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寫字樓使用量暴跌3倍至負數 租金按年大插一成售價急挫6% 傳內房福晟沽企業廣場勁蝕5.4億!!

政府改劃啟德5幅商地並非無原因,事關本港寫字樓使用量已連跌2年,同期空置率急升,而落成量反而年年增加!據差估署早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,去年本港寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米,較2019年的正14.7萬平方米使用量暴跌3倍!2020年年底整體空置率亦按年急飆2.5%至11.5%,相當於143.4萬平方米。政府更預計,2021年的寫字樓落成量達7.1萬平方米,2022年更將反彈至27.5萬平方米。雖然住宅市場有剛需支持,交投暢旺「托」住樓價,但商業市場資金「話走就走」,去年寫字樓租金按年大插一成,售價急挫6%。 無獨有偶,內房福晟國際日前(3月29日)上午宣布暫時停牌,並表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,惟至今(3月31日)仍未復牌。市場隨即有消息指,由福晟持有、於去年11月傳以蝕讓價10億元放盤的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今再劈價以約7.9億元售出,福晟持貨三年勁蝕5.4億元。而上述樓面現時更全部交吉無人租,十足鬼城一樣。 綜觀最近市場發展,東九龍CBD2似乎前景堪虞。。。 寫字樓使用量連跌2年至負數 空置率升至11.5% 據差餉物業估價署(差估署)早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,本港私人寫字樓於2020年的落成量收縮至6.9萬平方米。甲級寫字樓的落成量為4.6萬平方米,分布在荃灣、西貢和油尖旺。乙級寫字樓的落成量為2.3萬平方米,主要來自沙田。丙級寫字樓僅有少量落成量,全部來自灣仔。 2020年內,寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米。當中甲級、乙級和丙級寫字樓分別錄得負數18.9萬平方米、負數5.7萬平方米和負數4萬平方米。2019年內的寫字樓整體使用量為正數14.7萬平方米,而2018年更是本港寫字樓使用量高峰,年內激增至正數26.6萬平方米。數字反映本港寫字樓使用量已連跌2年,按年暴插3倍,較2018年高峰勁跌2.1倍。 截至2020年底,本港整體空置率上升至11.5%,相當於143.4萬平方米。甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率分別升至11.8%、11.9%和9.4%。尖沙咀、上環和灣仔 ∕ 銅鑼灣分區的甲級寫字樓更錄得雙位數字的空置率。回顧2019年及2018年市況,2019年底整體空置率已按年微升至9%,即約110.4萬平方米;而2018年底空置率則按年跌至8.6%,相 當於103.2萬平方米。換言之,本港經濟於2018年已經見頂,寫字樓空置率隨後連升2年,2020年空置率按年升2.5%,由2018年至今更已升2.9%。 寫字樓租金按年跌一成 售價跌6% 署方預計,2021年的寫字樓落成量為7.1萬平方米,與2020年相若,但在2022年將反彈至27.5萬平方米。2021年甲級寫字樓的落成量將有4.5萬平方米,主要來自深水埗,佔預計供應量的75%。2022年甲級寫字樓落成量將有18.5萬平方米,觀塘和東區合共提供69%。乙級寫字樓於2021年的落成量將有2.1萬平方米,但在2022年將飆升至9萬平方米。丙級寫字樓的落成量於2021年將增至5,000平方米,但2022年將只有少量落成。 