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海外樓市:經濟增長強勁 愛爾蘭樓市未升完

香港樓市近期出現放緩,排隊買樓的現象已不復見,但原來在歐盟國中的愛爾蘭,樓市亦非常熾熱,早前首都都柏林15區Clonsilla的Beechwood住宅區開盤日,眾多潛在買家就攜帶睡袋和座椅一早便守候在樓盤前,可見當地樓市也不弱。 有報告指出,因近年愛爾蘭經濟大升,當地作為全球高等教育最發達的國家之一,加上英國脫歐,故此吸引大批資金及移民湧入。目前,愛爾蘭房地產價格正以全球第4速度迅猛增長,專家表示,價格上漲在供求達到平衡前仍會持續。 英國脫歐之路雖仍未明朗,但已成事實,當英國正式脫歐後,愛爾蘭將會成為歐盟唯一一個英語國家,加上有愈來愈多華人得到當地的居留身分,令到愛爾蘭的住屋需求增加,在供不應求下,從而推高當地樓價不斷向上。據萊坊環球房地產價格指數,今年第一季度愛爾蘭房地產價格的上升速度僅次於香港、馬耳他和冰島,今年3月份樓價按年增長12.7%。 房屋供應量短缺是樓價迅猛增長的普遍特徵,愛爾蘭亦不例外,KBC銀行公布了房屋買家報告(Homebuyer Report),大約有8萬多名潛在買家已準備好立即購房,據經濟學家休斯(Austin Hughes)指,需要4年時間才能滿足所有潛在買家的購房願望。報告表示,至2020年潛在買家的人數將增長至30萬人,但目前每年僅得5萬宗成交,意味大多數買家至少需要2年才能成功購房。房屋需求強大,推動首都都柏林的樓價不斷高漲,自然成為投資者的新寵。 房屋供不應求 有分析預計,至2031年,愛爾蘭的人口將由現時的470萬增長至520萬,人口不斷增長將增加人們對住房單位的需求。人口爆發增長的同時,當地新房建設率不高,據2017年住房報告,在2016年總建成的新房不到1.5萬套,為近20年新房建成平均水平的65%。 天達資產管理公司(Investec)經濟學家奧沙列文表示,房屋短缺問題依然是該國經濟最大的問題,住房供應和需求之間存在重大脫節。奧沙列文還預測,房產供應要追上需求量,可能要等到2021年或2022年,在此之前房價還會一路看漲。 事實上,愛爾蘭自經濟危機後,已成為歐洲經濟發展最迅速的國家,據愛爾蘭中央統計局數據顯示,2018年第2季的國內生產總值按季上升2.5%。有分析指出,目前愛爾蘭房地產市場前景看好,並逐漸成為華人在歐洲投資房產的主要國家之一。 據CSO數據顯示,7月份全國住宅房地產價格增幅為10.4%,為15個月以來的最低增幅,其中都柏林7月的房產價格較去年同期僅增長7.2%,都柏林以外地區則達14%。過去1年,全國房地產中位數價格增長27,500歐元,都柏林房產中位數價格達36萬歐元。但目前全國房地產指數較2007年頂時期仍低19%;都柏林住宅房地產價格亦較2007年2月低出22%。Merrion Stockbrokers中介公司的經濟學家麥奎德(Alan McQuaid)認為,由於大量潛在買家等待更多房屋建成,全國房價會持續增長。 吸引國際企業 另一方面,在世界銀行進行的「經商環境優越度」的調查中,愛爾蘭位居世界第13位。因相對其他歐盟國,其企業稅率較低,僅僅只有12.5%,故愈來愈多跨國企業將總部轉移至愛爾蘭,從而合理規避高額的稅收。世界多間科網公司的歐洲總部均在愛爾蘭,如微軟、IBM、惠普、Facebook、twitter等。目前有超過1,000家大中型跨國企業在愛爾蘭設立分支機搆,從而增加對房屋的需求。 再加上愛爾蘭作為全球高等教育最發達的國家之一,擁有最完善的教育體系和頂尖的教育水準,當中都柏林便有世界一流的大學如聖三一學院(Trinity College)、都柏林大學(UCD)和都柏林城市大學(DCU),吸引來自世界各地的學子。 現時都柏林平均房價為43.2萬歐元,其中最貴的地區為鄧萊里‧拉斯當(Dun Laoghaire-Rathdown),平均房價達60萬歐元。據愛爾蘭最大的地產買賣網Daft.ie去年第一季度的資料,都柏林的年租金收益率同比去年增長13.9%。而參考今年都柏林的平均房價,其租金收益率大約為6.21%,回報率相當豐厚。 [...]

