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二手旺勢止步?! 4月首19日二手住宅註冊量按月跌1成!! 豪宅納米樓均錄蝕讓 沙田第一城3房繳SSD辣稅損手近百萬沽!!

據代理數據顯示,4月首19日二手住宅註冊量錄3,415宗,較上月同期3,802宗按月下跌約10.2%;另外全港50個指標屋苑於上周(12/4—18/4)共錄193宗買賣個案,較前周(5/4—11/4)的212宗減少9%,創自2月中以後的8周新低。至於全港35個大型屋苑於過去一周(4月12日至4月18日)則合共錄得107宗成交,亦較前一周(4月5日至4月11日)123宗按周跌約13%。 無獨有偶,4月上半月二手市場連錄多宗蝕讓個案,涉及單位包括納米樓至豪宅、範圍涵蓋港島至新界,甚至連近日「打得火熱」的藍籌屋苑沙田第一城亦釀成「血案」!其中北角尚譽167方呎開放式戶持貨不足3年,以410萬元急沽,投資者業主連SSD蝕讓81萬元;另外沙田第一城同樣有業主急走,持貨未夠3年即將447方呎3房單位以730萬元易手,扣除辣稅後損手93萬元離場。西貢逸瓏園於上半月更連錄兩宗蝕讓,一個700方呎2房戶以968萬元沽出,外藉業主持貨逾3年帳面蝕讓67.7萬元;至於同屋苑的「豪宅級」大單位更慘,一個實用面積1,003方呎的3房套大劈價92萬元,終以1,238萬元售出,原業主持貨近5年,帳面勁蝕183萬元,物業貶值約13%!莫非早前持續多月的二手旺勢,踏入第二季終於後勁不繼、嘎然而止?…… 沙田第一城3房急沽連SSD蝕近「一球」 中原地產分區營業經理侯惠良表示,沙田第一城4月暫錄約13宗成交,對比上月同期錄22宗回落41%。屋苑最新錄26座中層E室,實用面積447平方呎,3房間隔,議價後以730萬元易手,呎價16,331元。 據了解,原業主於2019年以750萬元購入單位,持貨不足3年,需付樓價10% SSD稅73萬元,扣除SSD稅後,是次沽出單位蝕讓93萬元離場。 北角尚譽納米樓持貨未夠3年沽 投資者蝕81萬 北角個別納米樓出現蝕讓成交,世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,新近錄得北角尚譽成交,單位為中層D室,實用面積167平方呎,開放式間隔,座向西面,外望街景,以410萬元成交,實用面積呎價24,551元。 據了解,原業主於2019年8月購入上址投資,當時作價450萬元,持貨僅約1年半,帳面蝕40萬元,由於持貨不足3年沽售,需付10%額外印花稅(SSD),涉及41萬元,料扣除辣招稅後,實蝕81萬元。 外藉業主持貨西貢逸瓏園兩房戶逾3年損手67.7萬 低密度豪宅同樣錄得蝕讓成交。世紀21奇豐物業營業董事廖振雄表示,新近錄得西貢逸瓏園成交。單位為第一座低層M室,實用面積700平方呎,2房2廳連儲物室間隔,望開揚景。單位原叫價970萬元,最終以968萬元獲買家承接,實用面積呎價13,829元。 據了解,原業主為外籍人士,於2017年12月購入上址,當時作價1,035.7萬元,持貨逾3年至今將單位轉售,賬面蝕讓67.7萬元,物業期間貶值7%。 逸瓏園千呎三房戶劈價近百萬勁蝕183萬沽 世紀21奇豐廖振雄續指,疫情走勢緩和,但西貢區新晉屋苑卻接連出現蝕讓成交。西貢低密度豪宅逸瓏園新近錄得1座中層J室成交,單位實用面積1,003平方呎,3房(1套)2廳連儲物室間隔,望園景。原業主開價1,330萬元,累積劈價92萬元或6.9%,最終以1,238萬元沽出,實用面積呎價12,343元。 據了解,原業主於2016年5月購入上址,當時作價1,421萬元,持貨近5年至今轉售,帳面蝕183萬元或約13%。 美聯:4月首19日二手住宅註冊量按月跌約1成 據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,4月首19日二手住宅註冊量錄3,415宗,較上月同期3,802宗按月下跌約10.2%;雖然如此,按目前估計,4月全月二手住宅註冊量仍有力超越6,000宗水平(見圖)。 圖:每月二手住宅註冊量鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況 資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,值得留意,因簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,4月註冊個案一般主要反映3月的市況。由於上月二手市況暢旺,即使本月初正值復活節長假的影響令註冊工作天減少,但相信本月全月二手住宅註冊量估計仍有力超越6,000宗水平(見圖)。 註冊量最多的15個屋苑 6個按月上升 若以4月首19日二手住宅註冊量計算,當中最多的15個屋苑中,6個錄升幅,當中升幅最大的是麗港城,暫錄21宗登記,按月升約23.5%;升幅排名第2的是珀麗灣,按月亦升約19%;新港城與黃埔花園分別升約16.7%及約13%;映灣園及麗城花園亦齊升約5%(見表)。 表:4月首19日二手住宅註冊量最多的15個屋苑與上月同期比較   4月首19日 註冊量 3月首19日 註冊量 比較 嘉湖山莊 38 41 -7.3% 黃埔花園 26 23 +13.0% 新都城 26 28 -7.1% 沙田第一城 26 32 -18.8% 太古城 25 37 -32.4% 珀麗灣 [...]

