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何民傑:遷碼頭建海景新都會區

香港回歸以來經歷任特首,每一位都非常重視房屋問題,但都無法解決,現時全港21萬人居於劏房單位,輸候上公屋時間也屢創新高,本港樓價高據不下,市民在香港難擁有安樂窩,自然產生怨氣。   特首林鄭月娥最新發表的施政報告中,對土地房屋問題着墨甚多,但一個不能迴避的事實是,施政報告的焦點「北部都會區」計劃要20 年才能完成,而且地點毗鄰邊境,遠離市中心,居民日後上班將甚不方便。   故此,除「北部都會區」,政府亦有需要在市區覓地建屋,滿足市民的住屋需求。香港房地產協會會長黃俊康及副執行委員會主席葉少明日前接受筆者電台節目時提出,議把葵涌貨櫃碼頭搬遷至珠海管轄的桂山島,騰出土地發展為海景新都會區,以連接西九龍及荃灣。他們認為,項目不單對香港有重大益處,同時對整個廣東及粤港澳大灣區的發展有重要意義,相信只要特區府積極推行,中央政府會予以支持。   搬遷葵涌貨櫃碼頭用地作房屋發展並非新建議,於2018年「土地大辯論」中,18個選項亦包括「重置葵涌貨櫃碼頭」及「葵涌貨櫃碼頭上蓋發展」兩個選項。可惜土地供應專責小組在最終報告中,並未有將這兩個選項列入優先建議,但近期不少議員及智庫重提此計劃。連特首林鄭月娥也曾稱,搬遷葵涌貨櫃碼頭屬「正路」想法,《施政報告》未有提及上述計劃,料很大程度基於未能決定搬遷的選址。   事實上,香港房地產協會提出的建議選址桂山島,島上約10平方公頃的陸地經開山填海後,可馬上作貨櫃碼頭用途,減省約五至八年的發展時間。該地同時與大嶼山相鄰,並擁有水深優勢,適合作為貨櫃碼頭的新選址,同時也可作為粵港澳「智能物流」產業園,提升香港航運動業的競爭力。   葵涌貨櫃碼頭佔地約380公頃,而且位處市中心,附近有完善的基建及交通配套,無需再花大量公帑興建交通接駁,有研究指若利用整塊土地來建屋,落成的私人住宅規模將等同9個太古城,大大紓緩香港的住房短缺的問題。   搬遷葵涌貨櫃碼頭,再在原址打造成海景新都會區,特區政府值得再深入研究。   撰文:何民傑  107動力召集人 [...]

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王涵:搬遷貨櫃碼頭釋放市區用地

特首林鄭月娥日前發表其任內最後一份《施政報告》,土地及房屋問題為最大亮點,包括提出花20年時間構建面積約300平方公里(3萬公頃)的「北部都會區」,即佔近三成香港土地面積,涉及住宅單位總數達92萬個,可容納人口250萬。再加上「明日大嶼」交椅洲人工島填海,房屋短缺問題長遠有望逐步紓緩。   然而,政府新覓土地集中在新界偏遠地區,市區大面積新造土地卻完全欠奉,難免令不少人感到失望。市區是否真的沒有大面積土地可供發展?當然不是。   近年不少本港政治人物及智庫團體都提出葵青貨櫃碼頭重置,原址300多公頃用地改作房屋發展。有專家便曾估計,若騰出葵青貨櫃碼頭用地建屋,如果以五倍地積比率及每個單位平均面積為500方呎計算,整個貨櫃碼頭能夠提供約38萬個單位,亦即等於9個太古城的規模。再者貨櫃碼頭的交通配套早已完成,只要解決搬遷的問題,相信面對的難題不會太多。   香港房地產協會近日亦再提出,把葵青貨櫃碼頭搬往位於珠海的桂山島,認為該位置符合政府土地供應小組考慮覓地建港口時,提出每個泊位提供25公頃的貨櫃堆場等條件,可望發展成粵港澳智能物流產業園,而葵涌貨櫃碼頭原址即可釋放300多公頃土地,解決房屋供應之餘,可連接西九龍至荃灣一帶發展。   提及資金問題,協會認為港府可以通過香港資本市場向全球投資者發債集資,又可以如七十年代開發沙田新市鎮般,推動公私營合作,以減少政府支出,或在規劃完成後以預售方式先向市場出售部分土地給私人發展商作發展,相信可減少動用政府儲備,免被抨擊為掏空庫房。   事實上,隨著內地碼頭的容量不斷擴張,沿海運輸權陸續開放及一帶一路的新航線發展,本港航運貨物吞吐量難免持續下降。另一方面,本港的貨櫃碼頭成本太高,逐漸失去競爭力。當局應配合未來大勢,引入新思維,研究土地契約條款及探討將貨櫃碼頭遷往其他地方,以釋放葵涌貨櫃碼頭用地,解決市區土地不足問題。   撰文:王涵 香港理工大學在讀博士 堅策研究中心研究員 [...]

