香港

樓市速報：常規補地困難　發展商轉吸農工地皮

樓價持續高企，發展商要保持貨如輪轉，但又無法在官地市場補充到足夠土地，加上政府的土地開發舉步維艱，原定今年中公布細節的土地共享先導計畫及「明日大嶼計畫」，都要被逼押後，發展商想要透過投地補充土儲亦愈來愈遇困難。有見及此，有不少發展商轉向囤積多年的農地、工業地埋手，透過補地價補充土地儲備，當中最積極的便是新鴻基地產（00016），市場人士認為，相信未來仍會有大型項目進行補地價。 近日，長實（01113）就油塘2幅工業地與地政總署完成換地申請的補地價協議，作價22.103億元轉為住宅用途，每方呎樓面補地價約為5,283元，較宏安地產（01243）於2年前就四山街項目曦臺補地價，每平方呎樓面補地價3,615元，高出46%，換言之，兩年的補地價升近五成，亦創出區內工業轉住宅補地價新高。 根據文件顯示，項目分別是東源街5及8號，現時劃為「綜合發展區（1）」用途，總地盤面積約8.37萬方呎，前者即東源街5號（地盤B）是在會德豐（00020）的樓盤PENINSULA EAST旁，地盤面積約6.1萬方呎；至於8號（地盤A）目前是位處臨海的一所工廈，佔地約2.27萬方呎。經補地價後可作住宅用途，地積比率約5倍，總樓面面積約41.8萬方呎。當中地盤A可建樓面較少，涉及11.3萬方呎，而地盤B則提供30.5萬方呎樓面，預計2025年落成。 據悉，長實籌畫上述項目已久，早在2016年獲城規會批准興建5座19至29層分層住宅，總樓面面積約40.61萬方呎，提供536個單位，折合每伙平均面積約758方呎。不過，最近計畫有變，長實向城規會申請，建議將地盤樓面面積增加約3%，建築物則減少1幢至4座，但單位數目則增加至903個，較舊有方案多出367伙，增幅達68.5%。單位增加的同時，單位面積卻相應縮細，平均面積只有約453方呎，較原來的縮細了約四成。其中405伙為面積少於431方呎的小型單位，317伙則是面積431至753方呎的中小型單位。 毛利率豐厚 第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，按目前補地價金額，每呎約5,000元建築及利息成本，計及「發水」一成的因素，即每呎投資成本近1萬元，以兩成利潤及八成實用率計算，日後建成後實用呎價料約1.47萬元，較同區新樓樓價低18%至38%，如九龍建業（00034）的海傲灣，近期實用呎價達2.37萬元，而曦臺呎價則約1.8萬元。 除長實外，新界農地大地主之一的新地，最近亦就21億元就元朗牛潭尾石湖圍項目，完成補地價協議。地政總署資料顯示，新地及置地合作的元朗石湖圍項目可建樓面48.65萬方呎，換言之，即每呎樓面地價約4,316元，補價後新地段編號為丈量約份第105約地段第2091號，屬住宅（丁類）用途。地皮鄰近潭尾軍營及同系葡萄園，現為一幅11.3公頃的農地，2014年發展商曾獲批以0.4倍地積比率，興建300座洋房，項目最高可建3層，高度不超過10.45米。 然而，新地藉北環線或設新田站的概念，進一步將項目與週邊土地，以及落馬洲公共交通轉站週邊土地，建議合併發展為一個小型發展區，石湖圍土地的發展密度可提升至5倍住宅地積比及0.5倍非住宅地積比發展，涉及546.95萬方呎，擬建25幢32至43層高的住宅大廈，共提供11,292伙，並大幅縮減每伙平均面積至484 方呎。以單位數目計，更超過10,643伙新界上車屋苑沙田第一城。 此外，本年1月至今，地政總署累錄2宗換地個案，撇除石湖圍項目，另一宗換地個案為英皇國際（00163）旗下跑馬地宏德街舊英皇駿景酒店原址的補地價個案，項目可重建成一幢住宅項目，補地價為138萬元，預計今年拆卸重建，預計在2023年落成。 供地量大減 之前幾年政府都積極推地，每年賣地達20至30幅，加上鐵路及市建局的項目，發展商要吸納土地並非難事，可是過去2年政府推地數量明顯減少，今年上半年共推出7幅土地，當中有3幅地皮更是百億地王，相較2016及2017年高峰期時，平均每半年有多達10至15幅地皮推出，推地量明顯減少。就算是最近政府新一季推出的賣地計畫，亦只推出2幅住宅地皮，涉及近1,350伙，即使連同港鐵（00066）黃竹坑站第4期的800伙，3幅地皮合共才有2,150伙，顯然發展商要透過投地吸納土地儲備變得困難。 再加上，政府去年將公私營房屋比例由六四比增至七三比，私人土地供應因此由以往每年目標1.8萬伙大減至1.35萬伙，供應目標下調25%。與此同時，香港土地供應持續短缺，無論是公營還是私營都是供應不足，然而，政府開拓新土地資源又屢屢受挫，特別是近期受到社會衝突影響，為了避開各種政治敏感的措施，不單是「明日大嶼」，就連公私營合作等建議均須押後推出，短中長期土地供應均受阻。 立法會早前已將涉及逾5億元的「明日大嶼」相關研究，在財委會中由原本處於議程的第三項調至最後一項。消息指，有機會引起公眾「官商勾結」疑慮的「土地共享先導計畫」，原本是發展商補充土地儲備的一個渠道，但今年初政府宣布全盤接納土地供應專責小組報告後，計畫的細節框架仍未落實，當局在評估社會最新形勢後，已決定將計畫押後，不會如期在未來1、2個月內推出。 基於發展商賣樓貨如輪轉，每年在銷售一定單位後，亦要補充特定數量的土地，而土地共享推行又遙遙無期，發展商難以等待計畫落實，有見及此，近期發展商都積極透過補地價增土儲，同時又有不少發展商趁機擴大旗下土地的發展密度，其中又以新地最為積極，去年集團已就兩幅地補地價。去年12月，集團就與長實發展的屯門小秀項目，完成補地價協議，涉及金額約17.32億元，地皮面積26.69萬方呎，以總發展樓面34.7萬方呎計，每方呎樓面補地價約4,990元，項目料提供573個住宅單位，為去年最大宗換地個案。 新地最積極 在同年11月，新地亦完成上水古洞南項目補地價，地盤佔地40.43萬方呎，最高可建樓面面積16.17萬方呎，獲淮以地積比率0.4倍發展，興建90幢洋房，涉及補地價金額5.35億元，每方呎樓面補價約3,309元。由此可見，連同上述兩宗補地價個案，新地自上年12月至今，7個月內累計斥資逾43億元，購入共98萬方呎土地儲備。可見發展商已自行物色發展機會，以作「兩手準備」。有市場人士認為，當投地無法補充到土地儲備，便會打囤積多年的農地或工業地主意，透過補地價補充土地儲備，相信未來仍會有大型項目進行補地價。 [...]