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雅居樂陳卓南蝕2380萬賣舖予蔡志忠 蔡持貨6年沽現賺6球 民調:65%受訪者或於今年入市

市場憧憬下半年通關,商舖錄得中大碼成交個案。資深投資者蔡志忠剛沽出灣仔相連舖,面積合共約1,700方呎,售價6,800萬元,持貨6年,帳面獲利600萬元,期内升值近10%。據了解,蔡志忠於2015年1月以6,200萬元向雅居樂執行董事陳卓南購入上述舖位,而陳於2012年以8,580萬元購入,當時帳面蝕讓2,380萬元。另外,美聯工商舖早前進行調查,當中約65%受訪者表示今年或有意入市工商舖,而調查更有近七成受訪者認為,中港能否恢復通關,是左右他們入市的關鍵。 蔡志忠沽灣仔天樂里舖6年賺6球 資深投資者蔡志忠剛沽出灣仔天樂里6至18號地下D和E相連舖位,面積合共約1,700方呎,售價6,800萬元,持貨6年,帳面獲利600萬元,期内升值近10%。據了解,蔡志忠於2015年1月以6,200萬元向雅居樂執行董事陳卓南購入上述舖位,而陳於2012年以8,580萬元購入,當時帳面蝕讓2,380萬元。現時舖位租客為連鎖餐廳,每月租金約18萬元,以此成交價計算,新買家可收取租金回報3.176厘。 蔡氏當年動用2.13億元,以公司股份轉讓形式買入3組物業,當年除了上述天樂里舖作價6,200萬元外,另外還有彌敦道777號地下舖位至一、二樓舖,作價為1.25億元,以及德輔道西215號舖,作價為2,600萬元,3組物業合共為2.13億元。 彌敦道777號地舖連一、二樓巨舖,面積合共約10,800方呎,租客為連鎖健身中心及連鎖火鍋店,合共每月租金為36萬元,現時亦在放售中,目前叫價為1.5億元。 六成半受訪者或於今年入市工商舖 疫情至今已經持續逾一年,美聯工商舖早前以電話訪問、電郵及網上問卷形式進行調查,當中約65%受訪者指出,今年或有意入市,而調查更有近七成受訪者認為,中港疫情發展/恢復通關,是影響他們入市決定的重要因素,意味著通關消息將會影響工商舖市場的走向。美聯預期,倘若稍後中港恢復通關,北水有望重臨撐市,工商舖市況也可望回穩。 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,該行於3月中至3月中下旬,分別以電話訪問、電郵及網上問卷形式進行調查,合共收到1,315個回應,剔除部分資料/回答不全,或重覆的回應後,有效回應錄得748個,當中230名受訪者透過電話調查所得,另有518人透過電郵或網上問卷所得,該批有效回應中,90.8%受訪者為個人投資者。 七成人指疫情發展影響入市意欲 他表示,調查結果顯示,合共約65.1%表示或會考慮/有意於今年入市,但整體意願仍未算特別強烈(明確表示不太可能入市有34.9%,另有36.5%人士表示或會考慮入市,只有不足三成指出很可能/肯定入市)。他又指,多達69.9%受訪者(或523人)認為,中港疫情發展/何時通關,是影響入市意欲/投資決定的重要因素,亦有338人認為本地政治環境會對投資決定有所影響。調查又顯示,普遍投資者仍然希望以低價購入心頭好(逾63%表示期望回報有3厘或以上)。 黃漢成認為,今次的調查反映中港何時正式恢復通關,將對工商舖投資市場有決定性影響,若稍後通關取得進展,預期北水可望回歸支撐工商舖,市場氣氛會轉好。 內地客垂青新盤 通關後一手工廈料受捧 美聯工商董事陳偉志表示,在新盤餘貨如駿業街46號、雲之端及恒雲國際中心(前稱VIGNATURE)等推動下,今年首季工廈投資氣氛不俗,二手工廈市場也轉趨活躍。截至3月24日,今年首季工廈註冊宗數錄811宗,較去年整個首季的339宗大增139.2%。首兩個月工廈租售價表現個別發展,售價及租金分別升1.2%及跌1.6%。 陳偉志續指,若稍後成功通關,整體市場氣氛轉好,相信也會為工廈市場帶來正面影響,以工商舖新盤市場為例,以往不乏內地客大手購入多層工廈商廈一手項目,並取得項目命名權,例如恒雲科技於2019年斥資逾4億元購入黃竹坑工廈VIGNATURE(現稱恒雲國際中心)3層單位。他預計,通關後北水將加快流到一手市場,帶動成交,今年全年工廈成交宗數可望升25%,租售價則升5%以內。 通關助「北水」回歸 中資買家佔比料增 [...]

