香港

雅居樂陳卓南蝕2380萬賣舖予蔡志忠 蔡持貨6年沽現賺6球 民調:65%受訪者或於今年入市

市場憧憬下半年通關,商舖錄得中大碼成交個案。資深投資者蔡志忠剛沽出灣仔相連舖,面積合共約1,700方呎,售價6,800萬元,持貨6年,帳面獲利600萬元,期内升值近10%。據了解,蔡志忠於2015年1月以6,200萬元向雅居樂執行董事陳卓南購入上述舖位,而陳於2012年以8,580萬元購入,當時帳面蝕讓2,380萬元。另外,美聯工商舖早前進行調查,當中約65%受訪者表示今年或有意入市工商舖,而調查更有近七成受訪者認為,中港能否恢復通關,是左右他們入市的關鍵。 蔡志忠沽灣仔天樂里舖6年賺6球 資深投資者蔡志忠剛沽出灣仔天樂里6至18號地下D和E相連舖位,面積合共約1,700方呎,售價6,800萬元,持貨6年,帳面獲利600萬元,期内升值近10%。據了解,蔡志忠於2015年1月以6,200萬元向雅居樂執行董事陳卓南購入上述舖位,而陳於2012年以8,580萬元購入,當時帳面蝕讓2,380萬元。現時舖位租客為連鎖餐廳,每月租金約18萬元,以此成交價計算,新買家可收取租金回報3.176厘。 蔡氏當年動用2.13億元,以公司股份轉讓形式買入3組物業,當年除了上述天樂里舖作價6,200萬元外,另外還有彌敦道777號地下舖位至一、二樓舖,作價為1.25億元,以及德輔道西215號舖,作價為2,600萬元,3組物業合共為2.13億元。 彌敦道777號地舖連一、二樓巨舖,面積合共約10,800方呎,租客為連鎖健身中心及連鎖火鍋店,合共每月租金為36萬元,現時亦在放售中,目前叫價為1.5億元。 六成半受訪者或於今年入市工商舖 疫情至今已經持續逾一年,美聯工商舖早前以電話訪問、電郵及網上問卷形式進行調查,當中約65%受訪者指出,今年或有意入市,而調查更有近七成受訪者認為,中港疫情發展/恢復通關,是影響他們入市決定的重要因素,意味著通關消息將會影響工商舖市場的走向。美聯預期,倘若稍後中港恢復通關,北水有望重臨撐市,工商舖市況也可望回穩。 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,該行於3月中至3月中下旬,分別以電話訪問、電郵及網上問卷形式進行調查,合共收到1,315個回應,剔除部分資料/回答不全,或重覆的回應後,有效回應錄得748個,當中230名受訪者透過電話調查所得,另有518人透過電郵或網上問卷所得,該批有效回應中,90.8%受訪者為個人投資者。 七成人指疫情發展影響入市意欲 他表示,調查結果顯示,合共約65.1%表示或會考慮/有意於今年入市,但整體意願仍未算特別強烈(明確表示不太可能入市有34.9%,另有36.5%人士表示或會考慮入市,只有不足三成指出很可能/肯定入市)。他又指,多達69.9%受訪者(或523人)認為,中港疫情發展/何時通關,是影響入市意欲/投資決定的重要因素,亦有338人認為本地政治環境會對投資決定有所影響。調查又顯示,普遍投資者仍然希望以低價購入心頭好(逾63%表示期望回報有3厘或以上)。 黃漢成認為,今次的調查反映中港何時正式恢復通關,將對工商舖投資市場有決定性影響,若稍後通關取得進展,預期北水可望回歸支撐工商舖,市場氣氛會轉好。 內地客垂青新盤 通關後一手工廈料受捧 美聯工商董事陳偉志表示,在新盤餘貨如駿業街46號、雲之端及恒雲國際中心(前稱VIGNATURE)等推動下,今年首季工廈投資氣氛不俗,二手工廈市場也轉趨活躍。截至3月24日,今年首季工廈註冊宗數錄811宗,較去年整個首季的339宗大增139.2%。