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新地何文田PRINCE CENTRAL開價 比同區二手溢價逾六成?!

踏入3月,發展商陸續加入新盤戰。新地旗下何文田單幢新盤PRINCE CENTRAL日前開價,首批共推出50 伙,涵蓋18伙開放式及32伙一房單位,實用面積由251至345平方呎,折實入場費694.705萬元。 PRINCE CENTRAL入場費約700萬 位於何文田太子道西195號的PRINCE CENTRAL日前開出第1號價單,首批共涉50 伙,戶型包括18伙開放式及32伙一房單位,實用面積由251至345平方呎,價單定價由817.3萬至1,257.6萬元,價單呎價介乎32,562元至37,051元。扣除最高折扣15%優惠,折實售價由694.705萬元至1,068.96萬元,折實呎價由27,678元至31,493元,折實平均呎價29,688元。 項目入場價單位是3樓E室,實用面積251平方呎,屬開放式間隔,價單售價817.3萬元,呎價32,562元;以現金付款計劃最高15%折扣計算,折實售價為694.705萬元,折實呎價27,677元。至於最平一房單位則為5樓C室,實用面積303平方呎,價單定價1,035.3萬元,折實售價880萬元,折實呎價29,043元。 (左)新地副董事總經理雷霆;(右)新地代理副總經理唐錦江。 比同區二手溢價逾六成 參考同區新盤,去年5月由永義集團推出的九龍塘雋睿,首批30伙折實平均呎價29,808元,PRINCE CENTRAL與之相若。另外於2019年7月由福晟國際推出的何文田晟林,首張價單共涉30伙,折實平均呎價31,271元,PRINCE CENTRAL較之平約5.1%。 再參考同區二手,位於太平道7號的富威花園樓齡約37年,同樣有提供約260至約350平方呎細單位,屋苑近期平均實用呎價僅約18,385元,PRINCE CENTRAL較之溢價高達61.5%!至於樓齡不足3年的單幢樓加多利軒坐落勝利道7號,同樣供應大量細單位,實用面積由180至390平方呎,近期亦錄得不少二手成交,平均實用呎價約2.2萬元,PRINCE CENTRAL亦較之貴35%。而位於亞皆老街110號、樓齡約7年的加多利峰單位較大,主打實用面積533至959平方呎單位,最近平均實用呎價約20,647元,PRINCE CENTRAL較之溢價達43.8%。 另外,區內老牌屋苑如雅士花園、巴富花園、及爵士花園,樓齡分別約30、41及26年,提供的單位面積較大,約600至1,000平方呎,主力提供800餘方呎單位,現時平均實用呎價分別約1.4萬元、1.7萬元及1.8萬元,全部比PRINCE CENTRAL平一大截! 現金付款最高15%折扣 是次PRINCE CENTRAL第1號價單共提供2種付款方法,包括現金付款計劃及靈活付款計劃。現金付款計劃最高可享15%折扣,靈活付款計劃則最高可享11.5%折扣。 靈活付款計劃提供「備用第一按揭貸款」及「Super第二按揭貸款」:「備用第一按揭貸款」最高可按樓價的75%,而「Super第二按揭貸款」最高可按樓價的25%(唯「備用第一按揭貸款」及「Super第二按揭貸款」最高可按樓價75%),全期按揭利率為P-2.5%(P為匯豐銀行之最優惠利率,即5%),最長年期為25年;若買家不選用「Super第二按揭貸款」,可享樓價3%的現金回贈。 此外,項目提供「PRINCE CENTRAL現金回贈」:若買家或買家的親屬為油尖旺區、深水埗區及九龍城區的業主或租客,可享樓價1%(開放式及一房單位)或樓價1.5%(兩房或以上的單位)的現金回贈。 收地發展斥逾3億 PRINCE CENTRAL現已開放2個示範單位供公眾參觀,為8樓F單位及8樓H單位,並已接受購樓意向登記。發展商指,將視乎接收購樓意向登記的反應決定銷售部署,有機會於本周開售。 PRINCE CENTRAL原址為單幢舊樓文麗苑,物業樓高僅5層,新地於2006年斥約1.34億元購入文麗苑全幢,其後於2017年以1.7973億元完成補地價,單單收地發展,已合共斥資約3.1373億元。不過,新地現時指,就PRINCE CENTRAL第1號價單的單位以折實價計,市值已超過4.56億元。 [...]

