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新盤舊契項目多 恒地銷售策略具彈性

各路新盤處於觀望狀態,並積極作出部署,其中會德豐的日出康城項目MALIBU料會作為狗年頭炮。事實上,今年潛在推售的新盤多達3萬伙,其中近期密密在市場收購舊樓重建的恒基地產(00012),今年旗下有多個項目正部署今年推出,約6至7個,涉及逾2,400伙,並且多是位於市區及以中小型單位為主,故料會成為上車人士的目標。因大部分全屬舊契項目,故可按市況調整推盤策略,相對較為有彈性。 踏入狗年,各大發展商都相繼公布推盤大計,有些更是蠢蠢欲動。如會德豐地產的將軍澳日出康城項目組合「O’EAST」的第5A期MALIBU,於本週一(26日)已上載樓書,發展商表示會於短期內開放示範單位,或有機會在3月上旬作首輪銷售,首批最少320伙,相信會成為農曆年後推售大型項目。 但論各大發展商今年的推計畫,若撇除港鐵(00066)的話,「月月有樓賣」的新鴻基地產(00016)今年仍是推盤及推售單位最多的發展商,涉及3,700伙,2018年內計畫推售的新盤包括北角海璇、沙田九肚雲端、馬鞍山白石雲海、西半山巴丙頓山、大埔白石角項目、屯門項目一期及日出康城晉海II,其中海璇、雲海及巴丙頓山已經開售。 而去年銷售成績理想的長實地產(01113),則是推售單位第二多的發展商,據長實執行董事趙國雄表示,公司今年計畫推售4個全新項目,涉及單位2,424伙,包括淺水灣淺水灣道90號、西半山波老道項目、深水埗海壇街的重建項目,以及日出康城第8期等,其中淺水灣道90號的11伙洋房,實用面積介乎5,000至6,000平方呎,屬於大單位,預計最快3月推出。 涉及單位3,000伙 至於在農曆新年前以160億元極速將海航旗下的兩幅啟德地皮收入囊中的恒地,論伙數雖不及長實及新地,但在推盤數目上卻是緊隨新地。恒地營業(一)部總經理林達民稱,集團於狗年會有多個新盤推出,涉及約3,000伙,並以市區為主,其中營業(一)部計畫於首季推出香港仔田灣項目,提供約142伙;第二季則推售與新世界發展(00017)合作發展的元朗大棠項目,涉約500伙,料於2021年落成,該項目現時正申請預售;而紅磡馬頭圍道及庇利街市區重建項目亦計畫於第二或第三季推出,涉約500伙,3盤合共提供約1,100伙供應,並主打中小型單位。 至於恒地營業(二)部總經理韓家輝亦指出,大角咀利奧坊系列暫時合共5個項目,旺角嘉善街8至30A號計畫今年第二季推售,這將會是利奧坊系列的第二期,涉約500伙;利得街35至47號則擬今年底或2019年推售,項目同樣提供約500伙。除兩個利奧坊項目外,西營盤忠正街項目第一期及北角木星街13至23號,分別涉約200伙,最快有機會次季登場。這些重建項目均主打細單位,以開放式至2房為主,以呼應市場對細單位的需求。 韓氏又指出,西營盤忠正街第二期及旺角利奧坊第三期,亦有機會在今年底或2019年推出,最終要視乎推售進度。換言之,恒地今年會有7個全新盤,而當中有6個是位處市區,其中分布在紅磡庇利街及大角咀利奧坊系列等3個項目,共涉約1,500伙,均屬恒地狗年重頭炮,如無意外,田灣項目則是狗年的頭炮盤。據悉,田灣項目以開放式及1房間隔為主,由於項目屬舊樓重建,故無需申請預售樓花同意書,發展商可隨時推售項目。 利奧坊系列成焦點 觀乎目前恒地大部分的項目,均屬舊樓重建項目,推售較為彈性,當中大角咀利奧坊系列應屬集團近年最大型的市區重建物業群,並以開放式至2房為主。除已開售的利奧坊.曉岸外,其餘4個項目將設約65萬方呎樓面,其中3個地盤已統一全數業權,餘下1個亦已取得逾八成業權,除住宅部分外,亦會有商舖部分。若連同其餘兩個項目,即角祥街25至29號及嘉善街1號,市場人士估計整個利奧坊系列將提供至少約2,000伙。 [...]