首兩個月工廈租售價表現個別發展,售價及租金分別升1.2%及跌1.6%。 陳偉志續指,若稍後成功通關,整體市場氣氛轉好,相信也會為工廈市場帶來正面影響,以工商舖新盤市場為例,以往不乏內地客大手購入多層工廈商廈一手項目,並取得項目命名權,例如恒雲科技於2019年斥資逾4億元購入黃竹坑工廈VIGNATURE(現稱恒雲國際中心)3層單位。他預計,通關後北水將加快流到一手市場,帶動成交,今年全年工廈成交宗數可望升25%,租售價則升5%以內。 通關助「北水」回歸 中資買家佔比料增 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,在低基數及「撤辣」效應下,再加上長沙灣新盤成交登記註冊,首季商廈成交宗數按年大升。截至3月24日,今年首季商廈註冊宗數錄300宗,較去年整個首季大增188.5%,惟首兩個月商廈租售價表現個別發展,甲廈及乙廈售價分別升2.6%及0.7%,甲廈及乙廈租金則跌1.9%及1.6%。 翁鴻祥續指,首季商廈億元成交個案頻現,如長沙灣荔枝角道888號全層單位,以約3.4億元成交,平均呎價近1.4萬元。觀塘區也出現多宗商廈億元成交,如萬泰利廣場高層全層及絲寶國際大廈低層全層連車位,分別以約2.07及1.68億元成交。 翁鴻祥表示,2015至2018年期間商廈的中資買家佔比曾高達5至6成,但去年封關下中資資金佔比大跌至16.3%,市場大手商廈買賣總成交額也跌至327億,較2018年高峰的885.8億,大跌約63%。若中港恢復通關,屆時「北水」將會回歸寫字樓市場,買入商廈的中資買家佔比或上升,而中區商廈價格累積跌幅大,加上中資企業向來鍾情核心區商廈,預計中區(尤其金鐘)表現會較好,預計今年全年商廈成交宗數預計升30%,非核心區租售價跌5%,核心區租金持平,售價則升5%。 人民幣強勢 通關助旅遊及零售反彈 美聯旺舖董事盧展豪指出,在「撤辣」及低基數效應下,再加上部分舖位價格已累積一定跌幅,吸引投資者趁低吸納,舖位成交宗數按年大升。截至3月24日,今年首季商舖註冊宗數錄391宗,較去年整個首季大增132.7%,金額約64.27億元,升178.1%,首兩個月核心區街舖售價跌1.4%。 盧展豪指出,雖然人民幣於去年中開始轉強,但疫情下香港局部封關,訪港旅客人次大減,零售銷售下跌,核心區舖位租售價回落。鑑於現時人民幣表現仍然強勢,通關後相信有助訪港旅客人次及本港零售銷售反彈,預計全年整體訪港旅客達約900萬人次,較去年升約1.5倍,零售業總銷貨價值料約4,000億港元,較去年升約23%。 盧展豪續指,若成功通關,以旅客生意為主的核心區會最受惠,預計空置率將見頂回落,而銅鑼灣及尖沙咀表現預計將會較優,因為兩區的租客多為遊客相關行業。另外本港政府將派發電子消費券,相信可以提振消費,在以上利好因素帶動下,預計今年全年商舖成交可達1,700至1,800宗,按年升約60%-70%,核心區及民生區的租售價分別預計升10%至15%及8%至10%。 附圖:美聯問卷調查結果(共收到748個有效回應) 圖一:你的身份是? 圖二:你認為你/你公司今年購入工商舖物業的意欲如何? 圖三:哪些因素會影響你/你公司的入市意欲/決定?(最多可選2項) 圖四:如果入市,你/你公司首選希望購入什麼類型的工商舖物業? 圖五:你/你公司期望購入上述類型物業時,租金回報率大約為多少? 圖六:你預期該板塊物業今年售價表現如何? 其他圖表 圖七:近年內地資金於寫字樓市場佔比 資料來源:美聯工商舖資料研究部,數據只計算逾億元的寫字樓買賣,包括公司轉讓成交個案。 [...]

