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美聯工商舖:上半年成交量創歷史新低

美聯工商舖表示,受到社會運動及疫症雙重打擊,工商舖市場受到重創,今年上半年工商舖成交量創下有紀錄以來的歷史新低,租售價也受壓。 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,今年上半年工商舖市場全面進入「冰河時期」,受到疫症全球大流行影響,各國封關封城,正常的經濟活動近乎停頓,加上政治事件持續影響香港,投資市場氣氛大受打擊。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據,計及逾億元公司轉讓買賣個案在內,今年上半年工商舖僅錄1,409宗買賣,按年大挫51.9%,創下1996年有紀錄以來的歷史新低,成交金額僅得211.8億元,按年亦急挫70.1%。 近期市場對於本港的前景維持負面,包括憂慮疫症未有減退跡象,而中美關係也持續緊張,香港更成為兩國角力其中一個中心,但黃漢成認為,在多項利好因素支持下,香港最壞時刻已過,下半年工商舖交投將迎來大反彈,價格亦有望先跌後升。他指出:(1)美國推行無限量化寬鬆、(2)中概股回流香港,香港勢成為「中國納斯達克」、(3)《國安法》立法後,政治爭拗有望減少,利好營商環境、(4)股市回穩,工商舖市場料跟隨、(5)多個工商舖新盤將推售,利好市場氣氛,上述五項因素將是推動市場向好的主因。 黃漢成又指,市場的催化劑在於香港各口岸何時恢復通關,一旦下半年陸續恢復,中外資金將會回歸,市場也將會迎來復甦。展望下半年,他預期工商舖成交量將大增至2,600至3,000宗,較上半年升85%至1.1倍,全年則達4,000至4,400宗,按年跌6%至15%,視乎新盤推售進度,以及何時恢復通關等因素而定。 美聯工商舖董事陳偉志指出,受今年疫症及去年同期新盤熱賣的高基數所影響,工廈成交量按年錄得大跌,上半年僅錄740宗,按年急挫56.7%,上半年工廈租售價則表現平穩。美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,上半年寫字樓市場呈價量齊跌,跌幅最大的為甲廈租金,上半年大挫17.6%,幅度為金融海嘯後最大,甲廈價格也跌8.6%。五十大甲廈成交量按年也大跌逾6成,市況十分疲弱,而蝕讓潮也蔓延至寫字樓板塊,市場連錄多宗乙廈及丙廈蝕讓個案。美聯旺舖董事盧展豪表示,全球肺炎疫情仍未完全受控,商舖投資氣氛淡靜,上半年商舖成交宗數僅錄413宗,按年跌30.5%,金額約71.6億元,按年跌41.6%。 [...]