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林鄭「首置盤」 助「本地薑」大反撲

自日前特首林鄭月娥提出會推出「港人首置上車盤」後,不論是發展商,又或是市場人士均表示支持,認為可助年青人上車。然而,由於「首置上車盤」或會令部分年青人放慢上車步伐,而等待政府的「上車盤」,對目前備受追捧的納米盤一定有影響。 另一方面,因有消息指,政府有意與私營合作把農地發展成為「上車盤」,故此,坐擁大量農地的本地發展商,其長年荒廢的土地終有所出路。與此同時,因中國政府嚴打走資,加上人幣升值下,中資近期搶地風似有收斂。坐擁豐厚農地儲備的本地發展商,勢可藉此機會向中資大反撲,再次取回樓市主導權。 為滿足青年人置業需求,以及兌現競選承諾,特首林鄭月娥近日多次提及「港人首置上車盤」,似乎是想試一試市場的水溫,詳細具體措施將會在十月發表的《施政報告》中公布。她強調,「港人首置上車盤」對象是首次置業的「香港居民,進一步講,即是香港永久性居民」,而買過居屋或擁有物業者,都不符合資格。 近期,市場上不乏出現對「上車盤」的一些意見,對於有指首置上車盤的入息限額可能會介乎五萬至七萬多元間,土地供應專責小組主席黃遠輝表示,根據經驗,基於不同原因,難以定出入息下限,相信上車盤只會定出入息上限,亦不會有年齡限制,否則設立愈多界線,會出現愈多漏洞。他認為,現時符合居屋白表資格申請人應該都可申請,否則會出現不公平情況。 至於測量師學會前會長劉振江則認為,上車盤的對象應盡量避免與居屋重疊,因上車盤目標是幫助中產家庭置業,故建議申請家庭的收入上限,可高於現時居屋,並設收入下限與居屋區分,而定價可介乎在居屋與私樓之間。他建議,以白表的月入五萬二千元為下限,將上限設於七萬二千元。 釋放農地價值 在各大發展商都是伺機而動之時,會德豐(00020)便率先以行動釋出善意。其中會德豐在今年五月時向城規會提出改畫大埔洞梓農地為公私營房屋發展,或成為港人首置上車項目。會德豐地產常務董事黃光耀稱,項目申請中已預留一千零五個單位予政府發展,可作公屋或居屋用途,不排除有機會成為首置上車盤,但由於申請早已呈交城規會,最終用途視乎政府決定。但目前當局未有向集團方面提議或洽談上述申請中的資助房屋部分用作首置上車盤用途。 有市場人士就解釋,以資料顯示,大埔洞梓農地佔地逾八十六萬方呎,可提供二千七百零五伙,發展商將地盤畫分為私人發展(地盤A)及公營房屋(地盤B),分別預留一千七百及一千零五個住宅單位,可建樓面面積約一百四十四萬七千及五十八萬八千方呎。由於「首置盤」是林鄭上場的重要房策,為了加快見效,相信政府在改畫土地、補地價等問題上,會以「開綠燈」作交換,亦即話,會德豐只要獻出小部分土地予政府,便可讓項目較大的私樓部分得以加快發展。 有消息指,首置盤的土地來源方面,政府主要將採取公私營合作的方式建屋,並優先考慮在新界的農地發展。因此,有關政策對坐擁接近上千公頃新界農地的四大本地老牌地產商而言,絕對是一個釋放土地價值的大好機會。 四大發展商最受惠 在本地龍頭發展商中,恒地持有農地儲備達四千四百九十萬方呎,高於新地的三千萬方呎、新世界的一千七百六十萬方呎,以及長實(01113)的一千萬方呎,最有望成為大羸家。摩通早前估計,恒地只得百分之二十五農地可轉換至住宅發展用途,但若政府與私營合作把農地發展成為「上車盤」,則相信恒地可有更多比例的農地成功轉換用途,而且預計農地價值可達到每平方呎一千四百元。再者,有傳政府會承擔興建「首置上車盤」的成本費用,意味地產商須付出的代價相當有限,卻肯定坐享最大利潤。換言之,擁有最多農地的恒地最終可成為大贏家。 股價上升潛力大 由是故之,本地發展商近年已不斷轉型以增加土儲和實力,當中包括轉投商業地市場,如今年上半年度,本港兩幅貴重商業地均由本地發展商高價投得,如南豐斥逾二百四十六億元投得的啟德第1F區二號商業及酒店地王。分析指由於商業地屬於長時間的投資項目,回本期長,投資額龐大,並且需要對該區的商業發展有一定認識,中資未必會投身有關市場。 此外,收購舊樓重建項目亦是一大出路,重建的平均成本較投地便宜,恒地更是這方面的專家,該公司有多個位於市區的重建項目,截至今年六月,集團購入八成以至全部權益之「市區舊樓重建」的項目就有四十五個,總樓面面積約四百萬平方呎。 加上本地發展商向來並非單靠物業銷售支撐整個收入,四大發展商均不乏酒店、基建、零售、百貨、通訊等多元化投資回報。如新地二○一五年全年總租金收入按年上升百分之七,逾二百一十億元,淨租金收入已達到一百六十五億元,幾乎等於鴨脷洲「地王」的地價。至於新世界二○一五年整體收入,亦有逾半、超過三百一十億元是來自租金、酒店、百貨及基建的收入,明顯將物業收入比例降低於一半,因此財政亦更為穩健。 [...]

