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搏重建賺返筆?? 市建局收購「一舖兩蝕」!!

「一雞兩味」就聽得多,「一舖兩蝕」又係乜東東??話說市建局於今年10月尾以1341.7萬元收購大角咀埃華街1號A舖,該舖位於埃華街及橡樹街大單邊,現時是恒生銀行櫃員機(ATM)。然而,原業主於2016年8月以1,700萬元連租約買入上址,持貨4年將舖位「易手」予市建局,帳面勁蝕358.3萬元,物業貶值達21.1%!! 不過,原來該舖相當「邪」— 再對上一手業主,原來同樣大幅蝕讓!!再上一手業主於2012年9月以2,228萬元購入舖位,同樣持貨4年沽出,帳面「放血」528萬元,物業貶值達23.7%!!簡直是「低處未算低,撈底再破底」。 上述ATM舖位建築面積380方呎,實用面積323方呎,內籠闊14呎,深18呎。原業主於4年前買入時,該舖已經租予恒生ATM,月租5萬元,若以當時買入價1,700萬元計,租金回報率達3.5厘。 市建局以呎價計收購 細舖無大舖咁着數 然而,為何一個租值不俗的舖位,其轉手價會一蝕再蝕?尤其市建局為何會以「破底價」出手收購?盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興解釋,以上述ATM舖旁邊的珠龍麻雀館為例,麻雀館舖實用面積約1,500方呎,闊30呎,深50呎,剛以6,120.5萬元被市建局收購,實用面積呎價約40,800元。以此呎價推算,恒生ATM舖市值約1317.8萬元,即與是次收購價1341.7萬元相若。 李根興坦言,上述ATM舖造價「比想像中低」。雖然以銀行ATM舖而言,該舖的租金回報率非常高;可惜市建局或強拍一般都是按呎價計算收購價,而非按租值回報計算,因此當「細面積的旺舖」被收購,會遠比「大面積的靜舖」蝕底。 盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興 [...]

