朱家健:科技園數據中心案件的啟示

博客

朱家健:科技園數據中心案件的啟示

一年前,法庭宣判科技園公司的錯誤理解其創新園租賃限制政策中的佔用限制,希望科技園重新認真地跟進有關的投訴。一年已過去,科技園公司終發出聲明回應,承諾會根據法庭指引,重新審視數據中心業界於2018年的投訴,同時定期巡查創新園,確保承租人的營運符合租約條款。 科技園轄下的創新園,是香港整體社會共同擁有的珍貴土地資源,租戶實質上是在享用政府所補貼地價,附帶不可分租或轉租的條款,用意是避免當中業戶轉而以更高價在市場上出租、分租或轉租,讓公帑補貼個別商家的經營,投機取利。現在案件最終有裁決,不但釋除了公眾疑慮,也讓對香港發展為「十四五規劃」下的國際創新科技中心有莫大禆益。遺憾地,過去科技園對此視而不見;自2018年案件開審至今,已蹉跎整整六年,不但浪費公帑,也被質疑公共資源是否有被巧取豪奪之嫌,削弱香港市場的公平競爭環境。 避免閉門「自己人查自己人」 亡羊補牢,猶未遲也,科技園在汲取教訓後,應該立即採取跟進行動。數據中心業界提出數項改善建議,極具參考價值。首先,日後包括創新園租戶的所有涉及租用公帑土地物業的業戶,其董事應簽署一份具有法律約束力的聲明文件,承諾不進行分租、轉租等與租約有牴觸行為,並嚴格遵守公契條件;第二,現租戶如有違反租約條款,科技園應立即行使權力終止租約,並可向違約方董事追究法律責任。這些安排旨在保障各方的公平使用土地原則,完全合理,也是最基本的要求;第三,也是最根本的改革,應該是由具公信力的審計署或獨立第三方,代表政府進行定期審核,減少「自己人查自己人」的尷尬和不適合。 同是曾轟動一時、涉及科技園租賃的案件,壹傳媒集團創辦人黎智英近日被外國電影捧為「自由奮鬥英雄」只是嘗試為他洗白,他也被記者偷拍到黎智英在監獄內的生活,他的舉手投足又成了鎂光燈下的主角,但原來他除了犯下連串國安法外,在2020年黎也被捲入隱瞞科技園使用工業邨地段案件,可見他對法律的鄙視已屬習以為常,守法者應引以為鑑。當時區域法院法官陳廣池亦已經就該案件判決指出科技園的管理問題。區域法院案件DCCC349/2021判決書的後語指出,科技園的職員表現得過於被動,「只是『反主為客』,拱手讓出自己的權利,任由承租人指使和督導實地巡察,甚至不盡不實地因應承租人提供的資料撰寫巡查報告。」法庭強調,「科技園不能以『以和為貴』為主旋律,實在有其改善的地方。」另外,數年前的另一則傳媒報道,亦揭露科技園在巡查之前事先知會其租戶,被指或存在利益衝突。有因有果,從執行力和態度已看到了土地政策執行者的管理能力。 無規矩不成方圓,科技園訂立不得分租、轉租的租約條件是理所當然的。千萬不要以為分租只屬小事,從保安角度,即使是普通如迷你倉的合約也有不得分租、轉租的合約條件,大部分辦公室和工廈單位也有類似條款。更重要的是,受政府公帑資助的創新園,當中不但關乎公共資源的合理使用,防止被濫用,亦關乎香港是否能有效實踐國家對香港發展創新科技的展望。 科技園的每一寸土地,均是香港納稅人的共同財產。我們有責任爭取和保障這些資源被好好有效善用,而且不被濫用或浪費。這不僅是對法律的尊重,更是對香港市民的承諾和對未來的投資。國家對香港創新科技發展有重大的期望,公帑資源管理者更須盡職盡責,別再辜負市民的託付。 撰文:朱家健 香港資深時事評論員 ============= 延伸閱讀:朱家健:香港白米市場將面對調整 ============= 深入閱讀政經生活文化,更多內容盡在: Website:www.capital-hk.com Facebook:www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram:www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn:www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

