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思考對談:中央關注港住屋 農地加快變住宅?

主管港澳事務的國務院副總理韓正日前在北京與港區人大代表會面,關注香港住屋問題,指要解決難度很大,但總要有開始的時候。紀惠集團行政總裁湯文亮日前與107動力召集人何民傑在電台節目中亦同意住屋問題急需解決,政府應從土地供應着手,預視新界大量農地未來或改任住宅用地。另外,主持仍邀請東瀛遊執行董事禤國全作嘉賓,親述旅遊業在疫情下的苦困,並提出助業界走出困境的建議。 湯:湯文亮 何:何民傑 禤:禤國全   整理:何民傑、本刊編輯部   何:首先講下北京真接關注香港樓市的情況。   湯:由「明日大嶼」開始,北京已經關注本港樓市,填海屬於中央政策,是主權問題,並非香港想填便可以填。前年11月特首林鄭月娥由北京返來香港,政策應開綠燈,但由於之後社會事件及疫情問題,進展確比較緩慢。   何:主管香港事務的國務院副總理韓正於北京會見全國政協及港區人大代表,與會人士指,韓正關注本港的樓房問題,提出要根本解決住屋的大問題,要凝聚共識,在頂層設計着手。這究竟背後有甚麼意思呢?   湯:頂層設計,我相信是指在樓宇供應方面着手,從增加土地供應解決問題。除了商業用地、工業用地可轉作發展為住宅用地,還可以着眼農業用地。目前不少農地落在地產商手中,要補地價才能發展作住宅用地。   何:發展局早前提出一站式補地價的構思?   湯:補地價永遠一在平地,一在天。地產商手握不少農地,不急於發展,希望將補地價金額盡量降低,政府有測量師幫他們計數,當然希望收回合理價格,最後當然談不攏,受害的最香港人,人均居住的面積細。第二受害是政府官員,房屋供應不足,市民自然遷怒於政府。韓正關心,頂層能話都事的人,要稍為鬆綁,讓一些農地可以釋放出來。   改善住屋問題減少民怨 何:韓正提出大手筆,長遠規劃,將香港房屋問題根本解決。湯博士如何估算當中意思?   湯:長遠規劃應是收地政策,上海當年舉辦世博,因有政策配合,收地效率非常迅速。但香港難以仿效,所以構思了「明日大嶼」出來。因為若有填海土地,地產商會急於補地價,農地會快些可轉作住宅發展。農地始終有期限,2047年會完,若不補地價,手頭上的農地可能永久成為農地,屆時不能補地價將會很麻煩。地產商應了解到,並會配合國家做事。發展局局長黃偉綸早前提出全方位覓地,即包括明日大嶼,包括補農地,希望能增加供應,改善基層的居住環境,民怨也可減低。   何:跟着邀請東瀛遊執行董事禤國全加入討論,東瀛遊是旅遊業界的龍頭,疫情之下有甚麼特別準備?   禤:疫情持續了一段長時間,我們由上年2月開始,足足停了13個月,在這13個月,做旅行社的只有支出,完全沒有收入。過去一段時間,部分店舖要暫時關門,減少人手支出。當然不能一刀切,將所有同事裁走,要好小心處理。當過渡之後,這行業復甦,我們亦希望重新聘用同事。繼續為香港市民服務。未來要視乎疫苗效用,不好彩近日收到消息市民對疫苗有點卻步,我在3月6日已接種了,我希望大家盡快去接種,不要只是死守,亦要嘗試進攻。   何:疫苗接種之後,能否通關在世界暫時沒有共識。   禤:根據目前情況,我估計能在未來半年前往歐洲、美洲旅行的機會不大。相反國家已做了一些調節,希望可以通關之後,第一時可到澳門、國內旅遊。旅遊不單是出口,入口也非常重要。過往每年有六、七萬旅客來港,當中七成來自國內,若能成功通關,不但出口旅遊可以有工作機會,最重要可以令香港經濟復甦,多些遊客來港,對本港零售業、餐飲業相信會有V型反彈。     通關後料旅業如「開河的魚」   湯:我形容這現象為「開河的魚」,北方哈爾濱冰封完結之後便開河,之後便拉網捕魚,足有二公里之長,當時魚獲驚人。預計開關之後,國內人會蜂擁來港消費。我覺得樓市的購買力度亦有如「開河的魚」,我認為有能力的應考慮上車置業,一旦國內人來港搶購樓宇,屆時後悔亦沒有用。禤生,香港政府應怎樣協助旅遊業復甦。   禤:政府在過去一年,曾三次為業界提供資金援助,延續我們生命,在員工的薪酬上幫了不少忙,讓我們渡過一段時間。部分自由人,每月都獲發5千元資助,歷時約9個月,政府確提供不少幫助。但始終長貧難顧,不可能長時間靠政府幫助。我覺得最重要是開關的時間如何處理。開關首先是要有條件,我不覺得不用清零再才通關。若要清零才開關,可能開了三日,出現確診個案,又要再停。若和歐美等國家比較,我們數字一點兒也不高。未開之前,我們可以做甚麼呢?可以發展本地遊,還一個很重要,是郵輪。香港有一個這麼美麗的郵輪碼頭,以及兩間具相當規模的郵輪公司以香港做母港。他們亦承諾,船隻可容納4千人,只收一半客,這個好處是不用和其他國家商討,郵輪是一個平台提供食、住、玩,出發前大家已做檢測。這個若能夠啟動,將提高市民旅遊的情緒。   何:要政府批准?   禤:希望能落實到,湯博士,如果通關之後,你最希望去那裡?   湯:去武漢,食熱乾麵,是鹼水麵一種,加麻油及醬油便可以食用,點解這樣流行,因為習主席吃過。習主席曾說過下站去武漢吃熱乾麵,這便火紅起來。   禤:我們在澳門有分公司,3月已有團出發去華東,4月亦有團去湖南長沙。   何:外出旅遊的澳門居民有甚麼要求?   禤:不用任何要求,因為已清零了一段時間,到內地不用再隔離。客人都好期待,剛出團時當然是賣大飽。 [...]

