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博客

申請按保小心「雷位」失預算

在「新按保」政策的帶動下,愈來愈多買家透過按揭保險計劃承造高成數按揭。根據香港按揭證券有限公司數據顯示,近年選用按揭保險計劃的宗數及金額一直維持於高水平,反映按揭保險計劃的殷切需求。事實上有買家置業時會忽略按保公司審批的規條,稍有不慎未能成功申請,最終或會大失預算,筆者將拆解一些按保公司鮮為人知的「雷位」。 一手樓以合約價審批 當銀行審批一手物業按揭的申請時,一般以折實價,即扣除所有折扣回贈等優惠去計算可批出的按揭成數或金額。與銀行不同,按保公司則以正式買賣合約(合約價)去審視物業是否符合申請按保的條件。 以一個一房新盤單位為例,合約價為640萬元,買家選用「即供」付款,扣除所有折扣回贈後,折實價為590萬元。原本買家打算選用「舊按保」申請8成按揭,但按保公司以合約價640萬元審批,超出舊按保的樓價上限600萬元,因此未能符合舊按保的條件,最終買家只可向銀行承造最多6成按揭。如買家預算不足,則需要更改為「建期」付款,待落成時以「新按保」申請高成數按揭。 再以另一個二房新盤單位為例,合約價為1,020萬元,買家選用「建期」付款,扣除所有折扣回贈後,折實價為980萬元。申請上會時,買家想選用「新按保」申請8成按揭,按保公司以合約價1,020萬元作審批,「新按保」的樓價上限則為1,000萬元,因此未能符合新按保的條件,買家只可向銀行承造約5成按揭。首期支出頓時增加3成,可能大失預算。 房協二手居屋以已補地價後的估值計算 購買房協「住宅發售計劃」或「資助出售房屋項目」第二市場的買家,因沒有政府「按揭貸款擔保」,買家需要透過「香港按揭證券公司」申請高成數按揭,方可獲批最高9成按揭。而按證公司會以已補地價後的估值進行計算物業估值,如已補地價後的物業估值超過1,000萬元,買家則未能承造高成數按揭上會。簽署臨時買賣合約前,建議先透過按證公司所提供的預先批核服務,預先評估物業估值,以及查詢申請人是否符合按揭保險計劃之申請資格。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

博客

奧運獎金用作置業點計數?

港隊運動員於今屆東京奧運均有傑出表現,並取得開埠以來最好成績。筆者先祝賀張家朗以及何詩蓓取得佳績,分別奪得本港首面劍擊金牌及游泳雙銀牌(截至筆者截稿前),為港爭光,亦感謝各代表香港參賽運動員的堅毅付出。 本港運動員透過精英運動員嘉許計劃,於奧運會上獲得指定成績,可獲指定現金獎勵,如個人賽金牌可獲500萬元奬金,銀牌可獲250萬元奬金。過百萬奬金可用於什麼用途?不少人認為本港「磚頭」保值,置業最為實際。假設他們想利用獎金置業,各自購入一個1,000萬元的單位,按揭上有什麼注意事項? 以張家朗為例,除500萬元奬金,亦可獲得林大輝中學畢業生獎勵計劃250萬元獎金。因此張擁有至少750萬元的首期預算,扣除該筆首期後,只需要承造兩成半按揭,貸款額為250萬元。假設利率為2.5%,年期為25年,每月供款$11,215,計算壓力測試下,入息要求為$25,587。 以何詩蓓為例,合共奪得兩面銀牌,有500萬元的首期預算,扣除首期後,需要承造五成按揭,貸款額為500萬元。假設利率為2.5%,年期為25年,每月供款$22,431,計算壓力測試下,入息要求需達到$51,174。 入息方面,張家朗及何詩蓓奪得奧運獎牌後,將屬「精英運動員獎學金計劃」的「精英甲+」類別,每月資助最少可達$41,030。如上述例子,張將輕鬆通過壓力測試。然而何欲購入千萬單位,若沒有其他收入,則未能符合壓力測試基準,建議可尋找擔保人合併計算入息或選擇樓價較低的單位。另有兩點亦需要注意,首先獲獎選手雖可以獎金支付首期,但相關獎金或不能計算在入息部份;此外,運動員每一至兩年將會進行等級及津貼調整,銀行或會將其視為非固定收入,要求申請人提供最近6個月的入息證明以計算供款入息比率。 奧運得獎者貴為香港之光,筆者由衷希望香港運動員得到更多港人及政府支持。相信未來港隊運動員越受重視及賞識,商業贊助如品牌廣告代言接踵而來,額外收入隨之增加,屆時銀行審批其按揭申請時,亦有機會將其收入計算在內。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