美酒佳餚

Let’s try something Irish:來一點愛爾蘭威士忌

今天的威士忌界都以蘇格蘭為翹楚,當你的朋友拿出一支名不經傳的小品牌,說那是「Scotch」,大家都多少會了然於心。 可是如果說那是「Irish」?那似乎就有點樸溯迷離。 愛爾蘭威士忌就歷史上而言,其實才是不列顛島最古老的威士忌,至今仍保持較為傳統而溫厚的風格。筆者走訪愛爾蘭老品牌之一的Jameson酒廠,窺看這對香港人而言仍然陌生的經典名酒。 Text +Photo / Stephen Wong 相比法國、德國、或是英國這些歐洲歷史舞臺上的主角,對於亞洲人而言,愛爾蘭予人的感覺似乎是配角,但論歷史、文化以及生活習慣等值得深究的名物,其實卻不下於其他歐洲國度。很多人不知道,其實愛爾蘭威士忌,才是真正的威士忌始祖,就連「whisky」一詞,其實也是來自愛爾蘭語的「uisce」。   三次蒸餾的傳統 Jameson屬愛爾蘭最歷史悠久的威士忌品牌之一,亦屬國際市場上較有名氣的愛爾蘭品牌。品牌正式成立於1810年的都柏林,至今已經有逾230年歷史,目前其主要釀酒廠房位於愛爾蘭南部的Cork(科克市),同時亦對外開放,作為博物館以及公眾宣傳中心。 筆者隨同酒廠的工作人員走進媒體導賞行程,參觀整個Jameson的發展史,由最老舊的老式烘烤磚塊,到有兩層樓高的大型壺式蒸餾器。其中最能代表愛爾蘭威士忌歷史的,莫過於「三次蒸餾法」︱即單一的威士忌酒液,經歷過前後三次的蒸餾,相較蘇格蘭地區的二次蒸餾多了一次。 導賞員指出,愛爾蘭人最初以三次蒸餾不為別的,純粹是因為19世紀時期不論是器材或是原料,也沒有今天的來得精純,因此必須要透過三次的蒸餾,才能獲得充足酒精濃度的酒液。時至今天,在愛爾蘭地區以外不少地區的酒廠,如蘇格蘭,均主要使用二次蒸餾,而Jameson等酒廠仍然使用三次蒸餾,則為了保持其獨特的風味。 一如眾多大酒廠,Jameson品牌旗下亦擁有不同的分支,除其同名系列以外,還包括Red [...]