香港

信和永基路38號獲大型數據中心BDx承租 握「再工業化」機遇

信和集團表示,旗下位於葵涌的全新工業項目「永基路38號」將於今年第二季度落成並獲BDx大規模數據中心承租,成為主要租戶。 BDx將在此建設高達16MW的可持續發展超大規模數據中心。 (左起) 信和集團租務部助理租務總經理吳偉康、信和集團資產管理董事蔡碧林、BDx首席財務官Vijay Tripathi,以及BDx法務負責人李宛璉進行簽約儀式。 該座樓高18層的工業大廈總面積達191,307平方呎,面積由1,386至全層12,314平方呎,擁有4.7米極高樓底及特高承重貨運升降機,將成為香港重要的網絡聚集地。BDx與和信和集團的合作將在帶來最新的綠色技術,並進一步推動香港成為亞太地區的數字中心。 於政府活化工廈政策推動下,傳統工業區葵涌急速銳變成工商貿區域,近年相繼有全新工廈項目陸續推出,發展潛力無限。最近政府積極提倡香港「再工業化」,同時將「工業邨」轉型至「創新園」,以推動智能生產和高端製造業發展。 信和集團資產管理董事蔡碧林表示:「近年創新及科技發展蓬勃,『工業4.0』迅速崛起,並成為全球熱潮。信和集團適時於葵涌推出全新工業項目『永基路38號』,並已獲BDx承租。隨着創新科技的發展,香港「再工業化」已是大勢所趨,相信科技界需求殷切的數據中心之進駐能進一步推動本港創新科技的發展。」 整體出租率逾9成 三個活化工廈項目已完成翻新 信和集團旗下工廈租務共提供超過三十個物業組合,而兩個位於觀塘及一個位於沙田的活化工廈已相繼完成翻新工程。信和集團資產管理董事蔡碧林指:「集團於2022年的整體工廈出租率逾九成,工廈租務市場活躍。至於活化工廈方面,為實踐多元化的生活平台,集團更特意引入健康生活的租戶如健身中心、瑜伽、攀石、醫療保健中心以及不同類型食肆等,讓上班族達至工作與生活平衡,而最近我們亦於沙田及觀塘的活化工廈項目分別引入一間中醫保健中心及著名日式餐廳,該中醫保健中心已於今月開業投入服務,而日式餐廳亦預計於今年第三季投入服務。」 蔡碧林補充,為推廣可持續發展理念,永基路38號將加入智能無觸式升降機按鈕及電動車充電裝置等,亦會在天台及大廈外牆注入綠化元素,並以綠建環評銀級認證為目標。而集團亦有與本地養蜂保育團體合作,於工廈天台設「城市養蜂箱」,為獨居蜂保育出一分力。與此同時,集團亦有租予本地環保磚公司及水耕種植公司等綠色健康產業,共同推動綠色生活。 「永基路38號」將於今年第二季度落成 [...]

企業策略

大數據治理公會 :做好大數據治理 港有力成大灣區數據中心

近年大數據的應用和發展一日千里,全球各國都深明大數據的價值,國際商會表示國際數據流動推動全球GDP增長10%,於是大數據在國家及企業層面都成為重要的策略資源。大數據治理公會 (Institute of Big Data Governance, iBDG) (下稱《公會》) 指出,若香港想抓緊未來透過大數據發展取得商機,良好及符合國際標準的大數據治理是必須的。 大數據的應用非常廣泛,可以涵蓋了企業從上到下的業務,包括行銷、營運及風險管理。若企業能有效利用數據的價值,確保數據的安全,有效率的流通、交換及處理,必然會吸引到資金、人才和技術的發展,為企業帶來競爭優勢。 雖然香港在地理上處於國家「境外」,但數據儲存於香港仍屬「國內」,在數據監管上香港便享有特殊身份,於是香港應利用其「國內境外」的地位,成為大數據發展下重要的橋頭堡。大數據發展包括數據自用、數據交易、數據保護等等。香港要做到有規範性,合乎高水平的數據治理才會令跨境大數據匯集在香港,並在香港處理及交換,令香港成為未來大灣區數據中心,成為國內企業到來上市的好選擇。   國家重視數字經濟 國家的《第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》內明確提出要發展數字經濟,並會培育壯大大數據、區塊鏈、網絡安全等新興數字產業。同時,國家《網絡安全審查辦法》(下稱《辦法》) 自2020年6月1日起實施後,企業必須要符合相關規定,否則會被處罰。 [...]

