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香港

戴德梁行:明年樓價料升5%至10%

戴德梁行最新(14日)發表香港房地產市場2021年回顧及2022年展望。其中,住宅樓價於今年8月至9月期間破頂後,稍微回落,該行估計全年住宅樓價升幅約為6.5%。另外,該行預期,工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。   今年住宅市場自2月起連續六個月錄得超過6,000宗交易,雖然8月份起成交宗數有回落,仍企穩每月平均約5,000宗水平,預計全年總成交量超越7.46萬宗,有望創2012年以來新高。二手市場尤其活躍,料全年成交超過5.7萬宗,有望創2012年後新高。   展望明年,戴德梁行董事及香港研究部主管陳健珩指,今年基數較大,上車盤源持續減少,預計明年成交量較今年跌約一成。然而,較好的經濟基調推動樓價繼續造好,料明年樓價將有5%至10%升幅,尤其較看市區豪宅。   2021年的大額房地產投資成交(金額超過一億港元的物業成交)主要由本地投資者及海外基金帶動,全年成交宗數預計為180宗,較去年同期大幅上升超過一倍。總成交金額預計可達800億港元,按年上升67%。當中以工廈及地盤項目表現最為突出,各佔總成交額的30%,原因是工廈所涉金額相對較小,而且用途較多元化,如可用作迷你倉或數據中心等,故受到機構投資者的青睞。   另一方面,受到社會運動及過去兩年疫情持續影響,寫字樓及商鋪租賃需求下跌,削弱投資需求,當中大額寫字樓成交金額由去年佔62%大幅減少至今年的15%。   至於大額成交方面,戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄指,預期明年整體成交可望超越今年,達至200宗,總成交金額則有望達1,000億港元。   他指,今年工廈的需求是有史以來最熾熱,全球投資者近年對新興起的長租公寓/酒店物業產生興趣,通關在即,料帶動旅遊業及利好此類房地產的投資。另一方面,新放寬強拍門檻,料有助住宅物業成功併購及發展地盤的買賣。該行預期,工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。   租金方面,全年各區平均租金跌幅為4.7%,下跌幅度相比去年的19.3%大為收窄。受惠於經濟環境有所改善及下半年吸納量回復正數,整體待租率由第二季的14.4%下調80基點至第四季的13.6%。 [...]

博客

汪敦敬:商舖市場否極泰來

我最近連續買入多間核心及優質舖位,本來想將買賣的過程在Facebook專頁內與讀者分享,但商鋪買賣比住宅市場更波譎雲詭,有些更要簽保密協議,所以只能在一切事情已作實後才與各位分享當時的過程,並描述一下當前舖市的危與機。   和住宅一樣,我認為香港的經濟繁盛,不單只會再來,而且會更勝昔日!香港金融中心不單會繼續,而且是世界資金日益需要的,我們在金融世界會有新功能、角色和任務!   我認為縱使市場回復,我們也會發覺有一些營商的行業和板塊是會隨著時代被淘汰或式微的,亦同樣縱使市場未完全回復,我們在這個時代之下,亦會見到一些新的行業和板塊興起的,這個轉變是機會。   顯然商舖市場正出現「洗牌效應」,市場上有新買家進入及參與,亦有原有買家減少獲利離場,是個正常的市場變化,這也是機會。   購物的區域是會重新訂定,尤其在未來通關之後,我們會發覺有一些地區,仍然繼續保持到興旺的購物中心地位,例如尖沙咀及銅鑼灣,但亦會有一些之前舊有的購物中心可能會轉變角色或褪色的,在機會及悲情合奏下,入市良機不斷產生。   我預期部分的住宅購買力會進入舖市,大家可以想像到現在很多新盤的一房單位都定價過千萬了,當千多萬都可以買到一些優質舖位的時候,再加上(包括筆者在內)的投資者,住宅在樓市辣招下是會有「人名限制」的,剩餘的購買力已經日益進入舖市,尤其是晉環及啟德The Henley,看到「豐厚資產者」的購買力正在復甦啟動,這個現象是會出現的。   今次我買入銅鑼灣勿地臣街地舖,算是銅鑼灣一個最旺的地段,鄰舖曾經是香港呎價最貴的舖王,投資者往往在樓市低潮的時候不是買最平的舖,而是買最質優的舖,這間舖加上之前購入的尖沙咀漢口道一舖算是完成了我買核心舖的心願了,如果這兩個舖將來成功升值,對將來我對核心舖的投資是奠定了重要的基礎。 還有一個亦是日前購入的舖位,就是南豐中心商場,因為荃灣地鐵站其中三個出口都是在該商場的一樓關係,引致之後的基建都是搭建天橋網去配合地鐵,將荃灣變為天橋之城,令南豐中心成為旺中之旺,南豐中心最值錢是商場內的主通道,因為它和荃錦中心的主通道連成一條大街,再連結多條天橋,四通八達,我一向都不喜歡買商場舖位的,但是南豐中心的特殊設計,令我破例擁有多個商場的舖位,今次A10號舖正是在商場的主通道上,可以說是珍珠難求! [...]

