海外
海外樓市：移民增加 刺激西班牙樓價
2019-03-11
不少人均嚮往在歐洲生活，說到最易移民的歐洲國家，首選為西班牙。簡單來說，只要在當地置業，即擁有居留權。傳統的移民西班牙方式主要包括兩種，一種是買屋移民，另一種是非盈利居留許可。前者需要購置房產，沒有移民監要求，而後者要求在西班牙居住生活，且有一定的收入來源，由此亦令到當地的馬德里及巴塞隆拿樓價持續上升的因由。 近年隨著西班牙買房移民政策的推出，整體經濟實力的復甦，房產市場也重現活力。作為西班牙的一線城市和移民最關注的地區，馬德里和巴塞羅拿的房產市場表現一直是行業的引領者，其價格是最好的反映。巴塞隆拿房屋的平均成本價在2013年第二季度觸底，當時是每平方米2,205歐元，而在2018年第四季度上升至每平米3,281歐元，比2013年同期增長了49%。 至於馬德里的樓價則緊貼巴塞隆拿，在2015年第一季度，平均每平方米房價達到1,992歐元，而目前是2,826歐元，提高了42%。增長幅度緊隨其後的是馬拉加和聖塞巴斯蒂安，儘管沒有馬德里和巴賽隆納那麼大的提升，但馬拉加房價增幅也達到了29%，聖塞巴斯蒂安為26%。 有移民優勢 置業移民是西班牙政府用來吸引外資以振興經濟的政策，滿足基本條件的海外人士在西班牙購置符合要求的房產，房產價值在50萬歐元以上，基本就能滿足置業移民的門檻。申請人不僅可以成功配置海外房產，還可獲得西班牙移民身分，由於西班牙位居歐盟之列，因而入籍後，可自由前往27個歐盟國家。 置業移民需購置不低於50萬歐元的房產，地段和房產類型不限制，只要完成房產交易，拿到地契，就可以順利拿到西班牙居留證。非盈利居留許可屬於輕資產移民方式，不強制性要求必須購置房產，租房也可移民，目的是吸引海外人口前往西班牙定居，生活，消費，從而拉動當地的經濟發展，因此在移民監，資金能力等方面有較高的要求。 新盤源不足 西班牙現在全國範圍內可以交易的現房（二手樓及新樓）存量高於10萬套，頻繁交易的現房存在於西班牙大城市，其中以馬德里、巴賽隆拿、瓦倫西亞和塞維利亞的現房交易市場最為火爆。 值得注意的是，新盤源的不足也是導致二手樓市場交易火爆且價格不跌的另一原因。目前馬德里正在建造的新樓以及未開工但已經規畫好的新盤，同比2016年分別增長了137.2%和76.3%；而巴賽隆拿正在建設的新盤數量也增長了50.9%。 世邦魏理仕預測在2020年左右，在西班牙將有10萬個家庭在房地產交易中獲得一個新單位，這是未來的房地產走勢，滿足了生產與需求的關係。不過這種趨勢在未來依舊集中在大城市與都會區之間。 根據房地產評估協會（ST）的說法，西班牙大型城市正在開啟新一輪的房地產開發週期，其顯著特點就是，大戶型與更貴的售價。馬德里正在開發的新盤中，其建築面積大量集中在100至150平方米區間，佔總開發的45.8%；至於價格，低於15萬歐元的新房數量僅佔新房總量的15.2%；而大多數新開發的大戶型，其價格主要集中在15萬至30萬歐元之間。 這個情況在巴賽隆拿也表現類似，目前市區內不超過15萬歐元的新房已經消失，而週邊地區低於15萬歐元的新房僅剩目前新房市場供應量的4.8%；此外，2018年開始，巴賽隆納市區高於50萬歐元的房產，其供應量由2016年的24%提高至現在的39%，且不斷有買家問價和入市。 地籍價值上漲導致房價上升 在西班牙，地籍（或稱土地冊籍）為了登記土地及房產產權以供徵稅參考，並納入公共行政部門進行有效的查詢，旨在獲取土地及房產所有權的變更資訊，地籍必須包含所有國家土地的財產詳細資訊以及產權歸屬，地籍的註冊是強制性的，但不收取任何註冊費。 [...]