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11月新盤成交暴增76% 位置差異見銷情懸殊

步入年尾,發展商趕緊散貨吐現,11月新盤戰場轉趨白熱化,多個新盤趁樓市氣氛熾熱加快推貨。新世界柏傲莊自10月中掀起戰幔後,繼續主導11月戰場,月內「周周有樓賣」;而帝國集團及香港小輪旗下帝御‧星濤、長實旗下名日‧九肚山、恒基本木及五礦蔚藍東岸亦陸續開盤加入戰團,甚至連嘉峯匯及匯璽III亦乘機加推貨尾分一杯羹,令11月一手成交宗數攀升至2,625宗,按月激增逾76.9%。 一手全月錄2613宗成交 新世界柏傲莊繼續稱王 綜合一手市場數據,11月截至30日,全港共錄2,625宗一手住宅成交,對比10月份全月1,484宗,按月激增1,141宗或76.9%之餘,成交量更遠超5月份約2140宗達22.7%,創今年新高。11月一手成交之中,港島區佔50宗、九龍佔604宗;新界則佔最多,達1,971宗。若以項目細分,則以新世界柏傲莊沽1,349伙稱王,其次為帝御‧星濤沽371伙及蔚藍東岸趕月尾售出256伙。 新世界柏傲莊繼續主導新盤戰場,項目第2期自11月首周起推售,隨即進行「車輪戰」,月內每星期銷售一輪,除了第四輪即日沽出87.3%外,其餘銷售均「一Q清袋」,即日沽清,全月累售1,349伙,佔2期總伙數1,415伙約95.3%,吸金逾154億元。柏傲莊I及II自今年10月推售以來,兩期共沽逾2100伙,總套現金額達238億元,膺今年「賣樓王」。新世界營業及市務部總監黃浩賢表示,集團最快12月推出柏傲莊餘下特色單位招標,而項目第3期涉約900個單位,料最快明年上半年登場。 事實上,以柏傲莊II第4號價單折實平均實呎價22,037元計,對比10月推出的第1期首張價單折實平均呎價18,921元,項目推售個半月以來共加價16.5%。 「3L」置業主導樓市 帝御名日後繼乏力 有說買樓要講「3個L」,即「Location、Location和Location」,這種說法就應驗在帝國集團及香港小輪旗下的帝御‧星濤之上。位於青山公路青山灣段8號的帝御‧星濤共有614伙,11月1日首輪開盤,以上車項目及2伙樓價300萬元有找單位作招徠,即日沽出222伙,佔當日可售單位89.5%;唯第二輪加價後,銷售速度明顯放慢,即日沽出89伙,佔當日可售單位72.4%;及至第三輪再推多123伙,不過最終即日只沽出33伙,佔當日可售單位不足三成,成績差強人意。項目至11月底累售371伙,佔全盤60.4%。 帝御‧星濤的訂價加幅其實不太明顯,5號價單123伙的折實平均呎價約15,131元,與首張價單的14,585元相比,只是貴3.74%,加價幅度遠遜柏傲莊,但銷情則每況愈下,反映即使新盤銷情回暖,但市場已非往日「見樓即搶」;本港經濟受不少負面因素籠罩下,買家仍保持審慎,購買力集中流入具位置優勢的項目,新盤亦不能再「太公分豬肉,人人有份」。 至於長實旗下沙田九肚山豪宅項目名日‧九肚山自10月底首輪銷售98伙,以近3年來首見的「呼吸Plan」吸客,即日沽出86伙後;11月初繼續推盤,不過次輪銷售54伙,最終即日只售出14伙,佔當日可售單位僅26%。項目除了因本身位處九肚山山腳,位置較「半桶水」因為窒礙買家入市外,大幅加價亦是令成交急速下滑的主因。以項目5號價單折實平均呎價19,534元計,對比首批折實平均呎價17,730元,貴足10.2%。 不過長實其後轉變策略,以招標形式推售餘下單位,11月累售22伙,銷售至今沽出120伙,佔全盤266伙的45.1%。 恒基五礦月尾趕閘出貨 新地嘉華貨尾分杯羹 月尾,恒基本木及五礦地產旗下蔚藍東岸亦紛紛加入戰團。恒基旗下尖沙咀德成街2號項目本木於11月首輪推售68伙,即日售出67伙,幾近售罄,套現6.7億元。恒基隨即「添食」,加推36伙,折實平均呎價25,727元,較首張價單折實平均呎價23,928元,加價達7.5%。 五礦地產旗下油塘崇信街18號蔚藍東岸亦趕於11月尾首輪推售278伙及1伙招標,1、2號價單合計折實平均呎價18,812元,月內累沽256伙,佔可售單位的92.1%,套現約22億元。 新盤銷情熾熱,貨尾盤亦滲一腳,想趁勢分一杯羹。嘉華旗下啟德沐泰街9號嘉峯匯亦於本月推售220伙貨尾,最終累沽104伙,佔可售單位不足一半。新地旗下深旺道28號項目匯璽III亦於月中推出新加價,涉217伙,月底先開售78伙,最終沽出57伙,佔可售單位73.1%。 [...]

