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博客

黃敏碩：交椅洲是否適合發展成第三個核心商業區 ?

2023-03-28

疫情後中環寫字樓租金雖然有所回落，不過部分投資銀行仍調整疫情後營運方式，設法降低租金支出。據外電引述消息指，法國巴黎銀行擬將香港大部分員工，遷出國際金融中心二期辦公室，最快於明年完成調配，但仍會保留部分中環辦公室以便銀行家工作。據悉法巴目前在國金二期有4個樓層，該行的資產管理部門已進駐太古坊，但衍生工具部門、企業和機構金融、財富管理部門則使用國金二期辦公室。外界質疑九東第二核心商業區或「胎死腹中」事實上在疫情後，辦公文化進入新常態，對寫字樓需求急降。香港是否有必要發展第三個核心商業區？目前香港經濟疲弱，商廈空置率居高不下，不少人質疑九龍東作為香港第二個核心商業區的發展會否最終「胎死腹中」，更遑論於交椅洲發展第三個核心商業區。在解決香港房屋問題的長遠政策上，2018年《施政報告》提出主宰未來20、30年香港長遠發展願景的「明日大嶼」發展計劃，項目計劃在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海興建人工島，填海面積達1,700公頃。除人工島填海外，「明日大嶼願景」亦包括北大嶼山周邊水域的近岸填海工程、興建策略性交通基建，及升級現有道路。「明日大嶼」計劃為分階段填海興建合共約 1,700 公頃的多個人工島，可提供 26 至 40 萬住屋單位, 其中七成為公營房屋，預計首階段住宅單位可於 2033 年入伙，其中建議興建1,000公頃的交椅洲人工島，由三個島嶼組成，當中A島約380公頃、B島約380公頃和C島約240公頃。交椅洲人工島的25%為居住用地，合共可興建19萬至21萬個住宅單位，其中三成為私營房屋，交椅洲人工島亦將提供約400萬平方米的商業總樓面面積，私人住宅和商業用地賣地收入估計約為7,500億元；建造成本方面，總工程造價推算約為5,800億元。交椅洲人工島諮詢期將於本月底完結，市場對興建交椅洲人工島仍具憂慮。首先政府估計賣地收入過於樂觀，引致項目入不敷支的問題，尤其沒有詳細列明交椅洲人工島之私人住宅和商業用地的賣地收入，約為 7,500 億元的計算方法，這方面似需提高公開及透明度。此外交椅洲人工島擬建約20萬個住宅單位中，有三成為私營住宅即約6萬多個私人單位。假設每個單位的平均面積為500平方呎，以本港近期賣地數據作參考，平均每平方呎樓面地價為4,000元計算，私人住宅的賣地收入約為1,200億元。另外，人工島400萬平方米的商業總樓面面積，按照每呎樓面地價3,000元計算，商業部分的賣地收入為1,200億元。前述私人住宅和商業用地的賣地收入，兩者加起來僅為2,400億元，與政府估計的7,500億元相距甚遠。興建人工島將令政府百上加斤另本地私人住宅新盤樓價回落，近期發展商投地也趨審慎，假如賣地收入只有2,400億元，連人工島造價成本5,800億元也未必能夠應付，以致項目入不敷支，還未計及工程造價持續上升、建造業人手短缺拉高工資問題, 可預期將對政府財政產生龐大壓力。為此相信興建交椅洲人工島將令政府百上加斤。據最近發表的財政預算案，2022/23年度預計赤字為1,398億元，而2023/24年度之預計赤字為544億元，顯示庫房需面對巨大財政壓力。為此政府應慎重檢討各項工程規模是否需要縮減。撰文：黃敏碩註冊財務策劃師協會會長 =========================== 延伸閱讀：黃敏碩：長和業務分散料有利今年表現靠穩 =========================== 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Instagram：www.instagram.com/capitalplatform.hk/ LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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王涵：交椅洲填海等於倒錢落海

