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【樓巿蔣門人】按揭轉介知多少?

按揭轉介,又稱為按揭中介, 即是一位處於銀行及供款人中間的第三方中間人。 巿場上, 充斥著不同的按揭計劃, 而不同的銀行, 對批出按揭也會有不同的準則, 當業主或準業主想要申請按揭時, 可能會對眾多的條款、利率、申請條件、優惠回贈等等……感到眼花撩亂, 無從入手。按揭轉介公司便會按申請人的入息、財務狀況和物業類型來向業主推介銀行按揭計劃, 並會跟進申請手續、直至成功批核為止。 尋找按揭轉介公司與銀行預先批核按揭的相同之處與分別 相同之處: 當申請人在對自己能否申請按揭/ 轉按有疑問時, 業主/ 準業主除了尋求按揭轉介公司幫助外, 銀行也會提供按揭預先批核服務。 事實上, 不管業主查詢的, 是按揭轉介服務, 還是銀行提供的預先批核按揭服務, 申請人最好都要先把所有按揭文件準備好, 當作是真實的按揭申請情況來做。 分別: 尋找銀行作預先批核, 最直接的分別, 就是申請人在尋找銀行作預先批核按揭時, 需要自己一間一間的找, 再一間一間的把文件交給銀行作批核。而銀行通常也只會直接的告訴申請人能否批出, 對未能批出按揭的申請人, 他們也不會再給詳細資料。 雖然使用銀行的預先批核按揭服務, 比較累和辛苦, 但好處是業主是實在的與銀行交接, 其中省去了遇上不良按揭轉介人的問題。 至於找按揭中介做按揭, 好處則是業主找了一家按揭中介公司, 他們便會按著申請人的資料, 去為你推介幾家最適合的按揭計劃, 從找物業估價, 以至跟進申請程序, 甚至在客戶的罰息期過了以後, 他們也會繼續跟進, 如果當時有轉按優惠的話, 他們也會幫助客人轉按。 而業主尋找按揭轉介公司的好處, 除了省時省力外, 他們很多時也能提供額外的佣金予申請人。 這類轉按公司, 他們不會收取客人的服務費, [...]

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卓悅葉俊亨勁蝕5千萬沽自用舖 經濟差業主加按套現「過年關」

卓悅化妝品位於荃灣的自用舖被揭於去年12月中以大蝕讓價1.05億元沽出!!該舖為荃灣大河道10至20號地下2及3A舖,屬路德圍最旺位置,原業主卓悅前主席葉俊亨於2013年2月中以1.55億元買入上址,該舖於去年5月曾傳出由佳寶以1.61億元收購,不過後來被發現是「流料」,現確定上述自用舖是於去年12月中旬以1.05億元沽出,葉俊亨帳面蝕5,000萬元;若連印花稅及雜費,實際勁蝕近6,000萬元。 此外,葉俊亨原本持有的40.4%卓悅控股權,亦已於去年2月份轉手予卓悅副主席陳健文。 上述荃灣舖成交已是葉俊亨一年內第三單蝕讓, 對上兩單是元朗大馬路81號全幢以9,300萬元成交,以及金魚街138號地下以7,800萬元成交,兩單分別帳面蝕4,200萬及500萬元。連同今次轉手帳面蝕5,000萬元,葉俊亨年內至少蝕億元。 另外,西環日前再錄街舖蝕讓。新成交為西環高街27號地舖,建築面積約650方呎,現時由食肆Fish & Chick租用,每月租金約3.9萬元,近日以1,850萬元沽出,回報約2.5厘。原業主於2015年7月以1,950萬元購入上址,是次轉手帳面蝕100萬元。 盛滙商鋪基金創辦人及行政總裁李根興指,留意到最近市場加按貸款情況增加,多了不少業主按樓按舖借錢。他認為,情況反映現時經濟「真係好差,坊間資金好緊」,好多人要向財仔按押物業,套現「過年關」救命。另外,雖然不少業主「手緊」,但仍不甘心將物業「大平賣」,故寧願借財仔付10至20厘年息,亦想再等幾個月,搏農曆年後市況改善,甚至爆發小陽春。 他計過,一個本來值2,000萬元的物業,現時急售可能只得1,800萬元,賺少200萬元。但即使年利息20厘,值2,000萬元的物業加按3成,即借600萬元,按3個月,利息亦只是30萬元。如果等到「小陽春」來臨,即可賣返貴少少,收多百零萬。 李根興解釋,因為財仔屬短期資金,「無人會借財仔供30年樓」,因此真正睇淡的人已一早劈價沽貨;移民的,亦不會借財務。現時坊間借財仔的業主只是睇淡短期,故按樓周轉,而非長遠睇淡後市,坊間蝕讓個案估計佔整體放盤量不足1%。 [...]