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李秀恒:解決房屋問題須逐一擊破

日前,特首林鄭月娥在電台節目中表示,希望令市民在土地房屋問題方面看到前景,政府會均衡考慮短、中、長期房屋供應政策,強調期望為香港建立和增加土地儲備。房屋問題是本港根深蒂固的社會問題誘因之一,無論是公營房屋抑或私人樓宇,都是不少香港基層的畢生追求,因此取締非法劏房、落實租務管制、增加房屋供應等,是施政的重中之重。   例如廣受關注的劏房問題,經常因為不符合安全條例而頻頻發生慘劇,引起社會關注。近日運輸及房屋局局長陳帆表示,政府會向立法會提交法案落實劏房租務管制,如法案在本立法年度內通過,最快可於今年底或明年初實施,為劏房租客提供租住權保障,避免業主濫收水電費和任意加租。 在公營房屋供應方面,政府近年上半年加速收地,已公布展開的收地項目面積合共達17.77公頃,涉及15,750萬伙供應,相當於每年公營房屋供應目標的一半。 再如審批效率方面,因土地發展審批一般包括規劃、契約修訂/換地及建築圖則及建築許可相關的申請,涉及規劃署、地政總署和屋宇署等跨部門批核,雖說2019年發展局成立的「精簡發展管制督導小組」已盡量釐清各部門採用的標準和定義,劃一審批標準,理順審批程序,但土地發展所涉及的部門繁多,重複審批現象仍然存在。筆者亦在關於本港土地房屋供應的不同文章中,都曾多次提及,無論是商業用地或是住宅項目,政府的跨部門合作、申請手續、審批流程等行政效率,都尚有進一步提高的空間。 因此,特首在2020年的施政報告中,就提出在發展局轄下成立一個「項目促進辦事處」,專責跟進較大規模私人住宅單位的申請個案,與涉及審批程序的政策局和部門專責統籌人員緊密聯繫、協助解決爭議、加快審批流程,直至項目動工。 私人屋苑是土地房屋的重要供應者,而大規模的住宅項目能夠快速為市民提供高質居住空間。筆者在與政府相關部門交流的過程中,了解到目前「促進辦」正持續跟進約50個大型私人住宅發展規劃,當中約20個項目涉及提供約40000個單位。除了因應發展商要求進行協調,「促進辦」亦會主動留意發展商在不同環節中遇到的困難,在固有框架下保有政策的彈性。 自成立至今,已有9個經「促進辦」協調的項目成功加速批核,將會提供約15,000個單位。當中一個於2019年9月開始規劃的項目,原本預期需時2年才可完成申請,但去年「促進辦」成立之後,在其協助之下項目較預期快半年獲批,意味著1,500個單位將至少提前半年流入市場。 筆者認為,「促進辦」有別於傳統政府部門,採用更為主動、積極的模式去為申請者及潛在申請者提供便利,期望此類跨部門協調者能進一步廣泛應用於其他界別。   撰文: 李秀恒  香港經貿商會會長 [...]

