real sex porn dirtyindianporn.mobi school girl sexy picture 5 min sex video pornindianvideos.pro full xvideos exbii sex allnewindianporn.pro baloch girls sex bangalore freesexyindians.pro indiansixy video border bhojpuri film letmejerk.fun idian porn
kamapisachi sex com indianpornbase.pro negro sex video download telugu x kathalu turkishxxx.online tamilnadu school uniform indian big women sex turkishsex.online moviewood.me desi fudi com turkishpornvideos.pro swamiji fucking xxx sex bp animalwomanxxx olx kanpur turkishxxx.mobi night suit for women
bangali sex vedio turkishporn.pro indian vidio sex sri reddy porn videos turkishpornography.pro lucky villager xxxvwww turkishporno.mobi desimmsclips porn sleeping aunt turkishsex.pro red wap sex kamlesh saini mms turkishhdporn.pro ghrelu sex

博客

何民傑:超人投地 低價尋寶

紅磡和土瓜灣一帶舊樓,再有項目批出,今次在新冠肺炎爆發第五波疫情下招標的4個合併項目,最終由長實集團(01113)以59.96億元擊退其餘6家財團奪標,較市場預期下限低約5.2%;以最高樓面52.68萬方呎計算,每方呎樓面地價11,382元,,是紅磡及土瓜灣小區暫時批出的3個重建項目中最低。   該四合一項目位於土瓜灣啟明街、榮光街和鴻福街一帶,由兩個地盤共4個項目組成,屬於市建局於在紅磡及土瓜灣小區第三批推出招標的舊樓地盤,總佔地約5.85萬方呎,可建總樓面上限約52.68萬方呎,當中住宅樓面佔約43.9萬方呎,預計可興建890個單位。該地盤是難得的市中心發展項目,相信並與毗鄰的市建局重建項目產生協同效應,隨整個紅磡及土瓜灣小區的重整及規劃,可望締造更美化的居住環境。李嘉誠旗下的長實以低於市場預期下限價中標,可以說是「執到寶」,亦可見他的眼光。   環顧本港多個大地產商,長實的負債比率遠低於其他發展商,現金亦充裕。根據2021年中期業績報告,集團之負債比率為11.8%,擁有約440億元現金及銀行存款,資金流動性穩健,而這金額還未包括集團出售飛機租賃業務,以及英國5 Broadgate項目所得的收益。   長實「水頭充足」,在當前的投資環境下,可把握機會尋寶。況且現時本港房屋土地供應,雖然近期疫情嚴峻,但土地市場是長線投資,相信仍有不俗的回報。   順帶一提,土瓜灣地皮共收到7份標書,財團的反應算不上踴躍,加上地價低於市場預期下限,反映了各大地產商現時出手較以往審慎。     撰文:何民傑  107動力召集人 [...]

博客

鄧淑明:提升舊區重建的效益

全香港有逾萬幢樓宇屬樓齡50年或以上,其中超過三分一更屬「欠缺維修及保養」或「長期欠缺維修及保養」。要進行舊區重建計劃,必然障礙重重。   市區重建局的深水埗兼善里項目,包括90幢樓高9層、樓齡超過50年的舊樓,屬「超高密度」龐大而失修的舊樓群。重建遇到難題包括樓面面積大減、入不敷支、安置大批住戶等。要衝破障礙,除要摒除過往視項目為單一分散的計劃,還要以較宏觀的市區更新角度來檢視,才能有效整合土地。   這種「規劃主導」思維,可使區內零星分布公共設施,例如公園、遊樂場及落成超過40年的體育館設施等重新綜合設計,為地區增加綠化和康體文娛空間。今次規劃更加入「一地多用」的概念,利用深水埗運動場周邊的土地,重置公園、遊樂場,以興建更先進的康體設施,便利舊區居民橫越長沙灣道、往來深水埗運動場的連接設施,把「舊區」和「新區」連繫起來。   為實踐這個宏大願景,市建局運用以空間地點為核心的軟件地理資訊系統(GIS)開發了「市區更新資訊系統」(URIS),以方便整理和分析龐大而複雜的規劃資料,包括規劃要求、樓宇狀況、人口分布等,並把相關數據顯示在三維地圖上,方便工作人員分析不同市區更新模式的優劣、審視樓宇群附近有否適合的官地和社區設施作整合之用。這樣不單令「小區規劃」更一體化,還能增加可發展的樓面面積,以達致地盡其用。   有了URIS後,更可按照項目內現存樓宇群的核准建築圖則,構建三維虛擬模型的「數碼分身」,把凍結人口調查所收集的住戶資訊和數據實時傳送到這個「數碼分身」,從而全面掌握住戶的居住狀況和生活所需,提供支援。   市建局善用URIS有效整合土地資源,提升重建項目的成本效益之餘,還有助規劃更優質的社區,讓市民的生活質素得以提升。   撰文:鄧淑明 香港專業及資深行政人員協會創會會員 香港大學工程學院計算機科學系、社會科學學院地理系及建築學院客席教授 [...]

香港

搏重建賺返筆?? 市建局收購「一舖兩蝕」!!

「一雞兩味」就聽得多,「一舖兩蝕」又係乜東東??話說市建局於今年10月尾以1341.7萬元收購大角咀埃華街1號A舖,該舖位於埃華街及橡樹街大單邊,現時是恒生銀行櫃員機(ATM)。然而,原業主於2016年8月以1,700萬元連租約買入上址,持貨4年將舖位「易手」予市建局,帳面勁蝕358.3萬元,物業貶值達21.1%!! 不過,原來該舖相當「邪」— 再對上一手業主,原來同樣大幅蝕讓!!再上一手業主於2012年9月以2,228萬元購入舖位,同樣持貨4年沽出,帳面「放血」528萬元,物業貶值達23.7%!!簡直是「低處未算低,撈底再破底」。 上述ATM舖位建築面積380方呎,實用面積323方呎,內籠闊14呎,深18呎。原業主於4年前買入時,該舖已經租予恒生ATM,月租5萬元,若以當時買入價1,700萬元計,租金回報率達3.5厘。 市建局以呎價計收購 細舖無大舖咁着數 然而,為何一個租值不俗的舖位,其轉手價會一蝕再蝕?尤其市建局為何會以「破底價」出手收購?盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興解釋,以上述ATM舖旁邊的珠龍麻雀館為例,麻雀館舖實用面積約1,500方呎,闊30呎,深50呎,剛以6,120.5萬元被市建局收購,實用面積呎價約40,800元。以此呎價推算,恒生ATM舖市值約1317.8萬元,即與是次收購價1341.7萬元相若。 李根興坦言,上述ATM舖造價「比想像中低」。雖然以銀行ATM舖而言,該舖的租金回報率非常高;可惜市建局或強拍一般都是按呎價計算收購價,而非按租值回報計算,因此當「細面積的旺舖」被收購,會遠比「大面積的靜舖」蝕底。 盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興 [...]