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文慧詩:海外物業地產代理需持牌?

最近有關消委會的建議報導成為城中熱話,事源今年1至8月間,消委會共接獲106宗有關銷售香港以外地方物業的投訴,比去年全年的 56 宗增加近九成,故消委會提出建議,所有從事境外一手住宅物業的地產代理必須持有牌照,並受《地產代理條例》規範。 筆者著實同意消委會的建議,即在港銷售海外物業的營業員應和本地地產代理一樣受到監管,然而,卻關注到現存的《地產代理條例》未必能涵蓋所有情況,因為海外物業銷售涉及許多不同國家的物業,而各國又各有不同法例。舉例消委會建議的7日冷靜期,澳洲當地的條例則只有3日冷靜期,在英國則完全沒有冷靜期規定。故很難在香港設立一套條例如監管所有海外物業銷售。她亦同意香港部分海外物業的廣告是有過分誤導,故如當局有一套廣告方面的守則讓地產代理遵從是好事。 至於在港銷售海外物業的營業員是否應該領牌,原則上也是同意的,但卻質疑在培訓和發牌上會有問題,始終不同國家有不同條例,沒有可能銷售不同國家的物業要領不同牌照。只能設想會有一種「一般性的海外物業銷售牌照」,持牌照者要遵從例如廣告上的守則、物業資料認證上的守則,特別是售賣樓花的守則等。而獲取有關牌照需要考試,筆者亦覺得可以接受。最重要是,考試及牌照制度,可以讓海外物業銷售的從業員質素有所保證,不像目前般「係人都可以賣」。就如我們公司作為專業的代理,絕對歡迎這個建議。 不過,目前的地產代理發牌考試,只是針對本地物業的銷售。他日若連銷售海外物業的營業員也要考試,則應該有另一套完全不同的考試內容,以針對海外物銷售。 雖然目前大多數買家不能前往海外視察物業,但這不是投訴增多的主要原因,因為「網上睇樓」已經十分方便。好像我們公司於英國設當地團隊,準買家有需要時可以與當地同事作視像會議,更了解物業的實際資訊。當然準買家因而會有很多問題會向代理詢問,故代理以何種心態去讓準買家決定是否購買才更關鍵。 另外,根據消委會的報告,2020年及2021年有關海外物業銷售的投訴上升,其實當中有涉及兩宗「爛尾樓」,分別在泰國及珠海。而據地產代理監管局所透露,「爛尾樓」投訴佔76%,租金回報的投訴佔34%*。這兩種投訴都是源於發展商的問題,若當局只從監管地產代理去做,並不能解決這類問題。反之,即使當局開始監管海外物業銷售代理,發展商仍然可以直接在港銷售而略過代理,但當市民以為已經有所監管,警戒心反而會下降。 誠然,據筆者所知消委會只向兩家較大的地產代理諮詢過,而該兩家乃是主力於本地物業銷售,並非海外物業的主要代理商。事實上海外物業銷售有許多大大小小的公司在參與,期望當局在制訂有關監管方式之時,能先作出更廣泛的諮詢,收集更多業界意見。 總括而言,對於監管在港銷售海外物業的代理、實行發牌及考試制度等,都表示贊同,但一切細節需要有討論、調整、配合,讓整件事的效果是真正幫助到市民。深信單憑監管並不能解決所有問題,即使有了監管仍然會有風險,消費者必須明白這點,故決定要海外置業時,選擇有信譽的代理公司亦是非常重要的。 *資料來源: 消費者委員會—境外置業添保障 研究報告 101頁 撰文:文慧詩 海外房產專欄作家 [...]

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文慧詩vs蔡志忠 | 年輕人目標應要上車:「夠膽使錢,就要夠膽賺錢!」

