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大中華時事

海航售啟德 中資搶地難再

中資企業近年瘋狂來港掃貨,搶貴甲級寫字樓、住宅地皮,連工業大廈亦不能倖免,但盲搶地的後遺症終於爆發。不斷被傳有資金壓力的海航集團,終於「甩手」兩幅啟德的地皮。中資前兩年在港買貴資產,令市場擔心會炒高資產價格,但事實證明,不合理的交易不能持續,市場能自行調節,相信海航事件預告類似行為將暫告一段落。 中資機構過往所以能積極於境外掃貨,源於內地銀行提供資金,但有關收購最終引來國家關注,國務院辦公廳去年八月轉發發改委、商務部、人民銀行、外交部《關於進一步引導和規範境外投資方向指導意見的通知》,其中提到,限制境內企業開展的境外投資有:房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資;在境外設立無具體實業項目的股權投資基金或投資平台等。 結果,不少企業因而出現資金問題,當中近年積極境外購置資產的海航,就不時傳出資金出現問題,最終日前宣布打包出售兩年前買入的啟德地皮。海航集團旗下的香港國際建投(00687)公布,以總額一百五十九億五千九百萬元出售兩幅啟德地皮予恒基地產(00012)。兩幅地皮分別為啟德六五六二及六五六五號地皮,海航先後於一六年十一月及十二月,以五十四億一千二百萬元及八十八億三千七百萬元投得,中標價合共約一百四十二億五千萬元,今次賣出資產,海航帳面利潤約十七億元,但未扣除投地所需開支及利息成本。 提升品牌形象 其實今次成功賣出的六五六二號地皮,今年一月中才獲銀行將過橋貸款延長六個月至七月十五日,但海航最後都決定甩手,反映財務壓力應該相當巨大。海航屬最為「高調」的內地發展商,於一六年十一月至一七年三月期間,先後投得四幅啟德地皮,總額高達二百七十二億元,震驚市場,亦成功為海航打響名堂。海航當時指,買香港地是因為愈來愈多大企業以香港作為橋頭堡,非常看好香港的後續發展潛力,同時亦認為啟德發展區規劃良好,相信啟德作為海航進港的首個發展項目,會有較大影響力,並有助大幅提升海航的品牌形象。 天價投地,不少市場人士當時已質疑海航的資金實力。恒隆地產(00101)董事長陳啟宗亦坦言,當年看到中資以高價投地,已預視或要被迫賣地。當時香港國際建投主席黃琪珺大派定心,指啟德項目不會引入其他發展商,更指建造、設計、資金安排都準備就緒,可以自有資金、貸款及市場融資支持。原先四幅地皮計畫合併發展,會有七幢較高住宅,十二幢較低住宅,連同別墅將提供超過一千九百伙,單位的實用面積介乎三百八十至二千呎,大約七成單位有海景,預期一九年第三季可以預售,二二年落成及入伙。 海航主席陳峰更曾向傳媒稱,啟德項目部份是用來解決香港員工的住屋問題,會以低價將單位賣給集團的員工,希望「可調節樓價」,因為低成本出售不會推高同區樓價。現時看來,啟德項目的計畫將要推倒重來。海航憑啟德項目打響名堂,但亦因而令中央政府盯得更緊,成敗也是因為啟德。 財務負擔沉重 陳峰上月接受《路透社》訪問時,曾承認海航遭遇融資困難,但強調有信心海航在金融機構的支持下,可以渡過難關。海航上週亦成功與中信銀行(00998)在北京簽署戰略合作協定,中信銀行將對集團戰略授信二百億元(人民幣.