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恒地古洞北獲批建30層高項目

屋宇署公布6月份共批出13份建築圖則,包括5項住宅及商住發展。恒地(00012)及有關人士持有的上水古洞北一幅鄰近古洞石仔嶺花園的一幅地皮,獲批在一層地庫上建一幢30層高的商住項目,總樓面33.87萬方呎,當中住宅樓面佔28.22萬方呎。 項目屬於古洞北區內首幅批出建築圖則的項目,建成後,相信亦將成為區內最高項目。市場估計,地皮若進行補地價,涉及金額約10億至13.6億元,樓面地價每方呎約3,000至4,000元。 該地皮鄰近石仔嶺安老院,發展商早年連同粉嶺公路旁的地皮一併申請興建洋房項目,其後因地皮納入古洞北發展區範圍,大部分獲劃為公營房屋及社區設施用途,餘下約4.5萬平方呎用地,則獲政府接納申請換地作私人發展。 恒地地皮附近的土地,在發展計畫中曾出現爭議,地皮旁邊的石仔嶺花園,現時由16間私營安老院經營,為全港首條長者村。政府宣布東北發展計畫後,計畫分兩期拆遷安老院。住在安老院約千名長者,須面臨搬遷問題,院舍料將數搬入新大樓。 今年初的施政報告提及,中長期方面,政府決心盡快推展各項大型項目,包括落實新發展區和新市鎮擴展計劃,重點是古洞北和粉嶺北、東涌、洪水橋及元朗南,提供更多房屋、社區設施、公共空間和經濟用地,預計發展可於2023年至2038年間,提供接近20萬個房屋單位、超過860萬平方米工商業樓面。潛在的鐵路物業發展項目也可提供超過2.1萬個住宅單位。 新發展區和新市鎮擴展計畫方面,古洞北和粉嶺北新發展區已完成規劃及工程研究,料可提供6萬個單位及84萬平方米工商業樓面,預計首批居民可於6年後入伙。此外,東涌新市鎮、洪水橋新發展區、元朗南的發展計畫亦會繼續,料未來6至10年,居民便可以陸續遷入。 規劃署估計,直至2046年的土地需求最少4,800公頃,所以即使所有現正推展的短中長期土地供應措施如期落實,仍需再物色最少1,200公頃。政府未來或許需要繼續在具爭議的地中尋找新的土地。 [...]