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中國

疫下深廣兩地大額物業交投減半 戴行李志榮:香港及大灣區今年料可「追落後」

疫情及環球經濟下行等負面因素影響下,商用物業投資市場幾近停滯,即使香港及內地疫情相對全球較受控,但過去一年香港物業市場億元以上大額交易仍按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交更全年跌七成。至於内地方面,礙於疫情及封關措施,儘管2020年内地大宗交易市場全年成交金額按年大減近三成,港資或外資基金進入內地的收購行動估計全年勁跌一半,加上深廣兩地億元以上大額物業成交量亦按年減半;廣州還是成為全國唯一大宗成交金額按年逆市上揚的城市,漲幅達110%,表現亮眼。戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)認為,香港及內地疫情始終較受控,隨疫苗普及,相信會比歐美更快復甦,更特別看好數據中心及物流中心等類型資產潛力。 撰文 曾業俊 2020年初爆發的新冠肺炎疫情令全球人流及物流停滯,經濟陷入大衰退,連向來穩定的房地產市場亦大受影響,酒店及商場首當其衝,而「新常態」下流行的「在家工作」亦令寫字樓交投受壓。「疫情爆發後,投資者及基金因風險急增而明顯轉向保守觀望,『寧可買遲,不可買錯』,正正是他們的寫照,以致商用物業經常『有價無市』,交投明顯放緩,」戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)表示,「去年經常見到買賣雙方的意向價差距達兩至三成,成交相當困難。」 香港疫情經歷四波反覆,去年,本港整體物業市場1億元以上大額交易量按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交量更全年暴跌七成。商廈租金及售價亦較2019年上半年高位回落近兩至三成,個別分層寫字樓業主更願意減價,價錢回落幅度亦較大。「例如金鐘寫字樓在高峰期平均呎價約4萬元,現時平均只有約2.5萬元,回落幅度相當明顯,」Francis透露,「商舖市場所受打擊更嚴重,個別商舖的租金及買賣價甚至較一年半前高位回落四至五成。」幸好,去年政府取消非住宅物業雙倍印花稅(DSD),個別銀行亦將非住宅物業的按揭成數由四成提高至五成,均有助商用物業交投,因此自去年12月起,寫字樓及商舖成交均見回升。 戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)縱橫資本市場多年,擁有資深的投資經驗,曾兩次帶領團隊促成領展售出17個商場及12個商場的資產包、翻新國際貿易中心(原稱豐樹中心)以及8 Bay East商廈大刁,短短三年間累積540億元成交,更帶領團隊入圍去年RICS大獎挑戰三連冠。 投資者對大灣區興趣減弱 至於內地方面,據戴德梁行中國資本市場部數據顯示,2020年内地大宗交易市場全年共錄2,047億元人民幣成交,比2019年下降29%,但宗數依然保持在超過180宗的水平,市場仍能靠穩。 Francis表示,由於香港與內地目前仍有隔離措施,未能正常往來,故窒礙投資者實地考察,整體仍偏向保守觀望。「大灣區市場的交投及查詢明顯減少轉弱,尤其本身只以香港為基地、無內地團隊的投資者,特別難以在疫情下往內地收購投資,」Francis說,「港資或以香港為基地的基金進入內地的收購行動,相信全年已大減一半;至於深廣兩地億元以上大額物業成交量,亦按年減半。」 事實上,2020年全國外資大宗成交大幅下滑,僅錄得34宗成交,成交金額接近500億元人民幣,僅佔全國的23%;相反,自用買家收穫頗豐,2020年自用買家在大宗交易市場上佔比已接近四成,對比2018、2019年低於兩成的比例,漲幅十分可觀。用家尤其鐘情具有產業導向及優惠政策的寫字樓。因此,雖然外資成交量大減,但廣州的大宗成交金額仍能按年逆市上升,漲幅更高達110%,是全國唯一上揚的城市,表現亮眼。 2020年下半年,國內監管層針對房企的融資及負債劃出「三道紅線」,要求房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%,淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不小於1。該政策促使更多紅黃檔企業出售優質資產,更多一線核心項目進入法拍市場。作為一線城市中大宗交易額唯一正增長的城市,廣州在「三道紅線」的政策壓力及市場壓力疊加影響下,市面上可供出售的項目數量增多,加上廣州多元產業基礎支撐,故成為投資者對沖風險或用家趁低吸納的選擇。 2021年開首,各國已陸續推出新冠病毒疫苗,惟問及投資者有否因此回復對香港及大灣區商用物業市場的興趣時,答案仍然偏向保守。「現時不少投資者已部署未來一年投資計劃,尤其去年成交量按年大減一半。雖然有大量資金正蠢蠢欲動,但他們仍未能落實決定。去年年尾有個別投資者入市,但大多仍保持觀望,正在『摸底』,」儘管如此,Francis對後市仍感到樂觀,「始終投資者要繼續買貨投資,相信今年會出現『追落後』的情況。」此外,香港及大灣區市場能否順利復甦,亦要視乎中港兩地何時才能全面通關,「有人流就自然有物流,然後就有投資」。Francis相信資金不是問題,因為疫情下,全球資金仍非常充裕,尤其很多國家都陸續發債,增加資金供應,以致利率偏軟,以上都是利好物業投資的因素,因此他相信將會有更多投資者選擇物業作為增加收益的工具。Francis認為,只要有一定投資者牽頭行先,收購項目,而該項目又可以企穩,不會在短時間內急速貶值,其他投資者就會陸陸續續入市,形成良好趨勢。 長三角優勢領先珠三角 [...]