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美聯工商舖線上研討會 專家剖析後市走勢

雖然本港的疫情已經趨向緩和,但中美貿易戰的戰火重燃,加上政治事件捲土重來,投資市場前景十分不明朗。美聯工商舖日前邀請到三位專家,包括第一集團董事魏深儀、盛滙商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興,以及香港中文大學經濟學系副教授莊太量,與美聯工商舖行政總裁黃漢成共同討論在疫症及政治事件下,香港經濟走勢及工商舖市場的投資前景,逐一剖析各板塊在「疫」「政」後的投資新機遇,研討會吸引中港兩地業界人士在線觀看。 近年頻頻入市積極購入工廈項目部署重建的第一集團,早前更毋懼疫症逆市下出擊,分別購入長沙灣利洋中心全幢工廈及以長沙灣百麗大廈全幢工廈。第一集團董事魏深儀表示,集團一向無間斷地在市場物色不同發展項目,而在疫情下,集團可以用心儀價錢購得心頭好,因此早前得以在長沙灣連環購入兩個項目。她認為,長沙灣交通方便,地理位置不俗,未來有多個新住宅項目落成,是吸引集團於該區發展的原因,而新購入的利洋中心及百麗大廈將會重建成新式工廈,預計於2022年落成。展望未來,集團將會繼續物色不同機遇,目標為總投資額介乎20億至30億元的項目。 過去半年,疫症肆虐全球,市民生活方式逆轉,減少外出消費,衍生另類「宅經濟」,而在施行多月的限聚令影響下,香港餐飲及零售業進入冰河時期,商舖結業潮湧現,四大核心區的吉舖數目更是大幅攀升。盛滙商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興表示,疫情對舖市的影響相信已經逐漸減退,對於租舖而言,最壞時刻已經過去,但對買賣市場來說,下半年預期將有更多蝕讓個案出現。他又指,下半年較看好民生區舖市,特別是外賣店、超市、飲食等民生必需行業在疫情下表現不俗,認為民生區的舖價及租賃比較穩定,反觀核心區由於旅遊業難以在短期內恢復舊觀,所以前景將不及民生區。 受到疫情拖累,香港經濟步入低谷,今年首季本地生產總值(GDP)按年實質下跌8.9%,創有紀錄以來最大跌幅,至於3月至5月份的失業率也升至5.9%,創15年的新高。在疫情持續影響下,市場估計香港第二季GDP跌幅將進一步擴大。中大經濟系副教授莊太量表示,本港經濟經歷中美貿易戰、社會事件及疫情的三重打擊後已經十分疲弱,現時訪港旅客數目更近乎零,因此,未來經濟相信難以再大幅惡化。他認為,若本港稍後時間恢復通關,本港旅遊業及零售業可望出現反彈。對於無限量量化寬鬆,他認為現時利率低企,「放水」的影響與多年前不可同日而語,相信量寬的威力最快要一年後才出現明顯成效。 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,是次很榮幸可以邀請到三位重量級嘉賓出席今日的網上投資研討會,希望這類活動可以讓投資者更有效地了解市場的走向,而憑著美聯工商舖這個強大平台,未來公司將會再舉辦更多類似的講座,讓更多市場人士受益。 展望後市,黃漢成認為本港疫情已經轉趨緩和,加上未來市場將有多個工廈及商廈新盤推售,美國亦推行無限量的量化寬鬆,對資產格價有支持,預期下半年工商舖成交量將會大幅反彈。 [...]

