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陳家樂:不確定因素下收租股的決勝點

香港曾經很長時期,租金跟隨樓價水漲船高,許多投資者眼中,收租股和收息股往往是一體兩面,收租股若坐擁優質資產,加上派息穩定,有時候表現甚至勝過普通地產股。直到去年社會運動爆發,情況急轉直下,加上今年新冠肺炎肆虐,外來客幾近絕跡,仰賴出租物業尤其是商用物業的公司,只能苦撐待變。 到6月,中港、亞洲疫情逐漸好轉,收租股似乎看見一線曙光,但接踵而至的國家安全立法事件,繼之以美國介入,不確定性再度增加,一眾「包租公」只能見一步走一步,今年情況能否恢復穩定,還要待下半年國安法正式公佈,美國大選結果,肺炎疫苗研發進展等等塵埃落定,才能進一步明朗。 收租股今年跌幅不算小,代表性的幾隻如九倉置業(1997)跌37.3%,九倉集團(4)跌30.3%,領展(823)跌29.8%,恒隆地產(101)跌4.7%。 五月份,疫情、制訂國安法、中美對抗三大因素綜合影響,九倉置業跌9%,九倉集團跌5.7%,領展跌16.7%,恒隆地產跌1.9%。 其中,仰賴內地來港遊客的收租股跌幅較大,如九倉置業;本地客源佔業績比重較高的次之,如領展;重心轉往大陸本地客源比例較高者,跌幅最少,如恒隆地產。內地客寧可留在內地消費,不再蜂擁來港,在去年反送中社會運動爆發前,趨勢已逐漸呈現。 近年逐漸增加大陸收租物業比重的九倉集團,2019年基礎淨盈利按年大幅減少58%至港幣27.1億元,但與此同時,內地投資物業組合收入增加14%至港幣39.2億元,營業盈利增加23%至港幣23.1億元。 九倉集團在內地三大收租物業,分別是長沙國金中心,成都國際金融中心,重慶國金中心,各自都有商場和寫字樓。其中長沙國金中心是湖南省第一高樓,2019首個全年營運年度,佔地24.6萬平方米的中心商場平台,出租率達到99%。成都國際金融中心商場面積20.4萬平方米,出租率亦高至97%,去年租戶銷售額大幅上升14%至人民幣70億元,較開業之初的2014年增長超過三倍。重慶國金中心擁有面積10.6萬平方米的商場平台,出租率亦達98%。中國內陸和西部城市不斷增加的消費力,對穩定集團整體業績,日益發揮作用。 恒隆地產在香港擁有恒隆中心、渣打銀行大廈、家樂坊、山頂廣場、君臨天下等優質物業,多年來積極拓展大陸市場,在上海、杭州、無錫、武漢、濟南、天津、昆明、瀋陽、大連等地,都有收租的恒隆廣場。 去年恒隆地產香港物業租賃收入港幣40.1億元,溢利33.9億元,按年分別增長2%。與此同時,內地物業租賃收入港幣45.4元,溢利29.4億元,按年各增長7%。內地收入不但增長速度較香港快,年報上的數字更是在人民幣對港幣一年貶值4.3%的基礎上計算,可見大陸商場和寫字樓的發展潛力。 至於領展,目前只有約12.3%投資內地,僅屬初試蹄聲,未來幾年增加投資的機會很大。 由此可見,收租股未來能否有效佈局內地不斷增長的市場,可能會日益成為影響股價的重要指標。 (筆者是證監會持牌人士及未持有上述證券) [...]