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代理料工商舖全年成交量達7600宗按年升一倍 投資者態度審慎樂觀

受到去年政府撤辣,加上本港疫情緩和等利好因素推動,今年上半年工商舖市場回穩,部分板塊出現價量齊升。美聯工商舖認為,本港近期的疫情趨緩和,稍後恢復通關在望,加上本地經濟有復甦勢頭,如電子消費券短期內派發,而全球亦持續推行量化寬鬆,短期內難以加息,預計下半年工商舖市場將會轉牛,預計今年全年,工商舖成交量有望達到7,600宗,較去年全年上升約一倍。 上半年錄3,712宗買賣 升1.6倍 美聯工商舖行政總裁(工商舖)盧展豪表示,受到去年工商舖市場撤辣,加上本港疫情緩和等利好因素帶動,今年上半年工商舖市場出現復甦。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據,計及逾億元公司轉讓買賣個案在內,今年上半年工商舖合共錄得3,712宗買賣,按年上升1.6倍,成交金額錄711.6億元,按年更升2.2倍。 展望下半年,盧展豪對工商舖市場感到樂觀,因為本港疫情轉趨緩和,近期新增確診個案已經近乎「清零」,意味著稍後恢復通關在望,而在今年初本行的民意調查中,亦有近7成受訪者認為恢復通關是他們決定入市的關鍵。此外,全球持續推行量化寬鬆,加上本地社會運動轉趨緩和,以及本地經濟有復甦勢頭,例如失業率拾級回落,電子消費券亦會於短期內派發,相信以上利好因素,均會推動下半年工商舖市場轉牛。 盧展豪續指,基於對下半年市場樂觀,預期工商舖成交量將會穩步上揚,全年成交量可望達到7,600宗,較2020年全年的3,825宗,按年上升約一倍。 不過盧展豪強調,工商舖市場的投資者入市態度雖然積極,但仍保持審慎,不會瘋狂追價,如果業主反價厲害,買家亦不願意追價,因為目前中港兩地始終尚未通關,未來亦充滿變數及風險,所以投資者現時僅積極「佈署」入市,但審慎落實行動。面對「辣招」會否重臨,他表示,社會整體失業率雖然正逐步下調,經濟亦逐漸復甦,但相信政府不會貿貿然「好返少少就加辣」。 工廈售價料再升5% 美聯工商董事陳偉志指出,今年新盤餘貨大賣及「撤辣」效應持續,加上去年低基數效應,工廈成交量按年錄得大升,上半年錄1,997宗,按年攀升1.7倍。上半年工廈租售價則個別發展,工廈售價今年上半年累升3.4%,租金則累跌0.8%。受疫情影響環球經濟,全球多國實施量化寬鬆政策,投資者資金充裕,紛紛入市,因此今年上半年錄多宗外資入手工廈物業的個案,佔上半年十大大手成交中的7宗。 陳偉志指出,今年有多個利好因素,包括全球量化寬鬆、工廈售價低基數效應、本港經濟逐漸復甦,又有多個工廈新盤即將推出,有利於工廈市場在下半年表現繼續向好,預料下半年工廈成交將價量齊升,工廈成交量預計達2,100宗,總計全年可望達到4,100宗,按年升約九成半,至於下半年售價亦料可再升5%。 陳偉志續指,疫情令市民消費習慣受到改變,本地消費增加令超市零售類生意受惠,因此不少超市零售商加碼租用貨倉和物流中心樓面。下半年開始發放的消費券將進一步刺激本地消費,預料超市百貨對貨倉和物流中心的需求將盡一步提升,因此貨倉和物流中心的前景可望看高一線。 甲廈售價全年料升6%-8% 核心區跑贏 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,上半年寫字樓市場表現有所好轉,甲乙廈租售價齊錄反彈,當中甲廈售價上半年累升3.8%,五十大甲廈成交量按年亦錄得97宗買賣,按年急彈逾1.8倍。不過,租務市場相對表現仍然較弱,市場仍然錄得多宗縮減樓面或棄租個案,大手租務僅以同區/跨區搬遷個案為主。 展望後市,他認為隨著通關有望成事,本港經濟復甦中,加上中概股紛紛回歸本港上市,支持商廈需求,預計下半年商廈市場審慎樂觀。他預計,整體甲廈售價下半年料升5%以內,全年可望升6%-8%,而核心區甲廈可望跑贏,因為未來供應有限,加上過去兩年跌幅較大。 甲廈租金方面,他認為受制於高空置率,預計下半年只會保持平穩,難以大幅回升,今年全年升幅預計5%以內,而核心區分散業權甲廈將領導升市,因為過去兩年跌幅較大,反彈空間較大,而統一業權甲廈租金跌幅相對較細,反彈空間也會較低。翁鴻祥又指,由於明年為寫字樓供應高峰期,而且新落成的項目集中於非核心區,包括東九龍、長沙灣等地,因此非核心區租金較難回升。 核心區舖租下半年料再升5%-10% 美聯旺舖董事梁國文表示,全球疫情反覆,所以本港經濟仍然以本地消費為主。在本港疫情緩和下,民生消費支撐帶動本港零售銷貨量回升,5月份零售銷貨總值按年升12.1%。低租金加上本地消費支持,今年上半年商舖租務頗為活躍,包括服裝、食肆、百貨等租戶亦開始重返核心區。商舖投資氣氛亦暢旺,上半年商舖成交宗數共錄972宗,按年升134.8%,金額約194.4億港元,按年升104.3%。 梁國文認為,全球疫情仍然反覆,即使日後通關,訪港旅客人次仍難以在短期内恢復到疫情前水平,因此本港經濟仍需依賴本地消費一段時間。而現時舖位租金水平仍然較低,對開業成本較高的飲食業有一定的吸引力,預料食肆將繼續成為租務主力。此外,疫情亦改變了市民的飲食及消費習慣,購買冷凍肉類已經成為市民的慣性消費,即使疫情過去也不會對此類民生生意構成很大的影響,因此在現在的舖位租金水平下,凍肉店的前景將保持平穩。 梁國文續指,政府將最早於今年8月發放港幣5,000元電子消費券,並可用於多個本地消費範圍,包括零售和餐飲服務。相信此項措施將可以為本地零售帶來額外的生意並帶動更多的舖位租務,進一步推低商舖空置率。此外,本港疫情已經進入尾聲,舖位租務開始活躍,又有各類民生店舖和餐廳進駐多區,因此下半年舖位租金可望再升,預料核心區舖可望在下半年再升5%-10%,民生區亦能再升5%。 盧展豪補充,四大核心區之中,目前以尖沙咀及銅鑼灣街舖空置率最高,雖然未來空置率仍要視乎疫情能否受控而大幅下降,惟即使下半年中港逐步通關,遊客亦未必能即時來港,所以對商舖表現仍保持審慎樂觀。四大核心區之中,預料旺角區租金升幅能跑贏大市,其次為中環,因為旺角及中環有本地消費支撐,並非全部受遊客影響,因此復甦速度最快。 表一:2021年全年工商舖租售價及成交量預測 板塊 下半年預測 全年預測 工廈售價 升5% 升8%-10% 工廈租金 升5%內 升5%內 甲廈售價 升5%內 升6%-8% 甲廈租金 平穩至升3% 升5%以內 核心區舖位租售價 升5%-10% 升10%-15% 民生區舖位租售價 升5% 升8%-10% 工商舖整體成交量 3,900宗 7,600宗(按年升約1倍) 資料來源:美聯工商舖資料研究部 [...]