至於租售價方面,寫字樓售價在2020年內每月均經歷大幅波動,而以2019年第四季與2020年第四季相比,寫字樓售價按年急挫5.9%。中美緊張關係和嚴峻疫情均令環球經濟狀況轉差,並壓抑本地寫字樓市況。以2019年第四季與2020年第四季相比,甲級、乙級和丙級寫字樓售價跌幅分別為12.2%、9.6%和6.1%。同期,整體寫字樓租金亦下跌10%,甲級、乙級和丙級寫字樓租金分別錄得11.4%、8.5%和6%的跌幅。 內房福晟停牌3日 傳售企業廣場3期多層 內房福晟國際自3月29日上午停牌,至今(3月31日)仍未復牌。集團表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,市傳由福晟持有的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今終於大劈價,以約7.9億元售出。 福晟持有的企業廣場樓面包括41樓、43樓、45樓、47樓及49樓全層,每層面積介乎1.41萬至1.61萬平方呎,合共面積約7.28萬平方呎,另連16個車位及3個廣告招牌位等。值得一提,上述由福晟持有的企業廣場樓面,目前全數樓層交吉,未有租客使用。 福晟持貨3年勁蝕5.4億 住宅晟林開盤逾年僅沽3成 據了解,該批樓面曾由思捷環球持有作為總部,於2015年以9.2億元轉售予豐泰地產及資本策略地產;福晟再於2017年以約13.3億元接貨,當時呎價約1.67萬元。不過直至去年11月,由於福晟國際的附屬公司福晟集團未能支付公司債券利息及回售本金共約6.3億元人民幣,陷入債務違約危機,福晟當時已開出蝕讓價約10.3億元放售上述企業廣場3期樓面。若現時福晟果真再劈價2.4億元或23.3%,以約7.9億元沽出上述樓面,意味福晟帳面勁蝕約5.4億元或40.6%,料為近年蝕讓幅度最大的商廈成交。 其實,福晟國際在本港亦有住宅項目,為何文田喇沙利道6號晟林,提供79個單位,於2019年11月開售。不過成交紀錄冊顯示,項目開盤迄今近一年半,僅沽出25伙,佔可售單位約31.6%,成交價介乎631萬至1,248.7萬元,套現金額約2.4億元。 福晟國際持有的九龍灣企業廣場3期多層樓面。 商業樓宇空置率升至11.4% 零售業樓宇租金按年回落7.4% 差估署報告亦指,2020年私人商業樓宇的落成量減至6.7萬平方米,新界佔當中的48%。年內錄得負數10.8萬平方米的使用量,而空置率則攀升至11.4%,相當於132.1萬平方米。預計2021年私人商業樓宇的落成量將進一步下降至5.3萬平方米,當中以灣仔供應最多,佔預計供應量的30%。至2022年,落成量將升至17.3萬平方米,當中九龍城和沙田將為主要供應區,佔總供應量的56%。 在零售市道疲弱、經濟氣氛欠佳和旅遊業相關活動減少的情況下,私人零售業樓宇的租金在2019年第四季與2020年第四季相比下,按年回落7.4%,而售價則大致保持平穩。2020年內交投量與2019年相比沒有改善跡象。 分層工廠大廈使用量見負數 租售價按年跌0.9%及2.8% 署方報告又指,2020年私人分層工廠大廈的落成量下降至3.8萬平方米,主要來自屯門、觀塘和南區。年內使用量達負數11萬平方米。年底空置量上升至6.4%,相當於103.8萬平方米。署方預計落成量在2021年將增加至6.8萬平方米,並於2022年進一步上升至17.3萬平方米。 2020年分層工廠大廈的市場交投較前一年更為疲弱。以2019年第四季與2020年第四季相比,售價和租金分別下跌2.8%和0.9%。 私人工貿大廈無新供應但空置率升逾一成 2020年並無私人工貿大廈落成。與分層工廠大廈情況相若,私人工貿大廈的使用量轉至負數1.3萬平方米,空置率上升至10.2%,即5.6萬平方米。政府預料這類物業在2021和2022年均不會有新供應。 [...]

