中國

疫下深廣兩地大額物業交投減半 戴行李志榮:香港及大灣區今年料可「追落後」

疫情及環球經濟下行等負面因素影響下,商用物業投資市場幾近停滯,即使香港及內地疫情相對全球較受控,但過去一年香港物業市場億元以上大額交易仍按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交更全年跌七成。至於内地方面,礙於疫情及封關措施,儘管2020年内地大宗交易市場全年成交金額按年大減近三成,港資或外資基金進入內地的收購行動估計全年勁跌一半,加上深廣兩地億元以上大額物業成交量亦按年減半;廣州還是成為全國唯一大宗成交金額按年逆市上揚的城市,漲幅達110%,表現亮眼。戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)認為,香港及內地疫情始終較受控,隨疫苗普及,相信會比歐美更快復甦,更特別看好數據中心及物流中心等類型資產潛力。 撰文 曾業俊 2020年初爆發的新冠肺炎疫情令全球人流及物流停滯,經濟陷入大衰退,連向來穩定的房地產市場亦大受影響,酒店及商場首當其衝,而「新常態」下流行的「在家工作」亦令寫字樓交投受壓。「疫情爆發後,投資者及基金因風險急增而明顯轉向保守觀望,『寧可買遲,不可買錯』,正正是他們的寫照,以致商用物業經常『有價無市』,交投明顯放緩,」戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)表示,「去年經常見到買賣雙方的意向價差距達兩至三成,成交相當困難。」 香港疫情經歷四波反覆,去年,本港整體物業市場1億元以上大額交易量按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交量更全年暴跌七成。商廈租金及售價亦較2019年上半年高位回落近兩至三成,個別分層寫字樓業主更願意減價,價錢回落幅度亦較大。「例如金鐘寫字樓在高峰期平均呎價約4萬元,現時平均只有約2.5萬元,回落幅度相當明顯,」Francis透露,「商舖市場所受打擊更嚴重,個別商舖的租金及買賣價甚至較一年半前高位回落四至五成。」幸好,去年政府取消非住宅物業雙倍印花稅(DSD),個別銀行亦將非住宅物業的按揭成數由四成提高至五成,均有助商用物業交投,因此自去年12月起,寫字樓及商舖成交均見回升。 戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)縱橫資本市場多年,擁有資深的投資經驗,曾兩次帶領團隊促成領展售出17個商場及12個商場的資產包、翻新國際貿易中心(原稱豐樹中心)以及8 Bay East商廈大刁,短短三年間累積540億元成交,更帶領團隊入圍去年RICS大獎挑戰三連冠。 投資者對大灣區興趣減弱 至於內地方面,據戴德梁行中國資本市場部數據顯示,2020年内地大宗交易市場全年共錄2,047億元人民幣成交,比2019年下降29%,但宗數依然保持在超過180宗的水平,市場仍能靠穩。 Francis表示,由於香港與內地目前仍有隔離措施,未能正常往來,故窒礙投資者實地考察,整體仍偏向保守觀望。「大灣區市場的交投及查詢明顯減少轉弱,尤其本身只以香港為基地、無內地團隊的投資者,特別難以在疫情下往內地收購投資,」Francis說,「港資或以香港為基地的基金進入內地的收購行動,相信全年已大減一半;至於深廣兩地億元以上大額物業成交量,亦按年減半。」 事實上,2020年全國外資大宗成交大幅下滑,僅錄得34宗成交,成交金額接近500億元人民幣,僅佔全國的23%;相反,自用買家收穫頗豐,2020年自用買家在大宗交易市場上佔比已接近四成,對比2018、2019年低於兩成的比例,漲幅十分可觀。用家尤其鐘情具有產業導向及優惠政策的寫字樓。因此,雖然外資成交量大減,但廣州的大宗成交金額仍能按年逆市上升,漲幅更高達110%,是全國唯一上揚的城市,表現亮眼。 2020年下半年,國內監管層針對房企的融資及負債劃出「三道紅線」,要求房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%,淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不小於1。該政策促使更多紅黃檔企業出售優質資產,更多一線核心項目進入法拍市場。作為一線城市中大宗交易額唯一正增長的城市,廣州在「三道紅線」的政策壓力及市場壓力疊加影響下,市面上可供出售的項目數量增多,加上廣州多元產業基礎支撐,故成為投資者對沖風險或用家趁低吸納的選擇。 2021年開首,各國已陸續推出新冠病毒疫苗,惟問及投資者有否因此回復對香港及大灣區商用物業市場的興趣時,答案仍然偏向保守。