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「凶宅大王」零議價購瓏門正常單位?! 憑3點睇好本港樓市!!

有「凶宅大王」之稱的另類物業投資者伍冠流,昨日(3月4日)剛斥850萬元購入屯門瓏門一個兩房單位投資,其間更無講價即入市!事實上,大王早前接受資本平台訪問,指自己憑3點睇好香港樓市前景。 投資者伍冠流昨日(3月4日)經祥益地產購入屯門瓏門8座高層C室,單位實用面積484平方呎,兩房間隔,伍冠流「零議價」以850萬元承接,實用面積呎價17,562元。原業主於2014年1月以487萬元一手買入上址,持貨7年易手,帳面獲利363萬元或74.5%。 伍冠流向本台表示,是次購入的瓏門單位屬「正常單位」,打算作投資之用;而「無議價」便購入單位是因為根本「無得講」:「旁邊的B室(與C室同類)剛於星期日(2月28日)賣咗850萬元,」他續指,「滙豐銀行估價866萬元,恒生銀行估價883萬元,但一般來說,瓏門的單位成交價都比估價高5至6%,故現時買入價850萬元已經比估值低4%,所以都算抵買了。」至於上述新購單位意向租金如何,伍氏則指暫時未有決定。 3點睇好港樓 「凶宅大王」伍冠流早前接受本台訪問,指自己看好本港樓市,「憑以下3點,我認為今後樓價會繼續向上攀升。首先,銀行水浸,低息環境將持續;另外新盤的銷售成績相當好,發展商推盤十分暢順,但新樓的落成量反而明顯減少。第三,疫情已經逐步減輕,每日確診數減少至目前的十多名,加上又有疫苗推出,估計疫情對樓市的壞影響會逐漸降低。市民的購買力已經累積超過一年多,相信很快會爆發出來。」 不過,當問及如果《財政預算案》提及的差餉累進制真正落實,會否改變其投資部署時,伍冠流就直言:「會減持一部份物業,作隨機應變。」 [...]

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啟德CBD2或夭折 區內新盤依然大賣?! 投資者吳賢德:我從來唔買啟德樓!!

