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新盤放大鏡：匯璽III逾千單位　最快月內推售
2019-08-02

雖然社會運動尚未有平息跡象，更有愈演愈烈之勢，但發展商有樓在手亦要加緊部署，如作為南昌站上蓋第5期發展，亦作為住宅項目的第3期發展項目匯璽III，就於週前上載樓書，共有`1,172伙，單位實用面積由267至2,171平方呎，料最快月內開售，相信售價會參考之前兩期住宅項目如今二手價，即每呎最少賣24,000元以上。 位於九龍長沙灣西深旺道28號，即港鐵南昌站上蓋項目的匯璽，可建共14幢高14至50層的住宅大廈，項目由新鴻基地產（00016）及港鐵（00066）發展，住宅項目首期早於2017年3月開售，2期於同年11月出售。而即將發售的匯璽III屬住宅第3期項目，樓面面積67萬方呎，共建有3幢高座分層大廈（6、7、8座）及2幢分別命名皇鑽匯（Royal Sky Mansion）及彗鑽匯（Aster Sky Mansion）的低座大樓。 該3幢高座大廈中，第6座樓高45層，第7及8座樓高41層，而兩幢低座樓同高5層。而該3幢高座中，各配置3或4部升降機，於27或29樓設有庇護樓層，兩座低座樓則各配2部升降機，不設庇護層。高座樓的每層各設有8至11伙單位，低座樓則以一梯兩伙設計，整個屋苑合共有1,172伙分層住宅單位。 間隔： 項目單位面積由267至2,171方呎，分別採用獨立式或開放式廚房設計，各配有21至75方呎露台，部分附設16方呎工作平台。由於項目單位眾多，間隔也趨多元化，由最細的開放式戶至4房戶都有，包括：開放式、1房2廳、1房2廳（連套房）、2房2廳、2房2廳（連套房）、3房2廳（連套房）及儲物室連廁、3房2廳（連雙套房）及儲物室連廁、4房2廳（連套房）及儲物室連廁、4房2廳（連雙套房）及儲物室加儲物室連廁、4房2廳（連3套房）及儲物室連廁。 據悉，高座分層大廈單位的實用面積由271至1,515平方呎，各配置21至50方呎露台。其中8座E室屬項目最小單位，為開放式間隔。而低座大樓單位的實用面積則由1,629至2,171方呎，各配置61至75方呎露台及6至8方呎窗台。 配套： 樓盤有設有佔地約10,724平方呎空中花園及61,483平方呎綠化空間/公共花園，其綠色建築認證的暫定評級為「金級」，表示其在能源消耗的表現極佳。生活配套上，因基站設有面積30萬方呎的購物商場V Walk，將有約150間店舖，日常生活確實不假外求；而樓盤對面的富昌邨亦設有富昌商場，再遠點步行至深水埗亦有大量民生商店及食肆，消費水平相信比商場低廉。 交通： 項目座落南昌站上蓋，真正坐擁東涌線及西鐵線雙鐵路優勢，而在深旺道也設有多條巴士線及小巴線，來往港九新界極方便。 同區供應： 近年深水埗新樓供應不少，但主要以單幢或兩幢等細項目為主，少有如匯璽規模龐大，但短期內卻有一個擁有876個分層住宅單位的項目推售，乃由長實集團（01113）發展的愛海頌，其地盤面積逾8萬方呎，當中住宅樓面面積約53.8萬方呎，建有4幢大廈，長實方面已表明會於8月推售，相信會與匯璽III正面對撼。 不過，基於位置關係，愛海頌被舊樓環抱，加上景觀遠遜匯璽，而且後者是鐵路上蓋項目，所以由長實聯同市建局合作發展的愛海頌，料開售價定遠低於匯璽III。何況以長實一貫賣樓策略，一般都會以低價搶奪市場目光為先。 [...]

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新盤放大鏡：元朗「尚悅．嶺」　吸居屋回流客
2018-11-02