博客

鄧淑明:找緊中國新基建的機遇

去年,內地提出「新基建」概念,務求以創新科技把基建智能化,對沖經濟下行壓力,促進新經濟。範圍涵蓋甚廣,包括5G、物聯網、人工智能、數據中心,以及傳統如鐵路、機場、水利等的升級整合。投資銀行摩根士丹利估計,未來11年新基建將耗資高達13萬億元人民幣。投資如此龐大,香港可如何找緊這個機遇?   從金融方面來看,新經濟的特色是輕資產,不像舊經濟融資時銀行必須抵押擔保,而且往往長期未有盈利,一如不少今天取得成功的電商。港交所董事總經理巴曙松教授表示,實施上市制度改革後,已有150家新經濟公司在港掛牌,包括不少未錄得盈利的生物科技公司和第二上市企業,累計集資4,800億港元,他認為香港「有條件成為支持新基建的融資中心」。 而且,政府近年積極推廣金融科技,並大手扶持初創發展。本地初創社群Whub指出,香港於2019年在金融科技發展已成功打造了幾個「獨角獸」(未上市但估值達10億美元的初創),包括TNG、Welab、Airwallex、BITmex,可見實力非凡,我認為本港如能繼續在不同領域努力,如跨境金融,可有助強化新基建的實力。 此外,香港在基礎科研的實力強勁,在不同的國際評核中也能躋身前列,如「SCImago期刊及國家排名榜」(SJR),根據學術論文被引用的次數及影響力,從1996年至2019年,本港在人工智能領域於全球190個經濟體中便排行第十。港產「獨角獸」商湯科技的行政總裁徐立早前曾表示,香港科研基礎頂尖,是內地有所不及的。而基礎科學研究正是新基建中重要一環,相信香港的科研實力可在新基建中大有發揮。 事實上,香港作為國際金融中心,除要照顧舊經濟外,更要像內地般致力加強新經濟基礎。 新基建已成為推動中國新經濟發展的重大策略,香港應積極參與,以激活本港經濟,並有助鞏固本港在大灣區以至亞太區的優勢。       撰文: 鄧淑明博士 香港專業及資深行政人員協會創會會員 香港大學工程學院計算機科學系、社會科學學院地理系及建築學院客席教授   [...]

