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鄭勤龍:美聯儲減息,恒基地產(0012)有望受惠

日前美國聯邦儲備局減息0.25厘,隨後滙豐銀行以及渣打香港亦調低最優惠利率0.125厘,有利本港地產受股。受惠此消息帶動,恒基昨日收市地產(0012)漲1.55%。除此之外,施政報告提到在年初將推行「土地共享先導計劃」,或可簡化與政府的商討程序並縮短規劃時間,有助釋放發展商農地土儲的價值。 摩根士丹利發表報告指出,恒基地產合理估值(物業價值較資產淨值折讓59%)、高股息收益率達4.7%,且未來3年每年股息增幅將達10%。同時,將於2021年開業的內地項目料帶動租金收入大增,而農地轉換計劃帶來潛在升幅等利好因素,將其評級由「減持」,調升至「與大市同步」,目標價由35.5元上調至37港元。該行表示,上調其2020年每股盈利預測,其中預期處置農地會帶來37億元收益,相信其明年底前會增加470萬平方呎總樓面面積以供出租,因此上調其2021年盈利預測10%。 今為恒基地產股價未來走勢占卦,得《山水蒙》變《火澤睽》: 蒙,亨,匪我求童蒙,童蒙求我。初筮告,再三瀆,瀆則不告,利貞。 睽,小事吉。 《序卦傳》曰:「蒙者物之稚也。物稚不可不養也」,而「睽」卦則有乖離之象,可引申為轉勢。恒基地產股價由7月24日開始急跌調整至8月15日開始從谷底回升,相信大部份不利因素已充分被反映。 目前股價已重、10天、20、50及250天平均線之上,短線利好。投資者或可考慮在38.6元左右買入,止蝕位可放34.7元。 [...]

名人系列

恒基地產 李兆基Lee Shau kee:「做生意要以小博大。」

現年91歲的李兆基上月宣布正式從恒基退下來,將其企業王國交由兩名公子李家傑及李家誠「打骰」,但他仍未言休,繼續出任執行董事,表示會在重要決策提意見,又指近年已退居幕後,對交棒有信心。當日他聲稱喉嚨不適,整天言談甚寡,在股東會及記者會均主要由兒子及副主席林高演代答。兩名兒子指出,四叔多年來給他們很多錦囊,其中做生意及慈善要「四両撥千斤」、「以小博大」。不如回顧「四叔」在退休前給予各位的錦囊。 Text / Peter Law 當日李兆基於股東會抖擻精神,於開場發言時正式宣布交棒予兩名兒子,又向股東致謝:「本人衷心感謝各位數十年對我嘅支持,祝大家生活愉快,我準備一些小禮物,送畀大家以表謝意。」 形容退休的心情 「雖然退任主席,但仍會為集團出力,以『大隱於朝,小隱於野,中隱則似出似處,非忙非閒』形容現在心境。」 談兩子接班 四叔在紀念冊中寫到,兩名兒子李家傑與李家誠已經能夠獨當一面:「兼且合作無間,本人深信於他倆領導之下,必能帶領集團承先啟後,續創高峰。」他早前在其他媒體的訪問中提到,兩兄弟性格稍有不同:「家傑靈活,家誠實幹;家傑主力負責內地,家誠主力負責香港……這幾年我已逐漸退居幕後,很多事情都由他倆自己去做,他們都做得好好,已做到100分,我對交棒給他倆很有信心。」 論本地樓市 「所謂『有土斯有財』,市場目前對房屋的需求仍然是非常龐大,這主要是由於利率長期偏低,加上華人都喜歡自置居所,投資偏向『磚頭』。」 對房屋政策看法 「長遠而言,我們很支持政府繼續多推土地興建房屋,發展新界和舊區重建都很值得考慮,增加土地供應是治本的方法。」 論青年人成功致富之道 [...]

