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新香港人撐港樓?! 內地買家入市量額比率齊升 鍾情啟德康城屯門3大新盤重鎮 嘉匯連環錄租務成交

近日有研究報告指,「新香港人」趁「通關」前北水未至的機會,加快購買港樓。該報告綜合土地註冊處數據,按已知買家姓名拼音辨別,推算內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊量比率,由2020年第二季的低位約5.8%,連升3季至2021年首季約7.4%。若以金額計算,內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊金額比率,由2020年第二季的低位約8.4%,升至今年首季約10.9%,無論額量均呈現上升趨勢。由於中港尚未通關,估計以上買家當中不少為早年移民香港、已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」,出現「新香港人撐港樓」的情況。由於年內至今新盤及二手交投按年顯著增加,料次季樓價或再升約3%,全年樓價將升逾10%,有力挑戰歷史高位。 值得留意的是,「新香港人」更加鍾情於一手私宅物業。在已知「新香港人」購入新盤的個案之中,如果按購入物業的區域劃分,以今年首季計算,集中於3個區域,依次序分別為啟德(約27.1%)、康城(約17.9%)、屯門(約9.5%)。單以上述3個區域,已佔今年首季內地買家購入全港一手物業超過一半。另外,有啟德區內代理指,由於區內物業新簇,故獲租客青睞,本月至今啟德已錄56宗租務成交,當中嘉匯佔16宗,日前更連環促成2宗嘉匯租務成交。 美聯:新香港人入市量額比率齊升 料全年樓價升逾10% 美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,一二手交投持續暢旺,反映置業需求強勁,市場信心明顯回升,近期不斷有新香港人趁「北水」重臨前入市,加上市場憧憬年內成功「通關」,年內至今新盤及二手交投按年顯著增加,料次季樓價或再升約3%,全年樓價將升逾10%,有力挑戰歷史高位。若成功於今年內「通關」,樓價升幅將會更高。 布少明指出,港樓持續出現上升動力,樓價從低位回升。「美聯樓價指數」最新報167.81點,按周升0.38%;2021年迄今指數累升2.65%。當中,「新香港人」趁「通關」前北水未至的機會,加快入市。綜合土地註冊處數據,按已知買家姓名作分析,內地買家(以買家姓名拼音辨別)佔個人買家於香港一二手住宅註冊量比率,由2020年第二季的低位約5.8%,連升3季,升至2021年首季的約7.4%。若以金額計算,內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊金額比率,由20年第二季的低位約8.4%,升至今年首季的約10.9%。無論額量均呈現上升趨勢,由於中港尚未通關,估計以上買家當中不少為早年移民香港,已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」,出現「新香港人撐港樓」的情況(見圖一)。 圖一:內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊量額比率註: 1) 以買家姓名的英文拼音鑒別是否內地買家; 2) 計算內地買家比率時不計算公司個案,並僅按已知買家姓名個案計算比率; 3) 二手住宅數字包括公屋、居屋及夾屋; 4) 鑒於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況 *20年第4季及21年第1季為初步數字,當獲得更多數據後會作出修訂 資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心 內地買家鍾情3大新盤區域 啟德成交量佔三成 值得留意的是,「新香港人」更加鍾情於一手私宅物業。在已知「新香港人」購入新盤的個案之中,如果按購入物業的區域劃分,以今年首季計算,集中於3個區域,依次序分別為啟德(約27.1%)、康城(約17.9%)、屯門(約9.5%)(見圖二)。單以上述3個區域已佔今年首季內地買家購入全港一手物業超過一半。箇中原因除了因期間上述地區有全新盤登場外,當中啟德及康城區等有新基建接通的新區域更受青睞。以上3個區域明顯更受「新香港人」買家歡迎,相信樓價及交投表現皆可看高一線。 圖二:21年首季內地買家一手私宅註冊量佔比最多的3個地區註: 1) 以買家姓名的英文拼音鑒別是否內地買家; 2) 計算內地買家比率時不計算公司個案,並僅按已知買家姓名個案計算比率; 3) 鑒於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況 *以上資料為初步數字,當獲得更多數據後會作出修訂 資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心 樓市現轉強訊號 料二手連續兩季站穩1.5萬宗 布少明指出,近期樓市出現明顯轉強訊號,相信發展商會繼續推盤,以吸納市場的購買力。新盤熱銷持續帶動樓市氣氛,料次季新盤銷售量升至5,000伙,創2年新高,預計上半年新盤銷售量近9,000伙,創自2019年上半年後的2年新高。二手交投表現更為亮麗,料次季二手成交量或因應筍盤減少,有機會回落至1.5萬宗水平,惟仍是自2012年第二季及第三季後,首度再現連續兩季站穩1.5萬宗或以上的情況,是為逾8年二手最旺樓市(見圖三)。 圖三:每季二手住宅成交量*# 二手住宅成交: 鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月二手成交量以下一個月註冊個案反映,即2020年第四季二手成交量由2020年11月至2021年1月註冊個案反映,2021年第一季二手成交量則由2021年2月至4月(估計)註冊個案反映,而2021年第二季成交量由2021年5月(估計)至7月(估計)註冊個案反映 資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心 豪宅或跑贏大市樓價可升逾15% 樓價方面,布少明料次季樓價可升約3%,全年樓價料錄逾10%升幅,有力挑戰歷史新高。將於下月推出「來港易」,讓所有內地人士來港可免除14天的強制檢疫期,估計可吸引內地資金及購買力加快進入本港,部份料會流入樓市,加上本港與新加坡推出「旅遊氣泡」,令市場憧憬年內或有望「通關」,為樓價更添上升動力。若今年內成功通關,「北水」重臨,加上經濟氣氛好轉,樓價有望創出更高升幅,尤其「新香港人」及國內人士對香港豪宅的追棒,預期豪宅樓價更有機會跑贏大市,升幅可逾15%。 美聯物業住宅部行政總裁布少明 嘉匯連環錄租務成交 租值2厘以上 香港置業區域董事胡耀才表示,啟德區內物業新簇,獲租客青睞,本月至今區內已錄56宗租務成交,其中嘉匯錄約16宗租務成交,該行日前連環促成2宗該屋苑租務成交,其中一個2房戶減租1,000元吸客,成交價1.85萬元。 上述租出單位為嘉匯3座高層H室,2房間隔,向南望園景,實用面積約480平方呎。業主以約1.95萬元放租1個月即吸引外區夫婦洽詢,議價後減價1,000元,以1.85萬元租出,實用呎租約38.5元。據悉,新租客為心儀單位新淨,故睇樓2次即決定承租。資料顯示,業主於2018年12月以約968.1萬元購入上述單位,租金回報率約2.29厘。 另一租出單位為嘉匯8座中高層B室,2房間隔,向東北望開揚景,實用面積約449平方呎。業主以約1.8萬元放租1個月即吸引外區情侶洽詢,議價後減價500元,以1.75萬元租出,實用呎租約39元。據悉,新租客心儀單位景觀開揚,故睇樓1次即決定承租。資料顯示,業主於2017年3月以約866.2萬元購入上述單位,租金回報率約2.42厘。 啟德嘉匯 [...]