2023-03-23

行政長官李家超在去年根據「明日大嶼」計劃，提出了交椅洲人工島項目。根據港府的設想，計劃為分階段填海興建合共約1,700公頃的多個人工島，其中1,000公頃的交椅洲人工島將由三個島嶼構成，島上會建19至21萬個住宅單位，其中公營房屋和私營房屋的比例是7:3，最多可容納55萬人，提供約27萬個職位。具體時間規劃方面，將於今年開展環評法定程序，2025年中前確認詳細設計，下半年申請撥款，年底前開啟填海工程，按正常速度走的話，首批住宅最快可在2033年入伙。據政府估計，建造成本方面，總工程造價推算約為 5,800 億元，私人住宅和商業用地賣地收入估計約為 7,500 億元。且不論經濟效益，先講項目可行性。天文台前台長林超英質疑，如果填海而得的土地，將來會被水淹沒，既不會解決香港土地資源緊張問題，反而會製造本來就不存在的危險。他提到，日本關西機場由啟用至今曾發生多次嚴重水浸，即使興建新的防水牆依然於事無補，無法擺脫被海水淹沒的威脅。他更坦言填海而建造的人工島，是無法預估將來海水上升後的後期維護工程有多大，港人更可能為此而將金錢投入「無底洞」，那真的是「倒錢落海」。而除了項目可行性問題外，筆者認為，港府更應該考慮經濟效益的問題。根據最近發表的財政預算，2022/23年度預計赤字為1,398億元，而2023/24年度之預計赤字為544億元，庫房需面對巨大財政壓力，卻又困於經濟發展速度等多種因素，連開源節流都很困難，政府實在應重新檢討各項工程規模是否需要縮減。香港僅剩七千億的財政庫存，在開源困難、節流無道前提下，港府必須一分錢掰成兩分花，讓每一港元用在刀刃上。而交椅洲人工島項目總工程造價要耗資約5,800億元，成本實在太大。對於賣地收入，政府估計為7,500億元也是過於樂觀。首先，政府並沒有詳細列明交椅洲人工島之私人住宅和商業用地之賣地收入約為7,500億元的計算方法。若以香港近期賣地數據作參考，平均每呎樓面地價為4,000元計算，私人住宅的賣地收入約為1,200億元；另外人工島400 萬平方米的商業總樓面面積以每呎樓面地價3,000元計算，商業部分的賣地收入為1,200億元，私人住宅和商業用地之賣地收入加起來亦只有2,400億元，與政府估計之7,500億元相距甚遠。如賣地收入真如筆者估計只有2,400億元，連人工島造價成本5,800億元也應付不了，項目入不敷支，造成巨大財政壓力，完全是「蝕本生意」。其實如果要解決或緩解香港房屋問題，不只有填海造地，也有更具經濟效益的方式。譬如將位於青衣的香港聯合船塢，連同其北面的政府土地，一併改變用途，以發展公私營住宅、遊艇俱樂部和社區設施，預計共可以提供15,075個住宅單位。善用閒置土地，比其他填海收地等具爭議的方法簡單，亦減少社會爭拗矛盾。相比交椅洲填海，此計劃明顯省時省錢，更具經濟效益。而與船塢相連的政府土地本身已閒置多年，市場估計也可藉是次計劃，使這塊地皮翻生，可見其推動達正面效應和多贏局面。 [...]

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柯創盛：加稅不如做大個餅

2023-01-30

為協助劏房盡快改善居住環境，政府擬建3萬伙簡約公屋，其中三個位處市區，分布啟德、柴灣及黃大仙。不過，有指簡約房屋成本較高，錢應從可來，特別近年疫情重創本港經濟並連續三年出現財赤，確引起公眾關注。故此，不少政黨及團體提出不同開源節流的方案，但胡亂提高稅率，可能削減某方面的競爭力，隨時因加得減，倒不如做大個餅，來得更有效。就如足球博彩稅，有建議將稅率由現時的50%，增加至80%，便可以使馬會向政府繳納的稅款由目前的250億港元增加至超過310億港元。但實際上，馬會是一個沒有股東分紅得業的非牟利機構，每年絕大部分收益都用於慈善事業，回饋社會，某程度做到財富再分配效果。業務一直蒸蒸日上，歷年回饋社會的數目和貢獻，一旦大幅上調足球博彩稅，令馬會的扣除經營成本前經營收益由150億港元下跌60億港元至90億港元，銳減高達40%，導致盈餘消失，用作慈善的資金也大減，受影響的恐怕是一直受助的基層市民。此外，與賽馬不同，足球博彩是和投注人對賭，不是你輸便是我贏，風險自然也較高。馬會雖然是一個合法博彩營運機構，但並非唯一的博彩營運機構，難以說是寡頭壟斷。互聯網無遠弗屆，來自世界各地的賭博網站多不多不勝數，本港賭民仍可以輕輕一按，便可參與來投注，雖然這並非合法。香港的博彩稅率可說為全球最高，較其他經營者高出15%至65%不等，亦吸引不少市民參與境外或外圍賭博。就以澳門為例，當地的體育博彩稅僅為25%，遠較香港的50%為低。疫情後，澳門政府和賭場亦都全面進擊，吸內地和香港客，以彌補三年疫情損失。澳門政府首招便是免費回程船票，香港人甚為受落，難免能吸引市民到當地下注。一旦調高香港的體育博彩稅，恐怕進一步削弱馬會競爭力，驅使更多港人投注非法外圍及境外莊家，整體投注額勢會減少，政府的收取的稅款將可能不升反跌。政府若希望改善庫房收入，有更多資源推行簡約公屋等有利民生的措施，倒不如積極研究如何做大個餅，例如考慮提增加投注選項，轉播更多國家足球賽事等，以讓賭民將注額重新回流至馬會，政府徵收的稅收自然相應增加，而資源投入公益事務亦不會縮減，這才是多贏之法。撰文：柯創盛房委會委員、前立法會議員 [...]