中國

疫下深廣兩地大額物業交投減半 戴行李志榮:香港及大灣區今年料可「追落後」

疫情及環球經濟下行等負面因素影響下,商用物業投資市場幾近停滯,即使香港及內地疫情相對全球較受控,但過去一年香港物業市場億元以上大額交易仍按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交更全年跌七成。至於内地方面,礙於疫情及封關措施,儘管2020年内地大宗交易市場全年成交金額按年大減近三成,港資或外資基金進入內地的收購行動估計全年勁跌一半,加上深廣兩地億元以上大額物業成交量亦按年減半;廣州還是成為全國唯一大宗成交金額按年逆市上揚的城市,漲幅達110%,表現亮眼。戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)認為,香港及內地疫情始終較受控,隨疫苗普及,相信會比歐美更快復甦,更特別看好數據中心及物流中心等類型資產潛力。 撰文 曾業俊 2020年初爆發的新冠肺炎疫情令全球人流及物流停滯,經濟陷入大衰退,連向來穩定的房地產市場亦大受影響,酒店及商場首當其衝,而「新常態」下流行的「在家工作」亦令寫字樓交投受壓。「疫情爆發後,投資者及基金因風險急增而明顯轉向保守觀望,『寧可買遲,不可買錯』,正正是他們的寫照,以致商用物業經常『有價無市』,交投明顯放緩,」戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)表示,「去年經常見到買賣雙方的意向價差距達兩至三成,成交相當困難。」 香港疫情經歷四波反覆,去年,本港整體物業市場1億元以上大額交易量按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交量更全年暴跌七成。商廈租金及售價亦較2019年上半年高位回落近兩至三成,個別分層寫字樓業主更願意減價,價錢回落幅度亦較大。「例如金鐘寫字樓在高峰期平均呎價約4萬元,現時平均只有約2.5萬元,回落幅度相當明顯,」Francis透露,「商舖市場所受打擊更嚴重,個別商舖的租金及買賣價甚至較一年半前高位回落四至五成。」幸好,去年政府取消非住宅物業雙倍印花稅(DSD),個別銀行亦將非住宅物業的按揭成數由四成提高至五成,均有助商用物業交投,因此自去年12月起,寫字樓及商舖成交均見回升。 戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)縱橫資本市場多年,擁有資深的投資經驗,曾兩次帶領團隊促成領展售出17個商場及12個商場的資產包、翻新國際貿易中心(原稱豐樹中心)以及8 Bay East商廈大刁,短短三年間累積540億元成交,更帶領團隊入圍去年RICS大獎挑戰三連冠。 投資者對大灣區興趣減弱 至於內地方面,據戴德梁行中國資本市場部數據顯示,2020年内地大宗交易市場全年共錄2,047億元人民幣成交,比2019年下降29%,但宗數依然保持在超過180宗的水平,市場仍能靠穩。 Francis表示,由於香港與內地目前仍有隔離措施,未能正常往來,故窒礙投資者實地考察,整體仍偏向保守觀望。「大灣區市場的交投及查詢明顯減少轉弱,尤其本身只以香港為基地、無內地團隊的投資者,特別難以在疫情下往內地收購投資,」Francis說,「港資或以香港為基地的基金進入內地的收購行動,相信全年已大減一半;至於深廣兩地億元以上大額物業成交量,亦按年減半。」 事實上,2020年全國外資大宗成交大幅下滑,僅錄得34宗成交,成交金額接近500億元人民幣,僅佔全國的23%;相反,自用買家收穫頗豐,2020年自用買家在大宗交易市場上佔比已接近四成,對比2018、2019年低於兩成的比例,漲幅十分可觀。用家尤其鐘情具有產業導向及優惠政策的寫字樓。因此,雖然外資成交量大減,但廣州的大宗成交金額仍能按年逆市上升,漲幅更高達110%,是全國唯一上揚的城市,表現亮眼。 2020年下半年,國內監管層針對房企的融資及負債劃出「三道紅線」,要求房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%,淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不小於1。該政策促使更多紅黃檔企業出售優質資產,更多一線核心項目進入法拍市場。作為一線城市中大宗交易額唯一正增長的城市,廣州在「三道紅線」的政策壓力及市場壓力疊加影響下,市面上可供出售的項目數量增多,加上廣州多元產業基礎支撐,故成為投資者對沖風險或用家趁低吸納的選擇。 2021年開首,各國已陸續推出新冠病毒疫苗,惟問及投資者有否因此回復對香港及大灣區商用物業市場的興趣時,答案仍然偏向保守。「現時不少投資者已部署未來一年投資計劃,尤其去年成交量按年大減一半。雖然有大量資金正蠢蠢欲動,但他們仍未能落實決定。去年年尾有個別投資者入市,但大多仍保持觀望,正在『摸底』,」儘管如此,Francis對後市仍感到樂觀,「始終投資者要繼續買貨投資,相信今年會出現『追落後』的情況。」此外,香港及大灣區市場能否順利復甦,亦要視乎中港兩地何時才能全面通關,「有人流就自然有物流,然後就有投資」。Francis相信資金不是問題,因為疫情下,全球資金仍非常充裕,尤其很多國家都陸續發債,增加資金供應,以致利率偏軟,以上都是利好物業投資的因素,因此他相信將會有更多投資者選擇物業作為增加收益的工具。Francis認為,只要有一定投資者牽頭行先,收購項目,而該項目又可以企穩,不會在短時間內急速貶值,其他投資者就會陸陸續續入市,形成良好趨勢。 長三角優勢領先珠三角 [...]