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何啟俊:新地(0016)全年業績遜預期,惟資產折讓吸引

新鴻基地產(0016)上周五公布截至今年6月底止之全年業績。營業額同比跌3.1%至826.5億港元;純利則同比大跌47.6%至235.2億港元。撇除投資物業公平值變動後,基礎溢利按年下跌9.4%至293.7億港元,差過市場預期。公司派發末期息3.7元,連同中期息,全年派息4.95元,與2019財年持平。 基礎溢利下降歸因於給予零售租戶租金減免,自今年2月至6月份的寬免金額逾10億港元,加上運輸基建和電訊業務溢利下降以及酒店業務錄得盈轉虧。新地表示,盈利下跌主要出現於2020年財年下半年,即新冠肺炎疫情爆發對各業務分部產生負面影響。 期內,物業銷售收入按年輕微下跌0.1%至412.6億港元,入帳項目有日出康城晉海、晉海II以及御半山I期等;分部溢利同比跌1.7%至183.8億港元。截至今年6月底止,計及與平安人壽的交易後,公司土地儲備約有5,690萬平方呎,足以應付未來5年發展需要。未來9個月公司將有多個住宅項目開售,例如北角海璇二期、東半山Central Park和Wetland Seasons Park三期等。 承上文,新冠疫情對本港的旅遊及零售市道構成負面影響,外加公司推出租金寬免措施,拖累新地2020年財年租金收入同比下跌3.4%至242.1億港元。管理層指出,2021財年中期盈利具有不確定性,關鍵在於本港疫情以及港府會否進一步放寬社交距離措施。 綜合而言,美國聯儲局未來一段時間將維持低息環境,預期本港樓市會保持平穩。另一方面,香港政府正逐步放寬防疫措施,料本港市民外出消費意慾將會增加,租金收入將有所反彈。策略上,現價較2021年度預測資產淨值折讓逾47%,股息率逾5厘,建議現價收集作中長線部署。 (筆者為證監會持牌人,並無持有上述股票) [...]

企業策略

一田整體生意逆市升16% 革新開便利店

新冠肺炎疫情持續,新地 (00016)旗下的一田百貨卻出現逆市增長。一田上半年整體銷情按年升16%,當中超市更大升39%,百貨業務則仍然受壓。錄得雙位跌幅。   一田百貨行政總裁黃思麗   一田百貨行政總裁黃思麗表示,雖然7月份本港零售業銷貨額按年下跌23%,但受惠北角新店開幕及疫情下市民傾向在家煮食及工作的關係,一田百貨7月整體表現較預期佳。該月內營業額升近2成,當中以冷凍食品及肉類貨品升幅最大。隨著疫情緩和,一田同時推出更多推廣優惠,包括近日的中秋禮蓋推廣,延長學習應援展,冀望年內能維持增長。 KONBINI便利ストアby YATA 新店於9月6日開幕,佔地逾3,770平方呎。   黃思麗補充,上半年內以西環和新蒲崗分店業績最好,增幅達5成。她相信疫情過後,超市生意一定會更好,但未必會出現現時的大幅增長。她認為,百貨生意會隨着下半年的分階段復工復課,而後市有機會穩步上升,但出現按年增長的機會則非常小。 此外,一田斥資六百萬元於沙田帝逸酒店地下,開設首間全新概念分店「KONBINI便利ストアby YATA」,並將於9月6日(星期日)正式開幕,黃思麗表示,新店佔地逾3,770平方呎,為一田第13間分店,每天早上8時30分開始營業,是最早開始營業的分店。黃指出,新店打破超市經營模式,揉合精品超市與日式便利店概念,以日文便利店「コンビニ」(KONBINI) 命名,以快速消費的概念吸納區內龐大的居住及工作人口,預料人均消費為50-80元,並強調開設便利店試市場水溫,並非為疫情而生。   [...]