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博客

曾鳳珠:「快、狠、準」用於防疫也用於房屋政策

筆者之前已經發表過本人對房屋政策的大方針,政府需要成立的獨立房屋局才能夠解決青年房屋問題,欣見行政長官林鄭月娥出席新一屆立法會首次答問大會時提及政府架構重組,包括分折運房局為房屋局、運輸及物流局,房屋局將全力統籌增建公營房屋,政策局由13增至15個。立法會秘書處去年發表「自置居所對香港社會經濟的影響」的研究簡報指出,35歲以下的年輕人在整體自置居所戶主中的比例,自1997年的22.1%大幅收縮至2020年的7.6%。情況已經是非常嚴重的問題,加上新冠肺炎對目前經濟環境的打擊,若特區政府選擇的是像以往「什麼都不肯做」,縱使重組政策局也不會有什麼改變,香港年輕人只能再苦等。   筆者之前強烈建議房屋政策需要一個獨立的房屋局,才能確保能快速、全面和在無約束下去完成解決房屋政策的使命。在這個前提之下,如果新獨立的房屋局是真的想解決房屋問題,房屋局也需要更大的權力與支持。筆者曾建議房屋局可以加多一個功能,即城市規劃局的功能,也負責全香港未來城市規劃,效仿新加坡的城市規劃方式。這樣可以更清晰的把城市的總體規劃考慮的周全,以服務市民,安居樂業的總體規劃為出發點,配合粵港澳大灣區建設,去設計香港未來的城市發展。   筆者希望日後成立的房屋局能「快、狠、準」落實和推出「短、中、長」期房屋政策,認認真真解決積存已久的房屋問題,改善市民生活及居住環境素質,吸引青年人駐港置業。   中長遠房屋策略不單單是覓地、發展棕地群、重建房委會工廠大廈等等,更重要的是公營房屋與私營房屋的比例必需如施政報告由六四比調整至七三比,進一步加大政策力度興建更多公營房屋;還要就居住面積狹窄和居住環境欠佳的問題作出有效措施改善,還有提升社會配套設施的需要,靈活的土地規劃及建屋的新思維才能解決對症下藥。   特區政府一直倡議北部都會區的發展,除了解決香港房屋問題,也可以更緊密連接大灣區,跟國內快速發展的經濟更加緊密,與深圳的高新技術企業創造更多的商機,交通基建和產業規劃便是這十年的重中之重。現屆政府任期只剩下不足六個月,去年施政報告的藍圖和今次特首答問大會的理想都欠缺時間表、沒有說明怎樣做,用多少資源去做。希望新一屆政府和新一屆的立法會和行政機構能夠與年青人的福祉為重,也以「快、狠、準」落實以上中長期房屋政策。   短期政策包括撤辣,令私樓租金不要太貴,青年人方能儲蓄上樓;政府於居屋層面亦能作出改革,方式由「抽籤」改為「輪侯」,令青年人更容易規劃人生、更有希望上樓。因omicron變種病毒入侵社區,疫情嚴峻,牽連甚廣,筆者也被定為緊密接觸者而需要入住竹篙灣隔離,這裡的基本設施齊備,環境也尚算不錯,忽發奇想,待疫情過後,這些臨時的隔離房屋,經過適當的調飾和衛生處理後,也可以用作過渡性房屋並立刻推出市場,作為短期房屋的政策和措施。   撰文:曾鳳珠 香港菁英會榮譽主席 [...]

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汪敦敬:善用發展商實現爭取社會共富

新一份「施政報告」的其中一個重點是「南金融、北創科」。「北部都會區」亮麗出場,計劃是康莊宏大,有遠見卻十分實際,既可配合到時代所需,也平衡到社會多方面的利益和福祉。但如何能大幅提高香港的效率去配合計劃?和財務如何安排妥當以防止在龐大基建之下而出現財赤?這些才是我們努力要做的重點。 未來是一個高速建設的基建時代,所謂「速度是上帝、時間是魔鬼。」如何短期令土地供應上已經開始得到收益,令到整個計劃在貨如輪轉之下,財務有最好的安排才非常重要。因此五年內能產生的供應量是關鍵,這個重點是否成功將影響財務上的穩定,也可避免短期因住屋問題所產生的信心危機,香港政府應該要急民所急,房屋搶險二十年太久,只爭朝夕!   我認為特區政府應該開設「五年內增加供應的工作小組」,寸土必爭;在民生方面,香港社會的而且確應該要向中央學習的,要有急民所急的意志,只要大增土地供應成為了全港市民的共同目標的話,我認為應該官民團結一致,香港的商界有高效率,政府應在確保主導下,善用商界。如何支持商界轉型為薄利多銷下的貨如輪轉模式?是未來分配財富改善貧富懸殊的重點。   事實上,商界在近十年也積極推動社會企業責任,有一些企業都有一點成績,有不少發展商亦在「土地共享先導計劃」或者開發土地上樂意配合公眾利益及生態長遠發展的,我認為應該多鼓勵他們更深入做這些令到公眾都得到共同利益的事情。   我欣賞長期實踐扶貧計劃的發展商,我們不應該猜度有關財團的出發點,重要的是對社會有利!重要的是「為人民而做」。新世界成立非牟利房社企「新世界建好生活」,強調完善房屋階梯及以創新思維解決香港住屋問題,我歡迎有關概念,只要做好又能持續發展就能反映到誠意。   我們需要平衡社會財富、機會和權利,更加重要是重拾彼此和諧相處和互相支持的香港精神。     撰文:汪敦敬 祥益地產總裁 [...]

