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【樓巿蔣門人LUCY】按揭教室 — 加按套現、轉按、二按詳解與中伏位

什麼是加按? 加按其實是樓宇按揭中的一種術語, 簡單來說, 就是業主將原本已經在銀行做了物業按揭的物業, 在進行多一次按揭貸款, 以申請額外的貸款額, 吐出一筆現金。 故此名為加按, 就是增加按揭抵押, 以套現資金的意思。 甚麼時候會加按? 加按的好處是甚麼? 一般來說, 加按會出現在這兩種情況: 一. 樓市上升, 當物業市場整體向上升時, 你的物業價值便會隨著上升, 舉個例子來說 當你為物業申請六成按揭時, 本來只能申請到600萬的貸款額, 但隨著物業的估價上升, 同樣是六成按揭, 也許你便能申請七百萬的貸款額了。 二. 即時樓市沒有上升, 但業主急需現金, 例如現時的情況下, 有些業主, 可能他們的樓宇已經供了很多年, 餘下的供款可能只剩下兩成, 但因為大經濟環境比較差的情況下, 影響其收入, 他們便可能在這樣的情況下, 申請加按, 以吐出一筆現金。 加按的好處是, 由於有抵押品, 銀行的貸款利息通常都比私人貸款較低。 加按物業要注意的地方: 當你決定要為物業申請加按時, 便等於重新再申請一次按揭貸款, 在這樣的時候所有手續和要求, 都要按照申請按揭貸款來重新做一片。 你要向銀行提交相關的個人資料、入息證明文件, 讓銀行重新批核。而申請過程當中, 所有要求, 例如按揭供款壓力測試等等都需要通過才能加按。 因為這樣大家在申請加按時, 便需要預留和申請按揭一樣的時間, [...]

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大灣區一手物業承造按揭須知(下)

上回提及於本港銀行承造大灣區一手物業按揭的基本資訊,包括可覆蓋之地區、按揭計劃、息率,以及所需費用等。今回筆者將繼續講解申請有關物業的所需文件以及一般申請流程。 承造大灣區一手物業按揭,需要向銀行提供指定文件,當中包括: 個人證明如香港身份證以及港澳居民來往內地通行證(回鄉證); 收入證明如最近3個月的銀行出糧記錄、最近一年的稅單或僱傭合約,如自僱人士則需要提供公司銀行帳戶記錄、經會計師核實審計報告、稅單以及公司查冊; 住址證明如最近3個月的銀行月結單、水費單或電費單; 婚姻狀況證明; 物業銷售合同以及支付首期的證明文件。 有關承造按揭的程序,與承造本地物業有所不同,一般可參考以下流程: 客戶於本地承辦大灣區按揭之銀行申請按揭,同時提交所需文件; 銀行進行文件審批以及查核客戶之信貸紀錄; 申請批核成功後,銀行發出確認書通知客戶; 客戶於本港律師樓進行樓按交易,律師準備法律文件,並在國內公証律師的見證下,簽署授信函及抵押合同; 客戶於銀行指定的內地結匯行開立結匯帳戶或由國內律師安排結匯; 國內律師到當地的不動產登記中心辦理抵押登記; 完成登記後,國內律師行通知客戶,並於客戶確認後,安排放款至客戶於國內開立的結匯帳戶 [...]

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大灣區一手物業承造按揭須知(上)

去年六月,政府統計處發表一份港人粵港澳大灣區生活意向的調查報告,從調查結果所得知,近70萬名15歲或以上受訪者,有想過將來離開香港到其他地方生活,當中近27萬人更有興趣將來到內地大灣區城市生活。 市民有意定居大灣區不無原因,除了嚮往更大的居住及社區空間、更低的消費水平、更好的發展機遇外,中央近年亦積極推進粵港澳大灣區建設,推出各項政策及措施,當中包括放寬港人到大灣區城市買樓等措施。大灣區發展前景理想,加上各項政策的推動下,相信當地物業的投資潛力不容忽視。 以往港人於國內置業須一筆過付清樓價,不過隨著大灣區發展迅速以及緊密連通性增強,近年本地銀行相繼開始推出一系列大灣區按揭服務,包括承造國內物業按揭貸款以及現契國內物業按揭融資,以切合客戶不同置業需要。有興趣於大灣區置業之人士可先了解當中的注意事宜。 現時有數間本地銀行接受國內一手物業(樓花及現樓)之按揭申請,覆蓋地方主要包括廣州、深圳、中山、佛山以及珠海等大城市。 香港銀行按揭比國內平一半 按揭息率方面,有別於經國內銀行申請物業按揭,實際按息高達6厘;如經本港銀行申請,只需以本港最優惠利率按揭(P按)為單位,實際按息可低至3.25厘。 至於按揭成數,銀行最高可承造六至七成按揭,供款年期方面,物業最長可承造25至30年按揭。若申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保,按揭成數上限需下調一成。 此外,購買有關物業必須為自住用途,而申請人亦同時須支付其他所需費用如手續費、律師費、物業登記費等。而最終批出的按揭貸款會以港幣結算,申請人於還款時可避免匯率差價的風險。 各銀行所提供的計劃、優惠以至服務範圍都有所不同,前事可先向相關銀行以及專業按揭中介公司作咨詢及協助。下一回將繼續講解一手物業按揭所需要的申請文件、相關手續及流程。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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傳大銀行放寬按揭入息審查 非固定收入無需再打八折 經絡:其他銀行或將跟隨 中原:銀行近月回復往常審批

