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施雨茵:夕陽的香港港口經濟

香港這個面積僅1,105.6平方公里的彈丸之地,曾經連續多年穩居全球集裝箱港口第一的寶座。但是,香港作爲世界航運中心的風采正日漸式微。   據團結香港基金發表的土地房屋政策研究報告,香港港口的堆場面積與貨櫃吞吐量之比例在世界十大港口中倒數第一,最繁忙港口的地位被區內其他競爭港口所取代,其排名由第一名一直下挫至第九位。細心觀察可發現,除了新加坡和釜山,排名靠前的全部都是中國港口。可見香港作爲海運中轉站的作用被削弱,分流已成必然趨勢。香港若沒有自貿港特殊政策,長遠來説有可能比不過一個二綫城市的港口業。另一方面,基金會的分析顯示,葵青貨櫃碼頭附近有超過四成的港口後勤用地卻未盡用。 優柔寡斷、官僚保守不是選擇。因此,香港港口業是時候作出改變。 基金會在2017年發表的報告《重啓大型填海 共建美好家園》曾建議將葵青貨櫃碼頭遷往遠離市區,位於長洲南的人工島,亦有專家建議,在香港水域外西南的島嶼興建大型港口。搬遷碼頭可以創造機會,對港口基建進行現代化升級,建設如同新加坡大士港、上海洋山港的現代化設施,並藉此整合大灣區内各主要港口,吃盡新一輪的時代紅利。 搬遷碼頭除了有利於港口現代化建設以外,還有助於改善民生問題。日前,行政會議成員、新民黨主席葉劉淑儀建議,香港可以考慮釋放葵涌貨櫃碼頭部分用地,改作建屋。的確,遷置貨櫃碼頭可騰出市區核心地帶的寶貴土地。葵青貨櫃碼頭連同周圍的工業用地,再加上政府建議的青衣南填海區,合共佔地近790公頃。這些土地坐落於市區核心地帶,交通網絡完善,用作住宅再合適不過。相信大部分工時長并且早出晚歸的香港市民非常需要居住在交通便捷的市區,而葵涌貨櫃碼頭位置則十分符合這類市民需求。並且,貨櫃碼頭加上後勤用地共約380公頃,可建單位的數量媲美9個太古城的規模,可幫助港府釋放不少房屋壓力。 在珠三角港口崛起的今天,香港港口業若不想落後於人前,則應適時做出改變,提高競爭力,止住頹勢。不得不説,這確是一條披荊斬棘的道路。   撰文:堅策研究中心研究員  施雨茵 [...]