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樓市速報:兩大因素工廈獨撐大市 長沙灣黃竹坑成尋寶樂園

新冠疫情來勢洶洶,首季物業投資市場的大額交易,按季下跌了60%,主要買賣均來自工廈。 工廈市場能獨撐大市,只因活化工廈重啟後的條款比之前更優厚,加上工廈呎價水位低,在市況不明下,適合財團購入作長線發展,故全幢工廈頓成為市場尋寶樂園。當中,位置優越的長沙灣,以及港鐵通車後的黃竹坑,更成為熱門投資地。 受多項因素影響,1及2月份工商舖交投慘不忍睹,其中1月份,成交量跌穿200宗水平,創出有紀錄以來新低。工商舖三個板塊中,唯獨工廈表現較佳。 1月至今,市場已先後錄得4宗大額工廈成交,涉及分層、全幢以及工廈地盤。而根據中原(工商舖)數據顯示,3月截至16日,市場共錄得約91宗工商舖買賣成交,雖然對比上月同期下跌約15%,但成交金額方面,由於月內錄得個別大額工廈成交,包括第一集團斥資約7.9億元購入長沙灣道924至926號全幢工廈,令本月成交金額對比2月同期上升逾1倍。 利洋8億易手 市場消息透露,長沙灣青山道924及926號利洋中心(前稱千禧大廈)全幢,早於去年中放盤,業主意向價12億元,隨著反修例運動及肺炎疫症接踵而來,業主多番減價,近期吸引多家財團嘗試執「筍盤」,經過一輪討價還價,最終落實由第一集團購入,作價約8億元,以總樓面11.6萬方呎計算,平均呎價6,893元。該大廈由利豐集團(00494)馮氏家族私人持有,於2004年6月購入,作價2.4億,隨著今番易手,帳面獲利約5.6億,物業於十六年間升值2.3倍。 分析估計新買家第一集團今次購入,並非著眼於租金收入,而是打算補地價重建為甲廈。第一集團曾於2018年9月,購入長沙灣大南西街1016至1018號廣隆泰大廈全幢工廈,作價12.5億元,地盤面積約1.48萬方呎,地積比率12倍,可重建樓面約17.7萬方呎,樓面呎價約7,043元,由於該地段規畫為其他指定用途(商業),集團透過補價重建為甲廈,目前地盤則平整中。 除了有大金額成交,近期亦有高呎價的工廈成交,黃竹坑道52號合隆廠大廈1樓,面積約7,500方呎,以約8,280萬元成交,單位以每月12萬租出,回報率約1.7厘。是次成交呎價高見1.1萬元,甚為理想。 據了解,單位原由投資者「磁帶大王」陳秉志持有,早於1985年以190萬元購入,作磁帶生意自用,其後把單位作收租。他原本以逾9,000萬元放售,最終因應市況減價約一成沽貨,不過持貨35年轉手,已獲利約8,090萬元,物業升值42倍。據了解新買家為會德豐(00020)或有關人士,該集團已持有該廈業權。 活化工廈吸引 工廠能在疫市中撐大市,有兩大獨特支持力。首先是活化工廈計畫所刺激,自八十年代起,香港經濟漸漸由製造業轉型至金融及服務業,數以千計的工廈單位亦隨之空置。政府於是在2010年4月首次推行活化工廈措施,容許15年以上舊工業大廈,免補地價整幢改裝活化作其他用途。首輪活化工廈於2016年3月尾結束。 至2018年,政府在《施政報告》中,再次重啟活化工廈政策,而且今次的計畫更為吸引:樓齡15年或以上的整幢工廈,只要符合規畫的用途,便可免補地價改裝,而為了推動重建1987年前落成的工廈,工廈重建項目放寬地積比率20%,重建後多了兩成樓面,對業主而言,無疑大增重建誘因。 萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文指,新計畫容許放寬地積比率,發展潛力大增,再加上向城規會申請的成本不多,若先向城規會申請以釋放物業潛力之後即使不重建,全幢出售的價值也已大升。 工廈活化後的建築物,因應地區性,用途相當廣泛,有酒店、商場、商廈等等,其中「D2 Place」系列商場是一個成功例子,「食正」長沙灣轉型,項目知名度、價值及租金不斷上升。世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指出,工廈改裝為寫字樓、商舖或酒店用途一般需要每方呎1,200元至2,500元,改裝後可提供高達60%的租金溢價。過往一些改裝項目在投資期內錄得44%至149%的資本值增長,明顯活化工廈比其他工廈有較高資本值增長。將相關資本支出計算在內,這些投資項目可產生平均16%的內部回報率。 [...]