香港

美聯儲維持息率不變港銀行暫未改P 經絡:料年內實際按息1.5厘上落 中原:今明兩年本港低息環境延續

美聯儲議息會議結束,宣布基準利率維持在0%至0.25%區間不變(圖一),亦是自去年3月16日後,連續11次議息會議維持接近零息水平。當局仍保持每月買債最少1,200億美元。而香港暫未有銀行宣布更改最優惠利率(P)。 美聯儲連續11次會議宣布維持接近「零利率」 市場普遍認為美聯儲的縮減買債規模進程漸近,當局亦首次表示美國經濟已經有利削減買債規模的方向取得進展,委員會將繼續作出評估,市場解讀未來將有退市的可能性。不過,美聯儲亦重申經濟重啟導致的高通脹或只屬暫時性,未來通脹有機會逐步回落。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,早前公布的首次申領失業救濟人數意外回升,就業市場未完全改善,加上Delta變種病毒及中美博奕持續,考慮到美國經濟仍未完全復甦及多項不明朗因素的出現,現時美聯儲仍未有足夠條件啟動縮減量化寬鬆(QE)措施。 料美聯儲重啟退市於明年進行 截至7月28日,香港銀行體系結餘仍然達到4,575億港元的歷史高位,並已維持4,500億元以上超過八個月(圖二)。此外,今日(7月29日)香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)報0.08厘(圖三),已超過三個月等於或低於0.1厘。曹德明預期,年內拆息仍大機會維持於0.1厘左右水平,銀行新造H按計劃仍會維持於H+1.3厘附近水平,實際按息約為1.5厘附近上落。 港低息環境持續至少三年 曹續指,在低息環境及環球「水浸」的大環境下,香港加息的步伐將比美國更為延後。參考上一輪量化寬鬆的時間表,美國於2009年3月實施量化寬鬆,並於2014年10月停止量化寬鬆後的1年2個月後才開始加息。料美聯儲將於年內「放風」收水,實際重啟退市料於明年2022年進行,而美國加息周期最快於2023年才開始。然而,即使美國加息,香港亦有機會不立即跟隨,參考上一輪加息周期,美國加息9次達2.25厘,香港才加息1次為0.25厘。由於現時銀行結餘達到4,575億元新高水平,相信香港未有急切加息需要,港低息環境仍會維持最少至2024年,因此未來3年香港息口仍會保持非常低的水平,對樓市具支持作用。 圖一 圖二 圖三 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 中原按揭王美鳳:料美國不早於明年啟動縮表 美國聯儲局公佈議息結果維持利率不變,聯邦基金利率自去年3月起十一度保持在0%至0.25%,當局並維持每月共1,200億買債規模。中原按揭董事總經理王美鳳表示,美聯儲局維持接近零息超低水平及寬鬆貨幣政策,提及經濟進展將繼續邁向未來縮表方向,但實際啟動縮表時間需取決於數據包括就業及通脹數字。雖然美國部份行業已有改善,但失業率較疫情前仍有相當距離,最新美國失業率亦掉頭回升至5.9%,加上變種病毒令疫情添不明朗因素,美國著眼點仍在確保經濟復甦進程,不急於收緊現時高度寬鬆之貨幣政策,待整體經濟進一步有更大進展才開始討論縮表時間。預料美國不會早於明年啟動削減QE,並會以相當緩慢步伐進行縮表。 港息未必即時受影響需視乎港資金流向    [...]