香港

「納米戶」供應增 無懼消化不良

股樓持續暢旺,除一手市場新盤吸納大量資金外,就連二手市場亦頻錄破頂之聲,當中更有不少納米單位以高價成交。事實上,過去幾年,發展商為回應市場上車訴求,紛紛加入「納米」行列,以致市場低於400呎的單位愈來愈多,而在5大發展商中,恒基地產(00012)更是最緊貼這熱潮。 據最近政府數據,一手私樓潛在供應中,中小型單位佔比近八成,創歷史新高,有市場人士認為,細價樓面臨的壓力大。然而,目前市場對住屋的剛性需求有增無減,而且基於400萬元以下的物業才可承造九成按揭,對首期不足的上車人士而言,納米盤實在有其吸引力,故有分析指,迷你戶今年將繼續成為市場主力。 今年新盤熱潮持續,連帶二手市場亦是破頂之聲不絕,其中公屋納米單位亦連環破頂,最近青衣長安安泊樓高層27室,實用面積150方呎,開放式間隔,設獨立浴室及廚房,以245萬元(連地價)沽,呎價16,333元創全港公屋新高,較上月中旬同屋苑錄得的舊紀錄的1.6萬元,高出2.1%。原業主於2014年以19.8萬元(未補地價)向房委會購入單位。事實上,為迎合市民對上車的訴求,愈來愈多發展商加入設計納米樓,以致納米單位在近幾年可謂充斥市場,而且面積更是愈來愈細。直至目前為止,應是俊和發展位於屯門青棉徑2號的「菁雋」開放式戶維持全港最細單位的紀錄,僅得128方呎,比標準私家車車位更細。雖則每當納米單位推出時,都惹起社會一些微言。然而,這類單位往往是最快沽清的一群。 恒地最進取 據中原地產研究部報告,從2016年及以後首次推出新盤中,選取65個項目統計,合共36,488個單位,均是發展商旗下已推出新盤,按房型數量分布,其中開放式單位,佔總數的10.1%,即錄得3,685伙。若以開放式計算,恒基地產(00012)過去兩年,推出的開放式單位數目及佔比均屬各發展商之冠,期內恒地推出851伙,佔其推出新盤的比重超過31%,亦壓倒其他發展商。 至於1房單位,數量上則是新鴻基地產(00016)佔優,錄得2,453個;恒地則緊隨其後,錄853伙,新世界(00017)有368個。其中恒地的1房單位佔其推盤比重,同樣高達31.6%,若連同開放式戶一併計算,恒地是唯一一家發展商兩個戶型單位超過半數,達63%水平。 售出比例跌 除落成量外,未來的新供應亦陸續有來,去年首11個月累積動工量達1.9萬伙,按年升5%,創17年同期新高。值得注意的是,實用面積少於430方呎的細單位佔約79%,錄約1.5萬伙,而少於215方呎的迷你戶更錄得約5,094伙動工,佔整體比例約27%,可以預期未來幾年的新盤中,納米樓的時代將會持續。雖然中原地產報告提到,新盤市場上開放式單位及1房單位的銷售遇到短期阻力,開放式單位整體售出比例78.7%,較兩個月前下降8.1%。又指隨著有更多1房或開放式單位推出,如果銷情沒有突破,售出比例可能持續下降,或會出現供應過剩的情況。不過,在目前的市況下,納米盤反而會成為上車人士的最後希望。 「辣招」惹的禍 然而,如今政府的辣招亦成為截斷二手供應的元兇之一。在樓價愈升愈有之下,400萬以下的細價樓已買少見少。皆因政府限400萬以下物業才能承造九成按揭,所以對於首期有限的上車人士而言,這是一個重要關口。如近半年推出的迷你戶新盤,如屯門城‧點、逸新及AVA 61,因其總價有不乏低於400萬元的單位,雖然其實際呎價均普遍較同區二手貴,但在可承造較高按揭成數的前提下,上車客亦只能選購貴價納米樓。 市場消息指出,項目2座低層戶,面積176方呎,開放式間隔,連面積約119方呎平台,以1.5萬元租出,呎租85元創出區內新高,比九龍站豪宅呎租40至60元更貴,直逼山頂超豪宅水平;另外,同屋苑一個實用252方呎的1房單位,雖然呎租較低,以1.3萬元獲區內客承租,但回報率卻達3.75厘。 呎價衝2萬 由於納米樓投資及自住皆有其需求,因此呎價再貴,亦有一定捧場客,如今新界的沙田第一城最近一宗2房成交呎價已逾1.6萬元,而於市區的淘大花園的呎價僅1.4萬元左右,假若政府落實放寬按揭成數,相信呎價可再有上升空間。沙田、大圍等上車天堂的高齡納米樓呎價升穿2萬亦不足為奇,皆因「總價」低才是王道。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為,雖然受美國加息及施政報告等因素礙窒,迷你戶於去年第四季的銷情放慢,但由於樓價長期高企不下,因此,迷你戶仍然有一定需求可支撐其樓價,相信迷你戶於2018年將繼續成為市場主力,料購買力將在農曆年後再度釋出。 [...]

