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置業新手須知三部曲

新年伊始,祝願大家事事順境、心想事成!回顧去年的按揭市場,發生了不少特別事,例如律師樓被凍結款項導致客戶按揭交易出現問題;年中某發展商因建築問題將兩座大樓拆卸重建並延期交樓;其後部份銀行暫停部份內地發展商樓花按揭申請等,每件事都對涉事客戶影響甚大。我們亦收到不少客戶查詢,按揭專員逐一為客戶解決難題及「拆彈」,最後所有客戶均成功渡過困境。筆者認為專業按揭中介可為客戶提供的即時、貼心及專業的服務,是坊間一些中小型按揭中介無可比擬的。 今年甫一開始,便發生了另一按揭事件。自政府於上月尾的今季賣地計劃中,公布其中一幅住宅地皮的賣地條款加入限呎要求後,市傳有銀行暫停接受單位面積少於250呎以下的按揭申請。筆者想在此澄清一點,據了解現時未有銀行根據新條款而拒批「納米樓」按揭申請。事實上,銀行一直根據其公司取向爭取不同客戶群,但亦會根據借款人的自身條件(如人齡、入息)及按揭物業條件(如樓齡、估值)等因素而批審其按揭申請。 本港地少人多,納米樓面積雖小,但樓價相對上較易負擔,筆者相信仍有一定市場需求,當中包括上車客以及部份投資客。政府引入限呎樓措施是為保障市民有最低合適的居住空間,然而納米樓亦有一定市場,料銀行普遍仍會承造其按揭申請。當然置業要量力而為,尤其是置業新手,以下三部曲需要知道: 計算好負擔能力 要知道個人入息、負債、年齡、信貸紀錄等會直接影響按揭批核情況以及其條款,按揭成數可相差一兩成甚至更多,息率亦有可能高出數十點子。要避免「抬錢上會」,最好預先使用網上按揭計算機,計算好可負擔的樓價、壓力測試要求等,並保留充足的入息證明,預防入市後才「觸礁」。 了解清楚按揭措施 自2009年開始第一輪逆周期按揭措施後,按揭政策變化多端,現時根據不同條件的買家及物業種類,其可批出的最高按揭成數亦有不同,例如首置客最高按揭成數為9成,1,000萬或以下物業可承造8成按揭;1,000萬以上物業最高只可承造5成等,如不熟悉按揭措施可能導致大失預算。 不要借得太盡 除了以上兩點,建議置業人士的財政預算要鬆動,按揭成數、年期盡量不要「借到盡」,預留多些後備資金,如有任何風吹草動,亦可留一線。 撰文:經絡按揭轉介營運總監 張顥曦 [...]

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樓市第一手 | 需要按揭中介的四類人

適逢聖誕及新年佳節,香港的商場、街道、以至無數人的安樂窩皆洋溢着歡樂的節慶氣氛,筆者祝預各位節日快樂,2022年香港跨出「疫」境、鳳凰涅槃!上回筆者分享了早前進行的「2022年置業民調」中,逾5成受訪者料年內樓市平穩,近2成人更料樓市有5%至10%的上升空間,反映大部份受訪者對後市審慎樂觀。如有意置業,現時越來越多人選擇聯絡按揭中介,而非直接於銀行申請按揭,以下4類人士十分適合尋找按揭中介幫忙。 缺乏按揭知識 按揭易學難精,特別對於剛上車的新手,遇到按揭問題時或感到手足無措。如直接到銀行分行申請按揭,職員或未有時間與客人詳細講解,甚或身兼多職,未必專門負責按揭業務。而稱職的按揭中介則可跟進客人的整個申請程序,同時排解客人對按揭的疑問。 擔心個人條件 對於每位業主個人條件上的差別,可承造的按揭成數、壓力測試基準、每月供款、繳交的稅項亦有所不同。薪高、糧準及信貸紀錄良好的買家承造按揭,當然比非固定入息或有負債的買家容易一點。若擔心個人條件問題影響按揭,可找按揭中介作簡單咨詢,按揭專員會跟據客人的個人條件,快速地評估客人的按揭狀況,作出個人化及貼心的按揭建議。 不了解銀行取態 除了個人條件外,銀行在按揭上的取態,亦直接影響按揭條款及批核情況。例如購入樓齡超過45年的私樓,部份沿用「75減」的銀行未必可批出30年按揭;此外,年初部份銀行或搶攻按揭業務,批核及優惠上或更具競爭力,相反年尾部份銀行已「到數」,優惠及批核速度或會減退。如買家自行申請按揭,或會走「冤枉路」,甚至大失預算。 無暇分身/想賺取額外優惠 除按揭新手,亦有不少客戶屬資深買家及投資者,由於他們可能已有數個物業在手,部份申請轉按或能賺取更優惠的息率及現金回贈。稱心的按揭中介會協助及提醒客戶處理新造及轉按事宜,協助無暇兼顧按揭的買家,省卻時間同時賺取更高的回報。此外,按揭中介並不會瓜分客戶從銀行得到的優惠外,亦會有額外回贈回饋客人,比直接於銀行申請按揭賺取更多「着數」。   撰文:經絡按揭轉介營運總監張顥曦 [...]