儘管財案研究將5幅啟德商業地皮改劃為住宅用地,為啟德樓市添上隱憂,區內隨即推出的新盤卻紅盤高開!作為財案後首個發售新盤,啟德GRANDE MONACO於2月27日(周六)首輪價單發售88伙,折實入場766.2萬元,折實平均呎價24,124元。項目即日沽出82伙,佔可售單位逾93%;另招標發售14伙,亦沽出7伙,單日合共沽出89伙,合共套現近12億元,最高呎價達30,451元,平均單位售價逾1,347萬元,平均呎價達25,180元;連同2月28日(周日),項目兩日累沽92伙,套現逾12.6億元。事實上,除了啟德,財案出爐後各區一二手樓交投依然大旺,單單2月27至28日(周六、日),全港已合共錄得173 宗一手新盤成交,2月全月共錄1,240宗,與1月份的1,481宗相若。至於二手亦現「搶盤潮」,部分地區如將軍澳就在同期周末兩日錄逾50宗買賣成交,2月全月共錄338宗二手成交,接近1月份的400宗成交。 投資者吳賢德:剔除5幅商地啟德樓價將受壓 資深投資者、前補習天王吳賢德(Arthur)認為,啟德商地改成住宅地實屬意料中事:「我從來無買啟德物業,並非看淡,而是時機未到。政府將商地改成住宅地,反映他們預期未來經濟將持續收縮,商業活動放緩。事實上,去年南豐旗下啟德商業項目AIRSIDE呎租已要大劈價,招租意向呎租調低兩成至40元起。由此可見,如果格硬將5幅地皮用作商業用途,未來香港寫字樓供應將過剩。一來因為疫情,二來整個商業形態都將改變。」 「雖然有人認為政府釋放土地,增加住宅供應,但其實只是多5,800至6,000伙,無法解決燃眉之急。我之前一直無投資啟德物業,是因為當時『吹』到好大,規劃上有大量商地,又無公營房屋,像西九一樣,市場憧憬啟德10年後將成全港最靚地方,所以區內樓價一早溢價得誇張。其實自2017年起,只要樓盤地點可以帶給市場『遐想』,發展商已經會溢價賣。因此,若2017年入貨,現時頂多只能平手甚至蝕讓。」 「商業永遠帶動地價,」Arthur續指,「有商業配套先可以扯起住宅租金,現時啟德CBD2失去5幅商地,猶如西九龍無ICC、中半山無IFC,價值當堂跌一大格。因此將來5幅改劃地推出,發展商出價未必進取;而區內其餘項目推盤,亦有機會比之前賣得更平,為先前高追啟德項目的買家帶來壓力。現時啟德物業的租金回報率不成正比,只有2厘或以下。除了改劃5幅商地,啟德其實更新增公營房屋,當堂令CBD2『走樣』。樓市一旦回暖,啟德區內發展商即積極推盤,但現時價值又是否符合當初宏願?」 [...]

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皓畋銀主盤3年貶值3成 收租佬大選後凌晨蝕賣荃中

樓市蝕讓潮持續,再有內地炒家損手爛腳,單位慘變銀主盤! 市場消息指,何文田皓畋5座低層B室近日成交,單位實用面積698方呎,2房間隔,原本由一名內地客於2017年年底,以1,932.4萬元購入,惟該內地客疑因疫情打擊以致資金周轉不靈,令單位淪為銀主盤;銀主曾於今年8月叫價1,700萬元將單位放售,最終於近日大劈價「3球」,至1,400萬元方獲承接,成交呎價約20,057元,累計減價幅度達17.6%。 若按內地炒家3年前買入價計,上述單位在3年間貶值達532.4萬元或27.6%。據悉,該名內地客曾於數年前來港掃入多個豪宅新盤,除了上述皓畋單位,其餘持貨亦已先後淪為銀主盤。 荃灣中心業主持貨僅一年 連SSD蝕讓 除了上述豪宅銀主盤蝕放,新界上車盤近日亦見蝕讓個案,有持貨僅一年的收租佬業主更於拜登勝出美國大選翌日,三更半夜連SSD辣稅拋貨! 美聯物業高級分區營業經理鍾家豪透露,荃灣中心近日錄得一個4座中高層A室成交,單位實用面積324方呎,原業主於去年9月以452萬元買入投資,並以月租11,000元收租一年,租金回報率達2.9厘。惟原業主最近因「個人原因」急急拋貨,更開價430萬元「蝕住賣」,單位最終於周一凌晨(11月9日)再減5萬元、以425萬元方獲用家承接,呎價13,117元,適逢是拜登勝出美國總統大選後翌日。 據了解,原業主持貨僅1年左右,是次易手帳面蝕27萬元之餘,連同10% SSD辣稅42.5萬元、買賣佣金共8.77萬元、及買賣律師費約1.3萬元等雜費,估計實際「出血」達79.57萬元。 [...]