本港時事

房地產協會:倡發展桂山島 料可供逾70萬人居住

香港房地產協會發表「桂山島-粵港澳聯合開發新區」研究報告,建議在桂山島,及其東、西水域填海造地,以「產業園區」為核心,推動醫療安老、智能物流、教育文創、綠色建築、節能科技的發展。香港房地產協會副會長宋樹鴻表示,發展計劃分為三期,於2021-2049年間進行,料獲地70平方公里,興建28萬間住宅,可供逾70萬人口居住。       協會表示,香港土地開發嚴重不足,建議用28年時間,在珠海桂山島分3期合共填海70平方公里,以發展住宅、醫療安老、教育等用地,當中提供約28萬個公私營住宅單位,供逾70萬人居住。協會建議參考新加坡淡馬錫、挪威主權基金模式,由粵港澳大灣區九加二成員,聯合組成投資基金,以開發土地,減少政府財政負擔。開發權由各地政府共同擁有,司法及執法權則由香港代理。 協會指出,桂山島填海項目仍處於概念階段,未有估計整體開發成本,該會執行委員會副主席葉少明表示,「(住宅)平均呎價會平過香港」。該會推算,島上一個600平方呎「綠置居」售價為300萬港元,相同面積居屋售價約450萬、首置盤為600萬元。 協會表示,桂山島屬內地水域,處於珠江口正中,與大嶼西南分流距離僅約5公里,可以興建公路加鐵路兩用大橋連接,由水路到中環及尖沙嘴只需30分鐘。該會又指出,桂山島本身已有10平方公里平坦土地,配合組裝合成建築技術,可解社會燃眉之急,解決宿位輪候問題,認為計劃可在短期內啟動,建議明年開展首期工程,沿桂山島西岸填海。 香港房地產協會由地產發展商、工程承建商和地產發展相關行業的專業人事如建築師、測量師、工程師、與地產行業的從業人員組成。   [...]

香港

林筱魯:香港房屋市場的結構性問題

香港又再成為全球住屋最昂貴的地方。房地產業從來都是香港的支柱產業,多年來佔了GDP百分五以上,連帶相關產業則佔國民生產總值的二至三成;房地產相關的投資佔了全港固定資產的四成以上;而包括賣地、補地價及相關稅收的總體收益,則佔了特區政府財政收入的兩成多。縱然外圍經濟因素對香港市場影響甚巨,但住房價格長期高企,不可能跟自身的市場經濟結構失衡全然無關,而令到市場結構失衡的重點不下四項。 一:土地供應 麵粉不足便造不出麵包,這是常識問題;山嶺多,平地少,海域與土地比例為六四比,不移山填海的話,土地開拓便受極大制約,這是地理問題;殖民地政府由港島北岸開始建設,漸次拓展至九龍、新九龍(也是新界一部分)及新界,而今天新界與市區在發展上仍存在巨大差異,這是歷史問題;保育自然環境的價值觀主導輿論,保障地區和板塊被既有利益的力量拖拉著拓展步伐,甚或高舉排外的旗幟堅持無需拓地,這是政治問題。故此,土地供應長期不足是地理、歷史與政治環境問題三結合所構成的癥結。 二:土地價格 持著城市規劃和土地行政「雙利刃」,香港政府理論上控制了可開發的土地供應源;而政府的財政收入同時頗為依賴與房地產相關的收益,故有高地價政策之説。事實上,公平而透明度高的土地拍賣招標機制,與及市民大眾在理念上亦認為政府在收取地價時,必不能「讓利」予發展商,以保障公眾利益,都必然產生推高地價的客觀效果。另一邊廂,不論是市區重建局或私人發展商,在收購重建的過程中的定價,也必然會出現一浪高於一浪的狀況。再者,私人房屋並非土地的唯一用途,在土地供應長期短缺的情況下,稀缺便足以令絕大多數人相信地價只會升,不會跌。 三:綑綁金融系統 資本密集是房地產業的一大特性,尤其在地價與樓價高昂的香港,發展商和買家都會盡量利用金融系統提供的槓桿支撐投資。有說銀行系統的貸款,及半與房地產發展及房屋按揭相關,筆者縱無實際歷史數據,也相信庶幾近矣!撇開地產股在市場中實際佔多少份額的問題,大家不難從過往資料得出樓市升跌與股市升跌的緊密關聯。不單是政府與金融機構重視金融體系的穩定,1998至2003年期間,大量中產市民跌入負資產的陷阱,當時的恐慌可說影響了香港整體社會。當大家深信香港經濟發展離不開房地產,只有投資房地產方可穩健致富時,大多數人都不冀望樓價拾級而下,遑論崩盤。 四:開放市場 全球資金泛濫,融資成本長處低位,兌現能力極強和沒有金融和資金進出管制的香港樓市,自然成為世界級投資熱點。高據自由市場首位自有其成本,這亦是香港樓市需要面對的結構性問題。本來公共房屋一直以來有助調節市場,但土地短缺影響所及,公營房屋供應也捉襟見肘,加上以置業自住為傲的文化,自住的剛性需求與投資熱錢一起在鍋中炒作,政府也只好以行政手段,通過徵收稅費壓抑需求。但在整體住屋供應量仍處低位時,需求管理反又抑制了現存單位的流轉,進一步強化了供不應求的信息。 本文談的是樓價而非居住問題,若然房屋政策能有效處理居住問題,大家對飛升的樓價所產生的問題,便可能有很不一樣的反應和取態。 [...]

