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香港

曹德明:銀行重推按揭預先批核

第五波疫情持續,有發展商因應近況,推出網上優先預約睇樓。除睇樓外,按揭亦可作預先申請及批核,近日就有報導指某大型銀行重推按揭預先批核服務。此服務對有意置業人士有什麼好處? 讀者可能對按揭預先批核較為陌生,預先批核是指有意置業人士於買樓前先向銀行申請按揭,待成功獲得銀行初步批核後,再於指定時間內購入其物業。有關做法可讓買家事前有更精準的預算及風險評估,了解自己是否有足夠能力置業,避免遇上購買物業後申請按揭時,才發現未能通過入息審查,最終大失預算的風險。而過往申請預先批核的準買家亦不乏非固定收入、收入不穩定以及轉工人士等。 事實上,過往樓市交投一直熾熱,買家申請按揭亦喜歡「貨比三家」,銀行需要處理繁多的按揭申請,因考慮到成本及時間等問題,已有一段日子暫停預先批核的申請。近期有銀行重推按揭預先批核,相信是因樓市交投轉趨淡靜,銀行亦渴望爭取更多按揭業務,在經濟不明朗下置業人士信心減弱,因此重推預先批核服務。 申請預先批核的過程,與一般的按揭申請大致相同。申請人需要填寫銀行申請表格,提供個人資料及入息證明等,銀行亦會查核申請人的財務信譽。批核時間一般為約兩個星期,如透過按揭保險公司承造高成數按揭,批核時間更需要接近一個月。一般來說,銀行批出預先批核的結果有效期為一個月,如過了有效期,買家或需補交文件。建議申請人預留足夠的時間以及準備所需文件,以免耽誤申請進度。 此外買家亦需要注意,預先批核的目的是讓銀行預先審批客戶的借貸及還款能力。通過預先批核後,如購買的物業類型或樓價有所變更,或買家入息有變,銀行有權再作審批。如銀行發現購買的物業出現問題(如屋契問題、潛建/房則有違規、物業為凶宅等),銀行有權拒批其按揭申請或下調按揭成數等。 若有意申請預先批核,除可直接各銀行申請,亦可透過大型專業的按揭中介公司協助轉介合適的銀行。此外,按揭中介亦會於申請過程中解決客戶任何按揭疑問,且費用全免,讓客戶申請按揭時更為順暢。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明   [...]

本港時事

曹德明:疫情下足不出戶亦可申請按揭

本港抗疫工作仍然艱鉅,政府逐步收緊限聚措施之下,各大銀行亦因應疫情,相繼調整實體分行的服務安排,部分分行更需要暫停營業,令不少置業人士查詢樓宇按揭時遇上不少煩惱,但其實只要善用網上平台,一樣可以足不出戶解決按揭疑難。 事實上,部份置業人士在申請按揭時,會選擇到不同銀行,向該行的按揭職員查詢報價,而銀行受理有關查詢後,會安排客人填寫申請表,以及提交相關文件如身份証明、住址証明、入息証明、臨時買賣合約等。另外,各銀行的按揭計劃有所不同,置業人士大多會「貨比三家」,尋找合適的按揭計劃,來來回回各間銀行卻是十分費時。 全民抗疫期間,市民除了要注重個人衞生,如無需要便盡量留在家中,避免出門。現時置業人士若想查詢及申請按揭,除了要注意出入公眾場所的風險,而銀行因調整分行的營業時間,人手或會有所緊張,申請按揭時職員或未能詳細講解及處理其按揭查詢。 置業人士想查詢銀行按揭息率優惠等資訊及申請按揭,亦可透過按揭中介的網上平台協助。作為按揭中介的先驅者,經絡按揭一直致力推動按揭業務電子化,由物業估價、按揭查詢及計劃比較、按揭申請以至上載申請文件,全程可足不出戶地透過經絡網上平台順利辦妥,節省時間之餘而且費用全免。 估價方面,客戶可使用經絡平台提供的估價服務作初步查詢,或可直接致電聯絡經絡專員,一般樓盤估價可於即日或翌日便有回覆。 按揭查詢及計劃比較方面,經絡按揭專員會為客人作詳細的按揭分析,務求排解客戶的按揭疑難。同時,經絡為全港首間按揭中介應用銀行API技術,連接19間香港銀行的API應用程式介面,各銀行的按揭計劃、息口以至推廣優惠/回贈讓客人一覽無遺,不用親自到每間銀行查詢仍能「貨比三家」,省時地挑選合適的按揭計劃。 至於按揭申請,客戶可繼續於經絡平台填寫網上按揭申請表,申請資料會即時傳送到指定銀行,銀行收到資料會安排專員審批確認,手續簡便又快捷。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