「現時不少投資者已部署未來一年投資計劃,尤其去年成交量按年大減一半。雖然有大量資金正蠢蠢欲動,但他們仍未能落實決定。去年年尾有個別投資者入市,但大多仍保持觀望,正在『摸底』,」儘管如此,Francis對後市仍感到樂觀,「始終投資者要繼續買貨投資,相信今年會出現『追落後』的情況。」此外,香港及大灣區市場能否順利復甦,亦要視乎中港兩地何時才能全面通關,「有人流就自然有物流,然後就有投資」。Francis相信資金不是問題,因為疫情下,全球資金仍非常充裕,尤其很多國家都陸續發債,增加資金供應,以致利率偏軟,以上都是利好物業投資的因素,因此他相信將會有更多投資者選擇物業作為增加收益的工具。Francis認為,只要有一定投資者牽頭行先,收購項目,而該項目又可以企穩,不會在短時間內急速貶值,其他投資者就會陸陸續續入市,形成良好趨勢。 長三角優勢領先珠三角 內地疫情自去年下半年已見改善,經濟亦開始復甦,而外遊限制反而有助國內本土消費及零售業增長,深圳及廣州等一線城市的高端消費市場反而復甦勢頭不俗。Francis認為,房地產脫離不開經濟增長,亦要視乎各地市場供求,如果將來經濟轉好,會較看好房地產供需平衡甚至供不應求的城市;不過復甦前,投資者會傾向風險相對較低、較穩陣的投資。因此,環球而言,門戶城市(Gateway City)如倫敦、香港、新加坡、東京、上海等傳統國際城市,都會較吸引投資者。「雖然過去一年深廣兩地大額物業成交量減半,但上海仍相對暢旺,上海大宗物業交易量佔全中國接近一半。」事實上,去年上海以722億元人民幣成交總額及35%市場份額,穩居全國大宗交易第一。 Francis指,長三角與珠三角對比下,長三角如上海等城市發展優勢暫時領先,尤其從事金融、貿易相當成熟;而珠三角則要等大灣區政策推行,直至香港、廣州、深圳有清晰定位,往後需求及經濟發展都有明確方向,才能從中發掘優質資產。事實上,深圳、廣州與上海的物業市場大有不同,深圳經濟偏重發展創新產業,當地企業大多數為中小企,物業投資者亦以「散戶」為主流,故當地物業大多拆售;廣州則為傳統進出口貿易城市,物業投資者多為大型機構,例如領展早於2017年已進軍廣州購入商場,再將商場翻新兼重整租戶組合;後來才於2019年初買入深圳一個商場,並於去年積極裝修及重新招租。 至於上海於過去十至二十年,有大量大型項目由投資者整個購入,投資者經過數年營運提升後,就能套現止賺離場;但珠三角的差異在於,如深圳物業大多散賣,整個出售的項目不及上海多,而廣州項目多由當地開發商或國企持有,這些資產通常甚少出售。例如去年第四季廣州一宗較大成交,富力地產將廣州花都機場物流園的70%股權以44.1億元人民幣轉讓予海外基金黑石集團(Blackstone),Francis相信,如非富力自身資金流問題,此類優質資產絕對不會在市場出現。 富力地產因政策驅使持續降槓桿,於去年以44.1億元人民幣出售廣州國際機場物流園70%股權。 數據中心看高一線 香港、內地及亞洲地區因疫情較受控,市場普遍相信復甦速度會較歐美快。Francis預料,隨疫苗大規模接種,香港及內地於今年下半年會恢復得較好。「內地於去年下半年整體經濟已回復七至八成,希望香港於今年下半年亦能夠回復七至八成。」相對而言,Francis暫時見不到歐美有復甦跡象,「估計歐美恢復時間較後,可能最快要今年年底,甚至要到2022年年中才會正式復甦。」 Francis透露,疫情下仍有個別類型資產表現不俗,例如網上銷售活躍,導致與資訊科技相關的資產如數據中心、倉儲物流、產業園及科技園一類與創新科技及工業有關的資產,在疫情期間反而備受追捧。相反,酒店及商場等傳統資產就相對受壓。 事實上,細看去年內地大宗成交的物業類型,辦公和研發辦公成交額最大,按年增幅從2019年的53%升至2020年的62%;社區商業、具有改造空間的商業、工業物流、數據中心等亦逐漸成為市場新熱點。 雖然數據中心營運要求相當高,非一般投資者能夠營運,通常只有營運方才能掌握整個流程及操作,項目亦有一定敏感性,所以市場供應往往取決於政府及營運商,不會隨便設立。不過Francis認為,整體而言市場對數據中心仍有需求,投資者願意參與,「數據中心好處是供應量有限,需求依然健康;加上數據中心設備昂貴,用戶及營運商投資時間長,合約期通常長達十至二十年,所以此類具穩定租金收入的資產更受長線投資者歡迎,例如保險基金及退休基金等,相信未來會陸續有大量長線資金進入此類項目。但當然,數據中心一類資產的市場相對商廈及商場仍然較細。」 疫市下企業加速數碼轉型,連帶與資訊科技相關的資產亦受長線投資者追捧。圖為將軍澳數據中心MEGA Plus。 [...]

