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美聯:港島逾5千萬元二手豪宅註冊量創新高 通關在望料進一步刺激樓市 最看好這類物業……

2021年上半年,整體樓市交投暢旺,港島區一手及二手成交俱升,超級豪宅有價有市,美聯物業港島區董事李頌賢表示,2021年港島區(包括愉景灣)逾5,000萬元一手私樓註冊量錄51宗,較去年下半年升約1.55倍,並創2018年下半年後新高;二手住宅註冊量則錄141宗,創出有紀錄以來的歷史新高。故隨著疫情緩和及中港兩地有望逐步通關,超級豪宅需求將進一步受刺激。故下半年港島區整體豪宅市場依然看好。美聯物業高級區域營業董事方富義指出,上半年山頂南區物業交投突破百宗,共錄得約106宗,較去年下半年升近4成,創2019年上半年後的兩年新高,他認為,在「銀紙貶值」的年代,這類物業更受追捧,下半年交投可望再錄得增長……   港島區超級豪宅需求強勁 李頌賢指出,今年港島區樓價表現突出,「美聯港島樓價指數」本年迄今累升8.23%,比起九龍區升約6.9%及新界區升約4.99%更高。住宅交投方面,根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,2021年上半年港島區(包括愉景灣)一手私樓註冊量錄得約957宗,較2020年下半年387宗上升約147%,並且超越2020年全年;一手私樓註冊金額則錄得約263億元,較去年下半年約72億元大升約265%,金額更已超越2019年及2020年全年水平,相信主要是受到港島大型新盤晉環在上半年熱銷帶動所致(見圖一)。二手住宅方面,港島區上半年註冊量錄得約6,478宗,較去年下半年約5,059宗升約28%,創2012年下半年後的8年半新高,至於二手住宅註冊金額則錄得約793億元,升約25%,更創2010年下半年後的十年半新高。 圖一: 港島區(包括愉景灣)每半年一手私樓註冊宗數及金額 隨著買家入市意欲上升,投資磚頭保值,優質豪宅物業更顯需求。上半年港島區逾5,000萬元的一手私樓註冊量錄51宗,較去年下半年20宗大幅上升約155%,不單超逾去年全年45宗,並創出自2018年下半年後新高。更值得留意,上半年港島區逾5,000萬元二手住宅註冊量錄141宗,較去年下半年123宗上升近15%,並創出自有紀錄以來的歷史新高,可見豪宅有價有市 (見圖二)。   圖二: 港島區(包括愉景灣)每半年逾5,000萬元二手住宅註冊量 至於逾億元一手私樓註冊方面,上半年港島區錄約30宗,較去年下半年大升逾倍,並是自2017年下半年後新高,並且已超越去年全年約26宗水平。二手住宅註冊量方面,同樣錄得約30宗,與去年下半年約31宗相若,並較去年上半年僅約11宗顯著上升。   上半年山頂南區物業成交量突破百宗 大幅上升近4成 創2019年上半年後新高 美聯物業高級區域營業董事方富義稱,根據該行分行統計,今年上半年山頂南區共錄得106宗買賣成交,較去年下半年76宗及上半年82宗分別上升約39%及約29%,並且是自2019年上半年後新高,再度於半年突破百宗成交,反映傳統豪宅區物業需求相當殷切(見圖三)。   圖三:每半年山頂南區整體成交量 事實上,2021年上半年山頂南區的成交量相當活躍,至於成交金額則錄得約211.45億元,雖然較去年下半年約256.25億元回落約17.5%,上半年量升額跌,主要是去年底文輝道官地地皮以120億元批出所致。   若按一二手劃分,2021年上半年山頂南區錄得約16宗一手物業成交,二手則錄得約90宗成交,分別較去年下半年約5宗及71宗上升約220%及約26.8%。此外,上半年山頂南區逾億元成交錄得約31宗,較去年下半年約22宗錄得約40.9%的增長(見圖四)。 圖四:上半年山頂南區逾億元成交走勢 山頂南區物業以公司轉讓買賣個案錄13宗 統計顯示,在上半年區內成交個案中,洋房成交量佔約26宗,與去年下半年約27宗相若。而區內不少物業以公司名義持有,惟以公司股份轉讓的交易並未於土地註冊處數據反映出來,據該行統計,山頂南區於今年上半年共錄得約13宗以公司股份方式轉讓的成交個案,較去年下半年約15宗少2宗或13.3%。   山頂南區指標屋苑陽明山莊錄14宗成交最旺 美聯物業助理營業董事高美燕表示,上半年山頂南區樓市氣氛理想,綜合美聯物業分行紀錄,各指標物業成交中,以陽明山莊最活躍,錄得約14宗買賣成交,較屋苑去年下半年約7宗倍升。紅山半島分層戶則錄得約10宗成交,較去年下半年約6宗上升約67%。此外,浪琴園及淺水灣道37號,分別錄得約7宗及6宗買賣成交,交投亦有明顯增長(見表)。 表:2021年上半年山頂南區指標屋苑成交資料 另外,在上半年山頂南區10大成交額最高成交個案中,山頂文輝道9號及11號地皮以72.5億元成交,而舂磡角道64至66號大屋項目則以9億元成交,而赫蘭道11號洋房則以8.2億元成交,位列三甲。而77/79 PEAK ROAD推出市場即獲垂青,並錄得5宗成交,成交金額由5.51億元至6.77億元不等。至於Mount Nicholson分層戶以4.9億元成交,而淺水灣道90號10號屋以4.67億元成交。   銀紙貶值 資金保值 優質豪宅需求強勁   李頌賢稱,洋房供應相當有限。據差估署資料顯示,截至2020年底,全港洋房總存量共涉約19,451伙,佔全港私樓122萬多伙的總存量僅1.6%。事實上,洋房新供應罕有,過去十年總存量增長不多,港島區情況更甚。據資料顯示,截至2020年底,港島區洋房總存量錄2,636伙,比起十年前2010年底增加約8.3%,升幅比起同期九龍區升約14.8%及新界區升約11.5%明顯為低,可見港島洋房供應匱乏。若以落成量計算,2020年全港洋房落成量約有176個,較2019年279個跌37%,當中港島區僅佔約4個,數量更創有紀錄以來最少。   此外,目前本港按息低企,失業率回落,銀行存款高企等基本利好因素將支持樓市發展。預期下半年整體樓市會受惠疫情緩和及經濟逐步回復正軌帶動向好,而矜罕的優質豪宅物業在有限供應的情況下,更受到豪宅買家垂青,加上市場憧憬中港兩地有望逐步通關,早前已不乏買家偷步追捧豪宅物業,故若果隨著消息一旦落實,對樓市將帶來極大的利好消息,當中向來受「北水」歡迎的豪宅物業更可望看高一線,而下半年山頂南區豪宅樓價有望錄得逾1成的增幅。而港島區年內最值得留意黃竹坑站的港島南岸項目,不單受市場歡迎外,並且會帶動港島區整體樓市氣氛。   [...]