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樓市速報:重建油旺區 市建局或蝕1,900億

市區重建局正進行有關重建油麻地及旺角規畫的研究,該局行政總監韋志成指出,研究展開至今約1年多,發現油旺區約有850幢樓宇已用盡或超出其地積比率,一旦重建發展,成本將高達6,000億元,屆時該局或面臨虧蝕近2,000億元。目前,市建局初部構思3招處理油旺重建,以增加其發展潛力。然而,在中美貿易戰惡化、加其息等陰霾下,現時樓市的調整風險正在增加,一旦樓市下跌,市建局將會出現「高買低賣」的情況,甚至出現嚴重虧蝕。 本港有多個舊區,市建局近年都積極著手重建,繼土瓜灣及觀塘後,另一個被盯上的便是油麻地及旺角。市建區於去年5月展開了油麻地及旺角地區規畫研究,覆蓋範圍約212公頃,涉及約3,300幢舊樓,目前研究已達到中期階段。市建局行政總監韋志成稱,經過約1年的研究後,發現兩區只剩餘約一成的地積比率可供額外發展,而且分布零散,明言「整個油旺很難找到一處是可充分運用剩餘地積比」。 皆因油旺區的樓宇布局多採用「縱橫、格仔」的舊式規畫,樓宇地盤面積較小,若然單獨重建,亦只能是「牙籤樓」。他表示,兩區約850幢舊樓已用盡或超出現時的地積比率,連同收購賠償費用在內,若按現時市價計算,全數重建該批舊樓,總發展成本高達5,000億至6,000億元,預料虧蝕達1,800億至1,900億元。因當中約有400幢舊樓是超出現時地積比率,若以現時規例下完成重建,油旺兩區會較目前減少逾1萬個單位。 韋志成指出,該局初步打算先按樓宇狀況、樓齡、基建承受能力等條件,揀選出8、9個「更新區」作詳細研究,希望由以往項目主導,改為以規畫作主導的更新,區內包括重建、復修、保育及活化等元素,可檢視未來整個區如何作市區更新,如現在未需要重建的樓宇可先復修,但此時此刻便要開始規畫未來用途。至於更新區的規模,則暫未有具體畫界,他表示:「土瓜灣6個項目大概2.2公頃、觀塘5.5公頃,小區規畫便是這種範圍」。 三方法減赤字 畢竟要面對龐大的重建赤字,韋氏透露將會循三大方向手處理,包括減少路面面積、發展地下空間,以及透過規畫手段增加重建潛力。他表示,目前油旺區的路面面積達44%,而太古城則只有17%,故認為在重建時可將細地盤合併成大地盤,從而增加步行區。若能在重建時配合發展地下空間,將路面的車流、上落客貨區、垃圾站等搬移至地下,更可騰空部分路面作其他用途,如行人專區或社區設施等。 其次便是利用地下空間,他認為若作大規模拆卸,地下空間可重新規畫,如將停車場設置在地下,甚至將商廈地庫連接,用來作地下街、地下商場也可以,同時更希望運用新科技,如兩個停車場之間有地下連接路,這邊停車場泊車,可到另一邊取車。第三則是研究轉移地積比及放寬高限,如將已重建項目中間的舊樓、「崩牙樓」,將地積比率轉移至其他地方運用。 市建局預計明年中會完成研究,提出「正、負、零」三方案,即增加地積比、不加地積比,以及降低密度的方案作諮詢,暫未知規畫何時出台,但若區內有舊樓需重建,當局仍會以現有模式進行。早前檢討的需求主導計畫亦可能在油旺「復活」,擬在更新區推登記制度,業主欲重建可向市建局登記,再研究進行重建或復修。 其實在今年1月時,特首林鄭月娥曾提出將果欄保育及活化,韋志成說,目前正與區議會合作了解果欄的運作模式,若有空間,可研究是否透過一些設施,例如裝置冷氣系統或設生果主題餐廳等作活化,但就強調「不會將果欄變成發展項目」。 購舊樓風險增 事實上,市建局收購舊樓一向是以市價作為參考,如今樓價如此高昂,市建局的成本亦不輕,香港中文大學經濟系副教授莊太量指出,由於小區重建要收購多幢舊樓,一旦樓價下跌,市建局就要面臨大幅虧蝕的風險;反之,倘若樓價一直如火箭般飆升,市建局也會錄得巨額盈利。 然而,如今樓市的調整風險已是愈來愈高。據利嘉閣地產一項研究報告,8月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價為15,259元,較7月的15,303元回落0.3%,這是自2016年4月以來,連升28個月後首錄跌幅。在50個指標屋苑中,有25個樓價按月錄得下跌,佔整體比率達一半,只有20個樓價是上升,另5個則未有錄得成交,從數據上看,二手樓價有回落的趨勢。 財政司司長陳茂波亦言,香港樓市在過去兩周顯示出一些降溫的跡象,但此刻便斷言是轉勢,似乎還是言之過早,但他不諱言,由於在美國加息後,香港利率可能上升,樓市下跌風險正在增大。 據傳統智慧,股市表現往往領先樓市6至9個月,若以恒生地產分類指數於今年1月已見頂論,那麼本地樓市很大機會於年內跟隨逆轉。畢竟目前樓市正面臨兩大負面因素,分別是息口向上、美國貿易戰惡化,以致經濟放緩。基本上,對於美國聯儲局在本月下旬議息,市場對加息已無懸念,而本港龍頭銀行中銀香港亦預告,與按揭利率息息相關的最優惠利率(P)上調日子已不遠矣。一旦本港銀行加P,供樓負擔將會加重,雖然初頭的幅度並不高,但亦會造成心理影響。從而會促使部分業主沽貨,近日已相繼出現二手盤減價個案。 潛在供應增加 [...]