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銀行超高現金回贈/存款掛勾二揀一?

於銀行造按揭時,銀行除了會批出按揭息率外,亦會提供現金回贈及高息存款掛勾戶口等附帶優惠,以吸引客戶選用。近月有銀行提高現金回贈至1.5%,比其他銀行普遍的1%至1.2%為高,但就不設高息存款掛勾戶口。有客戶向我們查詢應如何選擇,現在為大家講解兩者的分別及優勢。 現金回贈,是銀行基於貸款額的某個百分比,再回饋給客人。以往現金回贈曾經跌至0%,亦曾經升至高位2.1%。不過由於現時銀行邊際利潤微薄,現時現金回贈普遍為1%至1.2%,個別大額、選用高成數按揭、或優質客戶有可能獲得較高的現金回贈。 而高息存款掛勾戶口(Mortgage Link),即為貸款人提供活期高息儲蓄戶口,息率與按揭貸款利率相同。假設按揭貸款實際利率為1.5%,高息存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.5%,較市面上一般儲蓄戶口息率0.01%為高,而且可隨時提取或存入資金於戶口內,靈活性極高。 大部份銀行的按揭計劃皆設有現金回贈及高息存款掛勾戶口,但如果想獲得超高額的現金回贈,部份銀行則取消提供高息存款掛勾戶口,要如何選擇就要考慮兩者哪種「賺」得較多。 試舉例,假設貸款額為500萬元,如選擇高現金回贈,可獲得1.5%即7.5萬元的回贈金額。然而,假設該客戶還擁有流動資金250萬元,若放入高息存款掛勾戶口內,可獲取與實際按揭息率同等的利息收入,假設供款30年,實際按息為1.5厘,首年能節省的利息開支高達$37,044,更可獲得1.2%回贈即6萬元,已比高現金回贈的7.5萬元為高。因此,如有充足的現金在手,建議選用較低的現金回贈,並將資金放入高息存款掛勾戶口內;相反如擁有較少流動資金,則可以選擇較高的現金回贈。 另外還有三點需要補充。第一:一般銀行提供的現金回贈會以樓價的6成計算,假設樓價800萬元,承造9成按揭即借貸720萬元,銀行會以800萬元的6成即480萬元計算現金回贈,並非以720萬元計算。第二:根據金管局規定,如現金回贈超過貸款額1%,需將整筆現金回贈納入按揭成數上限計算。即假設原有貸款額為500萬元,如獲取1.2%現金回贈即6萬元,貸款額將變為494萬元,待提取貸款後銀行才會將6萬元現金存入借款人戶口內。第三:高息存款掛勾戶口的存款限額設有上限,一般為未償還按揭貸款的50%,如剩餘貸款額為500萬元,存款限額上限則為250萬元。 撰文:經絡按揭轉介營運總監張顥曦 [...]