香港

疫情期間承造按揭的三個貼士

自爆發第五波疫情,全城再度進入戒備狀態。日前政府再度收緊防疫及限聚令措施,幼稚園及小學停止面授課,並呼籲市民全力配合防疫,私人企業安排在家工作。據悉現時已有數間銀行因應防疫工作而調整各區分行的營業時間,以及重啟在家辦工的安排。 疫情雖然再次嚴峻,但經歷以往的數波疫情,相信香港人已有足夠的心理準備及經驗面對是次考驗。對於處理部份日常事務,由於部份企業已實施在家工作,或需要預留更多時間等候處理,申請按揭便是其中一環。筆者認為,銀行已汲取過往相關經驗,即使重啟在家辦工,按揭批核過程將較以往順暢。但新年臨近,假期亦比較多,建議準買家預留充足時間,以下是疫情期間承造按揭的三個貼士。 預留較長成交期 一般來說,由按揭申請至批核約需要一個至個半月時間,若承造高成數按揭,由於申請亦要交由按揭保險公司作審批,因此需時約兩個月。現時銀行實施在家工作,建議準買家與賣方進行溝通,預留約三個月的成交期最為穩妥。同時,準買家欲查詢或申請按揭事宜,建議先查看各銀行之最新營業時間。 預備充足文件 為加快批核進度,按揭申請人宜先預備好充足的文件,如香港身份證副本、物業買賣合約、最近三個月的住址證明、最近三個月的收入證明、銀行入息紀錄、稅單等,一次過將資料傳送給銀行,減少漏交文件時來回等待的時間。此外,非固定收入、自僱人士所需要的文件或有出入,例如非固定收入人士或需要提供六個月的入息紀錄,自僱人士則需要提交商業登記證、近兩年稅單、最近財務報表及過往六個月的銀行戶口紀錄等資料。按揭申請人宜先向銀行詢問所需的文件,以策萬全。 留意銀行最新取態 由於香港經濟再次出現不確定變數,銀行取態或轉趨保守,加上近月樓市成交減慢,部份屋苑或出現估價不足的問題,買家入市前應量力而為,評估好自身負擔能力及市場環境的轉變。此外,銀行或對受疫情影響行業或非固定收入人士的批核更為嚴謹,建議買家預留較充裕的首期,或有需要時請合適的家人作其擔保人,增加借貸能力。   撰文:經絡按揭轉介營運總監張顥曦 [...]

香港

明年加息開始?按揭供款貴幾多?

自2019年美聯儲再次啟動買債計劃,轉眼間是次量化寬鬆(QE)至今已屆兩年,美聯儲的資產負債表的總資產規模由3億多美元上升至超過8億美元,升幅達1.3倍。然而,QE令全球資金泛濫,產生資產泡沫風險,年初已傳美聯儲將減少買債,但一直只聞樓梯響。剛剛11月份,「收水」鐘聲終響起,買債規模由每月1,200億美元減至1,050億美元,加上近日報導指美聯儲主席鮑威爾或將連任,相信未來作風偏「鷹」,明年美聯儲或會重啟加息。 筆者認為,美國「收水」進程有可能於明年中結束,並於同年展開加息周期。然而,即使美國加息,相信短期內香港最優惠利率(P)仍會維持不變。惟隨資金流向的轉變,料銀行體系結餘將會由高峰的4,575億元逐步下調,而一個月銀行同業拆息(HIBOR)將有上升的趨勢,影響選用拆息按揭計劃(H按)人士的每月供款。 參考上一輪加息周期,美國加息9次達2.25厘,香港才加息1次為0.125厘。反之,HIBOR的波幅則較大,由於全球「水浸」,HIBOR於今年9月份曾達到0.06%的11年新低,但亦曾於2019年美國加息周期期間飆升至2.99%的歷史高位。不過,普遍H按計劃均設有封頂位,大部份計劃定於2.5厘,即使HIBOR不斷上升,選用H按人士最多只需以2.5厘作供款。 現時新造H按計劃的息率普遍為H+1.3厘,若以11月24日的HIBOR為0.1厘計算,實際按息約為1.4厘。假設貸款額為500萬元,供款30年,每月供款為$17,017;若HIBOR升至0.4厘,實際按息升至1.7厘,每月供款將上升至$17,740,增加$723或4.2%;若實際按息升至封頂位2.5厘,每月供款將上升至$19,756,比實際按息1.4厘增加$2,739或16.1%。 面對未來息口上升預期,「轉按」是現時可考慮的慳錢方法。若現時使用的按揭計劃為發展商高成數按揭、P按、或高於H+1.3厘的H按計劃,可考慮趕上低息尾班車,於罰息期過後轉按至銀行的H+1.3厘按揭計劃。即使現時已選用H+1.3厘按揭計劃而已過罰息期,亦可考慮轉按以賺取現金回贈。以貸款額500萬元為例,最高可享1.4%現金回贈即7萬元。扣除數千元的律師費,仍有6萬多元的現金,足以抵銷約一年的利息開支。 撰文:張顥曦 經絡按揭轉介營運總監 [...]