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博客

王涵:從首次置業計劃創造共同富裕

正在熱烈討論的共同富裕,並不是一刀切取代市場經濟,而是透過不同政策措施,令人口的財富得到更加公義的分配。不論是在中國內地還是香港,共同富裕都需要依靠更加多切實可行的房屋政策來加以配合,香港政府這一屆的特首在上任時提出的首次置業計劃正正是創造共同富裕的條件。 現時中國的財富分配圖形是正三角形,底部人口最多屬於貧窮人口,中層人口有較優裕的收入和擁有房子及汽車,最頂層的財富擁有者資產豐裕,還可能因為累積資產和創業業務繼續有資產增值。提出共同富裕正正就是要將正三角形的分配改成為橄欖形狀,即是最富裕的人群仍然能夠繼續創富,但成果需要向下流動給中層和下層人士,尤其是下層人士需要透過大量不同政策推動向上流動,形成中層富裕人口佔人口中的最大部份。   要達致橄欖型財富分配人口,房屋政策可以說是重中之重,不論是中國內地的主要城市,還是達到國際水平的香港社會,只要在過去20年曾經置業,擁有物業的資產增值就足以讓業主晉升為財富分配中的中層人士。所以政府的政策需要協助下層人士盡快成為業主,在中國內地可以加速城市化的中產階層,在香港社會則能夠達到穩定人心的作用。   但究竟怎樣才能夠讓更加多人成為業主呢?在香港的情況較為複雜,土地供應長期嚴重不足導致樓價高企,儘管特首林鄭月娥已經將公私型房屋的比例改成為七三比,即是每年新興建的住房當中有七成是用來興建公屋或者居屋。   入住了公屋仍然只是解決基層住房的問題,並沒有讓更加多人成為業主的可能,越來越多人住在公屋,反過來說只是讓更加多人無法向上社會流動,在資產增值的潮流中獲取財富。   特首林鄭月娥在2017年上任以後提出的首次置業計劃,卻是一項靈活變通讓年青人置業的輕鬆台階。首先,首次置業計劃的申請門檻比居屋更加寬鬆,即是有一些未能申請居者有其屋的年青人也可以通過這個計劃成為業主。第二,計劃出售的樓房價格以市價七折計算,首次置業人士在較低樓價下可以容易上車,日後累積財富可以補回差價,甚至轉賣私人樓宇繼續向上社會流動。   第三,首次置業計劃容許民營地產商協助規劃、興建和銷售樓盤,房屋委員會多年來興建的公屋和居屋都千篇一律,也同時大大壓抑了樓價增值的潛力,私人發展商擁有市場觸覺和專業團隊,同一樓盤還可以保留部份作為市價出售,首次置業計劃下的業主完全受惠於這些商業智慧。   共同富裕依靠橄欖型人口,香港特區政府的首次置業計劃由2017推行至今只有三個樓盤項目,顯得僧多粥少,實際有擴充推行的空間,日後甚至作為國內不同城市推動置業創富的參考。     撰文:王涵 堅策研究中心顧問、香港理工大學在讀博士   [...]

博客

汪敦敬:爭取短期供應才是市民最大福祉

樓價進入上升軌已無懸念,眼前面對的就是積聚兩年天災人禍下的購買力,甚至很多購買力其實更加積聚數以十年計,例如樓市辣招抑壓下的換樓鏈,樓價在破頂之後,我們更加要面對可能「高通脹的上升壓力」,香港住宅本來已經長期供應不充足,近年更面對立法會「拉布」而影響政府效率、社會事件加上新冠疫情,亦大大影響到住宅的動工量及落成量,我同意立法會議員(批發與零售界)邵家輝所說的,現在房屋供應短缺是處於「十萬火急」的情況。 經民聯早前亦發表了其對房屋政策的一些建議,我是同意的。因為内容都是追求多元化造地,而且是合適地反映出房屋需求的緊急,經民聯的建議和前特首梁振英都同樣有強調開發郊野公園的邊陲地帶,我認為郊野公園的土地是屬於港人的,香港亦有不少人對居住的需求是遠高於行山,自從二零零八年《施政報告》宣佈,擴大了郊野公園範圍之後,就令到建屋發展的空間大幅減少,現在回想的而且確是一個失策的,如果綠化地是代表了香港人資產的話,環保人士就突然之間變了暴發戶,現在要求暴發戶連取出1%至2%土地,出來建樓給下一代年輕人自住也不願意,是否一毛不拔?至於說「明日大嶼」其實是一個遠水,如果在立法會被「拉布」騎劫情形之下,的確是一個無辦法之中的辦法,但在《國安法》實施之後,特區政府的行政和立法力量已經回復正常,其實我們是應該捨遠求近,那麼「明日大嶼」的規模可以自然地縮小,反而應該全力發展短期可以提供土地的方案,這才是對市民的最大利益。 所謂最短期可以衍生的土地,當然最接近水電供應的地方是最容易造就熟地,個別郊野公園的邊陲地帶是一個不二之選,當然已有水電供應的,例如一些因人口老化而荒廢的學校,這個數量亦相當大的,因為甚麼官場之間的平衡要保留,作為小市民是應該表示質疑的;當然,我們可以將興建需時4年的建屋供應提早變做3年可推出,3年的供應變為2年,用這種方案來管理供應量的問題,辛苦了香港各位官員,這兩年事實上是遇上很大困難,但是地產代理是市場的見證人,我必須要強調香港是需要短期的供應,不要放棄透過管理去衍生短期供應給年輕人置業的。     撰文:汪敦敬  祥益地產總裁 [...]