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11月按揭貸款額量回升 轉按宗數反彈一成半

11月份金管局住宅按揭統計調查結果出爐,新申請按揭貸款的宗數為11,375宗,比上月10,908宗增加467宗或4.3%。而11月份的新批出按揭貸款金額及宗數分別錄得371.89億元及7,986宗,比上月份的346.26億元及7,311宗增加25.63億元及675宗,或7.4%及9.2%,金額及宗數均連跌4個月後回升。另外,該月份新取用按揭貸款金額及宗數分別錄得255.42億元及5,710宗,比上個月的222.78億元及4,863宗增加32.64億及847宗,或14.7%及17.4%,金額及宗數分別連跌3個月及4個月後再回升。 以首11月比較,新批出按揭貸款額及宗數為3,924.8億元及84,958宗,比去年同期的4,149.58億元及99,036宗,貸款額及宗數分別減少224.78億元及14,078宗或5.4%及14.2%。另外,首11月的新取用按揭為2,703.5億元及61,451宗,相比去年同期貸款額及宗數錄得3,196.46億元及77,610宗,貸款額及宗數按年分別減少492.96億元及16,159宗或15.4%及20.8%。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,11月份按揭數字全線回升,主要反映疫情於9月至11月中曾有緩和跡象,加上發展商於當時積極推出新盤,不少新盤的銷售理想,使一二手交投稍有回升,預計最後一個月的樓按市況仍會持平。整體來說,今年受疫情衝擊,相信全年的新取用按揭金額及宗數將按年下跌近兩成。 11月份轉按貸款額及宗數分別錄得46.59億元及1,296宗,按月增加0.91億元及167宗或2%及14.8%,宗數連跌7個月後回升。首11月的轉按貸款額及宗數分別錄得583.1億元及16,108宗,與去年同期比,下跌56.5%及54.5%。曹德明表示,疫情第四波仍然持續,並且繼續打擊本港經濟,料本港就業市場將持續受壓,在企業信貸風險持續增加,銀行將繼續以審慎態度處理按揭業務,包括減少轉按優惠,使年內轉按誘因大減。不過,2021年轉按宗數有望輕微回升,當中包括業主因經濟環境加按套現作資金周轉、投資或移民,以及由發展商高成數按揭轉按慳息的業主作支撐。 另外,11月份的按揭比率為57.3%,與上月持平,而平均還款年期維持331月(即27.6年),仍為有紀錄以來的新高,與此同時平均按揭貸款金額下跌8萬元至466萬元。此外,11月份H按選用比例報94.6%,按月上升0.2%,而P按的使用比例則減少0.4%至2.5%。而定息按揭計劃保持0%,其他按揭計劃增加至2.8%。本港銀行總結餘維持逾4,500億元的歷史高位,全球持續推行量化寬鬆措施,有利資金流入本港,料本港銀行結餘將維持高水平一段時間,並使拆息長期處於低水平,相信選用H按之人士可繼續受惠,以及節省更多利息開支,料H按選用率繼續徘徊九成以上。 [...]