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新盤放大鏡:康城新盤逐個睇

受到武漢肺炎疫情愈發嚴重拖累,中港兩地經濟幾陷癱瘓,剛過去的一週,二手及新盤成交寥寥可數,但本月仍可能有最少3個新盤推售,當中將軍澳將成焦點,因為會德豐(00020)發展的日出康城第9C期,以及長實(01113)的日出康城第8期項目,可能撞期推出,掀起康城大戰。 要數月內最大機會推售的新盤,為信和置業(00083)發展的西貢133 PORTOFINO,項目已獲批售樓紙,並於上月上載樓書。 項目位於康健路133號,採低密度設計,提供26個分層單位及7座洋房,分層單位設於1、2、3座,1座由1至5樓(不設4樓);2、3座由地下至5樓(不設4樓),至於7座洋房則由地庫2層至第5層。 分層單位間隔由2至4房,主打3、4房,實用面積由704至1,239方呎;7座洋房實用面積約2,373至3,491方呎,間隔分為4房2廳及儲物室連廁,以及5房2廳及儲物室連廁,兩種圖則皆為4套房設計,並且全設前後雙私人花園。 長實迎戰會德豐 二月另一新盤焦點就是長實及會德豐可能同時推出將軍澳日出康城項目,長實執行董事趙國雄上月中出席旗下商場活動後表示,旗下提供1,422伙的日出康城第8期項目SEA TO SKY,正待批預售樓花同意書,料短期內獲批,將於新春後推出。 不過,長實原定2月15日發售荃灣海之戀的住宅停車位及住客電單車停車位,上月尾卻宣布因肺炎疫情持續,取消銷售安排。長實地產投資董事郭子威認為,如此安排相信會得到各業主諒解,銷售會待疫情完全解決後才進行,意味SEA TO SKY的原銷售計畫也可能受到影響。 如對將軍澳樓盤具興趣者也不用失望,因為會德豐將軍澳日出康城第9C期項目,已獲批預售,涉及503伙,可隨時出場。項目主打2至3房,並有小量4房單位,9C期屬最近海的一期,位於康城路1號,景觀上較優勝。 疫情不影響定價? 會德豐地產常務董事黃光耀上週接受電台訪問後表示,集團每年都會安排3至4個項目推售,料最快有機會發售的項目是將軍澳日出康城9C期,現時正進行準備工作,冀能在首季內開售,會因應市況再決定,其餘還有觀塘茜發道項目及啟德沐泰街項目。 [...]