訪問及撰文:文慧詩 Manci Man (世紀 21 奇豐(國際)物業顧問行合伙人) 地產界名人蔡志忠(Raymond)近期又動作頻頻,報載他沽出了三個鋪位,套現2.5億港元,但卻並非出於看淡後市,而是想換貨以「化零為整」。 蔡志忠是亞洲地產控股(香港)有限公司主席,同時又是香港專業地產顧問商會會長,他在市場的一舉一動都受業界注目。Raymond解釋,在物業投資界中經常都會運用「化零為整」策略,即是把一些分散的物業賣出,把資金集中,再考慮投資到一些更大型項目,所以絕不是看淡後市。但相反地有時亦會「化整為零」,例如今次涉及的沙田項目,當初他買入時也是一個大型的物業,買入後將之分成許多小鋪位,那就是「化整為零」。因此,「化整為零」之後又可以「化零為整」,兩種策略是可以交替運用的。 他表示,今次「化零為整」之後,再投資的目標主要還是工商鋪,正在物色一些大型工商物業,隨時會再入市。而他這類投資者,並不會考慮住宅物業,因為香港住宅仍然有相當高的「辣招稅」,港人再次買樓都要付15%稅款,如此制度下住宅物業已經沒有甚麼炒家,只有長線的投資者。 像大多數人一樣,Raymond早年的第一項投資也是住宅。他大約於上世紀80年代中期,買入第一層樓自住,之後也有一段時間投資於住宅物業。他形容,投資住宅有着「進可攻、退可守」的概念,他日升值時可以賣出獲利,但即使不升值亦可以自住。不過,投資工商鋪卻需要不一樣的眼光,並非許多人會了解。 Raymond回想當年香港的投資環境與概念比較單一,所以許多人以「第一桶金」買樓作為投資,而的確投資在香港樓市的贏面一直都很高,當然也不是絕對。自己出道以來三十多年,香港樓市是有起有落,但仍是升多於跌。而展望未來,他認為香港樓市可能會走向另一條路,並不像以往會升很多倍,而是變成比較穩定的步伐,所以不宜寄望可以在樓市中發達。但另一方面,亦不可寄望樓價會大跌,暴升暴跌的機會都比較小。 至於海外物業,以港幣數百萬就可以買到相當大面積的房子,Raymond認為作為自住或渡假當然是十分理想。但從投資者角度而言,卻要考慮更多因素,例如海外物業的稅項較多較重、升值潛力亦需要慎重計算。 Raymond形容自己年輕時進入地產行業是有點隨波逐流,能夠成功雖然有些少運氣,但他覺得工作勤奮是必需的。對於現今的年輕人,他寄語「夠膽使錢,就要夠膽賺錢」,而最重要是有積極進取、勤奮工作的心態,自然就會有很多機會。而且現在投資方式與資訊都多元化,香港除了投資地產外,金融及科網都很發達,年輕人的投資取向會很不同,亦有不少上游的機會,有許多範疇都可以突破。 雖然現在投資途徑多,但Raymond始終認為年輕人應該嘗試以投資住宅為目標,盡力儲蓄首期,按能力上車,一來可解決自己的住屋需求,二來讓樓宇升值。只要目標清晰,一定可以達成。 [...]

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文慧詩: 投資海外物業 | 買家最痛 Agent玩失蹤

前文曾經提及,投資海外物業猶如「隔山買牛」,在疫情之下因無法親往外地睇樓,買家更往往只能倚靠海外物業代理所提供的單向資訊去作出決定。但部分代理刻意隱瞞重要細節,令買家時有不愉快的經驗。為了避免錯買與理想有距離的樓盤,買家的Fact Check變得十分重要。 然而,即使物業代理態度誠實,亦需要有其他方面的服務質素配合,才能幫助準買家越洋購得心水房產。在投資本地房產而言,因買家對本地市場、樓盤、環境、價格等因素相當熟悉,而相關資訊及資源亦十分豐富,故此對物業代理的倚賴程度相對較低。即使代理Agent說到天花龍鳯,準買家都會心中有數,自行Fact Check審視,再作周詳考慮。而在交易過程就算Agent有任何失職,其影響都相對較小,買家較有能力執生補救。 但在購買海外樓盤之時,買家對代理Agent的倚賴程度會較大,因為對海外市場較不熟悉,與樓盤相關的各方面資訊都要靠代理提供。特別是物業所在地點的社區概況、環境細節、生活配套、租務市場等詳細資料,即使在互聯網上也未必可以尋得充足資訊。因此,找到一家好的海外物業代理,或一位好的海外物業代理經紀(Agent),對準買家而言是重要的第一步。 但實際情況是,海外物業代理或經紀失職的事情時有所聞,難怪近年有關海外置業的投訴大幅增加。有不少買家就試過,透過物業代理購入海外樓盤,其後在交易過程遇到問題,想找回經手負責的Agent查詢或跟進,卻發覺完全找不到對方;許多時是由於該名Agent已離職或轉職其他公司,亦有些情況是Agent完全失聯。遇此情況,買家自然十分徬徨,只能嘗試自行聯絡物業發展商,但發展商多不予理會,令買家進退兩難。 筆者就多次遇到上述的買家求助,但往往亦有心無力。因為相關交易的合約及細節,皆完全由原本負責的Agent掌管;Agent一旦失蹤,買家猶如失去了嚮導,連去找哪間律師行跟進也毫無頭緒。筆者即使有相關的知識與經驗,也無法為來求助的事主即時解決問題。 不過亦有海外物業代理公司,意識到這些問題,為釋除買家疑慮,最近推出了「絕不失蹤」的保證,為海外置業買家特設客戶服務專線,並承諾會有專人在24小時內回覆客戶一切疑問。而且最重要是,即使Agent離職,也必有專人接手買家的Case。有了這個保證,的確可以讓準買家更有信心,建議有興趣投資海外房產的朋友不妨多加留意。 [...]

