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美聯工商舖線上研討會 專家剖析後市走勢

雖然本港的疫情已經趨向緩和,但中美貿易戰的戰火重燃,加上政治事件捲土重來,投資市場前景十分不明朗。美聯工商舖日前邀請到三位專家,包括第一集團董事魏深儀、盛滙商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興,以及香港中文大學經濟學系副教授莊太量,與美聯工商舖行政總裁黃漢成共同討論在疫症及政治事件下,香港經濟走勢及工商舖市場的投資前景,逐一剖析各板塊在「疫」「政」後的投資新機遇,研討會吸引中港兩地業界人士在線觀看。 近年頻頻入市積極購入工廈項目部署重建的第一集團,早前更毋懼疫症逆市下出擊,分別購入長沙灣利洋中心全幢工廈及以長沙灣百麗大廈全幢工廈。第一集團董事魏深儀表示,集團一向無間斷地在市場物色不同發展項目,而在疫情下,集團可以用心儀價錢購得心頭好,因此早前得以在長沙灣連環購入兩個項目。她認為,長沙灣交通方便,地理位置不俗,未來有多個新住宅項目落成,是吸引集團於該區發展的原因,而新購入的利洋中心及百麗大廈將會重建成新式工廈,預計於2022年落成。展望未來,集團將會繼續物色不同機遇,目標為總投資額介乎20億至30億元的項目。 過去半年,疫症肆虐全球,市民生活方式逆轉,減少外出消費,衍生另類「宅經濟」,而在施行多月的限聚令影響下,香港餐飲及零售業進入冰河時期,商舖結業潮湧現,四大核心區的吉舖數目更是大幅攀升。盛滙商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興表示,疫情對舖市的影響相信已經逐漸減退,對於租舖而言,最壞時刻已經過去,但對買賣市場來說,下半年預期將有更多蝕讓個案出現。他又指,下半年較看好民生區舖市,特別是外賣店、超市、飲食等民生必需行業在疫情下表現不俗,認為民生區的舖價及租賃比較穩定,反觀核心區由於旅遊業難以在短期內恢復舊觀,所以前景將不及民生區。 受到疫情拖累,香港經濟步入低谷,今年首季本地生產總值(GDP)按年實質下跌8.9%,創有紀錄以來最大跌幅,至於3月至5月份的失業率也升至5.9%,創15年的新高。在疫情持續影響下,市場估計香港第二季GDP跌幅將進一步擴大。中大經濟系副教授莊太量表示,本港經濟經歷中美貿易戰、社會事件及疫情的三重打擊後已經十分疲弱,現時訪港旅客數目更近乎零,因此,未來經濟相信難以再大幅惡化。他認為,若本港稍後時間恢復通關,本港旅遊業及零售業可望出現反彈。對於無限量量化寬鬆,他認為現時利率低企,「放水」的影響與多年前不可同日而語,相信量寬的威力最快要一年後才出現明顯成效。 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,是次很榮幸可以邀請到三位重量級嘉賓出席今日的網上投資研討會,希望這類活動可以讓投資者更有效地了解市場的走向,而憑著美聯工商舖這個強大平台,未來公司將會再舉辦更多類似的講座,讓更多市場人士受益。 展望後市,黃漢成認為本港疫情已經轉趨緩和,加上未來市場將有多個工廈及商廈新盤推售,美國亦推行無限量的量化寬鬆,對資產格價有支持,預期下半年工商舖成交量將會大幅反彈。 [...]