企業策略

研究顯示 香港企業逐步從傳統數據中心遷移至混合雲

企業雲端運算的營運商Nutanix發表的最新趨勢報告顯示,香港企業的雲部署模式將跟全球及亞洲地區以混合雲為主的主流趨勢相同,但遷移的過程將以「私有雲優先」方式,在未來三至五年內,大幅從傳統數據中心遷移至混合雲。 2019年全球企業雲端指數報告研究出企業採用私有雲、混合雲,及公共雲的進程,研究由Vanson Bourne代表Nutanix進行,研究訪問了2,650名IT決策者,當中包括香港,總共24個國家及地區。越來越多企業開始從傳統數據中心大幅遷移至雲端,但現時香港企業依然非常依賴傳統數據中心。香港的傳統數據中心滲透率是亞太及日本地區中最高,亦是全球排名第二高。76%的香港受訪企業均以非雲端運算的數據中心作為現時的基本部署模式。對於將來,香港將採用「私有雲優先」方式, 並積極計劃在未來五年內將投資轉移至混合雲架構上。報告顯示,雖然在未來數年,公共雲的投資金額將維持不變,但私有雲的投資金額將會增加接近一倍,同時,企業對傳統數據中心的投資金額則較之前同期下降37.5%。 報告亦指香港的受訪企業正計劃在未來數年把混合雲的投資由13%提高三倍至38%,接近70%的受訪者亦表示同意或非常同意混合雲模式為最理想的IT環境。該轉變背後的最大原因是混合雲的靈活性高,令他們能夠用較低成本,應付不斷改變的環境中的工作負載。香港受訪者亦認為混合雲模式比傳統數據中心等的其他模式更安全。然而,儘管香港企業跟其他國家及地區同樣對混合雲抱有正面態度,但在未來五年,香港計劃中的基礎設施部署依然低於全球平均。 此外,報各亦表明,安全仍然是影響企業未來雲端策略的最顯著因素。接近一半香港受訪者(47%)及超過半數(60%)的全球受訪者表示,雲端的安全性對計劃企業未來的雲部署將產生最大影響。然而,香港企業視「表現」(19%)為決定運行工作負載環境的最重要考慮因素,其次是「數據安全與合規性」(17%),第三是「總採用成本」(16%)。 對香港企業而言,透過邊緣運算收集和分析數據,在雲運算決策中至關重要,而重要性排名上亦比其他國家高(45%)。這亦能解釋為何香港比全球其他國家較少外判運算和儲存設備(39%)。在外判分析工作和大數據平台方面,香港更是排名全球倒數第二。香港企業亦樂意使用寄存或託管雲端服務去填補IT技術的落差,超過一半的香港公司(51%)認為他們內部缺乏IT技術達到業務需求,而65%的公司認為使用寄存或託管雲端服務能減少內部IT員工數目。 香港是少數認為人工智能(AI)/機器學習會對業務造成負面影響的市場 (15%),其中一個原因可能是因為部分IT人員仍未掌握AI技術,最多香港受訪者覺得缺乏的IT技術是AI(36%)。Nutanix香港及台灣董事總經理楊君霈表示:「當香港企業持續應對複雜的數碼轉型計劃,靈活性和安全性是推動無縫和可靠的雲端應用的關鍵。是次全球企業雲指數報告顯示香港的企業對混合雲的了解加強,及陸續應用混合雲,儘管他們在遷移雲端進程比其他國家需時更長,他們在雲運算和部署上會更實際,以採用「企業雲」超融合架構、應用程式移動性、跨雲端管理工具、及安全性措施等等,加快應用雲端的腳步。」 [...]

企業策略

中國移動國際新加坡數據中心正式奠基

中國移動國際有限公司(CMI)日前在新加坡舉辦新加坡數據中心開工儀式。該數據中心為CMI繼香港的環球網絡中心(GNC)後亞洲區的第二個自行開展建設的大型離岸數據中心,將成為CMI自建海纜的樞紐站。CMI現有三條亞太海纜(SJC、APG和SJC2)及一條亞歐海纜(SMW5)。 該數據中心坐落於新加坡大成工業園區,佔地面積7330平方米,內部空間15174平方米,總機架數2100架。數據中心採用世界先進科技產品及技術,包括低能耗電池等設備、新型模塊化UPS設備、直流與交流相結合的供電系統、空調和製冷系統雙管路隔斷系統、國際先進的水冷系統空調系統。依照國際數據中心評級Tier III+標準設計,並將按照Tier III+標準運營,具有高可用性、可靠性、可擴展性的特點。 中國移動國際有限公司董事長兼行政總裁李鋒博士表示:「新加坡是全球重要的經濟中心、金融中心、航運中心,是『一帶一路』的重要支點,新加坡數據中心作為首個動工建設的海外數據中心,標誌著CMI全球IDC建設的全面啟動。新加坡數據中心建設後,將與海纜資源結合,形成基礎設施的核心競爭力,推動連接類、雲計算、CDN等產品快速發展,纜、網、雲齊頭並進,極大的滿足新加坡及亞太區企業的網絡需求,助力新加坡在新時代的數據經濟發展。」 [...]