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經絡:七成業主未感供樓壓力 料來年樓市平穩

2020年新冠肺炎疫情肆虐全球,多個國家均面對着前所未有的挑戰,經濟無可避免地受到拖累,香港亦不能獨善其身。然而樓價獲多項因素支持,包括剛性需求仍然強勁、房屋供應不足、息口持續低企、銀行推出「還息不還本」措施、政府推出「保就業」計劃、負資產未見大升等,樓價按年只輕微回落0.93%(根據最新「美聯樓價指數」數據)。2021年即將展開,相信環球以至香港的低息環境仍會維持一段較長的時間,與此同時,市場憧憬疫苗進展正面助控制疫情,推動經濟復甦,屆時樓市將有望「疫後重生」,為樓按市場注入上升動力。經絡按揭轉介公布早前進行的「2020年十大樓按新聞選舉及來年置業意向調查」結果,並對2021年樓按市場作出前瞻及分析。 「2020年十大樓按新聞選舉」結果 自2007年起,經絡按揭轉介均每年舉辦「十大樓按新聞選舉」,藉此了解香港市民最關心的樓按議題,今年成功透過網上訪問了670位受訪者,挑選出他們認為年度最具影響力的本港樓按新聞。 「拆息低」、「減辣」及「負資產」最矚目新聞 結果顯示,「年內一個月拆息跌至0.1厘 創逾十年低位」成最多人投選的按揭新聞,佔總投票人數達18%。其次「政府放寬非住宅雙倍印花稅」成第二位,佔整體16.2%。至於「第三季負資產新增個案按季增加近六成」則佔整體12.4%排名第三位。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,今年選舉結果中各個選項的投票率較為平均,相信是由於年內疫情成大眾最為關注新聞,樓按新聞則未見太突出。首名「拆息跌至0.1厘」則影響大部份業主,現時業主可以極低的按揭利率供款,減低每月負擔,對經濟不明朗的市況下起舒緩作用。另一方面,年內經濟下滑重挫非住宅物業的交投,政府於今年施政報告中宣布「放寬非住宅雙倍印花稅」,使受疫情影響的工商舖重現起色。此外,本港經濟受疫情影響惡化,失業率達到6.3%的16年來高位,個別樓價下調引致「負資產個案增近六成」,不過曹氏相信樓價未見斷崖式下跌,未來負資產大升的機會低。 「2021年置業意向調查」 逾七成業主未感壓力 反映樓市尚算穩健 經絡按揭轉介亦同時向上述受訪市民了解來年置業意向取態。在受訪的已置業市民中,有7成(70.5%)的業主表示對現時供樓未有感到壓力,相反感到壓力的只有約3成(29.5%),而當中打算/已經使用銀行提供物業按揭貸款「供息不供本」計劃減輕負擔的業主只有24%,曹德明認為數據反映整體來說業主的財務狀況仍處於相對健康的狀態,經濟狀況未對樓市造成很大的衝擊。不過,在持有物業的受訪者中,有6成(60.1%)表示來年的置業部署為「靜觀其變,或先按兵不動」,考慮再置業有16%,考慮換樓則有11.9%,相信在經濟尚未明朗的現況下,大部份市民對未來的置業部署較謹慎。 新按保成置業新趨勢 建期付款大增 另一方面,接近7成(69%)打算來年置業的受訪者考慮購買二手住宅,一手樓花則佔16.6%,一手現樓則為14.5%。考慮購買二手住宅及一手現樓的受訪者當中,有超過6成(65.3%)考慮以新按保承造高成數按揭入市,而考慮購買一手樓花的市民當中,有逾半(58.3%)受訪者考慮以建築期方式付款。曹氏表示,首期仍為置業者的一大考慮因素,新按保措施改變了不少市民的置業取態,從數據可見大部份受訪者打算以高成數入市,相信未來高成數按揭的比例仍會保持高企。 3成受訪者籲減稅收 [...]

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【樓巿蔣門人】疫情再爆發,買樓要小心按揭收緊,如何成功通過壓力測試上會?

新冠肺炎疫情反覆, 近日又再度大爆發。筆者發現,在現時疫情的影響下,很多朋友都十分關心樓價的發展。 事實上,樓價當然重要,但大家絶對不能忽視在疫情影響之下,即使找到了心儀的樓盤,但卻做不到按揭,便會更麻煩了。 疫情反覆,引致銀行提高按揭門檻 在疫情反覆的大前提下,銀行很有機會會收緊按揭政策,想要買樓入巿上車或投資的朋友們,在尋找心儀樓盤的同時,更應該同時確認按揭文件已經準備妥當。 事實上,在疫情反覆下,不少受影響朋友們很有可能面對收入大打折扣、被迫放無薪假期的問題。在現時的情況下,銀行也特別注重這種情況。 而有個別銀行對按揭文件的要求,也從 3 個月的糧單、 強積金報告,增至6 個月的要求。 也會按個別例子,將其糧單上的收入作調整,例如可能只計算7成人工。這樣的情況下, 買家便很有可能不能通過壓力測試。根據HKMC指引,所有按揭保險申請個案須遵守香港金融管理局相關指引及要求。未能符合壓力測試的首次置業人士,有關按揭保險保費須因應風險額外調整(不適用於香港按揭證券有限公司推出定息按揭試驗計劃)。 甚麼是壓力測試? 壓力測試的話,針對不同申請人的條件,在供款與入息比率上有不同的要求。假如申請人是自住、無按揭在身,當前按揭利率下,每月供款不能超過入息的50%;如要通過壓力測試,即加息3厘後,每月供款不能超過入息的60%。 [...]