下同),並量身定制綜合金融服務方案,深化雙方戰略合作夥伴關係。 不過,海航的資金缺口巨大,二百億元的貨款額只能解決到冰山一角的問題,《彭博》上月已經引述消息人士報道,海航對債權人表示,公司第一季將有六百五十億元的債務到期,並有至少一百五十億元的流動性缺口,今年上半年就要尋求處置一千億元資產,以償還債務及阻止流動性緊縮問題發生。截至去年六月,海航集團擁有一千九百億美元的資產(於約一萬二千億人民幣),規模較美國運通更大,但海航其債務亦達到二百九十三億美元,所以一切都只是表面風光。 海航要急售資產,全因過去數年太過瘋狂掃貨,用來收購的資金,估計達二千八百億元。海航的爆買之路由一六年開始,單在當年,就花近三百億美元在海外併購,包括以六十億美元收購了美國科技公司英邁(Ingram Micro);再以十五億美元收購瑞士航空服務公司佳美集團(Gategroup);二十八億美元收購地勤服務集團瑞士空港(Swissport);二十五億美元收購在紐約上市的飛機租賃集團Avolon;一百億美元收購CIT Group Inc.的飛機租賃業務;六十五億美元貝來黑石集團收購約百分之二十五的希爾頓集團,成為最大股東。 今年放售資產 一七年於海外的收購略為收歛,但仍不斷花錢在香港的資產上,除了啟德地皮,亦不斷出手買入及入股本港上市公司,包括龍傑智能卡(02086)、嘉耀控股(01626)、KTL(00442)及東北電氣(00042)。按Dealogic資料統計顯示,截至去年四月,海航於過去二十八個月的海外併購總額超過四百億美元。 為了應付龐大收購支出,海航去年開始已進行拆彈,不斷放售手頭上的海外項目。今年初,海航已放售澳洲商廈,套現二億澳元(約十三億港元),上週又減持德銀股份,套現約十六億元。未來削債行動陸續有來,外電引述知情人士指,海航正在洽售倫敦金絲雀碼頭(Canary Wharf) 的兩座寫字樓,並與投資者就出售展開初步談判,多家私募基金、包括Brookfield Asset Management正考慮投標。海航以三億六千六百萬英鎊購入兩幢大廈,市場估計,放售價或低於入手價,海航應要蝕讓。 海航資金問題難在短時間內解決,市場估計,餘下兩幅啟德地皮有機會再被出售。之前中資一窩蜂來港掃貨,市場人士曾擔心長遠會炒高香港市場的資產價格,但海航的例子證明,不合理的併購不能維持,最後市場亦能自然調節,中資天價搶地亦不會再復見。事實上,內地收緊貸款條款,而一般企業要在內地發債,成本高達七厘,資金成本不輕。 投地佔比下降 標普報告指出,截至一月底的十個月,內地發展商僅投得百分之十一的政府出售土地,有關比率較上兩財年的四至五成大幅下降。標普相信,內地監管機構對海外房地產購買進行更嚴格的資本管制和審查是主要原因。標普亦指,在香港發展一個項目需要三至四年,與內地發展商慣常採取的貨如輪轉策略有分別,對內地發展商的資產負債表帶來影響,所以搶地明顯收斂。 今年一月,馬雲旗下的螞蟻金服計畫以十二億美元收購美國的速匯金(Money Gram),但收購方案被美方拒絕。外媒指是因為美國外國投資委員會擔憂中資併購存在的數據安全性問題,可能被用來識別美國公民的信息。分析認為,螞蟻金服收購受阻後,會令中資在海外收購進一步受挫,尤其是在美國,亦可以令中資的瘋狂併購告一段落。 [...]