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新盤放大鏡:低二手一成開價 筲箕灣「逸瑆」引投資客入市

樓市風險增,發展商加快推盤步伐,繼新鴻基地產(00016)的南昌站匯璽II低開重推後,麗新發展(00488)及市建局合作發展的筲箕灣逸瑆亦低開搶客,折實平均呎價約2.34萬元,普遍低同區新盤呎價10%。發展商亦坦言「開價太高會好難賣」。觀乎區內近年已無新盤開售,而如今逸瑆定價貼市,有市場人士認為,入場費較預期吸引,相信可吸引投資者重新入市。 樓市下行風險增加,麗新發展夥拍市建局合作發展的筲箕灣單幢新盤逸瑆,亦加快推盤步伐,於8月17日突擊公布首張價單,首批50個單位涵蓋開放式及1房,面積286至386方呎,價單定價661.05萬至1,081.3萬元,以180天即供8%折扣計算,折實608.17萬至994.8萬元,折實平均呎價約2.34萬元,全部單位售價都超過600萬元,入場費608.17萬元。 麗新發展高級副總裁潘銳民稱,由於同區新盤供應少,定價參考同區市況,而目前港島東區一及二手造價為2.8萬至3萬元,如今逸瑆開價有一成折讓,故加推會有一定調整空間,開售時間將視乎收票情況。麗新控股高級副總裁林顥伊更坦言,若「開價太高會好難賣」,希望用市場可以承接的價錢。 區內近年都未有近盤推售,而位於項目附近的兩個已入伙單幢新盤柏匯及ISLAND RESIDENCE,均於2015年開售,當年首批折實平均呎價分別是21,185及18,388元,事隔3年,逸瑆賣貴10.4%至27.2%。區內只有兩大臨海屋苑嘉亨灣及逸濤灣呎價較高,最新呎價分別為24,600及26,160元,即逸瑆較該兩個屋苑低4.9%及10.6%。 美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,筲箕灣逸瑆定價貼市,入場費較預期吸引,相信與外圍經濟環境、股市波動及銀行加按息有關,期望吸引早前觀望的投資者重新入市,料投資客比例達四成,預料項目租金回報逾3厘。 間隔及配套: 項目為單幢式設計,涉及144伙,面積264至386方呎,只有開放式及1房戶,當中286方呎的開放式標準戶佔近六成四,386方呎的1房則佔約32%,餘下的為特色戶。其中3至29樓為標準樓層,每層設有6伙,標準戶單位面積為286至386方呎,B至E室為開放式戶,A及F室則屬1房,全部單位均面向北。 至於2樓為特色戶樓層,單位面積由264至346方呎,全部屬連平台單位,間隔分別為開放式及1房,連48至257方呎的平台。項目單位的骰,為節省空間,全數單位為開放式廚房設計,亦不設煤氣氣體喉,單位內不可明火煮食。 另一方面,項目1樓設有會所,包括了多功能用途室、健身室及遊戲室等。地下則設有停車場,住宅用的車位及電單車位分別有6個及1個,車位明顯不足。 交通: 逸瑆位於港鐵西灣河站及筲箕灣站之間,距兩站的步程約7至10分鐘。此外,樓盤附近亦有不少巴士及小巴路線途經,且距電車站亦不遠,交通選擇亦多,十分方便。 物業鄰近有不少康樂設施,包括愛秩序灣海濱花園,花園內設有全長100米、沿岸而建的緩跑徑,方便居民邊運動邊欣賞海景,另亦有西灣河文娛中心,交通及康文設施齊全。 同區供應: 筲箕灣及西灣河均是成熟的社區,新土地欠奉,故區內未來住宅供應均以重建為主。對上一幅出售的官地,已是永泰地產(00369)在2014年投得的愛德街地皮,前身屬小巴站,是面積只有5,128方呎的蚊型地,發展商保留作為長線收租,涉及75伙。 [...]

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地產八一八:市建局天價收樓有因

樓市火熱,不止公屋、居屋、車位頻頻破頂,連市建局的重建項目收購價亦創出天價。市建局5月初以天價收購中西區崇慶里∕桂香街發展項目,實用面積平方呎價達2.36萬元,遠超去年收購九龍城重建項目的平方呎價約1.6萬元,漲價四成七。由於價格成為歷來最高收購價,社會質疑市建局推高樓價、加劇市區豪宅化現象。 一場「關公災難」殺到,市建局行政總監韋志成日前急急在網誌發文解話,指市建局被動,呎價是按政策和法例釐定,西環項目僅約80個住宅業權,而過去一年上環及西營盤有超過1,100個住宅物業成交,批評局方推高樓價是理據不足。他承認現時整體物業市場不論局方或私人發展商均面對「水漲船高」的高收購價,連建築費、利息等開支,「麵粉」價高昂,日後發展成本將反映到樓價上,是不爭的事實。 至於「低買高賣」,韋志成指市建局亦「無著數」,因為「低買高賣」項目看似帶來可觀累計盈餘,然而局方要進行市區重建,改善住屋水平,即使銷售時有較大收益,都是暫時性收入,日後要用於市區更新開支,有時收入與支出更無法抵消。 他以10年前收購土瓜灣重建地盤61個住宅及地舖業權為例,當時收購自住物業的實用面積呎價為5,100多元,該項目今年初公開發售,預計市建局有7億多元總收入「落袋」,但市建局去年在同區展開另一重建項目,收購呎價已升至約1.6萬元,收購成本高達9億元,換言之,收入被龐大的收購成本抵消。而且市建局持續「高買」,日後一旦市場波動要「低賣」時,市建局要面對的財政風險和衝擊不容忽視。 雖然韋志成愈說愈無奈,不過外界就認為他愈解愈衰,把責任推到市場上,變相是預告市建局同私人發展商出售的樓價只會愈來愈貴,態度跟私人發展商無異。其實自波鞋街重建項目出現消失的空中花園及體育名人館,觀塘重建發展區的鵝蛋又幾乎被滅,市建局在市民心中的印象經已相當麻麻,而今次解說又未有新意,局方或真的要找高人指點,打造一下形象工程。 [...]