博客

「大叔之齡」買樓要留神

近期剛完結的熱播劇集掀起不少話題,主角之一的大叔上司情場失意,更被公司降職,甚為可憐。 「大叔」泛指中年男性,但每個人對大叔年齡的定義都不一致,在一個日本訪談節目上,亦透過街訪,得出「大叔」定義橫跨40至60歲。而男人四十為不惑之年,心態開始成熟穩定,亦有一定經濟實力,部份人或早已生兒育女,為家庭拚搏。此外男人四十亦是置業年齡,根據經絡按揭研究部的內部數據顯示,有多達四成客戶年齡介乎於41至60歲,成為當中最大群組。 雖然大叔沒有一個正統的年齡界定,但在按揭申請中卻有明確的年齡限制。根據金管局指引,銀行可提供的按揭還款年期最長為30年,而銀行審批還款年期時,一般以「70或75減人齡」計算,而各間銀行取態略有不同。 試舉一例,大叔A及大叔B各自申請按揭,而該銀行用「75減人齡」計算,大叔A現時45歲,申請按揭時,最盡可借75-45=30年。而大叔B現時55歲,申請按揭時,最盡可借75-55=20年,兩者最長按揭年期的差距多達10年。 雖然銀行一般會以「70或75減人齡」計算,但事實上,仍有個別銀行或會因應申請人自身狀況作出調整,如借款人的職業為老闆級以上、公務員或某部份專業人士,收入更為穩定,銀行或有機會以「80減人齡」計算最長還款年期。因此,雖然申請人的年紀是一項重要考慮因素,不過銀行亦有機會因申請人的收入及工種穩定性而調節還款期。 香港寸金尺土,要上車很多時都要借到盡,包括借盡按揭成數或還款年期,根據金管局住宅按揭統計調查結果顯示,今年5月份的按揭平均還款年期為329月,即27.4年,近乎借到盡。而大叔申請按揭,有機會面對年期不足而導致每月供款額及供款與入息比率的門檻有所上升。如「一支公」申請按揭,或有機會未能通過入息門檻。有需要時,可找近親作擔保人,或銀行計算還款期的方法是以「75減借款人或擔保人之中較年輕的一位」,即如大叔B找弟弟作擔保人,弟弟為35歲且收入可觀,計算方法可以75-35計算,按揭貸款年期最長可借30年,最終批核情況以相關銀行為準。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

香港

業界回應銀行拒接恆大樓花按揭申請傳聞 經絡:選擇即供並已申請按揭不受影響 中原:屬個別事件不排除其他銀行跟隨

對於市傳龍頭銀行拒絕接受恆大樓花按揭申請,經絡按揭表示,恆大旗下兩樓花盤合共有556名買家選用即供付款辦法,當中有58人是自今年5月起購入物業。經絡續指,如已選擇建築期或選擇即供並已申請按揭的買家,將不受影響;惟於近月購入單位而又選擇即供付款辦法的買家,若仍未於銀行申請按揭,有可能受到影響。 至於中原按揭則回應指,樓花屬於未落成樓宇項目,在銀行角度,承造樓花按揭屬於未有現樓作為抵押品的貸款,風險相對承造現樓按揭為高。是次恆大只屬個別事件,雖然不排除其他銀行會跟隨做法,惟目前仍有銀行表示未暫停接受該樓盤的樓花按揭申請。 經絡:恆大屬個別事件料對樓按市場影響輕微 近月恆大屢次傳出不利消息,市傳有大型銀行因風險評估關係,拒絕接收該發展商樓盤的樓花按揭申請。 該發展商在香港共出售三個樓盤,分別是恆大.珺瓏灣 – 恆大.珺瓏灣 1 期(現屬現樓)、恆大.珺瓏灣 2 期(關鍵日為2021年第3季)、恆大.睿峰(關鍵日為2021年第4季)。 根據經絡按揭轉介研究部調查,快將踏入關鍵期階段的兩個樓盤的成交紀錄冊中,統計顯示恆大.睿峰選用建築期付款辦法的買家為187人,佔整體出售單位的81.7%;選用即供付款辦法的買家只有40人,佔整體出售單位的17.5%。另外,恆大.珺瓏灣2期選用建築期付款辦法的買家為635人,佔整體出售單位的53.1%;選用即供付款辦法的買家為516人,佔整體出售單位的43.1%。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,是次僅屬個別樓盤事件,相信對整體樓按市場的影響相對輕微。而早前購入以上樓盤單位的買家,如已選擇建築期或選擇即供並已申請按揭將不受影響;惟於近月購入單位而又選擇即供付款辦法的買家,若仍未於銀行申請按揭,有可能受到影響。根據經絡按揭轉介研究部統計,今年5月迄今,恆大.睿峰選擇即供付款辦法的買家只有2人,恆大.珺瓏灣2期選擇即供付款辦法的買家則為56人。曹德明建議,買家可尋找發展商更改至建築期付款辦法,或申請延期完成交易。 中原:主要影響近月即供買家 中原按揭董事總經理王美鳳表示,今次有銀行暫停接受恒大樓盤的樓花按揭申請,相信與發展商近月的負面消息及最近指其內地項目未獲批預售許可等消息所影響,基於評估所涉及風險增加,在風險管理考慮上作出有關決定,相信只屬個別事件。事實上,由於樓花屬於未落成樓宇項目,在銀行角度,承造樓花按揭屬於未有現樓作為抵押品的貸款,風險相對承造現樓按揭為高,故此銀行一向在確定接納新盤的樓花按揭前,會先進行風險評估,內部亦會設定其認可發展商。 [...]