不久前有細銀行減價、下調按揭利息至H+1.28厘,市傳今日4月1 日愚人節再有大型銀行放寬按揭入息審查!即日起非固定收入人士,如自僱或以花紅計薪者,進行入息審查不需再以八折計算;非固定入息則維持6個月平均數。有業內人士指,龍頭銀行放寬按揭措施具指標性,料其他銀行或將跟隨;另有指近月銀行已逐步在審批上調整至往常做法,消息利好樓市。 經絡按揭:其他銀行或將跟隨 經絡按揭首席副總裁曹德明表示,去年疫情打擊本港經濟,銀行風險胃納轉變,以及按揭業務資金成本高企的情況下,加強風險管理,並於按揭批核上的準則轉趨審慎。 而近期樓巿氣氛轉趨暢旺,疫情亦逐漸緩和,加上疫苗陸續安排接種,限聚令進一步放寬,料最壞情況已經過去。相信銀行預期風險可控,並對後市保持正面態度,因此開始逐步放寬按揭批核的準則。曹續指,龍頭銀行放寬按揭措施具指標性,料其他銀行或將跟隨,對樓市有支持的作用。 中原按揭:銀行近月回復往常審批 中原按揭董事總經理王美鳳回應指出,樓價及樓市交投在去年疫情期間仍一直靠穩,銀行樓按取態於今年初已轉趨積極,新批按息亦出現掉頭回落。而今年樓市持續暢旺,最近樓市旺勢延至牛市階段,加上市民已陸續接種疫苗、疫情有望催穩甚至清零,經濟有望逐步恢復,市場預期下半年好消息有增無減令銀行叙造樓按信心增加。 在大市形勢轉好下,近月銀行在樓按審批上已更為正面,估價亦加快貼市,而事實上,近月銀行已逐步在審批上調整至往常做法,而剛有大型銀行對於非固定收入自僱人士之按揭審批調整回往常以平均收入計算之做法,對市場屬於正面好消息,銀行放寬審批計法、恢復更正面樓按取態加強準買家之入市信心,將對樓市帶來進一步利好消息及支持。而對於少部份未完全恢復往常審批之銀行,將具有參考指標,並將跟隨大行做法而取消打折扣計算。 [...]

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按揭現金回贈增加反大失預算?

去年疫情影響本港經濟,銀行在風險胃納轉變,以及按揭業務資金成本高企的情況下,不約而同加強風險管理,按揭批核上的準則亦轉趨審慎。除了微調按揭息率、削減現金回贈等按揭相關優惠,銀行亦會考慮按揭申請人的行業穩定性而調整按揭條款。 近期樓市氣氛持續暢旺,使銀行對按揭業務轉趨積極,部份銀行或針對個別優質客戶輕微調升相關按揭優惠。根據土地註冊處最新數據顯示,中小型銀行的市佔率已連升2個月,相信因個別銀行為下半年搶佔更多市佔率而調整按揭息率。 而近年置業人士選擇按揭產品時,除按揭息率外,銀行所提供的現金回贈亦是考慮因素之一。事實上,銀行按揭現金回贈曾於去年跌至0.5%以下,現時已稍回調至最高1.2%。現金回贈有所增加,對於買家本是一件樂事,不過對於凡事都計到盡的新手買家卻要留神,超過1%的現金回贈或有機會增加額外首期開支,需要先「抬錢」上會。 事實上,金管局對住宅按揭貸款的認可機構有清晰指引,銀行向借款人提供的現金回贈設有最高水平。若所提供的現金回贈超過貸款額的1%,銀行審批按揭成數時,整筆回贈金額須包括在貸款額內計算。 以樓價為600萬元的單位為例,如承造九成按揭,貸款額為540萬元,而銀行只可承造六成按揭,但透過購買按揭保險後,則可承造九成按揭。現金回贈方面,銀行只會以六成按揭計算。如現金回贈為1%,計算方法為600萬元x六成x1%=$36,000。但若現金回贈增加至1.2%,計算方法為600萬元x六成x1.2%=$43,200。要注意是,因現金回贈超過貸款額的1%,金額須包括在貸款額內計算。因此,銀行計算貸款額方法為540萬元-$43,200=$5,356,800。頓時申請人的首期則會由60萬元,增加至$643,200($60萬+$43,200)。在物業買賣手續完成後,銀行方可支付現金回贈予借款人。因此,對於首期資金緊絀的買家,須事前計算清楚所需預算,慎防因加得減,應預留足夠資金應對支付首期增加的機會。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]