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汪敦敬:香港消失了造地的功能

特區政府日前宣佈將會向立法會提交法案落實劏房租務管制措施,有人認為劏房租務管制措施應針對消防規例才對,而不應只是針對加租幅度,但我認為政府這次的做法不錯,因為劏房本身就是一個充滿僭建及防火設備不足的項目,算是房地產投資中一個較為偏門的項目,起碼我們不可以用地產代理條例的流程來運作。 我覺得,過去劏房租務管制研究工作小組是很成功地將這項目「地面化」,令到日後政府是可以逐步改善劏房帶來的深層次問題,我反而覺得很少人關心到,劏房的根本問題就是香港房屋供應不足,香港在回歸之前十年的建屋量中,私人樓宇是平均每年約3萬伙,公營房屋平均每年約4萬伙,但到了最近10年的平均建屋量私人樓宇下跌到1.47萬伙,公營房屋下跌到1.42萬伙,在過去20年中,我們總共建少了約50萬個單位,如果我們沒有減少到供應量的話,本港劏房問題應該不存在了。   特首林鄭月娥日前表示,就算用9年時間都未必可以解決到土地供應不足的問題,增加短期供應連特首都沒有解決意志了?我倒欣賞她的坦白,因為要解決問題首先要面對問題存在,特首的說話,我的解讀是:反映到現行的機制我們造地效率極得可憐,縱使最有權力的特首在現行機制也造不到地,我認為要改革的是我們現行的機制,鐵一般的事實是九七年前建屋能力到了現在也失去了,這個才是要深入檢討的問題。   難怪特首是沒有這個意志,香港過去最有能力造地的那兩個特首,香港人都沒有善待,一位就是推介「八萬五」政策的董建華,香港回歸後的經濟災劫不是因為「八萬五」的出現,是因為亞洲金融風暴,但在傳媒的渲染下港人從此染上了造地恐嚇,而在前特首梁振英在離任的時候,更比其前任的特首是增建了約3萬個單位的土地,香港人需要土地,但卻沒有善待造地建屋的特首,我看到現在仍有人還用交通未完善這個概念去反對興建公屋的,這是令人啼笑皆非的,如果你對政府發展交通沒有信心,你還增加建屋阻力的話,後果只會是一場災難,最後會是連房屋也沒有,香港今天正是承擔著過去二十年的後果,這二十年我們反對得太多造地,我們少了甚麼?我們架床疊屋了甚麼制度?很多西方教我們的價值觀都是思想毒品,而毒入骨髓的,可能就是令到我們衍生各種抗拒建屋的思維、制度甚至法例,下一步我們應該弄清楚行政遇上甚麼阻力,然後尋求重新立法,甚至以中央釋法形式去令到建屋力量可以回復。   撰文:汪敦敬 祥益地產總裁 [...]

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思考對談:中央關注港住屋 農地加快變住宅?

主管港澳事務的國務院副總理韓正日前在北京與港區人大代表會面,關注香港住屋問題,指要解決難度很大,但總要有開始的時候。紀惠集團行政總裁湯文亮日前與107動力召集人何民傑在電台節目中亦同意住屋問題急需解決,政府應從土地供應着手,預視新界大量農地未來或改任住宅用地。另外,主持仍邀請東瀛遊執行董事禤國全作嘉賓,親述旅遊業在疫情下的苦困,並提出助業界走出困境的建議。 湯:湯文亮 何:何民傑 禤:禤國全   整理:何民傑、本刊編輯部   何:首先講下北京真接關注香港樓市的情況。   湯:由「明日大嶼」開始,北京已經關注本港樓市,填海屬於中央政策,是主權問題,並非香港想填便可以填。前年11月特首林鄭月娥由北京返來香港,政策應開綠燈,但由於之後社會事件及疫情問題,進展確比較緩慢。   何:主管香港事務的國務院副總理韓正於北京會見全國政協及港區人大代表,與會人士指,韓正關注本港的樓房問題,提出要根本解決住屋的大問題,要凝聚共識,在頂層設計着手。這究竟背後有甚麼意思呢?   湯:頂層設計,我相信是指在樓宇供應方面着手,從增加土地供應解決問題。除了商業用地、工業用地可轉作發展為住宅用地,還可以着眼農業用地。目前不少農地落在地產商手中,要補地價才能發展作住宅用地。   [...]