專題

港大公布經濟政策綠皮書 倡重推租置計劃

香港大學經管學院與香港經濟及商業策略研究所日前發表「香港經濟政策綠皮書」,當中針對房屋供應問題,香港大學經管學院副教授程騰歡提出以恒常物業稅,例如差餉增加至15%,取代如印花稅等交易稅,相信能更加有效規管樓價。香港大學首席副校長王于漸提出重推租置計劃,解決房屋供應短缺的問題。   程騰歡於其報告中提出可以參考海外政策,都會得出結果為恒常物業稅會比交易稅更加有效規管樓價,而且香港在1976年間的差餉稅率曾經高達18%,而目前處於5%的近歷史低位,就算稅率提高至15%,由於本港稅務機制存在各項優厚的扣稅和補貼項目,實際稅率將會遠比15%低。 香港大學首席副校長王于漸提出重推租置計劃,可以變相額外增加最多5萬個住宅單位。王于漸解釋按照過往數字統計,租置住戶平均每戶人數為3.4人,比公屋租戶的2.9人為多,因此預料若然租置計劃捲土重來,1,578座公屋大樓變為可租可買,可以額外容納157,257名住客,等同相比目前額外增加5萬個單位。 王于漸就此提出兩個方案,第一個方案為向現居租戶,以市價二五折出售,待補地價五成;而居屋則以市價約七折出售,並維持現有補地價。而方案二與上述方案大同小異,只是可以豁免三成待補地價,令兩類計劃都分別相當於市價四五折及七折出售。王于漸亦提出可以規定一段時間禁售期,以遏止投機炒賣。 至於經濟前景,他預期會比去年好,先進國家正爭取今年八成市民接種疫苗,屆時經濟才會恢復,但亦無法回到原來狀態。例如很多食肆這兩年倒閉,大眾亦已習慣網購,從事零售行業的職位減少,需要找替代工作。另外全球政策改變,大幅投資醫療科技,重視環境保護議題,亦會完全改變產業結構。 港大經管學院日前聯同香港經濟及商業策略研究所公布「香港經濟政策綠皮書」,就經濟政策四大範疇,包括經濟及產業、人力資本、監管與規管以及房屋作出解說,提出政策改革研究方向。   [...]