大中華時事

米爾肯研究院:內地最佳城市 蘭州居首 深圳位次

米爾肯研究院日前發布2020年度《中國最佳表現城市報告》,其研究總監及報告聯合撰寫人黃華躍分析,從城市榜單變化可見,內地西部城市持續穩定崛起,粵港澳大灣區經濟活力搶眼。西部地區城市首次在前五名佔三席,其中甘肅省蘭州市膺榜首,四川省成都市位列第三,陝西省西安市居第四位,國家重點發展大灣區的深圳位列第二,廣州排名第六。   米爾肯研究院研究總監及報告聯合撰寫人黃華躍表示,從2020年中國最佳表現城市指數可見,內地發揮了北京-天津-河北、大灣區及長三角這三個超級集群的經濟實力,以此連接及把工業生產和商業活動傳遞至較小型的縣市。發展程度較低的區域經濟急速增長,反映中國銳意建設基建,以減少不同區域和城市之間的發展差距,同時緩解交通擠塞及污染等為超級城市帶來的環境負擔。 在2020年的米爾肯研究院排名中,西部地區城市首次穩列前五名的其中三個排名,反映中央政府及決策官員運用國內市場的區域發展比較優勢,以推動發展落後但成本較低的地區經濟增長。甘肅省蘭州市成為2020年中國最佳表現城市。 蘭州市堪稱中國「十三五規劃」綠色發展戰略的理想典範;在該規劃中,中央政府銳意透過技術創新及重新協調區域發展來提升全國經濟增長。 在大灣區方面,深圳市保持去年的第二名。作為中國創新型經濟體的成功例子,深圳從過往的低成本代工製造中心發展為全球創新重鎮。現時,這個中國城市是先進電訊產品的誕生地,匯聚內地科技企業家。深圳是中國增長動力最強的城市之一,內地政府將繼續將之打造為全球城市。廣州市排名第六位,這個城市亦是中國歷史最悠久、規模最大的貿易與交通中心。首都北京市位列第七,而一二線城市十大名單的最後三位分別為福建省廈門市、江蘇省南京市及安徽省合肥市。 今年是米爾肯研究院第六度發表該報告,將內地264個城市分為大城市及中小城市兩大組別,分別根據經濟表現排名。 河源市中小城市名單稱冠 值得一提的是,廣東省河源市在米爾肯報告中小城市名單稱冠。作為大灣區和區域物流中心的一部分,河源市最近獲得大量國內外投資,推動當地經濟增長,至於去年中小城市居首的東莞,今年排名第十。 至於大灣區發展對香港的影響,黃華躍相信兩三年內不會太顯著,但香港與灣區其他城市的互動3至5年會不斷增強,未來如何融合,取決於內地和香港政府如何將經濟聯繫建立在互惠基礎上,以及香港如何看待多出來的空間。 他認為,香港與大灣區兩大主要城市廣州和深圳並無太多直接競爭,但7至10年後,若香港不與大灣區銜接起來「說不過去」;香港要尋求合作夥伴也不必局限大灣區,可以是北京、上海、新加坡、馬來西亞等,融入珠三角是很好契機,機會在整個大中華區甚至東南亞。   米爾肯研究院研究總監及報告聯合撰寫人黃華躍。   米爾肯研究院的中國最佳表現城市排名 [...]

