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海外樓市:澳洲若再減息 悉尼樓價再升

穆迪分析對2020年和2021年的澳洲樓價變動進行了預測,結論是澳洲的房產低迷期已過去,並有望於今年年底慢慢企穩,轉而走向增長,悉尼樓價將上漲3.1%,2021年增幅將加大至4.8%,其中公寓的價格漲幅將高於別墅,2020年將上漲4%,而2021年將上漲6%。至於市郊的各個區域,東部郊區和北部郊區依舊不被看好,而悉尼都會區以外的地區,如獵人谷(Hunter Valley),已經憑藉其優越的交通設施成為了頗具吸引力的置業目的地。 從近月的資料來看,澳洲的房地產市場已結束近兩年的萎靡勢頭,回暖明顯。悉尼的樓價,出現近兩年來久已未見的上漲,除了澳洲樓價的上漲,另一方面更能體現澳洲房產市場回暖的資料就是房產拍賣的成交率,已提升至70%,這是2018年下半年從未出現過的數字。從這些跡象看,澳洲房價很可能結束近兩年的下跌,開始反彈。 悉尼作為澳洲最大的新南威爾士州的首府,同時它也是澳洲面積最大的城市,人口最多,總人口達500多萬,達到澳洲人口的20%左右,經濟高度發達,已連續多年得到全球十大最宜居的城市之一的稱號,在世界一線城市排名中被列入第七位。 內西區華人偏多 悉尼是澳洲集商業、貿易、金融、旅遊和文化中心為一體的城市。悉尼在澳洲國民經濟中的地位舉足輕重,其國內生產總值佔整個澳洲的30%左右。服務業是悉尼經濟的主體,其中金融保險業佔全澳行業產值的44%、房地產佔41%、批發貿易佔38%、飲娛樂佔36%、製造業佔35%、建築業佔34%、零售貿易佔32%。 目前比較貴的是悉尼東區的,這邊部分樓房是靠海的,地理條件優越,購物和生活配套都很便利,而且學區也好,這裏的別墅已達到250萬澳元以上。悉尼北部則是傳統的富人區,週邊臨近美麗海灣沿岸,環境一流,所以樓價也是屬於悉尼較貴的地區,但一套普通的別墅一般要200萬澳元以上。 悉尼的內西區則是華人住的比較多的區域,到處可見中國超市和中國餐館,對於華人來說,生活非常便利。如Burwood,Ashfield,Strathfield,Campsie等都是華人住得比較多的區域。樓價在150萬澳元起。悉尼的南區的別墅在150萬澳元左右或以上,稍差點的區域,樓價在80至100萬澳元左右。 減息刺激樓價 目前悉尼的房產市場似乎正在升溫,根據房地產資料分析機構CoreLogic的最新住樓價值指數,悉尼中位住樓價格上漲了5%。悉尼樓價的上漲推動了全國平均樓價季度上漲了2.9%。但按年度計算,悉尼的中位樓價仍下降了2.5%;與兩年前的峰值相比,下降了10%以上。儘管悉尼樓價的總體趨勢似乎有所上升,但仍受到許多其他政治和經濟因素的影響,而這些因素將會繼續影響2020年的悉尼房地產市場。 澳洲Starr Partners房地產集團的總裁Douglas Driscoll預計,悉尼樓價明年將上漲5%至10%,具體漲幅各區會有所不同。如果澳洲儲備銀行再次降息的話,樓價上漲可能會超過10%。 澳洲統計局9月份的資料顯示,不包括現有貸款的再融資,新樓貸款上升了2.9%,至184億澳元;而8月份包括再融資在內的新貸款申請數額增長4.5%,至279億澳元。這是自2018年10月以來的最高數額,許多借款人正在利用低利率的環境優勢。根據Driscoll的說法,悉尼的樓價上漲是由於需求上漲而相對而言供應卻有所不足造成的。CoreLogic的報告顯示,悉尼上市出售的房產數量處於2010年以來的最低水準;與此前一年相比,8月的房源數量水準降低了22%。 由於大部分房主將坐等,直至確定樓價再次達到高峰,因而明年掛牌上市的房源數量仍將會保持在較低的水準,買家可能要等到2020年年底才會看到更多的樓源。而一旦發生這種情況,樓價將會攀升至接近2017年初的水準。 [...]