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新私人資助房屋按揭大不同

有傳中央要求本港發展商協助政府解決房屋問題,近日新世界率先宣布將推出私人資助房屋項目,以新界西一幅地皮作試點,提供300個單位出售,定價為市價約5至6折,即約為270 萬至495萬元,目標5年內建成。而項目吸引之處,是可以極低首期及「漸進式按揭」上車,減低置業者的首期及供款開支,引起全城熱話。 首先,首期可低至樓價5%,若以最平單位270萬元計算,首期只需13.5萬元。此外,「漸進式按揭」還款計劃,可將貸款分為兩個階段,各佔樓價50%。第一階段最高可承造九成按揭,第二階段先由發展商「墊支」,業主在10年內一次過或分段承造按揭。試以最平單位270萬元計算,第一階段貸款額為121.5萬,如以P按息2.5厘、供30年計算,連同按揭保費,每月供款只需$5,010,比起需要一次過借款256.5萬及每月供款$10,135,減少$5,125或50.6%。 是次項目的部份條件及細節與政府發售的資助房屋十分相似,例如設有合資格對象、入息及轉售限制等。不過由於未有政府作擔保,因此或需通過供款佔入息比率及壓力測試要求,若申請高成數按揭亦需繳付按揭保險費用。 申請對象方面,料申請人須為本港永久居民及首次置業人士,25至45歲年輕人或家庭或可優先申請。入息及資產限額方面,1人申請者入息上限為3.3萬元,資產限額為85萬元;2人或以上家庭入息上限為6.6 萬元,資產限額為170 萬元。而轉售限制方面,初步構思為買家在成交後首3至5年內不能出售或出租單位,並須在完成承造100%按揭後,才可出售單位予合資格人士;或在買入單位第10年起,向政府補回地價後,將單位在市場自由出售。 報導指,該屋苑將設會所,單位更有基本裝修及家電。發展商亦表示,項目選址於成熟社區,具基建配套,並非「山旮旯」之地。如有興趣,可留意發展商將於不久將來再公布更多詳情,包括實際地址、申請方法及程序、及當中需要解決的技術和法律問題等。筆者預料未來將有更多發展商推出類似計劃,資助房屋的比例將逐步增加,使年輕人更易上車。 撰文:經絡按揭轉介營運總監張顥曦   [...]

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供樓供半世?按揭年期如何考量?

自近年樓價拾級而上,加上新按保政策出台,不少人為了更容易上車,不惜將按揭年期延長。根據最新金管局的數字反映,10月份的平均按揭貸款年期已增至333個月(即接近28年),創有紀錄以來新高。 如何選擇最合適自己的供樓年期?大部份銀行最短的按揭貸款年期為5年,最長則是30年。而借款人亦可根據人齡、樓齡、利息、每月供款及壓力測試等幾項因素而去決定最合適的貸款年期,以下將詳細說明。 樓齡/人齡: 大部份銀行沿用「75減樓齡/人齡」來計算最高按揭年期,並以較低者為準。假設A先生40歲,購入樓齡50年的物業,最高按揭成數為75-50=25年。樓齡無法改變,但人齡卻有可能因增加較年輕擔保人而降低。假設B先生60歲,購入樓齡20年的物業,本應最高按揭成數只有75-60=15年,但如B先生的20歲女兒作擔保人,而女兒的每月收入大於每月按揭供款,按揭年期便有機會以女兒年齡計算,最長可增至30年。 利息: 年期越長,利息越多。假設貸款額500萬元,承造20年及30年的供款年期,以實際按息1.4厘計算,20年的全期利息逾73萬,30年的全期利息更逾112萬,兩者相差39萬或53%!不過,全期利息只供參考,因利息除了根據年期,亦會根據拆息(Hibor)、最優惠利率(P)而有所改變。如未來遇上加息周期,利息將有機會大幅上升。 每月供款/壓力測試: 借款人當然想縮短貸款年期,以盡量減少利息開支。但年期越長,每月供款自然減少,更有利通過壓力測試。以首置客為例,供款佔入息比率及壓力測試基準分別為50%/60%,即每$10,000元收入,每月供款不可超過$5,000及$6,000。如每月供款超過此水平,拉長年期亦是其中一個較易通過入息基準的方法。 因此,借款人可根據自身條件,選擇較長的按揭年期以便更易通過入息審查,或選擇較短的按揭年期以節省更多利息開支。另外,借款人亦可在轉按時,配合自身需要增加或減少按揭年期,筆者亦建議借款人不要借盡,預留按揭年期作緩衝。 撰文:經絡按揭轉介營運總監 張顥曦 [...]