大中華時事

愛爾蘭直擊 Bord Bia 永續發展經濟學

「農為國本」是句老話,但以農立國的其實從來不只中國。在西方世界,農業或畜牧業同樣是國家的經濟根基,強大的農業基礎,甚至能夠將國家的劣勢從頭扭轉,再次立足於國際市場。 愛爾蘭於2008年後經歷過沉重的經濟危機,其後卻緊握著其豐富的水文、地理及畜牧農作資源,在國家的官方支持下發展「可持續農業」,同時向歐洲及世界各地推廣有機食品的優勢,從農飼、生產、零售、展銷、海外推廣以至酒店餐飲業,以舉國之力開展農業復興之路。 Text+Photo / Stephen Wong 對於香港人而言,愛爾蘭或許太過遙遠,這個遠在歐洲西北端的島國,卻是近年歐陸地區方面農業最發達的地區之一。是次筆者參與愛爾蘭政府官方單位食品局(Bord Bia)所策劃的行程,親身前往愛爾蘭當地,由都柏林啟程,遊走半個島國,從種植、畜牧、食品工場到生活文化,全方位觀察愛爾蘭對於農業及食品製作的用心。 愛爾蘭食品局:Bord Bia 是次行程甚為漫長,內容包括參觀農場、食品展、有機酒店餐飲業,花卉展及屠宰場等等,但所有路線朝向的終點其實只有一個:「永續」(Sustainability)。食品局的CEO Tara Mccarthy指出:「我們生活在城市當中,很容易忘記了我們所使用的很多資源,也是來自大自然界,包括我們的食物、農作物、建築的材料,乃至於食水及花卉等等。」 Bord Bia成立於1994年,於2012年起推行名為「Origin [...]

海外

愛爾蘭都柏林 樓市剛性需求大

別以為只有本港樓市熾熱,才有排隊買樓的現象,近日愛爾蘭首都都柏林15區Clonsilla的Beechwood住宅區開盤日,眾多潛在買家就攜帶睡袋和座椅一早便守候在樓盤前。當地樓市盛況拍得上香港,只因近年愛爾蘭創業優勢強,經濟大升,吸引大批資金及移民湧入。 據比利時聯合銀行(KBC)的報告表示,到2020年,愛爾蘭住宅潛在買家的人數將增長到30萬人,但目前每年5萬筆的交易量意味大多數買家至少需要兩年才能現置業夢想。房屋需求強大,推動其首都都柏林的樓價不斷高漲,自然成為投資者的新寵。 據愛爾蘭中央統計局(CSO)數據顯示,今年2月份愛爾蘭樓價比去年同期上漲了13%,單月漲幅亦有1%,作為樓市交易淡季的2月份,這幾乎是破紀錄的數字。其中都柏林房價上漲了12.7%,都柏林以外地區則上漲了13.1%。自2013年當地的樓價復甦開始,當地樓價已升了74.6%,當中都柏林的升幅更達90.6%,為全國之最。然而,現時全國的平均樓仍比2007年的高峰期低21.8%,而都柏林的平均樓價亦比2007年低23%。亦即升值潛力仍可期。 推動都柏林樓市的動力來自當地的創業優勢,帶動資金及移民流入。在世界銀行進行的「經商環境優越度」的調查中,愛爾蘭位居世界第13位。主要因為愛爾蘭的企業稅率僅僅只有12.5%,遠遠低於其他歐盟國家。很多製藥公司和科技公司也因此將歐洲總部設在愛爾蘭,從而合理規避高額的稅收。世界多間科網公司的歐洲總部均在愛爾蘭,例如微軟、IBM、惠普、Facebook、twitter等。目前有超過1,000家大中型跨國企業在愛爾蘭設立分支機搆。愛爾蘭政府對於企業的支援,也是吸引創業者移民愛爾蘭的主要原因。另外,愛爾蘭企業局正在積極努力提高企業的研發意識,讓愛爾蘭經濟發展成為生產效率更高、更具創新性和競爭力更強的經濟。 名校聚集 企業崛起增加工作職位和經濟發展潛力,吸引了移民和資金湧入。加上作為全球高等教育最發達的國家之一,愛爾蘭擁有最完善的教育體系和頂尖的教育水準。當中都柏林就有世界一流的大學如聖三一學院(Trinity College )、都柏林大學(UCD )和都柏林城市大學( DCU ),吸引來自世界各地的學子。讓當地的房屋需求大增。 預計到 2031 年,愛爾蘭的人口將由現時的470萬增長到 520 [...]