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曾鳳珠:房屋政策決定社會和諧

香港地產價格連續超過10年為全世界最貴的城市,同時香港的基尼系數(Gini coefficient)是0.539,為全世界貧富差距最高的十個國家之一,比較新加坡是0.439。香港的房屋政策造就地產大亨,同樣也拉闊了貧富差距。 房屋政策基本上所造成的社會問題是香港政府一直避免直接面對的問題,因為房地產的盛行,其他以人材資源建造的行業,包括製造業,IT行業,創新產業,醫療科技等行業都被房地產行業擠出香港。昂貴和高昂的房產價不單是市民和年輕一代的枷鎖,也是創新企業和初創企業的絆腳石。根據國際調查機構Demographia報告,截至2021年初,香港已經連續十一年成為全球樓價最難負擔的地方,預計一個普通四人之家平均需要不吃不喝20.7年,才能購置一個500平方呎的單位安居,這種社會還會和諧嗎?   可是房屋政策從來都不是香港政府積極去處理的問題,基本策略是拖得了多久就拖,慣性回應是香港是自由經濟,市場決定了價格。基本上香港最大的謊話就是這個,因為基本上香港的土地供應政策才是房地產昂貴的主要原因。香港政府以較低的收入稅,企業營業稅根本支付不了香港政府的支出,得靠賣地來增加收入來源。當土地拍賣以根據市場價格來競標,這個只能在全球低利息的雙重推動下不斷讓房價飆升。除了土地拍賣之外,香港多項政策都是讓房價只漲不跌的原因包括土地運用策略、貨幣寬鬆政策、擱置「空置稅」決定等等。   反觀新加坡的房屋政策就與香港政府的政策完全不同。基本新加坡人民置業有超過80%的家庭都是居住在政府提供的HDB房屋,平均一對已婚的年輕人只需要儲蓄6年就基本可以置業,一個4人的家庭平均擁有實用面積850尺以上的房子。新加坡2019的GDP per capita約65,000美金,香港約48,000美金。香港雖然人口7.5百萬比新加坡多出約2百萬人口,可是土地面積是新加坡的4倍,綜合以上的數據,照理新加坡的房產價應該比香港還要高。   重點就是各政府不同的初心,客觀來說,新加坡的社會比香港和諧,因為安居樂業是一般市民都能在新加坡享受到。雖然國際社會說新加坡的執政黨也常用高壓手段壓制對手,但是她依然年年都能保持超過60%的總支持度。   香港未來所採取的房屋政策將大大影響年輕一輩香港人的未來。難道真的要繼續讓新的一代人不花一分錢,兩小口儲蓄20年多才能夠買得起房屋的現象繼續嗎?難道香港位列世界前十的不公平社會的現象應該持續嗎?難道每五個人有一個香港同胞掉入貧窮線是香港值得驕傲的嗎?香港的未來需要靠年輕一代,當香港年輕一代覺得置業永遠是個夢,那社會只會是富人的社會,是個利益獲得者的社會。   今天各界社會人士的唯一共識,相信是特區政府不再找籍口拖延,是時候落實解決各項積存已久的深層次問題。踏入2021年,主管港澳事務的國務院副總理韓正、港澳辦主任夏寶龍、中聯辦主任駱惠寧紛紛「點名」香港的土地、房屋問題。中央駐港機構各領導前後進行大型落區活動,深入家訪劏房、公屋住戶等基層市民,對「房屋問題」熱切關注。特區政府應該從中央和市民最為關注的「樓市」著手,參考內地「房住不炒」的調控,提高在土地、房屋問題上的治理效能,讓房屋回歸「居住」的本質。 [...]