博客

周伯展:發展生態價值較低的邊陲綠地興建公營房屋

香港房屋問題持續,一屋難求,公屋輪候時間愈來愈長,平均5年,創22年來新高。隨著人口增加,未來房屋需求只會有增無減。儘管已設法在有限的土地上興建房屋,讓市民「有瓦遮頭」,但樓價一直攀升,對大多數人來說已經無法承受。 較早前有報告將香港列為世界上生活成本最高的城市,其次是紐約、新加坡和倫敦。該排名並未考慮到香港房屋的面積很小,市民的平均生活空間與停車場車位的大小相同(即每人僅13.4平方米),普遍市民過著繳付高昂租金的低水平生活。 日前,前行政長官梁振英建議撥出不超過100公頃、位於大欖郊野公園的邊陲土地,即約千分之二的郊野公園土地,興建約3萬個500平方呎的居屋單位,每呎劃一售6千元(即每單位300萬元)。售價包括開發土地及建築成本,若工程有盈餘,則留予屋苑作日後維修和翻新儲備之用。因此政府在財政上將處於無盈無虧的狀態。 由於郊野公園目前佔香港土地總面積的40%,相比之下,新加坡的郊野公園面積僅佔其土地總面積的2%,因此上述建議非常值得參考,而且可行性甚高。別忘記郊野公園用地在2008年增加了2,360公頃,僅使用100公頃的郊野公園土地為香港家庭建造3萬個住屋單位,並不會對香港郊野景色造成很大影響,絕非不可行。 與政府早前於新界收回3幅私人土地以興建1,300個單位相比,大欖郊野公園邊陲土地建屋更有效益,且具可持續性。可惜的是政府於2018年無限期中止了大欖郊野公園部分建築的顧問研究,香港人連顧問報告也看不到。 香港的房屋問題已持續了數十年,必須及早解決。房屋短缺加劇各種社會問題,包括教育、貧富懸殊以及年輕人向上流動等問題。政府已將《明日大嶼》作為優先發展項目,但「遠水不能救近火」,何不利用生態價值較低的邊陲土地興建公營房屋,解決市民的住屋需求,才能讓社會和諧。   撰文:周伯展 香港專業及資深行政人員協會副會長 眼科專科醫生   [...]

本港時事

港大經濟研討會 集思廣益論疫後經濟

隨著第四波疫情開始受控及新冠疫苗抵港,香港的經濟有望於2021年下半年逐步復甦。港大經管學院與香港經濟及商業策略研究所日前舉行「香港經濟前景展望」研討會,廣邀中外經濟學者、政府官員、商界及社福界,共同為本港疫後經濟復甦出謀獻策。   港大經管學院院長蔡洪濱(右一)、香港交易所主席查史美倫(中)、馮氏集團主席馮國經(右二)、2018年諾貝爾經濟學獎得主及紐約大學經濟學教授Paul Romer(左一)、港大首席副校長、經濟學講座教授王于漸(左二)出席專題討論環節。   研討會邀請2018年諾貝爾經濟學獎得主及紐約大學經濟學教授保羅·羅默(Paul Romer)、財政司司長陳茂波及超過20位公營機構與商界的專家領袖參與,並集中討論在現時全球經濟衰退的大環境下促進本地經濟穩定發展的可行方案。研討會涉及五大範疇,當中包括重整香港經濟結構、土地及房屋改革、政策改革及市場發展、人口老化及貧窮問題、以及教育、社會平等及流動性。 陳茂波:化機遇成真正的社會及經濟利益 財政司司長陳茂波指出,十四五規劃為香港帶來龐大的機遇,然而環球趨勢包括地緣政治緊張、氣候變化加劇及近來疫情等亦帶來重大的挑戰。因此,他指出,找出影響香港經濟發展及競爭力的障礙,例如土地供應及人力資源等,並採取可行的應對方案尤其重要。只有這些障礙得到處理後,才能發揮最大的發展潛力,將香港的機遇化為真正的社會及經濟利益。 財政司司長陳茂波在研討會上致詞。    2018年諾貝爾經濟學獎得主及紐約大學經濟學教授Paul Romer從環球經濟角度出發,提出個人見解。   Paul [...]

博客

思考對談:劏房租務管制 好心做壞事?

本港房屋問題一直備受關注,不少市民愈住愈細,蝸居在劏房。政府早前委任劏房租務管制研究工作小組早前發表報告書,提出小設立劏房租約「2+2」標準租約年期,即首兩年業主不能加租,已住兩年的租客可優先續租;及設立加租幅度以15%封頂。紀惠集團行政總裁湯文亮日前與107動力召集人何民傑在電台節目中均質疑小組成員不太熟悉租務市場,擔心劏房實施租管會變成好心做壞事。 湯:紀惠集團行政總裁湯文亮 何:107動力召集人何民傑   何:先談談劏房問題。劏房租務管制研究工作小組最近提前發表了一個報告書。我覺得劏房這兩個字已可值得斟酌,劏房應怎樣去定義呢?   湯:我以都住過,我在澳門長大,之後前往香港讀書住的都是板間房,房東將三個房間分租,幫補收入。其實劏房過去都幫了不少人,若不是有劏房,相信不少人要露宿街頭。   何:界定劏房都困難,若說是面積細,不少酒店房間都好細小。部分酒店甚至在疫情下將房間變成月租,部分租金還低過劏房。   湯:住劏房的人確是肉隨砧板上,業主要收多少便要交多少小,這個小組突然出個報告,但兩年容許加租15%明顯是太高。   何:報告提出租約要簽兩年死約,兩年後加租不能多於15%,這是坊間最熱門的討論。   湯:我覺得小組對租務市場不太熟識。因為好小租務個案兩年之後可以加租15%,10%亦都很少,因為利息低,租金難以大升。現在給人錯覺,政府容許加租15%,業主自然會加到最盡。我聽到不少業界人士說要多謝政府,因為這個報告真是不做好過做。 [...]