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【樓巿蔣門人】換樓定租樓？何不考慮「雙租族」精明理財法

2021-07-29

最近，筆者有一位朋友問了我這個問題：他現時的自住物業是自己十年前買入的，但最近小朋友出生了，卻感到地方不夠用，所以想要換一間大一點的房子。結果，我幫他計算過了以後，卻發現他現時其實不適合換樓，適合改變成雙租族。換樓 VS 雙租將自己現有的物業出售，然後再購入一個新的物業，這種叫換樓。雙租的意思，是一個物業的業主，把自己的房屋出租以收取租金，同時，他自己則去租住別人的單位。這樣的人士，因為他同時擔任了租客及房東的角色。故此，便被稱為雙租族。筆者自己，作為一個房地產課程投資的導師，便很常會有學生是雙租族。無他，如果你有了解過筆者的課程是什麼，那就是，我非常擅長於尋找比市價低一成到兩成，而且出租回報率很高的物業。當金錢上的回報，非常不錯時，便很有可能，那個物業其實並不太適合我的學生自用。這麼難得能夠找到這般平靚正的物業，不立刻拿下那個物業已經是慢了，還要再考慮這個物業適不適合自住，便有點兒要求太高了。所以很多時候，我的學生都可能沒有住在自己購入的物業，而是將其出租，收取租金，自己和家人，則住在另一個較適合自用的單位。事實上，成為雙租族，有幾個好處。 [...]

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上車客發力「焫㷫」樓市　上車客即睇即買愉景新城原業主沽貨即換樓　母親說服女兒購新都城原業主減8萬助上車

2021-06-17

樓市交投旺勢未止，上車客抓緊機會，加快入市步伐，順勢「焫著」換樓鍊！市場新近錄得上車客睇樓後即入市，以778萬元承接愉景新城2房單位，原業主沽出單位後隨即再入市，購入同區3房戶自用。另外，有母親說服女兒「以磚頭抗通脹」，女兒最終以670萬元購入新都城2房單位，原業主亦希望幫助年青人上車，願意減價8萬元易手。愉景新城業主賣樓套現778萬即入市美聯物業助理區域經理鍾家豪表示，二手成交加快，不乏業主趁機套現換樓，該行新近促成一宗愉景新城二手成交，上車客即睇即入市，以778萬元承接2房單位，原業主沽出單位後隨即再入市，購入同區3房戶自用。他補充，受大市氣氛帶動，該區睇樓活動趨旺，按週升逾3成。剛促成的愉景新城8座中層C室，實用面積470平方呎，建築面積593平方呎，2房間隔。原業主有意套現換購同區3房戶，故早前開價800萬元放售上址，吸引同區上車客洽商承接。客人鍾情單位裝修雅致，加上間隔實用，享翠綠山景，考慮不久決定承接，雙方議價後以778萬元成交，實用呎價16,553元，建築呎價13,120元。資料顯示，原業主2012年10月以398萬元購入，是次轉手帳面大幅獲利380萬元，升值95.5%。母親說服女兒670萬購新都城兩房利嘉閣地產首席聯席董事蔡庭勇表示，該行新近促成將軍澳新都城2期7座低層B室的二手成交，單位實用面積363方呎，建築面積515方呎，屬兩房間隔。業主原叫價678萬元，經議價後減價8萬元或約1.2%，至近日以670萬元成功沽出，實用面積呎價18,457元，建築面積呎價13,010元。據了解，原業主於2012年9月，以338萬元購入單位，持貨至今近9年，現轉手帳面獲利332萬元，單位升值98%。蔡庭勇補充，買家為年青女性，其母親因明白通脹的威力，便說服女兒積極入市，與此同時，業主亦希望幫助年青人上車，雙方經過一輪議價後促成交易。另外，新都城6月份暫錄8宗二手成交個案，平均實用面積呎價約17,839元，屋苑現時約有80個單位放售，叫價由690萬元起。 [...]

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換樓客兩度痛失入市良機　加快拍板購城市花園

2021-06-15

二手樓市交投暢旺，多區換樓鏈撻著！有買家早前曾因還價考慮，而痛失兩次入市機會，當物色到第三個心水單位時，即加快速度，還價一次後便以1,380萬元成功購入城市花園一個3房套單位。另外，將軍澳有換樓客入市新都城3房單位，造價889.8萬元，原業主僅象徵式減價1%。而因應屯馬綫即將於6月底開通，亦帶旺西北區樓市，有換樓客就睇好該區後市，斥資546萬元即睇即買嘉湖山莊兩房單位。換樓客1380萬購城市花園3房套美聯物業營業經理江雲龍表示，該行剛協助換樓客購入北角城市花園一個792實呎戶，由於買家早前還價因素，已痛失2次入市機會，故是次加快速度，第3間還價單位，終以1,380萬元成功入市，2007年貨轉手升值近2倍。江雲龍指出，該行剛促成的城市花園3座中層H室單位，實用面積792平方呎，建築面積883平方呎，為3房連套房間格，望花園景觀，客飯廳分明，故獲換樓客垂青，但因早前兩個單位因還價原因未能成功入市，故是次見原業主開價合理，還價後即以1,380萬元意頭價成交，實用呎價17,424元，建築呎價15,629元。原業主於2007年8月以475萬元購入上述物業，是次轉售帳面獲利905萬元，物業升值1.9倍。換樓客入市新都城3房僅調減1% 美聯物業區域經理黃少明表示，樓市承接力旺熱，有同區換樓客剛透過該行入市新都城2期3房單位，成交價889.8萬元，輕微議減10.2萬元。上述成交單位為新都城2期2座中高層A室，實用面積538方呎，屬3房1套間隔，景觀開揚，內櫳企理，加上項目基座設購物商場，兼鄰近港鐵站，吸引同區換樓客承接，據悉，單位原開價900萬元，後降價至889.8萬元成交，實用呎價16,539元。資料顯示，原業主於2010年2月斥資335萬元購得，是次轉手帳面大幅獲利554.8萬元，帳面升值近1.7倍。屯馬綫效應帶旺樓市　嘉湖山莊即睇即成交祥益地產高級分行經理林家倫指，新近錄得嘉湖山莊樂湖居8座中層E室買賣成交，單位實用面積448平方呎，兩房兩廳間格，獲區內換樓客垂青，買家睇好西部通道，加上單位景觀開揚景，內籠簡約企理，故買家以546萬元即睇即買，呎價12,188元。原業主於2017年以 423萬元購入上址，持貨4年帳面獲利123萬元，物業升值29.1%。 [...]