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樓市速報:工廈快跌轉升 全年料漲價8%

樓市氣氛再度升溫,連帶工商市道亦回暖,最近有集團以「天價」補地價,將一幅荃灣工業用地轉為商業用途,涉約9.21億元,單是每平方呎樓面補地價便要約5,334元,可見財團十分看好商廈前景。這亦難怪,本港商廈一直供不應求,而政府的活化工廈政策便帶來誘因,吸引不少財團購入工廈重建或改裝。上一輪的活化政策,已推升了不少工廈的租金及售價,如今預期市場氣氛好轉及中美貿易戰見曙光,加上股市回暖等,今年上半年工廈將可轉跌為升,全年料可升逾8%。 近前樓市再度火熱,二手市場屢錄高價成交,不少上車盤的入場門檻不斷被提高,如沙田第一城最近的一宗成交呎價破2萬元,錄年內同類單位新高;另外,嘉湖山莊的2房戶亦直撲600萬元,新成交單位為賞湖居4座中層E室,實用面積約448方呎,採2房間隔,原業主開價約600萬元放售僅10天,因座向理想,加上附靚裝修,火速獲首置客扑槌承接,以585萬元成交,折合實用呎價約13,058元。美聯物業天水圍嘉湖分行高級營業經理湯少建稱,是次成交價為半年同類新高,亦追貼去年中588萬元的歷史新高。 不單止住宅市場,就連工商物業亦受到追捧。第一集團旗下的荃灣大涌道18號項目,剛接受了逾9億多元的補地價金額,重建為一幢22層高的甲級商廈項目。第一集團董事魏深儀表示,項目佔地面積約1.82萬方呎,可建總樓面約17.27萬方呎,換言之,平均樓面每呎補價5,334元,她相信是次工廈轉商業寫字樓的補地價,以金額來計屬於新高價。 她續指,此補地價金額雖為他們預期的中高水平,但仍樂於接受,皆因集團看好甲廈的發展,且市況向好,補價亦相對地較高,集團打算於2至3個月後完成補地價,相信可於明年初推售樓花,售價則視乎當地的市價而定。 公司稱,該項目總投資額逾25億元,全層面積由1萬至1.2萬方呎,單位面積則由1,500方呎起,現時已完成地基工程。資料顯示,發展商於去年初以約6億元購入該地盤,樓面地價約3,474元,連同是次補地價,每平方呎樓面成本已達8,808元,市場估計日後樓面呎售逾1.6萬元起。   補地價大幅挾高 事實上,過往同類補地價呎價高於5,000元的個案罕見,對上一次為2013年1月,億京以逾13.3億元完成九龍灣宏光道6號項目,每呎補價為約5,043元,而是次荃灣項目則較舊紀錄高6%。而在荃灣區對上一宗同類型補地價為星星地產(01560)的柴灣角街11至15號前綸華工業大廈,在2017年9月以2.8億元完成補地價,每平方呎樓面僅1,807元,可見同區補地價在短短1年半便急升近兩倍。 工廈重建,身價亦水漲船高,從而吸引不少投資者涉獵其中,如由莎莎國際(00178)主席郭少明幼子郭浩泉、泛海國際(00129)主席馮兆滔之子馮康等人創立的麒豐資本,去年斥資約20億元連購2個工廈,包括於5月以約6億元購入觀塘鴻圖道32號榮興利工業大廈,以及於8月份以12.5億元向興勝創建(00896)購入的新蒲崗美華工廠大廈。 其中公司早前就美華工廠大廈申請重建,將地積比率由12倍放寬至14.757倍,據規畫署文件顯示,該署不反對有關申請,同時亦獲城規會有附帶條件下批准。城規會文件顯示,上述地盤佔地約1.49萬方呎,擬議總樓面逾22萬方呎,計畫重建為1幢26層高(連2層地庫)工廈。 話說回來,工廈受到追捧,其中一個原因與政府的活化工廈政策不無關係,據地政總署指出,之前為期6年的首輪活化申請,共接獲226宗整幢改裝,以及22宗重建申請,最終合共批出158宗改裝,以及全部重建申請。而目前正在處理的33宗特別豁免書申請,有20宗屬於九龍東工廈,其次則為九龍西,涉及5宗。 集中觀塘葵涌區 據地政總署資料,整幢改裝工廈均集中於觀塘及葵涌區,重建個案則多來自觀塘、油塘、長沙灣、葵涌及黃竹坑,重建後的新用途包括商業及酒店等。當中由工廈改建為商廈的例子最多,如黃竹坑的GENESIS、葵涌的KC100,以及荃灣中染大廈等新式商廈,都是由工廈改建而成。雖然重建個案不多,但經改建的工廈身價亦同時升呢,以第一集團為例,去年拆售葵涌區K83甲廈樓花,當時開售10天已沽出近九成單位,個別單位每平方呎造價達2萬元,貴絕葵荃區。 翻查差估署數據,在第一輪活化工廈計畫推行時期,整體分層工廈物業的售價及租金指數都有所提升,在2010年第一季,即推行計畫的前夕,與計畫結束的2016年第1季比較,期間工廈租金指數共錄得71%的升幅,而售價指數更飆升154%。   [...]