市場充斥著負面消息，加上本港12月份或再度加息，發展商趁樓價仍處於高位，加快推盤，其中華懋元朗「朗城匯」及莊士中國屯門「弦海」，於上週「前後腳」進行首輪開售，令兩區成為市場焦點時，恒地（00012）元朗「尚悅．嶺」亦正式加入戰場。 基於近日市況，同樣主攻上車客的尚悅．嶺，發展商首批定價亦不敢過分進取，折實平均呎價約1.59萬元，與最近推售的新盤相若，並以約300多萬元的入場價吸客，加上發展商有提供高成數按揭下，預料可吸引上車客入市。然而，雖說目前項目已錄超額認購，但若參考近日新盤的表現，相信難以重拾昔日「一Q清枱」的境況。 新界北區近日有3個新盤同期互相截擊，繼屯門「弦海」後，便輪到恒地元朗「尚悅．嶺」，項目首批101個單位，定價介乎327.5萬至632.2萬元，呎價由14,862至18,108元，發展商提供最高3%折扣優惠，折實均價為15,881元，入場門檻為317.7萬元的開放式戶。 恒地營業（一）部總經理林達民表示，面積較細的單位客源較廣，是次項目定價有參考部分行家樓盤，但強調並非要「對住來打」，首批單位中有15伙折實價為300多萬元。觀乎目前同區二手屋苑呎價由約1.2萬至1.6萬元，而項目附近屋苑蝶翠峰平均呎價約1.2萬元，即尚悅．嶺開價較二手屋苑價高出三成。 事實上，朗城匯、弦海及尚悅．嶺均是挾迷你戶招攬客源，但過去一週，兩個項目開售，成績都是一般，特別是弦海，投資者更是絕跡，大手組別出現零成交，首輪發售175伙，即日只沽出63伙，佔36%，為近期較冷清上車盤。對此，林達民則認為銷情不俗，以出席率計算，是「幾乎到場都買」，為尚悅．嶺銷情打下強心針。截至10月28日，項目累收約150張入票，已超額認購約1.5倍。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，尚悅．嶺的首張價單折實入場銀碼細，加上發展商提供高成數按揭，有助市民輕易上車，估計項目會吸引一批新居屋回流客。而美聯住宅部行政總裁布少明則指出，項目入場門檻低，料受上車客及投資客追捧，估計項目落成後平均呎租達45元，租金回報率約3厘半。 間隔及配套： 尚悅．嶺由2幢住宅大樓組成，提供504伙，全部為2房或以下的細單位。項目的間隔涵蓋開放式至2房，其中最受上車客及投資者追捧的開放式戶，共有48伙，實用面積介乎174至195方呎，標準戶的開放式單位面積劃一為195方呎，佔全盤的9.5%；1房單位則供應最多，涉288伙，佔57.1%，實用面積介乎234至282方呎。至於餘下33.3%為2房單位，實用面積介乎332至381方呎。單位面積細小，每一寸空間都十分矜貴，開則亦是實用至上，所有單位不設窗台，而且層與層之間的高度普遍約10呎4吋，空間感強。 配套方面，尚悅．嶺不與蝶翠峰其他期數共用會所，而是於大樓地面層自設住客會所「尚聚會」，面積約1.3萬方呎，設施包括25米長室外園林泳池，池畔附玻璃盒式的水晶按摩池、兒童嬉水池及日光曬浴台。此外，會所健身室引入先進健身器材，如Keiser M3i健身飛輪車選用Keiser投影系統，內置世界各地單車賽道，令用家可與其他騎者一同參與模擬公路比賽。 交通： 項目距離最近的港鐵站為西鐵元朗站，步程約15至20分鐘，而在十八鄉路及青山公路元朗段，沿途設有巴士前往觀塘、青衣及銅鑼灣等地外，亦有小巴往來區內外各處。 生活配套上，尚悅．嶺附近的另一住宅大廈尚悅．方將設商舖，而在大棠路、教育路或鳳攸北路一帶，民生商店林立，沿途設有多間超市及濕貨街市。而在西鐵線元朗站附近，還有大型商場形點，步程約20分鐘。 同區供應： 元朗區近年一直是供應重鎮，雖已推出不少新項目，但仍陸續有來。事實上，政府在元朗區推行多個大型發展區計畫，元朗南發展區便是其中之一，合共提供2.85萬伙，容納8.8萬人居住。除元朗南發展區外，政府亦在區內規畫洪水橋發展區、錦田南土地檢討，以及橫洲發展項目，合共提供超過16萬伙，容納約36萬人居住。 [...]

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新盤放大鏡：屯門「弦海」　三球入場費
2018-10-25

