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海外樓市:黃金簽證計畫奏效 希臘房地產轉跌為升

去年,希臘的房地產投資與上年相比增長了約20%,而當國際貨幣基金組織(IMF)向希臘提供的逾3,200億歐元救助計畫在去年結束後,希臘的房地產價格已上漲了近2%,這是九年來的首次上漲,批准的建築許可證增加了10%以上,扭轉了七年的下降趨勢。加上希臘的黃金簽證計畫,開放了該國的房地產市場,也從而改變了樓價的結構。 自2013年開始,希臘飽受經濟危機困擾導致房價下跌幅度超40%,而希臘政府為遏制房地產市場崩盤,挽救國內經濟,推出了黃金簽證計畫,任何非歐盟國家公民購買超過25萬歐元房產即可獲得5年長期居留權,並惠及父母子女上下三代人,這也成為目前全球最受矚目最受歡迎的投資移民專案。 這種簽證也吸引了來自俄羅斯、土耳其和中東的投資者,並且成為中國中產階級的首選目的地。中國人對去希臘很放心,因為包括中遠集團在內的大型國有企業已在希臘投資,中遠集團擁有希臘比雷埃夫斯港的絕大多數股權。 雖然中國規定每人每年能兌換的外匯限制在等值五萬美元,但如一個六口之家,便可以將他們的額度湊起來,通過中國國內銀行的海外分行把錢匯出去,用來購買房地產。 從雅典、塞薩洛尼基和希臘小島上出售的房屋可以看到,不少中等公寓的價格正好定在25萬歐元,這是讓置業者具有獲得黃金簽證資格的下限。據Enterprise Greece的資料,黃金簽證計畫已吸引了來自中國、俄羅斯和其他非歐盟國家的約一萬名投資者,這些人在過去五年裏向希臘房地產市場注入了約15億歐元的資金,中國投資者在為獲得簽證買房的人中佔40%以上。 Airbnb刺激房地產 促使房產市場復甦的另一個主要因素,是Airbnb,令到包括雅典中心在內的地區房產價格的普遍上漲,而這波漲價對於某些地區來說幾乎是前所未有的幅度。Enterprise Greece指出,包括Thomas Cook和Wyndham Hotels在內的大型投資商正在向希臘旅遊業投入數十億美元的資金,數十個酒店和度假村項目正在開業或在建設中。   據SOLUM Property Solutions的研究,希臘房地產市場在今年的發展將由以下三個不同類別組成:第一個發展最快的類別依然是外國人興趣最大的公寓,熱門區域集中在雅典市中心、沿海阿提卡地區、熱門度假島嶼以及塞薩洛尼基、哈尼亞、卡瓦拉、哈爾基迪基、羅德島和科孚島等地區,外國投資者將加大對這些地區進行投資和展開短期租賃業務以獲得高額回報。第二類別為價格變化較為穩定的房產,如雅典北部郊區物業。而發展最慢的第三類別為希臘國內剛需房產,與前兩類相比,剛需購房的需求大幅縮減至幾乎可忽略不計。 [...]

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海外樓市:受惠經濟復甦 雅典樓市大翻身

近日希臘央行指出,今年第3季度希臘房地產市場強勁復甦,上升2.5%,其中雅典的樓價上漲幅度更是超過全國平均水準,達到3.7%,首都雅典更在2019年投資展望中升級為良性城市。有分析指出,這都是因為當地的經濟逐漸復甦,旅遊業發達,加上在黃金簽證的推動下,有業界人士預測,今年和明年雅典地區的樓價平均每年將上漲5%至7%。 日前,普華永道聯合城市土地協會發布了《2019歐洲房地產新興趨勢報告》,報告指出,歐洲各大城市的人口都在穩步增長,由於大城市就業崗位的增加及經濟實力增強,大部分人都希望定居在大城市,從而增加住房需求,令樓價不斷上漲。 值得留意的是,由於希臘的25萬歐元購房移民政策的推廣,首都雅典在2018年的歐洲各大城市投資展望中被評估為中等城市,經過1年的經濟發展及政策推廣,在2019年投資展望中升級為良性城市,證明雅典的房地產投資整體行情得到房地產行業專業人士的認可。在租金回報和地產投資價值方面,資金回報排名上,雅典排名第5位,地產投資價值排名更是排在第1位。 另希臘央行於上週一(12日)發布的一份報告顯示,2018年第3季度,該國住宅房地產市場復甦勢頭強勁,這表明隨經濟的好轉和外國投資者對於希臘房地產的興趣日益濃厚,促使該國樓價進一步上漲。根據歐洲抵押貸款協會(European Mortgage Federation)的資料,房地產在希臘家庭財富中佔了很大比重,希臘是歐洲住房擁有率最高的國家之一,其住房擁有率達到80%,而歐盟的平均水準僅為70%。 旅遊業勢頭勁 希臘銀行的資料顯示,今年第3季度,大多數希臘人居住的房屋價格較去年同期上漲了2.5%,當中雅典的房產價格漲幅甚為明顯,按年上漲3.7%,主要是由於旅遊業發展勢頭強勁,讓投資者看中了短租房(如Airbnb)投資的可觀收益,目前雅典的投資公寓大多數提供3%至5%的年租金收益。同時,購買最低金額為25萬歐元(約40萬美元)的房產,便可申請獲得永居證,即如今熱捧的「黃金簽證」的這一政策,對於投資者而言依然具有極大的吸引力。 雖然葡萄牙亦有5年黃金簽證計畫,同時也引起中國及來自法國和英國的投資者的興趣,可是這項簽證計畫至少要投入50萬歐元。對於受到資金管控的中國投資者來說,數額相對較高。投資機構Enterprise Greece資料顯示,自2013年黃金簽證計畫開始以來,發放了3,404份居留許可證,其中有近1,700份是簽發給中國公民的,便可見其吸引力。 資料顯示,去年外國對雅典房地產的直接投資相比2016年增長了91%,達2.87億歐元。與此同時,根據州稅務局AADE資料,今年首7個月,房地產銷售稅收收入年度漲幅41%,達2.047億歐元。這樣的熱潮,也足以讓自2009年債務危機後經濟崩潰的希臘市場復甦。 黃金簽證帶動 除了因黃金簽證外,雅典作為希臘經濟中心,佔該國國內生產總值(GDP)的20%,此比例較其他歐洲國家為高。據世界貨幣基金組織數據,在過去1年,希臘GDP高達2.8%,而在未來的幾年中,希臘的經濟增長率仍將維持2%左右的上漲。與此同時,希臘的失業率也將持續快速下降,近年來眾多海外投資的到來,在增加就業崗位,降低失業率的同時,也提振了希臘經濟。 而且,希臘是旅遊之都,而旅遊資源大多集中在雅典,據希臘旅遊聯合會的數據,到訪雅典的遊客數量從2012至2016年之間翻了一番,更是在2017年達到歷史新高,突破3,000萬人次,為雅典的短租市場帶來極大的收益。如果僅計算所有遊客在希臘住1晚的話,雅典的酒店業收入已邁入歐洲20強之列。 希臘國家銀行經濟學家尼克斯.馬吉納斯(Nikos [...]