本港時事

團結基金提23項建議助加快房屋供應縮上樓時間

2022-01-25

團結香港基金（基金會）日前(14日)發布的最新土地房屋政策研究報告提出23項建議，希望特區政府短期內填補加快房屋供應，縮短公屋輪候時間，盡力在2025年或之前落成12萬個公私營房屋單位，爭取讓公屋輪候時間由目前的5.9年大幅回落至3.7年。團結香港基金高級副總裁兼公共政策研究院院長黃元山認為，政府應主動研究對短期加快房屋供應最有幫助的建議並全速實施，縮短公屋輪候時間。報告預計，2026至2030年間香港將有約23萬個公私營房屋單位落成，對此，期盼政府拆牆鬆綁，將其中12萬個單位提前到2025年或之前落成，相信此舉有助於公屋一般申請者平均輪候時間，或可由目前的5.9年大幅回落至3.7年。報告亦建議，政府參考過往「私人機構參建居屋計劃」的做法，引入承建商一併負責公營房屋的設計和建造，用好市場力量提高發展效率；成立專責區域發展的部門，為每一個新發展區和大型土地開發計劃設立專項辦公室，並考慮為規劃署、地政總署、土木工程拓展署、屋宇署、房屋署等土地房屋發展主要相關部門，建立量化績效指標；適當提高港深邊境地區發展密度，並考慮適度放寬輸入外地工人，將「組裝合成」建築法等新技術應用普及化，提升整體工程容量等。此外，政府可考慮採取減低強拍門檻、研究地積比率轉移、採取更具彈性的收購賠償等措施，加快重建步伐。至於填海項目，基金會認為，政府可改變過往先制訂上蓋發展的「分區計劃大綱圖」、再開展填海工程的做法，建議同步進行填海工程及上蓋發展的城市規劃程序，加快發展進程。團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺說，政府亦要繼續推動北部都會區及明日大嶼願景等長遠土地開發計劃，避免項目陷入「研究復研究、諮詢復諮詢」的無限輪迴。左起：基金會土地及房屋研究主管葉文祺，基金會副總幹事兼立法會議員黃元山。 [...]

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李秀恒：期待新一屆立會帶來新氣象

2021-12-21

剛剛過去的12月，第七屆立法會選舉結束，作為自2019年社會動亂及疫情後的首場立法會選舉，且是今年3月全國人大今年「完善香港選舉制度」後的第一場選舉，筆者認為選舉整體公平有序，呈現出理性的氛圍。眾所周知，立法會近年「攬炒」、「拉布」成為常態，以致內耗不絕，嚴重阻礙社會的發展。「拉布」者並非就事論事，而是基於政治考慮「凡事必反」、「逢中必反」，結果立法會長期被「騎劫」，迷失了方向，脫離了社會現實，令香港市民大眾感到厭倦，相信各界都殷切地期望新一屆立法會未來能夠真正為市民謀福祉，扮演好問政和議政的角色。以往，不少涉及經濟民生的議題都被「拉布」等行為拖累。以2015-2016財政年度為例，該年度72項總共涉及675億元的基建工程，只得兩項完成審議程序而獲得通過，涉及金額才50多億元，不足總數的一成；2019年動亂期間立法會更是被徹底癱瘓而幾乎無法運作。而本屆政府在減少政治化氛圍方面，下了不少功夫，在中央政府的配合之下，取得了頗大的突破：尤其是在過去因疫情而延長任期一年，「攬炒」派議員離開立法會之後，香港立法會高效地通過了46項政府法案，比過往幾個年度平均的20項多出一倍還有多，而財委會亦通過了120項撥款建議，審議效率比過去四年高出71%，從而讓第六屆立法會整體而言通過了128項法案中的124項，高於第四及第五屆立法會的80多項約50%。在未來，筆者認為政府應該盡快就幾個方面讓香港重回正軌。首先，房屋問題是本港根深蒂固的社會問題誘因之一，因此取締非法劏房、落實租務管制、增加房屋供應等，是施政的重中之重，在施政順暢之後，房屋問題的「沉痼」必須得到更快的解決，避免積重難返。第二，在創科發展方面，研發資源、匯聚人才、提供資金、科研基建、檢視法例、開放數據、政府採購和科普教育八大方面的發展需要加速。尤其是吸引人才方面，香港雖然長久以來都是「人才聚寶盆」，匯聚了大量金融及其他專業服務人才，然而對於被視為未來經濟發展核心的科技人才，香港卻暫未能達到大規模的聚集效應，港府應該把握機會吸納科技人才；其次，在城市管理方面，香港在普及智慧城市應用科技方面亦需要急起直追，不僅須參考大灣區城市的成功經驗，還要研究如何融入智慧大灣區的發展。而最重要的是，香港必須重新建立良好的國際形象，在治安環境重回2019年之前水準的環境之下，凸顯香港在金融及制度上的自主優勢，以穩固的法律基建及金融體系重新建立國際口碑，吸引多元資金及在疫情後推動旅遊業快速復甦。相信在特區政府及中央的共同支持及努力下，香港未來仍然會迎來大量的經濟發展機會。新一屆立法會顯出了新氣象，但同時亦給予特區政府更大的壓力，因為在助力變大的情況之下，行政及施政效率亦必須得到相應的提高。撰文：李秀恒 [...]