商事動態

黃竹坑偉晉中心活化項目動工

隨著政府早前推動活化工廈政策,不少項目陸續開展,繼早前2010年位於葵興的KC100活化項目後,金寶集團李秀恒近期就黃竹坑偉晉中心1及2期展開活化,將改裝成1幢商廈及1幢酒店,提供約18萬平方呎樓面,冀再次打造成為區內的新地標。   活化工廈政策加快黃竹坑轉型,區內現有9個發展項目,合共提供逾214萬平方呎商業樓面供應。黃竹坑過往是輕工業及住宅社區,隨着工業北移至內地,加上鄰近海洋公園,原本區內希望轉型成為旅遊區,興建大量酒店物業。不過,隨着港鐵南港島綫通車後,黃竹坑與金鐘商業區的距離收窄,商業發展潛力增加,發展商亦由興建酒店轉為興建商廈。目前區內9個發展項目,合共提供逾214萬平方呎的商業樓面供應,集中以辦公室及大型商場為主,酒店供應相對較少。 圖中紅框為偉晉中心位置 活化成寫字樓酒店各一 其中,金寶集團李秀恒旗下的黃竹坑偉晉中心正式開始活化項目展開改裝工程,將會改裝成為1幢寫字樓及1幢酒店,預計2022年完工。偉晉中心1、2期為2幢工業大廈組合,總建築面積約18萬平方呎(每幢約9萬平方呎),其中一幢大廈活化為23層高的辦公大樓,提供約9萬平方呎的商務空間。另一幢將改建為24層高,擁有139間客房的四星級酒店。預計辦公大樓部分將於2022年初落成,而酒店部分則將於2022年下半年完成全部活化工程。 金寶集團表示,活化工程後,由偉晉中心經行人天橋步行至港鐵黃竹坑站只需要2分鐘,至金鐘及中環等核心商業區僅需10至15分鐘。 金寶集團主席李秀恒表示,面對新冠疫情下,令企業員工上班、生活及工作等出現很大的變化,偉晉中心項目在活化時加入新的設計概念,才能有效利用工廈內部空間,提供更好的服務。他指出,集團對未來黃竹坑的發展充滿信心,期望項目落成後,成為國際金融企業、私募基金及創科企業提供商住一體,服務多元的新型商務空間,加速區內升級轉型。 活化後的構想圖。 (受訪者提供) [...]

香港

美聯工商舖線上研討會 專家剖析後市走勢

雖然本港的疫情已經趨向緩和,但中美貿易戰的戰火重燃,加上政治事件捲土重來,投資市場前景十分不明朗。美聯工商舖日前邀請到三位專家,包括第一集團董事魏深儀、盛滙商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興,以及香港中文大學經濟學系副教授莊太量,與美聯工商舖行政總裁黃漢成共同討論在疫症及政治事件下,香港經濟走勢及工商舖市場的投資前景,逐一剖析各板塊在「疫」「政」後的投資新機遇,研討會吸引中港兩地業界人士在線觀看。 近年頻頻入市積極購入工廈項目部署重建的第一集團,早前更毋懼疫症逆市下出擊,分別購入長沙灣利洋中心全幢工廈及以長沙灣百麗大廈全幢工廈。第一集團董事魏深儀表示,集團一向無間斷地在市場物色不同發展項目,而在疫情下,集團可以用心儀價錢購得心頭好,因此早前得以在長沙灣連環購入兩個項目。她認為,長沙灣交通方便,地理位置不俗,未來有多個新住宅項目落成,是吸引集團於該區發展的原因,而新購入的利洋中心及百麗大廈將會重建成新式工廈,預計於2022年落成。展望未來,集團將會繼續物色不同機遇,目標為總投資額介乎20億至30億元的項目。 過去半年,疫症肆虐全球,市民生活方式逆轉,減少外出消費,衍生另類「宅經濟」,而在施行多月的限聚令影響下,香港餐飲及零售業進入冰河時期,商舖結業潮湧現,四大核心區的吉舖數目更是大幅攀升。盛滙商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興表示,疫情對舖市的影響相信已經逐漸減退,對於租舖而言,最壞時刻已經過去,但對買賣市場來說,下半年預期將有更多蝕讓個案出現。他又指,下半年較看好民生區舖市,特別是外賣店、超市、飲食等民生必需行業在疫情下表現不俗,認為民生區的舖價及租賃比較穩定,反觀核心區由於旅遊業難以在短期內恢復舊觀,所以前景將不及民生區。 受到疫情拖累,香港經濟步入低谷,今年首季本地生產總值(GDP)按年實質下跌8.9%,創有紀錄以來最大跌幅,至於3月至5月份的失業率也升至5.9%,創15年的新高。在疫情持續影響下,市場估計香港第二季GDP跌幅將進一步擴大。中大經濟系副教授莊太量表示,本港經濟經歷中美貿易戰、社會事件及疫情的三重打擊後已經十分疲弱,現時訪港旅客數目更近乎零,因此,未來經濟相信難以再大幅惡化。他認為,若本港稍後時間恢復通關,本港旅遊業及零售業可望出現反彈。對於無限量量化寬鬆,他認為現時利率低企,「放水」的影響與多年前不可同日而語,相信量寬的威力最快要一年後才出現明顯成效。 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,是次很榮幸可以邀請到三位重量級嘉賓出席今日的網上投資研討會,希望這類活動可以讓投資者更有效地了解市場的走向,而憑著美聯工商舖這個強大平台,未來公司將會再舉辦更多類似的講座,讓更多市場人士受益。 展望後市,黃漢成認為本港疫情已經轉趨緩和,加上未來市場將有多個工廈及商廈新盤推售,美國亦推行無限量的量化寬鬆,對資產格價有支持,預期下半年工商舖成交量將會大幅反彈。 [...]