香港

雅居樂陳卓南蝕2380萬賣舖予蔡志忠 蔡持貨6年沽現賺6球 民調:65%受訪者或於今年入市

市場憧憬下半年通關,商舖錄得中大碼成交個案。資深投資者蔡志忠剛沽出灣仔相連舖,面積合共約1,700方呎,售價6,800萬元,持貨6年,帳面獲利600萬元,期内升值近10%。據了解,蔡志忠於2015年1月以6,200萬元向雅居樂執行董事陳卓南購入上述舖位,而陳於2012年以8,580萬元購入,當時帳面蝕讓2,380萬元。另外,美聯工商舖早前進行調查,當中約65%受訪者表示今年或有意入市工商舖,而調查更有近七成受訪者認為,中港能否恢復通關,是左右他們入市的關鍵。 蔡志忠沽灣仔天樂里舖6年賺6球 資深投資者蔡志忠剛沽出灣仔天樂里6至18號地下D和E相連舖位,面積合共約1,700方呎,售價6,800萬元,持貨6年,帳面獲利600萬元,期内升值近10%。據了解,蔡志忠於2015年1月以6,200萬元向雅居樂執行董事陳卓南購入上述舖位,而陳於2012年以8,580萬元購入,當時帳面蝕讓2,380萬元。現時舖位租客為連鎖餐廳,每月租金約18萬元,以此成交價計算,新買家可收取租金回報3.176厘。 蔡氏當年動用2.13億元,以公司股份轉讓形式買入3組物業,當年除了上述天樂里舖作價6,200萬元外,另外還有彌敦道777號地下舖位至一、二樓舖,作價為1.25億元,以及德輔道西215號舖,作價為2,600萬元,3組物業合共為2.13億元。 彌敦道777號地舖連一、二樓巨舖,面積合共約10,800方呎,租客為連鎖健身中心及連鎖火鍋店,合共每月租金為36萬元,現時亦在放售中,目前叫價為1.5億元。 六成半受訪者或於今年入市工商舖 疫情至今已經持續逾一年,美聯工商舖早前以電話訪問、電郵及網上問卷形式進行調查,當中約65%受訪者指出,今年或有意入市,而調查更有近七成受訪者認為,中港疫情發展/恢復通關,是影響他們入市決定的重要因素,意味著通關消息將會影響工商舖市場的走向。美聯預期,倘若稍後中港恢復通關,北水有望重臨撐市,工商舖市況也可望回穩。 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,該行於3月中至3月中下旬,分別以電話訪問、電郵及網上問卷形式進行調查,合共收到1,315個回應,剔除部分資料/回答不全,或重覆的回應後,有效回應錄得748個,當中230名受訪者透過電話調查所得,另有518人透過電郵或網上問卷所得,該批有效回應中,90.8%受訪者為個人投資者。 七成人指疫情發展影響入市意欲 他表示,調查結果顯示,合共約65.1%表示或會考慮/有意於今年入市,但整體意願仍未算特別強烈(明確表示不太可能入市有34.9%,另有36.5%人士表示或會考慮入市,只有不足三成指出很可能/肯定入市)。他又指,多達69.9%受訪者(或523人)認為,中港疫情發展/何時通關,是影響入市意欲/投資決定的重要因素,亦有338人認為本地政治環境會對投資決定有所影響。調查又顯示,普遍投資者仍然希望以低價購入心頭好(逾63%表示期望回報有3厘或以上)。 黃漢成認為,今次的調查反映中港何時正式恢復通關,將對工商舖投資市場有決定性影響,若稍後通關取得進展,預期北水可望回歸支撐工商舖,市場氣氛會轉好。 內地客垂青新盤 通關後一手工廈料受捧 美聯工商董事陳偉志表示,在新盤餘貨如駿業街46號、雲之端及恒雲國際中心(前稱VIGNATURE)等推動下,今年首季工廈投資氣氛不俗,二手工廈市場也轉趨活躍。截至3月24日,今年首季工廈註冊宗數錄811宗,較去年整個首季的339宗大增139.2%。首兩個月工廈租售價表現個別發展,售價及租金分別升1.2%及跌1.6%。 陳偉志續指,若稍後成功通關,整體市場氣氛轉好,相信也會為工廈市場帶來正面影響,以工商舖新盤市場為例,以往不乏內地客大手購入多層工廈商廈一手項目,並取得項目命名權,例如恒雲科技於2019年斥資逾4億元購入黃竹坑工廈VIGNATURE(現稱恒雲國際中心)3層單位。他預計,通關後北水將加快流到一手市場,帶動成交,今年全年工廈成交宗數可望升25%,租售價則升5%以內。 通關助「北水」回歸 中資買家佔比料增 [...]