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文慧詩:投資海外物業 慎防代理隱瞞或誤導

這一兩年,「移民」再度成為城中話題,而且不少港人不只是說說而已,更是說走就走、坐言起行,相信大家身邊都已經有朋友不再在身邊,而舉家離「香」別井了。影響所及,自然帶動了香港人對投資海外物業的興趣。 然而投資海外物業,始終是「隔山買牛」。一般港人對心儀國家、目標城市的當地樓市及社區環境多不熟悉,只能靠媒體片面的報道或自行上網研究,略知一二。尤其在疫情之下,準買家無法親赴外國實地睇樓及考察環境,更難以全面掌握樓盤實況,往往只能單憑物業代理的推介去作考慮及決定。這都會令一些準買家猶豫不決,可能錯失入市良機。 更不幸者,是有部分買家因只聽信了物業代理的推介,缺乏詳細資訊,在一知半解之下決定購買海外物業,卻在交易過程遇上種種問題,落入不快經驗。事實上,近年有關海外置業的投訴,大幅增加。根據地產代理監管局數字,2020年頭11個月,有關境外物業的投訴共66宗的投訴,較2019年全年的6宗大升10倍!當中除涉及內地物業外,亦涉及泰國及英國項目。 確實,坊間有部分海外物業代理,為求成功做到交易,會有意無意間向準買家隱瞞一些有關樓盤的資訊,例如物業的景觀、窗外是否有障礙物之類。港人買樓向來都對單位坐向、景觀是否開揚、將來有否障礙物、門口是否對樓梯 / 垃圾房等十分在意,這一切都關乎所謂「風水」,其實也是十分科學的。然而在目前的疫情之下,大家都無法飛往外國實地睇樓,一切只能靠物業代理提供的資訊;即使物業代理可提供樓盤照片甚至影片,始終有可能 隱惡揚善,刻意隱瞞該單位的弱點,而只大推其優點。 亦有部分地產代理,對海外當地的租務狀況、租金回報等數字,刻意誤導,讓準買家有了一買必賺的錯覺,吸引其入市。這種種隱瞞和誤導,對海外物業代理行業的發展,帶來相當負面的影響。 最近就有一家海外物業代理,針對這個行業弊端,推出「絕不誤導」的保證。客戶在落訂後,有3日Fact Check期。在期內如發現其購買之物業存在被誤導成份,該公司承諾退回全數訂金。這個全港首創的保證,顯示了海外物業代理行業亦大有提升服務質素的決心。 作為物業買家,Fact Check是十分重要的。但如果物業代理本身有誠信、夠誠實,再加上有誠意的話,買家自然可以安心在海外置業。 [...]

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文慧詩: 投資新常態 社交媒體影響年輕股民取向

新年依始,市場氣氛仍然被疫情陰霾所籠罩,樓市沒有太大波動,但投資市場卻鬧得熱哄哄,美國新經濟股可謂令全民皆股,而虛擬貨幣也再度受關注。股市升幅的背後,卻正正顯示了投資者的年輕化及其心態的轉變。 早年,投資者多在報章、經濟刊物及傳統財經報道中了解股票或其他投資產品的背景及資訊。但現今投資者多在社交平台吸收資訊,如Twitter、Facebook、Instagram、YouTube,最近更有了Clubhouse。社交平台的即時性,令投資者可以更快捷地獲取消息,而社交平台的留言功能亦增加了大眾的意見交流,令只有單一方向發放資訊的平台逐漸流失用户及觀眾。資訊發達及入場門檻低,加強了美股及虛擬貨幣的普及化,而投資者的年齡層亦漸趨年輕。 筆者最近分別訪問了兩名年輕投資者,從他們的投資分佈中了解一下他們的取態: 投資者A:20歲,從事銷售,現與家人合資持有大灣區物業作投資。其月入約港幣$30,000,股票投資經驗只有1個月,暫以$10,000全投資於美股,暫獲利20%。他選擇美股是由於入場門檻低,只需幾千港元就能入手知名大公司的股票,而且較容易了解該公司的主要業務發展。日常資訊來自社交平台、Blogger或有評論功能的交易軟件。以小搏大的心態,希望投資獲利再在港置業。 投資者B:30歲,從事數碼營銷,現時無物業,未來打算購入香港物業自住,或會投資英國物業收租。月入港幣$40,000,投資經驗約1年,現投資約$130,000於美股(70%)、虛擬貨幣(20%)及英鎊(10%),暫時獲利30%。他主要投資在美國新經濟股,主打科技股,認為政治對美股造成的波幅較低,日常資訊來源自Bloomberg、社交平台、Blogger或有評論功能的交易軟件,不太依賴香港傳統媒體的財經報道。 可見,社交平台已成為新一代投資者的主要資訊來源,亦成為股票市場的催化劑。被視為Twitter股神的Elon Musk,只要一個Hashtag,一夜間就可令某公司股價爆升,因不少股民都會因為他的一個Tweet而入市。市場上更有軟件公司因此開發了一個App名為Elon Stock ,捕捉Elon Musk任何有關投資的Tweet。 社交媒體影響股民的投資取態,已成為了新常態,而上市公司也利用社交媒體發放即時資訊,拉近與散戶的距離,從而加強其投資信心。但在資訊氾濫的年代,也很容易造成羊群心態。筆者建議投資者還是多加了解其投資產品的背景和公司遠景以減低風險,也避免情緒主導以致龐大損失。而且投資組合應有不同板塊組成,那就可平衡風險。 [...]