香港

政府建劏房 不如加快填海

林鄭月娥上場後,新一屆政府官員除了手與泛民溝通,亦開始手民生事務,當中房屋問題作為民生首要難題,運輸及房屋局長陳帆早前探訪深水埗基層住戶後,提出考慮資助社企租用唐樓,再以成本價劏出數間房,以兩至三年租約租給有需要市民。然而,政府建房只能治標不治本,非長遠之策,更可能帶來更多社會問題。相對之下,一河之隔的深圳,由於政府有心有力加速建屋,當地樓價近日止升回跌。歸根究底,香港房屋問題源自土地問題,真正要解決,最終還是要靠填海造地。 曾掌機電工程署的新任運輸及房屋局局長的陳帆,上任僅數日便應香港社區組織協會邀請,參觀前往深水埗探訪房的家庭,並出席論壇與基層居民對話。他指自己兒時也住在板間房,理解住板間房或房的感受,又指現時的房環境不衛生,亦有安全隱憂,比其兒時上世紀60年代的板間房情更為嚴峻,其後他更數度感觸哽咽指住屋是人生存最基本條件,直言:「起居飲食、清潔衛生、做功課溫習都需要在上解決很慘。」  除了解民之所急,陳帆此行亦有所建議,一方面指政府會以「有地盡量起,起就盡量多」方式興建公屋,為市民提供「安居之所」。同時,他亦指覓地建屋需要時間,不是一朝一夕能解決,需考慮其他方案紓緩房戶、板間房戶的困境,因此建議政府資助社福機構、非牟利機構租用舊樓單位,然後將單位間開為安全及衛生的劏房,再以「打和成本」租給有需要的市民居住,令住戶免受「房營運者剝削」。 社協主任何喜華表示,現時房中介房東剝削嚴重,租出比租入價錢往往多出接近1倍,如社協半年前於長沙灣以10,500元租入一個500多呎單位,將單位間開為4個約100多呎房,以每個2,000多元租給4個家庭,相比其他相近面積單位的約4,000多元起的租金便宜。而改裝一間600 至800呎的單位成為房的裝修費用或需近30 萬元。 全方位解決問題 有關建議一出,市場馬上熱烈討論,有市民擔心政府此舉為鼓吹劏房合法化,長遠將令剝削情況更嚴重,特首林鄭月娥日前出席行會便出來解話,指如何解決居住環境惡劣問題上,政府會全方位地去做。至於陳帆想以「劏房」解決住屋問題,其所用的「劏房」只是一個「形容詞」,因為間隔樓宇亦不一定是非法的,而是可以合法、合乎規矩去間隔。 事實上,政府要解決房屋這類燃眉之急的確無需拘泥於形式,效用才應是眼之處,其實市場上由社福團體營辦的「光房計畫」就是先例,計畫屬非牟利性質,不過,由於規模細小,過去數年只有40多個單位能參與,受惠家庭只有100多戶,而且全屬短期性質,無助基層長遠解決住屋需要,尤其對比全港20萬劏房戶,連杯水車薪也談不上。因此將房屋問題轉嫁社福機構,成效難有期望。此外,不當的間隔樓宇近年為社會已帶來不少問題,政府是否有能力監管,讓所有非牟利機構出租都合符標準,亦是一大疑難。香港有不少劏房舊式唐樓,因為這些樓宇一般單位面積較大,較為適合間作劏房,但當一個單位間成10個、8個分租房後,便有如一個小迷宮,火災逃生困難。而且以舊樓建劏房,亦容易造成塌樓。如早前紅磡一幢有逾60年歷史的唐樓因日久失修,一樓的露台更被改建成房,結果突然崩塌。幾年前政府公布,樓齡50年以上的樓宇有約4,000幢,這個數字還在不斷增加。以這類樓宇改建房,長遠只會為社會埋下更多炸彈,最終只是治標不治本。 深圳樓價終回調 香港政府對高樓價繼續束手無策,反觀一河之隔的深圳,繼去年先後推出「深六條」及「深八條」等調控措施後,當地樓價升幅有所收斂,至近有下調趨勢。深圳地區新建商品住房價格自2015年4月起連升26個月,升幅曾高逾60%,然而,深圳市規畫與國土資源委員會早前公布的6月樓市成交數據,顯示深圳一手住宅價格9個月連續下跌,一手住宅成交均價在每平方米55,000元的均價線之下。此外,二手住宅也在6月開始回落,成交量按月下降。同時,租房市場的回升勢頭也有所放緩。 深圳成功壓抑樓價,除了調控的力度,更總要是政府能加快建屋,深圳市規畫國土委日前公布了《深圳市住房建設規畫2017年度實施計畫》,《計畫》指出,2017年度深圳計畫供應商品住房用地為168公頃,可建設商品住房8萬套,達到了近5年新高;另計畫安排建設保障性住房和人才住房5萬套、約277萬平方米,套數建設指標較去年同期增長25%。而過去4年,深圳保障房建設目標完成率均超過100%。 相對深圳雷厲風行地大建房屋,根據房委會數據,2016/17至2020/21的5年期內,本港公營房屋總落成量合共只有9.53萬個,只達《長遠房屋策略》目標的六成八。其實本港無法解決建屋問題,主因是土地供應不足。如林鄭月娥日前被問到在競選政綱中所提的「構建中產家庭可以負擔的『港人首置上車盤』」何時可推出時,她就明言要視乎有沒有新的土地來源。 大嶼山潛力巨大 在缺乏麵粉下,任政府有如何多妙策,亦無法改變高地價高樓價的現狀。其實香港總共有1,650平方公里的水域面積,產權全屬政府所有,填海可避免因收地、業權和搬遷賠償等爭拗而令發展滯延,甚至擱置,不失為增加土地妙法。而政府政府在上月初公布了可持續大嶼藍圖,列出了大嶼山未來的總體規畫,連同機場人工島,可開發出約1,000公頃土地,將額外40至70萬人口移入大嶼山居住,有關計畫應儘早落實。 [...]