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疫情 貿戰 社運三大利淡漸退 工商舖交投料反彈至逾五千宗按年增三成

受到疫情及經濟疲弱打擊,去年工商舖市場表現沉寂,價量齊跌,整體工商舖成交量只有3,830宗(包括逾億元公司轉讓買賣),創下1996年有紀錄以來新低,工商舖三個板塊租售價齊跌,當中核心區舖表現最差。不過,隨著疫情、中美貿易戰及社會運動的利淡因素減退,加上政府去年底落實非住宅物業撤辣,未來又有多個新盤項目推售,預計今年工商舖成交量將會反彈至逾五千宗水平,按年增三成,當中又以舖位的前景看高一線。 去年工商舖成交創紀錄新低 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,受到疫情及經濟疲弱打擊,工商舗2020年價量齊跌,根據本行資料研究部數據顯示,連同逾億元公司轉讓成交在內,整體工商舖買賣去年僅錄得3,830宗,按年再跌18%,創下1996年有紀錄以來歷史新低,成交額僅807.5億元,按年跌逾21%,工商舖租售價更全面報跌,其中核心區街舖全年售價按年挫26.1%。 他認為,2021年工商舖表現有望好轉,因為疫情、中美角力及本地社會運動「三座大山」已經有所減退,相信市場的最壞時刻已過。另一方面,受惠去年的低基數效應,加上政府落實撤辣,而未來亦有多個工商舖新盤可望應市,預計整體成交量可望反彈,全年預計約5,050宗,按年升約30%,當中商舖及寫字樓交投的反彈幅度會較大。他又預期,今年中資買家的比率會有所增加,外資則會減退。 新盤帶動 工廈交投料升25% 美聯工商董事陳偉志表示,2020年雖然有工廈新盤帶動,惟疫情持續近一年,全年計工廈成交宗數僅錄2,098宗,創自1996年有紀錄以來新低,售價及租金分別按年跌4.3%及1.9%。展望2021年,受活化工廈2.0及新盤帶動,再加上撤辣及低基數效應,工廈成交量預計會較去年上升25%,租售價料升5%以內。 陳偉志續指,去年施政報告提到將推行「標準金額」徵收補價的先導計劃,方便發展商及業主更容易掌握補地價的成本,增加重建工廈誘因,或會加快活化工廈過程。由於醫療物資、生活必需品及電子商貿需求穩定,若全球疫情受控,陸路及海路航運逐漸恢復,將繼續為物流中心及貨倉需求帶來支持。部分國家研發的疫苗需要低溫儲存,再加上網購新鮮蔬果及肉類或會更盛行,預計冷鏈物流及倉庫需求將會增加。 他又指,短線而言,荃灣工廈值得留意,主要是該區是傳統工業區,而且價格低水,加上今年將有工廈新盤推出,相信該區或會成為焦點。長線而言,黃竹坑也具發展潛力,主要是由於去年施政報告提出「躍動港島南」計劃,加快重建或改裝黃竹坑舊式工廈。自南港島綫通車於2016年尾後,黃竹坑也逐漸轉型為商業區,交通及民生配套漸趨完善,相信會為該區工廈租售價帶來支持。 核心區商廈供應罕 料跑贏非核心區 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,2020年受到疫情打擊,商廈價量齊跌,其中指標甲廈及乙廈售價按年分別瀉11.1%及17.8%,中環甲廈售價更大跌22.3%,至於商廈全年僅錄655宗買賣,創下1996年有紀錄以來新低。另外,由於疫情嚴峻,寫字樓空置率急升,至去年底為止,中環甲廈空置率高見8.0%,東九龍更錄得14.4%,雖然較11月高位回落,但仍然高於08-09年金融海嘯水平。 翁鴻祥預期,今年市況走向仍需視乎疫情發展,但預計今年有望恢復通關,屆時「北水」將會重投寫字樓市場,意味著整體售價有望喘定。他認為,核心區商廈由於供應較少,加上去年跌幅顯著(例如金鐘),因此反彈力度也會較大。至於非核心區,由於2022年全港將有逾500萬呎甲廈落成,大部分集中非核心區該批樓面預計最快於2021年招租,將對租金構成壓力,預計非核心區租售價會受壓。總計今年全年,他預計非核心區租售價跌5%,核心區租金持平,售價則升5%。 他補充,隨著中概股回流及中國簽署「區域全面經濟夥伴協定」(RCEP)後,將推動中資公司來港拓業務,預計中資於寫字樓市場的佔比將會增加,惟部分外資或會因經濟不明朗,以及《港區國安法》立法後而撤離,相信外資客會減少入市。 谷底反彈 [...]