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樓市速報:「反修例」餘波未了 工商舖料跌價逾一成

今年上半年物業市場如過山車般大起大落,一方面受到中美關係影響,另外近期因「反修例」事件而引發一連串的政治風波持續發酵,工商舖市場可謂陷入低谷。市場人士認為,目前市場觀望氣氛濃厚,並料短期內工商舖將轉入調整期,整體交投會有顯著回落,買賣價將會有10%至15%的跌幅。而在工、商、舖3大範疇中,商舖的買賣及租務影響較大。 本港近月的社會爭議不斷,加上受到中美貿易戰不明等因素影響,今年上半年物業市場可謂忽起忽落,從年初氣氛淡靜,到中美關係緩和,市場錄得多宗大額物業成交,之後隨兩國關係再度轉差,加上本港的政治爭議不斷升級,工商舖市況更陷入低谷。 據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料,6月錄得471宗工商舖買賣註冊登記,按月下挫28.6%;註冊金額則錄約62.96億元,按月回落17.3%。而在6月的工商舖3個板塊中,商廈市場的表現較好,註冊量錄得135宗,與5月相同;註冊金額共約22.49億元,按月下跌約35%。 另工廈註冊量錄234宗,按月下跌36.8%,成交金額涉共約18.71億元,按月下調26.4%。商舖則錄102宗登記,按月回落34.2%;成交金額總值約21.76億元,按月微跌6.4%。總結今年上半年,工商舖註冊宗數共錄2,896宗,較2018年同期大跌45.8%;註冊金額錄約537.91億元,按年減少18.2%。 按年跌幅三成四 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示,今年3、4月寫字樓的交投回升,但是自5月初中美貿易戰再生變數後,投資氣氛急轉直下,加上6月高銀金融(00530)棄購啟德商業地王,商廈市場頓時冰封,在上月的甲廈成交中,有多達八成的交易是在地皮撻訂前而成交,意味隨後的交投更為慘淡。 若以區域畫分,港島區錄得4宗買賣,按月挫逾三成,九龍區則錄得6宗,成交最多為觀塘中海日升中心,連錄2宗成交;至於新界再度錄得零成交。由於成交量冰封,6月零成交的甲廈錄得41座,屬近月較高水平。綜計今年上半年,全港50大甲廈僅錄89宗買賣,較去年上半年的134宗下跌三成四,但就較去年下半年的64宗升三成九。 對於下半年工商舖的走勢,中原(工商舖)董事總經理潘志明指出,受累於中美貿易關係的磨擦加劇,再加上本港政治動盪,短期內投資市場的前景未見明朗,下半年工商舖料進入調整期,未來1至2個月交投會見萎縮,相信不少企業及品牌擴展業務步伐亦會稍作延遲。市場觀望氣氛濃厚,市場預料下半年整體工商舖買賣價將會有10%至15%跌幅,而在工廈、寫字樓及商舖3個範疇中,業界人士均認為商舖買賣及租務影響較大。   商廈成交料回升 先是寫字樓方面,據中原工商舖數據,今年上半年商廈買賣宗數共錄得573宗,較去年下半年大減46%,涉及的總成交金額達354.78億元,較去年下半年上升約43%。美聯工商舖行政總裁黃漢成認為,看好商廈下半年的表現,因為有多個商廈全新盤計畫下半年推售,從而令成交量將會出現較大升幅。至於億元大手成交,本地財團及外資基金仍是入市主力,而中資財團則受制內地資本外流限制,表現料仍較為慢熱。 另美聯工商舖的翁鴻祥預期,若果中美關係緩和,甚至順利達成協議,下半年甲乙級廈價格可望錄得5%升幅。可是,若然雙方未能破冰,商廈價格亦有望維持平穩的表現,主要原因是業主持貨力強,預料不會大幅減價平售,加上內地或再放水,對商廈價格形成一定支持。至於商廈租金,由於現時企業對擴充的態度較為審慎,故租務需求不會大增,預料下半年走勢持平。不過,由於灣仔及中環一帶不時有遊行示威,對中環及銅鑼灣一帶的商廈構成影響,預料對租金及買賣價會有負面衝擊。 工廈方面,上半年工廈租售市場平穩發展,據中原(工商舖)資料顯示,截至6月24日錄得約1,596宗相關買賣成交,涉及金額約187.43億元,宗數較去下半年下調約一成。由於成交集中細價個案,故涉及總成交金額較去年下半年下跌約22%。潘志明指出,工廈未有直接打擊,受惠活化工廈重啟,大樓面工業項目亦會持續為發展商及財團重點關注類別,加上細價工作室入場費相宜,相信仍會吸引個別買家入市,惟整體投資氣氛仍吹淡風,價量料會保持平穩走勢。 工廈租售價橫行 美聯工商舖董事陳偉志亦指出,普遍業主暫時以觀望為主,暫未有顯著下調叫價,下半年工廈租售價將會持平,說到底都是業主持貨力強。他又指,市場游資充裕加上「活化工廈政策2.0」的帶動,不少業主申請放寬地積比以重建旗下工廈,部分亦已獲城規會批准,相信足以抵消利淡因素,並預期這將成為下半年工廈市場的焦點之一。 [...]