吳老闆週記

老闆看樓市: 樓市畸形 撥亂反正

‧上屆政府擾亂市場,兼且喊賊做賊。 ‧二手向來是主要供應,如今卻冰封。 ‧解決房屋問題於根本——增加供應。 新一屆特區政府正式上任,經濟發展方面可以順手推舟,皆因香港的角色已經今時不同往日,從前自己主導,現在則是國家需要幫手,香港便去輔助,西瓜靠大邊,只須跟走,而中央已經布好了整個局,從區域性的「粵港澳大灣區」,到國際性的「一帶一路」,香港若能發揮好橋樑的作用,都「唔憂做」了。 經濟不用愁,林鄭月娥不如將心力放在解決樓市問題上。上屆政府以使出辣招為手段,以打壓需求為目標,夾硬擾亂市場秩序,嚴重扭曲市場運作,到頭來卻弄巧成拙,樓價節節上升,上不到車的,不單止仍然上不到車,更愈來愈難上車;這還不特止,政府更喊賊做賊,明明說要打擊樓價,自己卻從中得到巨大利益——既從買家口袋搶來「辣稅」,又從發展商手中收到龐大的賣地收入,以致庫房水浸。 目前樓市十分畸形——以一手為主導,二手交投則是冰封。而樓價升到上現時水平,買家已經開始不買;隨未來息口拾級而上,買樓收租食息的人亦會減少,但二手市場的沽家卻不敢沽貨,因此,港府是時候撤辣,起碼也減辣,來釋放供應。 畸上加畸 事實上,二手市場向來是主要供應。根據政府統計處資料,截至2016年9月底,全港共有155.8萬個私人住宅單位,佔總住宅的56.6%;公營房屋單位則有119.3萬個,當中,資助出售單位為39.9萬個,佔總住宅的14.5%,租住房屋為79.4萬個,佔總住宅的28.9%。 然而,根據美聯物業數據,剛過去的6月份,全港二手住宅買賣註冊量只有3,990宗,按月下跌14.3%;淨計十大屋苑的話,根據中原地產資料,更僅有98宗,按月下跌43.4%,創近16個月新低,僅高於去年2月份的84宗。 翻查過往資料,2012年上半年,即上屆政府上任前,二手住宅買賣註冊量共有36,476宗,一手則5,656宗,即約為87%對13%之比;及至2016年上半年,即上屆政府卸任前,二手已下跌至23,491宗,5年之間大跌逾三分之一,一手則有9,819宗,為70%對30%之比。 其實,如果壓得低樓價,即是犧牲大部分人(業主)的利益,去遷就一小撮人士(未上車者),已經夠畸形;現時樓價壓不住之餘,則凍結大部分市場(二手)的交投,集中於少數市場(一手),便更加畸形。 但願新一屆政府能撥亂反正,解決房屋問題於根本,即是增加供應,短期可以加快農地轉用途的步伐,長線就積極在維港以外填海,相信此等方法,對曾任發展局局長的林鄭來說,應該駕輕就熟。 吳鴻生: 南華集團主席 《資本壹週》社長 [...]