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海外

海外樓市:移民增加 刺激西班牙樓價

不少人均嚮往在歐洲生活,說到最易移民的歐洲國家,首選為西班牙。簡單來說,只要在當地置業,即擁有居留權。傳統的移民西班牙方式主要包括兩種,一種是買屋移民,另一種是非盈利居留許可。前者需要購置房產,沒有移民監要求,而後者要求在西班牙居住生活,且有一定的收入來源,由此亦令到當地的馬德里及巴塞隆拿樓價持續上升的因由。 近年隨著西班牙買房移民政策的推出,整體經濟實力的復甦,房產市場也重現活力。作為西班牙的一線城市和移民最關注的地區,馬德里和巴塞羅拿的房產市場表現一直是行業的引領者,其價格是最好的反映。巴塞隆拿房屋的平均成本價在2013年第二季度觸底,當時是每平方米2,205歐元,而在2018年第四季度上升至每平米3,281歐元,比2013年同期增長了49%。 至於馬德里的樓價則緊貼巴塞隆拿,在2015年第一季度,平均每平方米房價達到1,992歐元,而目前是2,826歐元,提高了42%。增長幅度緊隨其後的是馬拉加和聖塞巴斯蒂安,儘管沒有馬德里和巴賽隆納那麼大的提升,但馬拉加房價增幅也達到了29%,聖塞巴斯蒂安為26%。   有移民優勢 置業移民是西班牙政府用來吸引外資以振興經濟的政策,滿足基本條件的海外人士在西班牙購置符合要求的房產,房產價值在50萬歐元以上,基本就能滿足置業移民的門檻。申請人不僅可以成功配置海外房產,還可獲得西班牙移民身分,由於西班牙位居歐盟之列,因而入籍後,可自由前往27個歐盟國家。 置業移民需購置不低於50萬歐元的房產,地段和房產類型不限制,只要完成房產交易,拿到地契,就可以順利拿到西班牙居留證。非盈利居留許可屬於輕資產移民方式,不強制性要求必須購置房產,租房也可移民,目的是吸引海外人口前往西班牙定居,生活,消費,從而拉動當地的經濟發展,因此在移民監,資金能力等方面有較高的要求。 新盤源不足 西班牙現在全國範圍內可以交易的現房(二手樓及新樓)存量高於10萬套,頻繁交易的現房存在於西班牙大城市,其中以馬德里、巴賽隆拿、瓦倫西亞和塞維利亞的現房交易市場最為火爆。 值得注意的是,新盤源的不足也是導致二手樓市場交易火爆且價格不跌的另一原因。目前馬德里正在建造的新樓以及未開工但已經規畫好的新盤,同比2016年分別增長了137.2%和76.3%;而巴賽隆拿正在建設的新盤數量也增長了50.9%。 世邦魏理仕預測在2020年左右,在西班牙將有10萬個家庭在房地產交易中獲得一個新單位,這是未來的房地產走勢,滿足了生產與需求的關係。不過這種趨勢在未來依舊集中在大城市與都會區之間。 根據房地產評估協會(ST)的說法,西班牙大型城市正在開啟新一輪的房地產開發週期,其顯著特點就是,大戶型與更貴的售價。馬德里正在開發的新盤中,其建築面積大量集中在100至150平方米區間,佔總開發的45.8%;至於價格,低於15萬歐元的新房數量僅佔新房總量的15.2%;而大多數新開發的大戶型,其價格主要集中在15萬至30萬歐元之間。 這個情況在巴賽隆拿也表現類似,目前市區內不超過15萬歐元的新房已經消失,而週邊地區低於15萬歐元的新房僅剩目前新房市場供應量的4.8%;此外,2018年開始,巴賽隆納市區高於50萬歐元的房產,其供應量由2016年的24%提高至現在的39%,且不斷有買家問價和入市。 地籍價值上漲導致房價上升 在西班牙,地籍(或稱土地冊籍)為了登記土地及房產產權以供徵稅參考,並納入公共行政部門進行有效的查詢,旨在獲取土地及房產所有權的變更資訊,地籍必須包含所有國家土地的財產詳細資訊以及產權歸屬,地籍的註冊是強制性的,但不收取任何註冊費。 [...]