大中華時事

穗66撐灣區金融合作 設港澳保險服務中心

廣州市政府日前通過《關於貫徹落實金融支持粵港澳大灣區建設意見的行動方案》,在促進粵港澳大灣區跨境貿易和投融資便利化、推進穗港澳金融互通等六個方面提出66 條措施,以深化穗港澳金融合作。 該方案支持在南沙設立符合條件的港澳保險服務中心,為在內地工作或居住並持有港澳保單的港澳居民提供人身保險和醫療保險的售後服務。完善保險業務跨境收支管理和服務,對包括境內居民因到港澳旅行、留學和商務活動等購買的港澳地區個人人身意外險、疾病保險等可兌換的經常項目交易,進一步明確政策指引,指導廣州地區銀行提供便利的理賠、續保、退保等跨境資金匯兌服務。 支持符合條件的港澳保險機構在廣州設立經營機構。鼓勵保險機構基於粵港澳大灣區重疾發生率表以及區域健康醫療經驗數據,探索開發粵港澳大灣區專屬重疾險產品。支持搭建醫療保險便民服務平台,為大灣區醫療保險患者提供醫保直賠、健康管理、疾病預防等服務,提升灣區醫療綜合服務水平。 在綠色金融方面,該方案支持港澳金融機構參與廣州綠色金融改革試驗區建設,探索在粵港澳大灣區構建統一的綠色金融相關標準,並逐步向國際標準接軌。 另外,廣州還在積極推動廣州期貨交易所、粵港澳大灣區國際商業銀行的落地建設。 [...]