香港

中資搶地收歛 港發展商借勢反擊

中資自去年來港高價搶地,尤其住宅地皮被其掃蕩一空,這讓本地發展商無從增加土儲。眼看本港樓市即將染紅,近期卻因中國政府嚴打走資,加上人幣升值下,中資搶地風似有收斂。本港發展商乘勢重奪主導權,除了較積極參與買地,更同時透過舊區重建及補地價方式增加土儲,圖搶回市場佔有率。 樓價持續破頂,不少市民因擔心愈遲買樓會愈貴,而急急上車。在新盤大賣下,一眾狂推樓盤的本地發展商可謂豬籠入水。根據一手銷售資訊網資料,年初至今近9個月,5大主要發展商的售樓量已較去年全年多出約百伙。而售樓金額逾1,060億元,亦已超越去年全年約千億元的成績。 當中以長實地產(01113)及新鴻基地產(00016)表現最為突出,期內分別售出逾2,750及逾2,200伙,銷售金額分別達405億及逾260億元。與去年比較,長實售樓金額急升逾3倍,主要是來自荃灣海之戀第一、二期;由於年底前仍會開售上環My Central,金額料續破頂。 至於去年的樓王新地稍後落後,但集團年底前將推出多個新盤,如本月便有機會開售兩個大型新盤,分別為將軍澳日出康城晉海及北角臨海豪宅海璇,提供1,040及355伙,加上年內有望登場的豪宅項目,全年銷售額亦有機會打破去年逾400億元的歷史紀錄。 本地發展商賺得盆滿砵滿,有市場人士就擔心這只是強弩之末。因為自去年起中資搶地,本港多幅「靚地」都以天價落入內房之手;如海航系先後以近200億元吞下啟德3幅住宅地皮,每呎樓面地價1.3萬至1.36萬元。2016年8月,市值只有32億元的五礦地產(00230)又以40.1億元、每呎樓面地價7,068元奪得油塘一幅住宅地,成為九龍東住宅地王。踏入2017年初,內房「攻勢」更趨劇烈,2月龍光地產(03380)伙合景泰富(03380)投得鴨脷洲利南道地皮,刷新本港賣地表史上最貴地王記錄。 隨著在7月份國務院發文,限制企業境外投資房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部、股權基金等,發改委亦稱「有關領域的境外投資出現了非理性傾向」。在限制下,加上人民幣顯著轉強,內地資金外流持續減少,中資在港投地亦大幅收斂。 中資不熟商業地 此外,理想城市集團企業估值部主管張聖典則認為,中資多會挑選住宅地、連地價投資額逾100億元的地王也來競投,但過去半年度出售的官地以商業用地為主,並「不符合中資胃口」。不過,內地樓市毛利率一向不高,平均僅得15%至20%,相對而言,本港樓市毛利率一般至少30%,買地亦不需負擔內地大量額外稅項。因此,在內地政策壓抑下,本港發展商雖近日扳回一局,但長線而言,相信內房仍會伺機來港投資。 由是之故,本地發展商近年已不斷轉型以增加土儲,當中包括如轉投商業地市場,如今年上半年度,本港兩幅貴重商業地均由本地發展商高價投得,包括恒基地產(00012)以逾232億元奪得的中環美利道商業地王,以及南豐斥逾246億元投得的啟德第1F區2號商業及酒店地王。分析指由於商業地屬於長時間的投資項目,回本期長,投資額龐大,並且需要對該區的商業發展有一定認識,中資對於本港商業市場尚未熟悉,故未必會投身有關市場。此外,收購舊樓重建項目亦是一大出路,重建的平均成本較投地便宜,而且比較起新界地區的新開售土地項目,亦較易有客源。例如恒地更是這方面的專家,該公司有多個位於市區的重建項目,截至今年6月,集團購入八成以至全部權益之「市區舊樓重建」的項目就有45個,總樓面面積約400萬平方呎。 補地價亦是一途,本港幾家大發展商擁有大批新界農地,這些發展商在早年買入農地成本並不高,可以透過補地價形式,將農地轉換成住宅地。如恒地現時擁有近4,500萬平方呎農地,只要成功補地價,便可以釋放出數以千萬平方呎的可建住宅樓面面積。雖然補地價過程往往需要數年時間,個別項目更有可能需時10年,需要積壓不少資金,但在地價高企的今天,吸引力已大增。 [...]