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王涵:從首次置業計劃創造共同富裕

正在熱烈討論的共同富裕,並不是一刀切取代市場經濟,而是透過不同政策措施,令人口的財富得到更加公義的分配。不論是在中國內地還是香港,共同富裕都需要依靠更加多切實可行的房屋政策來加以配合,香港政府這一屆的特首在上任時提出的首次置業計劃正正是創造共同富裕的條件。 現時中國的財富分配圖形是正三角形,底部人口最多屬於貧窮人口,中層人口有較優裕的收入和擁有房子及汽車,最頂層的財富擁有者資產豐裕,還可能因為累積資產和創業業務繼續有資產增值。提出共同富裕正正就是要將正三角形的分配改成為橄欖形狀,即是最富裕的人群仍然能夠繼續創富,但成果需要向下流動給中層和下層人士,尤其是下層人士需要透過大量不同政策推動向上流動,形成中層富裕人口佔人口中的最大部份。   要達致橄欖型財富分配人口,房屋政策可以說是重中之重,不論是中國內地的主要城市,還是達到國際水平的香港社會,只要在過去20年曾經置業,擁有物業的資產增值就足以讓業主晉升為財富分配中的中層人士。所以政府的政策需要協助下層人士盡快成為業主,在中國內地可以加速城市化的中產階層,在香港社會則能夠達到穩定人心的作用。   但究竟怎樣才能夠讓更加多人成為業主呢?在香港的情況較為複雜,土地供應長期嚴重不足導致樓價高企,儘管特首林鄭月娥已經將公私型房屋的比例改成為七三比,即是每年新興建的住房當中有七成是用來興建公屋或者居屋。   入住了公屋仍然只是解決基層住房的問題,並沒有讓更加多人成為業主的可能,越來越多人住在公屋,反過來說只是讓更加多人無法向上社會流動,在資產增值的潮流中獲取財富。   特首林鄭月娥在2017年上任以後提出的首次置業計劃,卻是一項靈活變通讓年青人置業的輕鬆台階。首先,首次置業計劃的申請門檻比居屋更加寬鬆,即是有一些未能申請居者有其屋的年青人也可以通過這個計劃成為業主。第二,計劃出售的樓房價格以市價七折計算,首次置業人士在較低樓價下可以容易上車,日後累積財富可以補回差價,甚至轉賣私人樓宇繼續向上社會流動。   第三,首次置業計劃容許民營地產商協助規劃、興建和銷售樓盤,房屋委員會多年來興建的公屋和居屋都千篇一律,也同時大大壓抑了樓價增值的潛力,私人發展商擁有市場觸覺和專業團隊,同一樓盤還可以保留部份作為市價出售,首次置業計劃下的業主完全受惠於這些商業智慧。   共同富裕依靠橄欖型人口,香港特區政府的首次置業計劃由2017推行至今只有三個樓盤項目,顯得僧多粥少,實際有擴充推行的空間,日後甚至作為國內不同城市推動置業創富的參考。   [...]

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汪敦敬:爭取短期供應才是市民最大福祉

樓價進入上升軌已無懸念,眼前面對的就是積聚兩年天災人禍下的購買力,甚至很多購買力其實更加積聚數以十年計,例如樓市辣招抑壓下的換樓鏈,樓價在破頂之後,我們更加要面對可能「高通脹的上升壓力」,香港住宅本來已經長期供應不充足,近年更面對立法會「拉布」而影響政府效率、社會事件加上新冠疫情,亦大大影響到住宅的動工量及落成量,我同意立法會議員(批發與零售界)邵家輝所說的,現在房屋供應短缺是處於「十萬火急」的情況。 經民聯早前亦發表了其對房屋政策的一些建議,我是同意的。因為内容都是追求多元化造地,而且是合適地反映出房屋需求的緊急,經民聯的建議和前特首梁振英都同樣有強調開發郊野公園的邊陲地帶,我認為郊野公園的土地是屬於港人的,香港亦有不少人對居住的需求是遠高於行山,自從二零零八年《施政報告》宣佈,擴大了郊野公園範圍之後,就令到建屋發展的空間大幅減少,現在回想的而且確是一個失策的,如果綠化地是代表了香港人資產的話,環保人士就突然之間變了暴發戶,現在要求暴發戶連取出1%至2%土地,出來建樓給下一代年輕人自住也不願意,是否一毛不拔?至於說「明日大嶼」其實是一個遠水,如果在立法會被「拉布」騎劫情形之下,的確是一個無辦法之中的辦法,但在《國安法》實施之後,特區政府的行政和立法力量已經回復正常,其實我們是應該捨遠求近,那麼「明日大嶼」的規模可以自然地縮小,反而應該全力發展短期可以提供土地的方案,這才是對市民的最大利益。 所謂最短期可以衍生的土地,當然最接近水電供應的地方是最容易造就熟地,個別郊野公園的邊陲地帶是一個不二之選,當然已有水電供應的,例如一些因人口老化而荒廢的學校,這個數量亦相當大的,因為甚麼官場之間的平衡要保留,作為小市民是應該表示質疑的;當然,我們可以將興建需時4年的建屋供應提早變做3年可推出,3年的供應變為2年,用這種方案來管理供應量的問題,辛苦了香港各位官員,這兩年事實上是遇上很大困難,但是地產代理是市場的見證人,我必須要強調香港是需要短期的供應,不要放棄透過管理去衍生短期供應給年輕人置業的。     撰文:汪敦敬  祥益地產總裁 [...]