樓市前景未明，發展商加速推盤，新盤難免出現正面對撼的局面，搶客戰隨即展開。華懋元朗朗屏「朗城匯」及莊士中國（00298）屯門單幢迷你盤「弦海」，先後推出價單。相對朗城匯，弦海主打開放式至1房戶，雖然呎價較高，貴絕同區新盤首批單位，可是入場費相對相宜，不足300萬元便可入市，這成為此項目的優勢之一，故截至10月22日已超額認購近兩倍。有市場人士指出，料項目可吸納上車客及投資者，相信首輪銷情有機會迅速沽清。 過去一週，新盤市場可謂十分熱鬧，因新界西北兩大新盤正上演新一輪混戰，主角便是華懋元朗朗屏朗城匯，以及莊士中國（00298）屯門單幢迷你盤弦海。繼朗城匯開價後，弦海亦緊接推出首張價單，其後兩盤更同步加推，至今朗城匯已公布價單的單位已佔全盤七成，另弦海則公布了175個單位的價單，截至10月21日收約500票，超額近兩倍。 相對朗城匯而言，弦海以「價細」硬撼，項目首張價單75伙，以定價計，平均呎價18,799元，扣除16%折扣後，折實平均呎價15,791元，較5月新鴻基地產（00016）推售同區的御半山首張價單15,248元高出3.6%，已貴絕同區新盤首批單位。同時亦較朗城匯貴。不過，弦海折實入場費低見288.88萬元，為今年首個新盤入場費低於300萬元，對於首期資金緊絀的上車人士，此價實屬有競爭力。而其後加推的100伙，亦屬原價加推，折實價由296.6萬至628.4萬元，折實呎價約13,005至19,006元。 觀乎與市中心老牌二手屋苑比較，弦海首批折實平均呎價，較樓齡約28年的新屯門中心近期平均呎價12,294元高出近三成；若與樓齡逾4年的瓏門，近期平均呎價18,000元比較，則賣平12.3%。然而，這些屋苑單位面積較大，造價亦較高。難怪莊士中國投資董事總經理莊家彬表示，對銷情有信心，指本港對細戶型單位有需求，預計可吸引分支家庭。 中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，該盤首批定價十分吸引，屬今年首個入場低於300萬的新盤，由於入場銀碼細，具吸引力，料項目可吸納上車客及投資者，相信首輪銷情有機會「一Q清枱」。 間隔及配套： 為單幢式設計的弦海，涉及371伙，戶型涵蓋開放式至2房，實用面積由162至954平方呎。項目主打開放式單位，共有216伙，佔供應量58.2%，實用面積由162至232方呎，當中小於200方呎的單位佔供應量約16%。而1房及2房戶分別有90伙及36伙，各佔供應量近24.3%及9.7%，項目另設有29伙特色戶。配套方面，項目設有逾8,000方呎的住客會所Club Esplanade，提供多元化康樂設施，如區內罕有的室外泳池、宴會廳、健身室及拳擊擂台等，設施一應俱全。 交通： 項目距離輕鐵龍門居站約7至10分鐘步程，乘搭至西鐵屯門站或兆康站，可接駁至港九新界各區。同時於龍逸邨及龍門居設有多條巴士及小巴路線，方便來往港九地區。屯門未來將有多個大型基建展開，包括屯門至赤鱲角接連路即將建成，屆時將接通港珠澳大橋對外交通，加上屯門至赤鱲角全長5公里，將會接連屯門蝴蝶灣以西的屯門第40區，至港珠澳大橋的香港口岸。 有關工程除加強屯門與機場連接外，加上港珠澳大橋接駁，令屯門與整個珠三角交通加速。另當局正興建的屯門西繞道亦會接駁屯門第40區，至港深西部公路，情況亦有利加強屯門作為深港過往中轉站的角色。 生活配套上，區內配套成熟，項目附近的富健花園及龍門居等屋苑設有商舖及多間食肆，亦十分便捷。此外，項目附近有湖山河畔公園、屯門康樂體育中心等，可供公眾使用。 同區供應： 目前區內還有不少項目，其中由永泰發展的THE CARMEL，位於屯門青山公路大欖一帶，提供178伙，備有分層戶及洋房，其中分層單位涉約130伙，面積由約270至1,400方呎，屬開放式至4房戶型，同時亦設有48座洋房。新地發展的屯門海榮路項目，現時分兩期發展，其中1期涉263伙，正待批預售樓花同意書。 [...]

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新盤放大鏡：PARK YOHO MILANO　定價低於同系樓盤
2018-07-27

「月月有樓賣」及「週週有盤推」的新鴻基地產（00016），其位於錦田北的全新盤PARK YOHO MILANO於本週火速開盤，7月25日公布首張價單，推出的108伙折實平均呎價13,756元，較同區二手屋苑相比有約10%折讓。觀乎近期市場推售的新盤不多，而且該項目入伙期較短，料可吸引各方家庭客及上車客。 新盤銷情繼續熾熱，新地更是接連推盤，公司副董事總經理雷霆明言，除了「月月有樓賣」，更「週週有盤推」，繼雲滙第二期及海璇後，錦田北全新盤PARK YOHO MILANO亦加快推盤進程，繼連續兩日開放現樓示範單位予傳媒觀看後，本週三正式開價。項目首推108伙，定價509.4萬至1,660.8萬元，扣減最高16%折扣後，折實平均呎價13,756元，入場單位為32A座2樓E室，實用面積254方呎，折實427.89萬元，呎價16,846元。 雷霆稱，項目首以「火速行動價」推出，定價無可抗拒，較Grand YOHO有折讓，集團首批單位通常以較優惠價推出，其後將有加價空間，定價與項目已屬現樓無關。新地代理總經理陳漢麟則指，最近同系項目售出單位呎價約1.6萬至1.7萬元，PARK YOHO MILANO定價十分吸引。 翻查資料，去年同系的PARK YOHO Genova，首批138伙折實平均實呎11,550元，是次開價約一年高約兩成。可是，若與同區元朗屋苑二手價相比，如YOHO Midtown近期平均實用呎價約1.64萬元，是次低約16%。 中原亞太區住宅部副主席陳永傑表示，元朗PARK [...]