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海外樓市:兩大誘因 推動雅典樓市

十年前歐洲債務危機的重災國希臘,近年因為大幅改革經濟,加上旅遊業興旺,已經大翻身。2017年,希臘經濟增長1.4%。經濟有起色,當地樓市亦漸被投資者所看重。《2018胡潤中國投資移民白皮書》調查224位平均財富2,900萬元人民幣的已移民、正申請移民和考慮移民的中國人,得出十大移民目的地排名,希臘登上十大,排行第六位。能夠吸引大量海外人士在當地投資或移民,只因當地政府發出低門檻的「黃金簽證」,加上其旅遊業旺盛,民宿興起,帶動起物業市場。 今年年初至五月,雅典地產局有記錄的合同數比去年同期增長49.2%;同時據希臘銀行資料顯示,今年第一季度,雅典房價下行僅0.1%;是債務危機爆發十年以來下跌幅度最小的一次。希臘銀行稱,鑒於希臘國內購買力不足以及銀行放貸方面的限制,房價增長的主要動力來源於國外投資。 市場認為,海外資金湧入希臘樓市,主要因為當地的「黃金簽證」以及「民宿」兩大熱潮。近年來,很多歐盟國家為減少財政赤字,紛紛開放買房移民專案。其中,希臘的移民專案門檻尤低。海外人士僅需在希臘投資價值25萬歐元的房產,即可全家三代獲希臘永久居留簽證,享受歐盟國家優厚福利待遇,還可收穫永久產權的房產,而且無學歷、語言要求,亦無任何居住要求,加上最快2個月即可獲簽,自然受到熱捧。 據希臘投資公司Enterprise Greece的最新資料,2018年1至4月之間,希臘移民局共發放181份投資居留,而2017年共發放931份。截止目前為止,海外投資移民中,中國的投資者數量最多,共獲得1,212份黃金居留,隨後幾名依次為俄羅斯(412)、土耳其(260)、埃及(104)、黎巴嫩(101)以及烏克蘭(79)。 旅業興旺 另一個吸引資金的原因源於當地旅遊業旺盛,幾年來,希臘遊客入境人數量呈階梯式增長。根據希臘國家銀行的統計資料顯示,2015年遊客人數達到2,350萬人,旅遊業收入達到142億歐元,約佔國內生產總值24%。而至2017年,旅客人數更升至近3,000萬人次。在旅客上升的帶動下,當地不少住宅都改為民宿或Airbnb,其中,雅典所在的阿提卡地區(Attica)的短租市場尤為活躍、收益較高。據估計,整個阿提卡大區用於短租的公寓和住宅數量已經突破7,000間。而通過租賃平台進行短期租賃,令投資者可以即時產生回報。 根據Global Property Guide,現時希臘的平均房價為每平米2,846歐元,在歐洲中第名二十四,低於歐洲大多數的國家。而在希臘東北區,25萬歐元已可購置一套面積大約70平米的公寓,至於在希臘西南區沿海地區,則需要約35萬歐元以上。 雅典大體上可被分為北、中、南三部分,不同的區域,適合不同類型的投資人士。當中,市中心老城區普拉(Plaka),是雅典最古老的部分,適合投資類客戶。該區擁有眾多餐館和酒吧,還有大量博物館和考古景點,所以是最受遊客歡迎的地區,適合民宿投資者。而且正由於這裏的房屋非常容易出租,升值空間亦大。 南部宜投資 至於南部新興富人區Glyfada、Voula及Vouliagmeni,最適合買來度假,或作高端投資,這些區域的洋房大多擁有無敵海景;整體規畫整齊,週邊多有遊艇碼頭,交通便利,生活設施齊全。 雅典北部亦有不少傳統富人區,由於環境優美,適合移民人士買來居住,如Kiffissia 是雅典一個超豪華社區,距離雅典市中心約45分鐘的地鐵路程,當地有大量的綠地和精心打造的建築。此外,亦可以選擇使館區Psychiko,該區從前是貴族、希臘王室成員一般會居住的地方。現時中國大使館以及一些中東富裕國家的大使館均設立在這個區域,而且許多希臘私立學校如雅典學院、Moraitis [...]