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舖王波叔要錢唔要貨!! 傳1.49億沽深水埗老人院 上環地舖勁蝕900萬 柴灣工廈損手250萬!!

即使舖市交投反彈,「舖王」鄧成波家族似乎仍然手頭緊拙,最近又接連沽出兩舖兼一籃子工廈物業!其中面積達1.4萬方呎的深水埗醫局街老人院巨舖,市傳波叔以約1.49億元易手,帳面勁賺約6,950萬元;不過另一同樣由波叔家族持有近4年的上環水坑口街地舖,則以2,550萬元賣出,連手續費實際勁蝕約900萬元!至於波叔家族持有的柴灣寧富街工廈一籃子物業,亦以1.25億元沽出,對比2年前買入價雖然帳面平手離場,但實際連雜費蝕讓約250萬元。事實上,市場近年屢傳波叔家族財困,其妻葉少萍早前更被指四出「撲水」,先向大眾銀行私人貸款約750萬元,隨後更抵押保單套現300多萬元,不過波叔旗下公司已一概否認。 波叔沽上環舖勁蝕約900萬 土地註冊處資料顯示,上環水坑口街18號地舖連入則閣於上月中以2,550萬元成交,地舖建築面積1,200方呎,閣樓建築面積1,000方呎,合共面積達2,200方呎,呎價11,591元。該舖門闊約13呎,深約55呎,現由健身中心以每月7萬元承租,租約期至2021年5月31日;約滿後另加3年生約,租金加至7.35萬元。若以最新成交價計算,租金回報率達3.3厘。 據悉,鄧成波家族於2017年2月,以「順海投資有限公司」名義斥3,100萬元購入上址,持貨4年沽出,帳面損手550萬元,物業貶值17.7%;連印花稅及雜費等,波叔實際勁蝕約900萬元。 上環水坑口街18號地舖連入則閣。 傳深水埗老人院售1.49億勁賺近7千萬 市場消息指,最近錄得深水埗醫局街238號地下A、B、C、D號舖買賣成交,舖位闊200呎,深68呎,建築面積達1.4萬方呎,市傳以約1.49億元一併易手,呎價約10,643元。據了解,上述4個相連舖位由鄧成波及有關人仕於2014年12月,透過多間有限公司以7,950萬元一併購入,現持貨6年沽,帳面勁賺約6,950萬元,物業升值87.4%。 上址現由杏林老人院租用,提供126個宿位,最多可容納159名院友。 深水埗醫局街238號地下A、B、C、D號舖。 柴灣工廈售1.25億實蝕250萬 據土地註冊處資料,柴灣寧富街1號2樓、3樓、5樓、7樓、9樓、10樓及天台一籃子工廈物業,最近以1.25億元成交。該批物業由VERY HAPPY INTERNATIONAL LIMITED持有,公司董事為鄧成波(TANG, SHING [...]