本港時事

房地產協會:倡發展桂山島 料可供逾70萬人居住

香港房地產協會發表「桂山島-粵港澳聯合開發新區」研究報告,建議在桂山島,及其東、西水域填海造地,以「產業園區」為核心,推動醫療安老、智能物流、教育文創、綠色建築、節能科技的發展。香港房地產協會副會長宋樹鴻表示,發展計劃分為三期,於2021-2049年間進行,料獲地70平方公里,興建28萬間住宅,可供逾70萬人口居住。       協會表示,香港土地開發嚴重不足,建議用28年時間,在珠海桂山島分3期合共填海70平方公里,以發展住宅、醫療安老、教育等用地,當中提供約28萬個公私營住宅單位,供逾70萬人居住。協會建議參考新加坡淡馬錫、挪威主權基金模式,由粵港澳大灣區九加二成員,聯合組成投資基金,以開發土地,減少政府財政負擔。開發權由各地政府共同擁有,司法及執法權則由香港代理。 協會指出,桂山島填海項目仍處於概念階段,未有估計整體開發成本,該會執行委員會副主席葉少明表示,「(住宅)平均呎價會平過香港」。該會推算,島上一個600平方呎「綠置居」售價為300萬港元,相同面積居屋售價約450萬、首置盤為600萬元。 協會表示,桂山島屬內地水域,處於珠江口正中,與大嶼西南分流距離僅約5公里,可以興建公路加鐵路兩用大橋連接,由水路到中環及尖沙嘴只需30分鐘。該會又指出,桂山島本身已有10平方公里平坦土地,配合組裝合成建築技術,可解社會燃眉之急,解決宿位輪候問題,認為計劃可在短期內啟動,建議明年開展首期工程,沿桂山島西岸填海。 香港房地產協會由地產發展商、工程承建商和地產發展相關行業的專業人事如建築師、測量師、工程師、與地產行業的從業人員組成。   [...]

香港

林筱魯:香港房屋市場的結構性問題

香港又再成為全球住屋最昂貴的地方。房地產業從來都是香港的支柱產業,多年來佔了GDP百分五以上,連帶相關產業則佔國民生產總值的二至三成;房地產相關的投資佔了全港固定資產的四成以上;而包括賣地、補地價及相關稅收的總體收益,則佔了特區政府財政收入的兩成多。縱然外圍經濟因素對香港市場影響甚巨,但住房價格長期高企,不可能跟自身的市場經濟結構失衡全然無關,而令到市場結構失衡的重點不下四項。 一:土地供應 麵粉不足便造不出麵包,這是常識問題;山嶺多,平地少,海域與土地比例為六四比,不移山填海的話,土地開拓便受極大制約,這是地理問題;殖民地政府由港島北岸開始建設,漸次拓展至九龍、新九龍(也是新界一部分)及新界,而今天新界與市區在發展上仍存在巨大差異,這是歷史問題;保育自然環境的價值觀主導輿論,保障地區和板塊被既有利益的力量拖拉著拓展步伐,甚或高舉排外的旗幟堅持無需拓地,這是政治問題。故此,土地供應長期不足是地理、歷史與政治環境問題三結合所構成的癥結。 二:土地價格 持著城市規劃和土地行政「雙利刃」,香港政府理論上控制了可開發的土地供應源;而政府的財政收入同時頗為依賴與房地產相關的收益,故有高地價政策之説。事實上,公平而透明度高的土地拍賣招標機制,與及市民大眾在理念上亦認為政府在收取地價時,必不能「讓利」予發展商,以保障公眾利益,都必然產生推高地價的客觀效果。另一邊廂,不論是市區重建局或私人發展商,在收購重建的過程中的定價,也必然會出現一浪高於一浪的狀況。再者,私人房屋並非土地的唯一用途,在土地供應長期短缺的情況下,稀缺便足以令絕大多數人相信地價只會升,不會跌。 三:綑綁金融系統 資本密集是房地產業的一大特性,尤其在地價與樓價高昂的香港,發展商和買家都會盡量利用金融系統提供的槓桿支撐投資。有說銀行系統的貸款,及半與房地產發展及房屋按揭相關,筆者縱無實際歷史數據,也相信庶幾近矣!撇開地產股在市場中實際佔多少份額的問題,大家不難從過往資料得出樓市升跌與股市升跌的緊密關聯。不單是政府與金融機構重視金融體系的穩定,1998至2003年期間,大量中產市民跌入負資產的陷阱,當時的恐慌可說影響了香港整體社會。當大家深信香港經濟發展離不開房地產,只有投資房地產方可穩健致富時,大多數人都不冀望樓價拾級而下,遑論崩盤。 四:開放市場 全球資金泛濫,融資成本長處低位,兌現能力極強和沒有金融和資金進出管制的香港樓市,自然成為世界級投資熱點。高據自由市場首位自有其成本,這亦是香港樓市需要面對的結構性問題。本來公共房屋一直以來有助調節市場,但土地短缺影響所及,公營房屋供應也捉襟見肘,加上以置業自住為傲的文化,自住的剛性需求與投資熱錢一起在鍋中炒作,政府也只好以行政手段,通過徵收稅費壓抑需求。但在整體住屋供應量仍處低位時,需求管理反又抑制了現存單位的流轉,進一步強化了供不應求的信息。 本文談的是樓價而非居住問題,若然房屋政策能有效處理居住問題,大家對飛升的樓價所產生的問題,便可能有很不一樣的反應和取態。 [...]