名人系列

世界級企業家李兆基

李兆基的資產多到屈指難數,其恆基系的企業王國,由地產發跡開始,到公用事業、煤氣能源、酒店、數碼科技以及在國內的投資,不論資產質素、公司管理和盈利前景都很可觀。人稱四叔的李兆基有個特點:謙和。《易經》64卦之中,唯有「謙卦」是六爻皆吉,大抵頗能概括這位華人少有的世界級企業家成功之道。恆基系在逐步轉型,能源是中國未來經濟振興關鍵,煤氣在國內的發展志不在小。西九龍更是李兆基的一大文章,他為了奪標,不惜再降低地積比率,豪氣拋出400億,好戲在後頭。 四叔:股神納稅比我多 四叔另設基金專攻投資,是否有意與「股神」畢菲特比較?他幽默的說:「畢菲特要納的稅比我多,現時我不夠膽講,或者是三幾年後,可能有得追。可能沒有他那麼多(財富),現在是他的一成,或者三年後的收入是他的三成。相信增長會快過他。但是要很大資本才可過他頭。」他強調香港稅制的優點:「例如美國一間證券行,一年賺30億,要僱用幾萬人,全世界開分行、寫字樓,幾十董事,還有小股東,任你分,每人分得幾多?賺50億才有30億分,稅重使費多。香港無資本增值稅,長買一隻股,三年可升三成。依然是容易賺錢的地方。美國人投資美國股票需要交稅,香港人投資美國股票卻不用交稅。」 李兆基比「股神」更早看好中國,因中國是全球經濟增長率最高的地方,他的基金投資一半在國企,其餘「資金全世界走」,投資對象是「日日新,有好的我們便去想。很多花樣,講之不盡,千變萬化,很奧妙」。目前不少人看人民幣升值,「我們炒不了人民幣,無自由市場成交,便認 龍頭股。私人認為國企股長線無問題,買國企股比買美國股好。」李兆基雖擁有合格境外投資者QFII額度,但投資額有限制,國內A,B股成交小,問題也多。   親征嘉享灣看推盤安排 李兆基雖然謙稱自己,是「細路哥已出來做生意,有什麼管理心得?都是盡其所能,一路做一路學,沒有什麼特別」,同時不喜歡說什麼理論,但他親力親為的作風,令下屬不得不受感染。例如7 月底西灣河碼頭項目「嘉亨灣」推出,李兆基7月18日「御駕親征 」,親自巡視示範單位,足足花上兩小時,仔細檢驗物業建築進度及推盤安排。可見雖然他已擁有幾輩子也花不盡的財富,但依然投入的工作。 隨著富豪第二代陸續成長,接班人成為市場話題,但四叔直言沒有計劃退休,認為「年紀大了便做少些,有些寄託總是好事」。他的下屬表明,四叔不喜歡別人問退休問題。得力助手林高演曾對記者說︰「李生有很多鴻圖大志,不喜歡人問退休的。」他本人也曾表示︰「從來無諗過退休!我還有很多願望未達成,我還要發揮自己的能量,現在都未發揮得盡,我覺得自己還有大把時間去搞!」 土地重質不重量 去年底至本年中,香港經濟有復甦跡象,恆基一馬當先,宣布系內員工平均加薪 分之五,可見四叔照顧下屬的作風。 恆基系早年持有大量換地證,因而取得不少市區靚地。但不少分析家認為,換地證可換的土地已所餘無幾,因此恆基有土地儲備不足的問題。四叔對此不徐不疾的回應:「儲備多、少,要看很多因素,有一千萬呎地,通通都是廢的,沒錢賺,不如一 [...]