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寫字樓使用量暴跌3倍至負數 租金按年大插一成售價急挫6% 傳內房福晟沽企業廣場勁蝕5.4億!!

政府改劃啟德5幅商地並非無原因,事關本港寫字樓使用量已連跌2年,同期空置率急升,而落成量反而年年增加!據差估署早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,去年本港寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米,較2019年的正14.7萬平方米使用量暴跌3倍!2020年年底整體空置率亦按年急飆2.5%至11.5%,相當於143.4萬平方米。政府更預計,2021年的寫字樓落成量達7.1萬平方米,2022年更將反彈至27.5萬平方米。雖然住宅市場有剛需支持,交投暢旺「托」住樓價,但商業市場資金「話走就走」,去年寫字樓租金按年大插一成,售價急挫6%。 無獨有偶,內房福晟國際日前(3月29日)上午宣布暫時停牌,並表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,惟至今(3月31日)仍未復牌。市場隨即有消息指,由福晟持有、於去年11月傳以蝕讓價10億元放盤的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今再劈價以約7.9億元售出,福晟持貨三年勁蝕5.4億元。而上述樓面現時更全部交吉無人租,十足鬼城一樣。 綜觀最近市場發展,東九龍CBD2似乎前景堪虞。。。 寫字樓使用量連跌2年至負數 空置率升至11.5% 據差餉物業估價署(差估署)早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,本港私人寫字樓於2020年的落成量收縮至6.9萬平方米。甲級寫字樓的落成量為4.6萬平方米,分布在荃灣、西貢和油尖旺。乙級寫字樓的落成量為2.3萬平方米,主要來自沙田。丙級寫字樓僅有少量落成量,全部來自灣仔。 2020年內,寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米。當中甲級、乙級和丙級寫字樓分別錄得負數18.9萬平方米、負數5.7萬平方米和負數4萬平方米。2019年內的寫字樓整體使用量為正數14.7萬平方米,而2018年更是本港寫字樓使用量高峰,年內激增至正數26.6萬平方米。數字反映本港寫字樓使用量已連跌2年,按年暴插3倍,較2018年高峰勁跌2.1倍。 截至2020年底,本港整體空置率上升至11.5%,相當於143.4萬平方米。甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率分別升至11.8%、11.9%和9.4%。尖沙咀、上環和灣仔 ∕ 銅鑼灣分區的甲級寫字樓更錄得雙位數字的空置率。回顧2019年及2018年市況,2019年底整體空置率已按年微升至9%,即約110.4萬平方米;而2018年底空置率則按年跌至8.6%,相 當於103.2萬平方米。換言之,本港經濟於2018年已經見頂,寫字樓空置率隨後連升2年,2020年空置率按年升2.5%,由2018年至今更已升2.9%。 寫字樓租金按年跌一成 售價跌6% 署方預計,2021年的寫字樓落成量為7.1萬平方米,與2020年相若,但在2022年將反彈至27.5萬平方米。2021年甲級寫字樓的落成量將有4.5萬平方米,主要來自深水埗,佔預計供應量的75%。2022年甲級寫字樓落成量將有18.5萬平方米,觀塘和東區合共提供69%。乙級寫字樓於2021年的落成量將有2.1萬平方米,但在2022年將飆升至9萬平方米。丙級寫字樓的落成量於2021年將增至5,000平方米,但2022年將只有少量落成。 至於租售價方面,寫字樓售價在2020年內每月均經歷大幅波動,而以2019年第四季與2020年第四季相比,寫字樓售價按年急挫5.9%。中美緊張關係和嚴峻疫情均令環球經濟狀況轉差,並壓抑本地寫字樓市況。以2019年第四季與2020年第四季相比,甲級、乙級和丙級寫字樓售價跌幅分別為12.2%、9.6%和6.1%。同期,整體寫字樓租金亦下跌10%,甲級、乙級和丙級寫字樓租金分別錄得11.4%、8.5%和6%的跌幅。 內房福晟停牌3日 傳售企業廣場3期多層 內房福晟國際自3月29日上午停牌,至今(3月31日)仍未復牌。集團表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,市傳由福晟持有的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今終於大劈價,以約7.9億元售出。 [...]

