,未經季節性調整的增長率為15.5%。所有位於大都市的樓市,包括卑詩省低陸平原、卡爾加里、埃德蒙頓、溫尼伯、大多倫多地區、漢密爾頓-伯靈頓地區、渥太華和蒙特利爾等的交易數量均較去年同期有所增長。據加拿大資訊局預計,2020年多倫多經濟將增長為2.4%。雖然由於抵押貸款壓力測試等抑制樓價的政策,但實際房產銷售和價格卻一直很穩定。 根據多倫多房地產局(TREB)表示,9月份的交易量仍然低於2016年的高峰,但是繼續超過新上市房源的數量,這表明市場條件趨緊,價格上漲速度將加快。新盤供應緊張,把大多倫多地區二手樓的平均價格比去年同期推高了5.8%,至843,115加元,創下2019年以來的最高價。 各種房型來看,大多倫多地區的獨立屋攀升4.1%至105萬加元。多倫多市區,獨立屋均價達137萬加元,市郊的905地區獨立屋均價為946,256加元。不少家庭仍然看好低層住宅,例如鎮屋、半獨立屋和獨立屋。 買家信心重現 皇家地產(Royal LePage)調查指出,杜咸區的皮克靈和多倫多的綜合屋價升幅最高,分別升6.5%和6.2%,Condo價格升勢依然強勁,增長8.5%,中位價為561,144加元,有8.5%的增長。密西沙加和多倫多的Condo價格分別上升9.6%和9.2%,士嘉堡也升7%,賓頓和韋比也各有6.7%和6.1%的升幅。 房貸壓力測試的門檻稍微放鬆刺激消費者信心,獨立屋價格的正常增長,加上可負擔得起Condo的興建,以及公共交通改善,促使市郊,特別是905地區的成交數量增加。 大多倫多地區很多市鎮的Condo和獨立屋價格差距縮小,促使部分買家花更長時期儲蓄,才入市買獨立平房或兩層房屋。政府調低房貸門檻後,消費者信心明顯增加,也令單戶家庭物業更具吸引力。 人口增長刺激租金 加拿大統計局公布,在2018年7月至2019年7月之間,加拿大的人口增長了531,000人,年增長率為1.4%,是七國集團國家中最高的。這些增長主要是由移民推動的(佔總數的82%)。安大略省的增長率甚至更高,為1.7%。由此預計西部省份以外地區的租金將繼續增長。 多倫多繼續以一居室的平均月租金為2,304加元、兩居室的平均月租金為2,908加元,領先全國。 此外,數據分析公司Environics Analytics的最新報告顯示,資產減去債務之後,大多倫多地區每個家庭在2018年的淨資產平均普漲了518加元。整合了東約克、士嘉堡和怡陶碧谷等6個城市的多倫多市,平均家庭淨資產在2018年增加了6,453加元(0.7%)至959,946加元。但多倫多人口普查大都會區(CMA)的其它市鎮的平均家庭淨資產,卻減少了6,058加元(負0.6%),從之前的剛過100萬,降至997,012加元。 雖然多倫多市區的淨資產增速超過了郊區,但米龍稱,儘管2017至18年郊區對市區的優勢有所縮小,但郊區的平均房價仍然高於多倫多市區,而且多倫多的房屋所有權率較低。 [...]