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海外樓市:澳洲悉尼豪宅 高處未算高

相對香港樓市,澳洲悉尼的樓市較早出現轉勢,過去1年已累跌約4%,反而豪宅市場則錄得5.7%的升幅,跑贏大市。有市場人士認為,悉尼豪宅能夠在頹勢中一枝獨秀,除因本身的供應不足外,亦與富豪湧入撐起樓市有關,有分析料,豪宅市場未來可續跑贏整體澳洲樓市,全年樓價可增長8%。 香港樓市逆轉,悉尼亦是一樣。據CoreLogic的房價指數顯示,10月份截至29日止,澳洲5大州府城市的樓價整體下滑0.6%,自去年最繁榮時期以來下滑5%。其中,悉尼和墨爾本的房價下滑0.7%。QBE保險集團指出,悉尼樓價在這5年間飆升了84%,至2018年則回落至2016年的市場水平。QBE預測,悉尼樓價在2019年將再跌4.2%;另有專家預測,至2020年,悉尼整體樓價從最高峰至最低谷的下跌幅度將達20%,回到2015年的水平。 可是,悉尼的豪宅市場卻是逆市向好。據萊坊發表第3季度全球豪宅報告,以按年樓價增幅計,香港有5.5%升幅排行第14,悉尼則以4%稍為落後,但仍為澳洲升幅最大的市場。澳洲樓盤項目Crown Residences at One Barangaroo合夥人Erin van Tuil指出,悉尼整體樓價過去12個月累跌約4%,反而豪宅市場則跑贏大市,錄得5.7%的升幅。 供應不足 豪宅有得升,她解釋是因買家對當地豪宅仍有巨大興趣,而且主要原因是供應本身不足,加上受去年有1萬名擁有高財富人士來澳支援,帶來強勁需求;而目前豪宅市場佔整體市場僅5%,超級豪宅佔1%。據萊坊的財富報告指出,香港有33%的超高淨值人士考慮今年前往澳洲投資,澳洲則有88%超高淨值人士亦預期其財富會在今年增加,也反映對當地豪宅需求增加。 萊坊的報告指出,悉尼自2014年起,價值300萬澳元以上的物業成交量不斷增加,去年共出售1,809間,按年升7.6%。成交增幅最大的是300萬至499萬澳元的物業,其次是1,000萬澳元以上的物業。有分析指,因當地的需求仍強勁,悉尼豪宅市場表現不俗。而全國豪宅成交量與超級富豪的增長數量相近,在去年澳洲超級富豪的數量增加9%,達1,260人,資產總值達2,690億美元(約1.56萬億港元)。在全球範圍內,擁有5,000萬美元或以上的淨資產的人數增長10%,達129,730人。 參考萊坊資料,目前悉尼房屋類型仍以獨立屋為主,佔近六成,其餘近三成是住宅和公寓,而首季豪宅平均價格為每平方米4萬至10萬澳元,相當於每方呎2.04萬至5.2萬港元。悉尼東郊的3個郊區去年是全澳房價最高的10大郊區之一,Darling Point的樓價中位數為568萬澳元、Vaucluse為547萬澳元,Bellevue Hill則為531萬澳元。 [...]

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投資澳洲房產 悉尼可作首選

根據羅兵咸永道資料,2017年亞洲市場資金外流量有著前所未有的增長,幾乎是2016年同期的兩倍,其中流向全球房地產市場的資金高達452億美元,當中主要來自中國。雖然近期中國進一步加強資金管制對市場,然而,目前已有大量內地資金在中國境外,估計2018年市場的資金仍然充裕,並支持亞太區樓市繼續興旺。 根據城市土地學會(ULI)及羅兵咸永道(PwC)聯合編制發表的《2018年產市場新興趨勢報告》調查結果顯示,澳洲人口最多的城市──悉尼名列前茅,主要源於其既擁有穩定的投資環境,又有當前相對較高的收益率,成為投資者進可攻,退可守之選。 由城市土地學會(ULI)及羅兵咸永道(PwC)聯合編制的《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》,匯集區內逾600名房地產專業人士,包括投資者、發展商、物業公司代表、貸款機構、地產代理及諮詢顧問等的意見,就亞太地區房地產投資和發展趨勢、房地產融資及資本市場、對各類物業及各大都會市場進行前瞻性預測。 報告認為悉尼的投資和發展前景均排名第一,其吸引力在於她是一個擁有成熟經濟環境的大城市,其核心資產市場交投活躍,且相對其他城市有較高的收益率。事實上,近年澳洲因稅務優惠等原因令資金湧入,令當地樓價勁升。其中,澳洲人口最多的大城市悉尼就成為投資者的首選。從2009年起,悉尼樓價已經上升了127%。 首先,悉尼是澳洲最大的金融中心,也是亞太地區的重要金融中心,如澳洲證券交易所、澳洲儲備銀行,以及許多澳洲的重要銀行與澳洲集團都設總部於當地。該城市也是不少跨國集團的地區總部,如二十世紀霍氏公司在悉尼設有大型製片廠,在成熟的經濟基礎下,樓價是有一定的保值能。而且自二○一五年起,悉尼所在的新南威爾士州政府有686億花在基礎設施建設上,主要包括道路、隧道和鐵路建設,這些空前規模的投資將為悉尼創造更多工作崗位,預計至2036年,悉尼就業機會將增加45萬個,發展前景大好。 宜居城市排前列 此外,悉尼的居住環境亦吸引了不少人在當地投資樓市或移居。根據英國經濟學人智庫(EIU)2017年全球宜居性報告(Global Liveability Report),悉尼連續多年位列全球最宜居城市排名前十五名之列,其擁有港灣、海灘、歌劇院等聞名遐邇的國際旅遊勝地,也擁有包括悉尼大學在內的5所高等學府,是難得一見的「一城多座名校圍合」的大都市。 然而,因當地樓價大漲多年,以致近期澳洲政府終於連番出手,在早幾個月前,澳洲政府提高了無本金按揭的利率,最近亦限制了這種按揭的額度,更有聲音取消投資者稅務優惠。但是由於整體經濟前景向好, 加上根據澳洲房地產協會指出,從2004年開始,悉尼住宅就已出現5.1萬處的缺口,而在人口爆炸式增長的背景下,預計到2024年,悉尼住宅短缺近20萬,故不少分析認為悉尼的樓價一如香港般,辣招再加只會帶來短暫影響,長線仍有升力。 Compass Economics首席經濟學家庫南(Hans Kunnen)預期,悉尼明年的樓價升幅約為5%至10%,人口穩定增加和經濟活動處於良好水平是主要原因。而且因為現時金管局的措施似乎已經成功限制過度的投資借貸,預料利率將不會上升。另外,部份分析指當地獨立屋的建造量不足,故獨立屋市場將會較公寓市場,有更強勁的需求。 Darling [...]