香港
樓市速報：「反修例」餘波未了 工商舖料跌價逾一成
2019/07/16
今年上半年物業市場如過山車般大起大落，一方面受到中美關係影響，另外近期因「反修例」事件而引發一連串的政治風波持續發酵，工商舖市場可謂陷入低谷。市場人士認為，目前市場觀望氣氛濃厚，並料短期內工商舖將轉入調整期，整體交投會有顯著回落，買賣價將會有10%至15%的跌幅。而在工、商、舖3大範疇中，商舖的買賣及租務影響較大。 本港近月的社會爭議不斷，加上受到中美貿易戰不明等因素影響，今年上半年物業市場可謂忽起忽落，從年初氣氛淡靜，到中美關係緩和，市場錄得多宗大額物業成交，之後隨兩國關係再度轉差，加上本港的政治爭議不斷升級，工商舖市況更陷入低谷。 據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料，6月錄得471宗工商舖買賣註冊登記，按月下挫28.6%；註冊金額則錄約62.96億元，按月回落17.3%。而在6月的工商舖3個板塊中，商廈市場的表現較好，註冊量錄得135宗，與5月相同；註冊金額共約22.49億元，按月下跌約35%。 另工廈註冊量錄234宗，按月下跌36.8%，成交金額涉共約18.71億元，按月下調26.4%。商舖則錄102宗登記，按月回落34.2%；成交金額總值約21.76億元，按月微跌6.4%。總結今年上半年，工商舖註冊宗數共錄2,896宗，較2018年同期大跌45.8%；註冊金額錄約537.91億元，按年減少18.2%。 按年跌幅三成四 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，今年3、4月寫字樓的交投回升，但是自5月初中美貿易戰再生變數後，投資氣氛急轉直下，加上6月高銀金融（00530）棄購啟德商業地王，商廈市場頓時冰封，在上月的甲廈成交中，有多達八成的交易是在地皮撻訂前而成交，意味隨後的交投更為慘淡。 若以區域畫分，港島區錄得4宗買賣，按月挫逾三成，九龍區則錄得6宗，成交最多為觀塘中海日升中心，連錄2宗成交；至於新界再度錄得零成交。由於成交量冰封，6月零成交的甲廈錄得41座，屬近月較高水平。綜計今年上半年，全港50大甲廈僅錄89宗買賣，較去年上半年的134宗下跌三成四，但就較去年下半年的64宗升三成九。 對於下半年工商舖的走勢，中原（工商舖）董事總經理潘志明指出，受累於中美貿易關係的磨擦加劇，再加上本港政治動盪，短期內投資市場的前景未見明朗，下半年工商舖料進入調整期，未來1至2個月交投會見萎縮，相信不少企業及品牌擴展業務步伐亦會稍作延遲。市場觀望氣氛濃厚，市場預料下半年整體工商舖買賣價將會有10%至15%跌幅，而在工廈、寫字樓及商舖3個範疇中，業界人士均認為商舖買賣及租務影響較大。 商廈成交料回升 先是寫字樓方面，據中原工商舖數據，今年上半年商廈買賣宗數共錄得573宗，較去年下半年大減46%，涉及的總成交金額達354.78億元，較去年下半年上升約43%。美聯工商舖行政總裁黃漢成認為，看好商廈下半年的表現，因為有多個商廈全新盤計畫下半年推售，從而令成交量將會出現較大升幅。至於億元大手成交，本地財團及外資基金仍是入市主力，而中資財團則受制內地資本外流限制，表現料仍較為慢熱。 另美聯工商舖的翁鴻祥預期，若果中美關係緩和，甚至順利達成協議，下半年甲乙級廈價格可望錄得5%升幅。可是，若然雙方未能破冰，商廈價格亦有望維持平穩的表現，主要原因是業主持貨力強，預料不會大幅減價平售，加上內地或再放水，對商廈價格形成一定支持。至於商廈租金，由於現時企業對擴充的態度較為審慎，故租務需求不會大增，預料下半年走勢持平。不過，由於灣仔及中環一帶不時有遊行示威，對中環及銅鑼灣一帶的商廈構成影響，預料對租金及買賣價會有負面衝擊。 工廈方面，上半年工廈租售市場平穩發展，據中原（工商舖）資料顯示，截至6月24日錄得約1,596宗相關買賣成交，涉及金額約187.43億元，宗數較去下半年下調約一成。由於成交集中細價個案，故涉及總成交金額較去年下半年下跌約22%。潘志明指出，工廈未有直接打擊，受惠活化工廈重啟，大樓面工業項目亦會持續為發展商及財團重點關注類別，加上細價工作室入場費相宜，相信仍會吸引個別買家入市，惟整體投資氣氛仍吹淡風，價量料會保持平穩走勢。 工廈租售價橫行 美聯工商舖董事陳偉志亦指出，普遍業主暫時以觀望為主，暫未有顯著下調叫價，下半年工廈租售價將會持平，說到底都是業主持貨力強。他又指，市場游資充裕加上「活化工廈政策2.0」的帶動，不少業主申請放寬地積比以重建旗下工廈，部分亦已獲城規會批准，相信足以抵消利淡因素，並預期這將成為下半年工廈市場的焦點之一。 [...]