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戴德梁行:明年初樓市仍不明朗 料年中或露復甦曙光

戴德梁行昨日 (9日) 發表2020年香港物業市場回顧及展望2021年的市況,指出今年是香港物業市場在過去數十年最具挑戰性的一年,作為本港重要經濟支柱之一,物業市場在多方面遭受沉重打擊。儘管前景仍不容樂觀,但假如各行業採用嶄新及靈活的策略為未來鋪路,則有望於2021年第二或第三季度迎來早期復甦跡象。 住宅價格全年維持10%跌幅,預計明年第二季住宅市場開始回穩 投資市場全年累計整體交投量及金額跌至十年新低,非住宅物業交投量有望在明年回升至2019年水平 寫字樓市場需求疲弱,整體吸納量由年初至今累達負2百萬平方呎,乃歷年來最差 即使商舖租賃市場第四季跌勢稍緩,受疫情打擊,直至2021年上半年市場仍然受壓;唯美食市集料成餐飲新趨勢 由左至右:戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰、戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄、戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威、戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝   住宅市場: 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示:「由於市場已累積一定購買力及發展商提供按揭優惠,一手市場於第四季保持強勁表現,唯二手和豪宅市道在疫情拖累以及經濟陰霾下,氣氛仍舊不明朗。鑒於經濟走勢疲軟,我們預測住宅市場將於今年餘下時間,以及明年首季繼續受壓,並視乎疫情的發展以及疫苗推出的時間,相信最快能於明年第二季轉趨穩定。」 全年成交量錄得十年來第二低,預計截止年底僅有73,253宗。成交量急挫原因在於非住宅市場交投大幅下滑,非住宅成交數字為近十年來新低,甚至比沙士時期更低。受第四波疫情打擊,第四季住宅物業臨時買賣合約數字比上季跌3%,而在租金方面,大型屋苑租金持續受壓,沙田第一城及太古城單位價格較去年同期分別下跌5.4%以及12.6%。 豪宅市場受疫情拖累,內地買家無法到港等不利因素影響,市況相對嚴峻。貝沙灣(第二期)價格較去年同期下跌10.8%,而君臨天下跌勢更為顯著,較去年同期挫近25%。 * * [...]

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觀塘驚現「地產連儂牆」?! 仲量:丟吉寫字樓愈來愈多

市道不景,跨國企業出現「裁員海嘯」,衝擊整體經濟。小編昨日路過觀塘,嚇見一道「貼紙牆」,細看之下,原來是一堆五顏六色的招租廣告,當中以工廈寫字樓為主,最平只需5,000元,平過同牆招租的小型貨倉。 事實上,經濟衝擊不止限於工廈寫字樓。仲量聯行日前發表報告指,即使商業核心區甲級寫字樓亦大受打擊,空置率持續上升,租金繼續受壓。 仲量聯行昨日(22日)最新發表的《香港地產場觀察》指出,9月份香港整體甲級寫字樓空置率按月升0.2%至8.3%,中環空置情況最嚴重,按月升0.8%至6.8%。整體甲級寫字樓租金亦見持續下調,不過跌幅已經收窄,8月按月下跌1.7%後,9月按月下跌1.3%,較上半年每月平均逾2%的跌幅緩和。 然而,港島傳統核心商業區所承受的租金下調壓力仍最大,由於租賃需求依然疲弱及空置率持續上升,租金按月下跌逾1.5%。 隨著租戶由中區遷往非核心區,大量寫字樓空間重投租賃市場,九月份整體市場錄得243,500平方呎的負吸納量。證券及期貨事務監察委員會由中環遷往港島東,令中環寫字樓空置率升至6.8%。 儘管租賃需求有限,上月仍錄得數家靈活辦公空間營運商租用銅鑼灣寫字樓以開設新的商務中心,其中Compass Offices 租用利園二期15,700平方呎 (可租用面積) ,Sky商務中心則租用時代廣場建築面積約17,000平方呎的辦公室。 中環方面,律師行Sullivan and Cromwell承租歷山大廈一個淨樓面面積約14,000平方呎的辦公室,遷離同區另一幢甲級商廈。 仲量聯行香港商業部資深董事嚴威程表示:「不少企業對寫字樓租賃抱觀望態度,整體寫字樓租賃需求仍然疲弱。不過,我們仍看見部分企業趁業主願意提供較優惠的租賃條款,決定承租新寫字樓以整合他們位於不同地點的寫字樓及提升辦公室質素。」 投資物業市場方面,仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示:「9月寫字樓物業買賣交投仍處於低位,僅錄得數宗逾2,000萬港元的分層寫字樓成交。商舖投資市場交投亦見呆滯,尤其於核心購物區。由於零售市場仍主要靠本地消費支撐,投資者對非購物區的商舖較感興趣,我們相信此趨勢將持續。」 [...]