專題

粵港澳大灣區共同體:廣佛擬建科技合作專區 確定六大任務

廣東省佛山市科學技術局四月二日披露,最新印發的《廣州市科學技術局佛山市科學技術局關於推進廣佛科技創新合作的工作方案》(下稱『方案』),當中提到廣州、佛山將探索設立廣佛科技合作專區。當下,廣州、佛山推進共建廣佛高質量發展融合試驗區,推動廣佛同城化邁上新水平。根據「方案」,科技合作專區將打造一批萬億級產業集群、建立廣佛科技基金等。包括這些舉措在內,「方案」提出的六項任務覆蓋了基礎研究、產業發展及成果轉化等科技創新鏈條上的多個環節。今次科創領域的合作標誌廣佛合作在共建粵港澳大灣區國際科技創新中心的歷史新起點上的「更上一層樓」。 今年年初,佛山提出推動製造向工業4.0躍升。就此,佛山對科技創新提出了更高要求,堅持創新是第一動力,建設面向全球的國家製造業創新中心。然而,佛山目前比較缺乏重大引領型創新平台,國家級科研院所、重點高等院校相對較少,同時金融服務實體經濟能力有待加強。既是粵港澳大灣區區域發展的核心引擎,又是省會城市的廣州,向來不吝資源的共用,在地區發展中長期扮演「老大哥」的角色。作為佛山的近鄰,廣州在科研、金融等領域具有的優勢,將在廣佛科技創新合作的具體實踐中,替佛山的產業升級提供助力。 就廣佛兩市的合作,「方案」指出,探索設立廣佛科技合作專區,支援先行先試政策在這裏落地實施,並爭取國家和省給予廣州南沙、深圳前海和珠海橫琴的相關優惠政策輻射至此。「方案」指出現階段旨在積極探索同城化發展新路徑和新模式,將廣佛建設成為全國同城化發展的示範區、粵港澳合作核心樞紐、國家服務業和先進製造業高地。 廣佛各取所需 就廣州而言,合作將助力實現老城市新活力,在綜合城市功能、城市文化綜合實力、現代服務業、現代化國際化營商環境方面出新出彩;對於佛山,「方案」支援打造面向全球的國家製造創新中心、珠江西岸先進裝備製造業產業龍頭,助推製造邁向全球產業價值鏈中高端。為達成以上目標,「方案」提出了六項工作任務。 第一是打造富有活力的科技創新高地。抓住兩地共建廣佛高質量發展融合試驗區的有利機遇,爭取國家自貿區、自創區和廣佛兩地最優科技創新政策在試驗區範圍內疊加覆蓋。探索設立廣佛科技合作專區,支援自貿區、自創區等先行先試政策在廣佛科技合作專區落地實施,積極爭取國家和省給予廣州南沙、深圳前海和珠海橫琴相關優惠政策輻射至廣佛科技合作專區,打造粵港澳大灣區創新開放高地。 其二是推動重點產業關鍵技術攻關。發揮廣州IAB(新一代資訊技術、人工智慧、生物醫藥)、NEM(新能源、新材料)等產業優勢,結合佛山先進製造業和新興產業的基礎和需求,探索由兩地財政聯合設立廣佛產業核心技術攻關專項資金,支援兩地企事業單位合作開展核心技術聯合攻關,力爭取得一批前沿性、引領性核心技術。推動兩地圍繞先進裝備製造、汽車、新一代資訊技術、生物醫藥與健康等重點領域聯合申報國家、省重大科技專案,打造一批萬億級產業集群,共建珠江西岸先進裝備製造產業帶。 第三是推動科技創新資源分享。建立健全開放型的科技資源分享體系,推動廣佛兩地科技基礎設施、科技智力資源(專家庫)、專業技術服務平台、科技文獻資訊資源和大型科學儀器開放共用,提高重大科技資源平台的利用效率。改革科技創新券使用方式和支援範圍,推進廣佛兩地科技服務資源分享。探索聯合設立廣佛科技基金,支援兩地平等申報。 人才跨區交流 其四是推動創新平台合作。廣佛攜手推動港澳高校合作辦學,建立聯合實驗室和研究院。鼓勵兩地高校、科研機構與大型骨幹企業合作共建共用創新平台。重點推進清華珠三角研究院、佛山中科院產業技術研究院、廣東省科學院佛山產業技術研究院等一批新型研發機構建設。探索廣佛兩地依託重大創新平台聯合開展高端應用型人才培養試點,拓展合作育人的途徑與方式。積極搭建各類科技(人才)交流平台,促進科技人才跨區域交流。 在廣佛兩地,分布有六家省實驗室(含分中心),其中廣州四家,佛山兩家。廣佛地區省實驗室佔全省總數的六成。這些省實驗室的科研方向,正集中於廣佛聯合申報國家、省重大科技專案的重點領域。 比如,再生醫學與健康廣東省實驗室(再生醫學省實驗室)專注生物醫藥與健康行業;佛山先進製造科學與技術廣東省實驗室(季華實驗室)聚焦先進裝備製造範疇。除此之外,「方案」還對廣佛攜手推動港澳高校合作辦學做出了指引,其中要求重點推進清華珠三角研究院、佛山中科院產業技術研究院、廣東省科學院佛山產業技術研究院等一批新型研發機構建設。 第五是推動科技成果轉化。發揮廣佛兩地省實驗室等重大科研平台在基礎與應用基礎研究領域的優勢,推動省實驗室科技成果在兩地落戶。發揮廣州高校、科研院所集中和科技服務業發達的優勢,加強廣州高校科技成果資源與佛山市企業的對接;共建華南技術轉移中心和廣東高校科技成果轉化中心,發揮廣州(國際)科技成果轉化天河基地的輻射帶動作用,共同開展技術經紀人培訓,助力佛山搭建多層次的技術轉移體系,構建廣佛科技成果轉化生態系統,共同促進科技成果轉移轉化。 六是推動科技金融交流合作。探索兩地在科技金融方面的合作領域和途徑,鼓勵廣佛兩地在創新創業大賽、創業投資、科技信貸、多層次資本市場等方面加強交流合作。結合廣佛兩地科技創新特點,發展科技金融特色業務。圍繞科技企業成長全生命周期,創新科技金融產品和服務,構建新型科技金融服務體系,共同打造有利於科技企業發展的良好科技金融生態。 這種合作並非單向輸出,廣州的服務業同樣得以在佛山的實體產業帶動下,夯實發展之基。當前,佛山領銜打造珠江西岸先進裝備製造產業帶。二○一八年,佛山實現裝備製造業增加值一千四百二十六億元,約佔珠江西岸地區的百分之五十一。彼時,廣州的荔灣正計畫以五年時間,重點打造新產業與新金融融合發展的產a業金融服務創新區,逐步建設成為資產規模超萬億元的珠江西岸先進裝備製造產業帶的重要支撐區和服務區。 [...]