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【樓市第一手｜網民熱話】想細樓換大樓｜樓價升定跌好？

2021-05-13

不少香港人買樓除自住外，還有投資用途，有業主在網上發問，想細單位換大單位，到底樓價升時換好，還是樓價跌時換好。原文：假設想細樓換大樓樓價升定跌好呢？有人覺得你層樓升人地層樓又升，貴啲嘅樓升嘅數值仲大，供款大得仲多，你人工唔夠仲難買，又有人覺得你層樓升值後你套現會得到大筆好大既首期，層樓升200萬你就多200萬現金，會易左買貴啲既樓，我個人比較認同後者，大家點睇？網民點睇：大白套：賣果間跑贏想買果間就得，分分鐘有錢剩，睇你接唔接受到。再高技術D，摸頂沽，撈底入，你課金我再講多D。還我自由：一定係後者兩者都係加大槓杆，換做股票概念，即係加倉。咁你覺得應該跌時加，定升左先加？林祖舜：假設按8成 5%印花細d既100個，大d既150個一儲夠25個即入市當你第二日即刻爆升/跌，因為唔想計利息支出乜乜柒柒升30%，賣完細既130-80=手拎50個買大既要60個，如果手頭上有多10皮，一早直接買150萬個單位好過啦跌30%，賣細既先要嘔10個出黎先夠還返舊按揭。康城奇俠：你話我馬後炮都係咁話，換樓係升市先易做到 [...]

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夜晚唔瞓覺，原來去……買樓?!　夫妻檔凌晨上門買天晉換樓　家庭客漏夜趕簽約購Yoho Midtown!!

2021-03-22

香港人出名唔夠瞓，經常有大眼袋黑眼圈，原來除咗因為工時長兼玩得夜，睡眠不足仲可能因為要買樓！市場新近錄得天晉四房套成交，一對年輕夫婦睇樓一次，即時交代地產代理與業主電話議價6小時，買家最後更夜麻麻親自走上門，直接同業主講價，洽談至凌晨12點拍板成交，斥資2,020萬元換入海景樓自住！另外，元朗Yoho Midtown亦新錄2房戶成交，有家庭客見業主肯減少少價，旋即漏夜趕上門議價，最終洽談3句鐘後，於夜晚9點決定簽約，造價838萬元！睇黎香港「夜鬼」除咗吃喝玩樂，仲興夜麻麻「濕平」買樓的…… 年輕夫婦凌晨2,020萬購天晉四房套利嘉閣地產首席聯席董事蔡庭勇表示，該行新近促成將軍澳天晉3B期1B座高層B室的二手成交，單位實用面積945方呎，四房套連工人套間隔，座向東南，外望無敵市鎮和全海景。單位原以叫價2,150萬元放售，經議價後減價130萬元或約6%，最終以2,020萬元成功沽出，呎價21,376元。據了解，原業主於2014年11月，以1,515.5萬元買入單位，持貨至今6年，現轉手帳面獲利504.5萬元，單位升值約33.3%。蔡庭勇補充，買家是一對年輕夫婦換樓客，第一次睇該單位後，十分喜歡，即時交代地產代理與業主電話議價6小時，買家最後更夜麻麻親自走上門，直接同業主講價，再洽談1小時至凌晨12點拍板買入自用。另外，天晉3B期3月至今累錄約4宗二手成交個案，平均實用面積呎價約18,914元，目前該期屋苑有約23個放盤，叫價由720萬元起。元朗分支家庭漏夜簽約　838萬元買Yoho Midtown 2房美聯物業首席聯席區域經理陳鋒表示，二手市場成交暢旺，元朗區本月暫錄超過200宗二手買賣，其中Yoho Midtown錄得約11宗成交。其中，一組區內分支家庭客經該行購入Yoho Midtown高層2房戶，涉資838萬元。剛成交單位Yoho Midtown 6座高層A室，實用面積478平方呎，建築面積618平方呎，2房間隔。原業主早前叫價約850萬元放售上址，吸引同區分支家庭客漏夜趕至睇樓，上門洽談3小時至夜晚9時，終於簽約成交。買家心儀單位四正企理，大型商場及港鐵站一應俱全，故火速決定入市。雙方議價後終以838萬元成交，實用呎價17,531元，建築呎價13,560元。 [...]