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疫情 貿戰 社運三大利淡漸退 工商舖交投料反彈至逾五千宗按年增三成

受到疫情及經濟疲弱打擊,去年工商舖市場表現沉寂,價量齊跌,整體工商舖成交量只有3,830宗(包括逾億元公司轉讓買賣),創下1996年有紀錄以來新低,工商舖三個板塊租售價齊跌,當中核心區舖表現最差。不過,隨著疫情、中美貿易戰及社會運動的利淡因素減退,加上政府去年底落實非住宅物業撤辣,未來又有多個新盤項目推售,預計今年工商舖成交量將會反彈至逾五千宗水平,按年增三成,當中又以舖位的前景看高一線。 去年工商舖成交創紀錄新低 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,受到疫情及經濟疲弱打擊,工商舗2020年價量齊跌,根據本行資料研究部數據顯示,連同逾億元公司轉讓成交在內,整體工商舖買賣去年僅錄得3,830宗,按年再跌18%,創下1996年有紀錄以來歷史新低,成交額僅807.5億元,按年跌逾21%,工商舖租售價更全面報跌,其中核心區街舖全年售價按年挫26.1%。 他認為,2021年工商舖表現有望好轉,因為疫情、中美角力及本地社會運動「三座大山」已經有所減退,相信市場的最壞時刻已過。另一方面,受惠去年的低基數效應,加上政府落實撤辣,而未來亦有多個工商舖新盤可望應市,預計整體成交量可望反彈,全年預計約5,050宗,按年升約30%,當中商舖及寫字樓交投的反彈幅度會較大。他又預期,今年中資買家的比率會有所增加,外資則會減退。 新盤帶動 工廈交投料升25% 美聯工商董事陳偉志表示,2020年雖然有工廈新盤帶動,惟疫情持續近一年,全年計工廈成交宗數僅錄2,098宗,創自1996年有紀錄以來新低,售價及租金分別按年跌4.3%及1.9%。展望2021年,受活化工廈2.0及新盤帶動,再加上撤辣及低基數效應,工廈成交量預計會較去年上升25%,租售價料升5%以內。 陳偉志續指,去年施政報告提到將推行「標準金額」徵收補價的先導計劃,方便發展商及業主更容易掌握補地價的成本,增加重建工廈誘因,或會加快活化工廈過程。由於醫療物資、生活必需品及電子商貿需求穩定,若全球疫情受控,陸路及海路航運逐漸恢復,將繼續為物流中心及貨倉需求帶來支持。部分國家研發的疫苗需要低溫儲存,再加上網購新鮮蔬果及肉類或會更盛行,預計冷鏈物流及倉庫需求將會增加。 他又指,短線而言,荃灣工廈值得留意,主要是該區是傳統工業區,而且價格低水,加上今年將有工廈新盤推出,相信該區或會成為焦點。長線而言,黃竹坑也具發展潛力,主要是由於去年施政報告提出「躍動港島南」計劃,加快重建或改裝黃竹坑舊式工廈。自南港島綫通車於2016年尾後,黃竹坑也逐漸轉型為商業區,交通及民生配套漸趨完善,相信會為該區工廈租售價帶來支持。 核心區商廈供應罕 料跑贏非核心區 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,2020年受到疫情打擊,商廈價量齊跌,其中指標甲廈及乙廈售價按年分別瀉11.1%及17.8%,中環甲廈售價更大跌22.3%,至於商廈全年僅錄655宗買賣,創下1996年有紀錄以來新低。另外,由於疫情嚴峻,寫字樓空置率急升,至去年底為止,中環甲廈空置率高見8.0%,東九龍更錄得14.4%,雖然較11月高位回落,但仍然高於08-09年金融海嘯水平。 翁鴻祥預期,今年市況走向仍需視乎疫情發展,但預計今年有望恢復通關,屆時「北水」將會重投寫字樓市場,意味著整體售價有望喘定。他認為,核心區商廈由於供應較少,加上去年跌幅顯著(例如金鐘),因此反彈力度也會較大。至於非核心區,由於2022年全港將有逾500萬呎甲廈落成,大部分集中非核心區該批樓面預計最快於2021年招租,將對租金構成壓力,預計非核心區租售價會受壓。總計今年全年,他預計非核心區租售價跌5%,核心區租金持平,售價則升5%。 他補充,隨著中概股回流及中國簽署「區域全面經濟夥伴協定」(RCEP)後,將推動中資公司來港拓業務,預計中資於寫字樓市場的佔比將會增加,惟部分外資或會因經濟不明朗,以及《港區國安法》立法後而撤離,相信外資客會減少入市。 谷底反彈 [...]