香港

中資搶高地價 舊區重建轉旺

本港土地供應緊絀,做成樓價長期高企,市建局近日以高價補償,又以樓換樓形式加快市區重建計畫,以釋放土地。然而,在連連虧損等因素下,暫停「需求主導」重建計畫,未來市區重建大任將落在私人發展商中。 幸而自近期中資搶地潮出現後,將市區地價推至天價水平,本地發展商要投得地皮較以往困難,迫使中小型發展商加快吸納舊區項目,刺激沉靜一時的舊樓併購活躍。而中資財團有見重建項目有利可圖,亦紛紛染指。市場分析認為,香港舊區重建或成為內房搶奪的下一個市場。 市建局於本月初向九龍城庇利街/榮光街項目、鴻福街/啟明街項目、榮光街項目的1,179名業主提出收購,截至上週五(21日),已有229名業主回覆接受收購,佔業主總數約兩成,市建局行政總監韋志成形容,反應「十分正面」。 成績理想,主要是因為近年樓價不斷攀升下,市建局以歷來最高現金補償來收購,每呎建議呎價達到15,383元。除了收取現金之外,受影響的業主另有3個選擇,分別是在區內自行選擇重置居所,例如一些備有較新設施配套而樓齡約10多年的大型屋苑,成交呎價最低約14,500元;區內亦有一些樓齡稍高約20多年但呎價略低的屋苑,呎價最低約13,500元。此外,業主亦可選擇購買市建局煥然壹居「樓換樓」單位,或日後重建項目原址興建的任何新發展項目內的「樓換樓」單位。 「樓換樓」的安排是市建局根據2011年公布新的市區重建策略推出,市區重建策略檢討督導委員會成員吳永順稱,這是為了在現金賠償外,為業主提供多一個選擇。 煥然壹居快落成 此外,過去幾年煥然壹居仍在興建,業主為免「搬完再搬」,以致認購意欲較低,數年以來只有8名業主「舉手」認購,但隨項目落成,今次3個項目已有5名業主認購,顯示「樓換樓」項目吸引力料將逐漸浮現。吳氏認為當局應考慮覓地再建類似的樓換樓項目。市建局早前就公布,現時有煥然壹居全數138個「樓換樓」單位,最新實用面積呎價14,073至18,437元不等,最貴「樓王」單位售價1,205萬元。 香港土地供應嚴重不足,帶來樓價高企的問題,尤其市區土地更為緊絀,因此,以重建方式來釋放土地,不失為德政。而且,政府在《香港2030+》諮詢文件亦指出,推算2046年樓齡為70年或以上的私人住宅單位將達32.6萬個,差不多相當於2015年同齡單位數量的300倍。大量樓宇迅速老化,政府或發展商加快重建,有助改善市民的居住條件。 不過,由於市建局成本效益低,虧損連連,難以獨力再支撐大規模重建。如近日市區重建局宣布,主動開展土瓜灣啟明街/榮光街(下稱啟明街項目)重建項目,地盤面積約1.88萬方呎,涉及啟明街4至28號及榮光街29至33號,發展成本約16億元。由於重建後的地積比率難以較原有舊樓的密度大增,故預計有關項目將一如過往九龍區重建項目,將蝕約數億元。在連連虧損下,市建局早前就決定暫停「需求主導」重建計畫,直至2019年油麻地旺角地區規畫研究完成,除非有大廈被鑑定存在結構安全問題。 重建樓盤利潤高 樓齡逾50年舊樓預計由2015年約9,000幢增至2040年2.4萬幢,料每年重建900幢舊樓才能追上老化進度,而現時每年公私合計舊樓重建量僅250幢,現在市建局又退出,未來舊區重建的重任相信將要落在私人發展商身上。 過去舊樓業權分散,以及重建需時較長,對發展商的發展誘因不大。幸好如今時移勢逆,原來自從近期中資搶地潮出現後,將市區地價推至天價水平,本地發展商要投得地皮較以往困難,加上近半年政府推出的住宅地,普遍規模都較大,未必符合中小型發展商競投,反而一些單獨擁兩、三個街號的舊樓地盤,過往面積太細、開則困難,未能吸引發展商收購。但現時「納米樓」興起,地盤規模對開則的限制減少,故造就了中小型發展商增加收購。 近年細至百餘平方呎的納米樓,如恒基地產(00012)位於北角的尚譽、投資者盧華旗下的AVA系列,共通點除了均是主打實用面積少於200平方呎的單位外,項目前身均是舊樓收購重建而成。 別以為這些舊樓盤面積細,利潤不大,其實舊樓集中區域發展相對成熟,又位於中心地帶,市民對單位的需求熱熾,比如中國海外(00688)開發的西半山曉譽,毛利率就高達53%。另該公司於2010年投得的西營盤星鑽,重建後共提供255個單位,2015年開售,不到1年已全部售罄,呎價由首批的1.93萬元一路攀上至2.7萬至3萬元,高於同區二手樓價。至新鴻基地產(00016)2008年投得筲箕灣譽都2011年開盤,平均開售實用呎價1.8萬元,亦遠超同區水平。 在利潤可期下,近期本地發展亦加快轉投舊樓收購,如本月初,信和就透過新宜有限公司(Sheen [...]