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樓價指數再創新高 騰訊前總裁「首置」名義「搶磚」?! 近周仍有業主損手蝕讓??

反映每周樓價走勢的中原城市領先指數CCL最新報178.89點,創29周新高,按周升0.97%,升幅為9周以來最大。消息指,「首置客」騰訊前總裁李海翔亦加入「搶磚」行列,早前斥近6億元購入山頂道洋房新盤。雖然樓市持續熾熱,但情況與以往的「正常」旺市仍有微妙分別。近日無論住宅抑或舖市,交投暢旺之下仍錄得多宗業主損手蝕讓個案,反映疫境下始終暗藏隱憂。 新春後CCL創29周新高 豪宅單周升2.33% 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,中原城市領先指數CCL最新報178.89點,創29周新高,按周升0.97%,升幅為9周以來最大。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報181.34點,創13周新高,按周升0.55%。CCL(中小型單位)報179.12點,創28周新高,按周升0.71%,升幅為9周以來最大。反映新春後首周,樓價升幅明顯,樓市升勢全面展開。CCL三大整體指數齊升3周,是40周(即2020年5月)以來首見,CCL累升1.58%,CCL Mass累升1.65%,CCL(中小型單位)累升1.66%。 今年新春季節性旺市提前出現,近6周計,CCL三大整體指數齊升5周,齊跌1周,走勢一致。CCL累升2.20%,CCL Mass累升2.11%,CCL(中小型單位)累升2.26%,升勢明確。新春後二手成交持續暢旺,相信樓價向上走勢更加明顯。CCL(大型單位)報177.68點,創9周新高,按周升2.33%,升幅為9周以來最大,連升2周共2.83%。西半山波老道21號一單位高價售出,刺激豪宅樓價突破向上。 港島樓價跑贏大市 本周四區樓價三升一跌,樓價升勢由新界兩區逐步漫延至港九市區。九龍CCL_Mass報175.68點,創9周新高,按周升0.17%,連升3周共4.09%。港島CCL_Mass報188.38點,創4周新高,按周升1.34%,連升2周共2.17%。新界西CCL_Mass報165.88點,創7周新高,按周升1.32%,結束2周連跌。新界東CCL_Mass報188.29點,按周跌1.05%,連跌2周共1.81%。分區樓價反覆向上,繼續各自發展。 近6周計,九龍CCL_Mass累升2.47%,港島CCL_Mass累升2.45%,新界西CCL_Mass累升2.22%,新界東CCL_Mass累升0.70%。 今日(2021年3月12日)公佈的指數,根據2021年3月1日至3月7日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算。當中有八成的交易是在2021年2月15日至2月21日簽臨時買賣合約,是新春長假後首周市況。 騰訊前總裁豪擲6億「搶磚」 九倉旗下的山頂道豪宅項目77/79 PEAK ROAD一個連花園近1.6萬方呎的「巨無霸」洋房,早前以近6億元招標售出,市場消息指,買家為騰訊前總裁李海翔。 [...]

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樓市速報:山頂地流拍 政府堅離地?

山頂文輝道地皮流標,是繼2014年大埔白石角科進路地皮後另一幅具指標性地皮流標。這幅預料被建洋房及分層單位混合式發展的豪宅地,地盤面積約為17,598平方米,市場原預期地價可達263億至323億元,即每呎樓面地價達6.5萬至8萬元,地政總署最終以出價未達要求而宣告流標。 這次流標的山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號的鄉郊建屋地段第1211號用地,共收到5分標書,入標者包括嘉華國際(00173)、長實地產(01113)、恒基地產(00012)、新鴻基地產(00016)等4間獨資集團,以及由九龍倉(00004)、新世界發展(00017)、南豐、華懋、中國海外(00688)和信和置業(00083)等6間發展商組成的「萬億財團」,競爭尚算激烈。 然而,地政總署於10月16日公布,「因為地價標金未達到政府就該用地所定的底價,政府不接納在10月12日截標時所接獲的5份標書。」並強調「政府按既定機制在市場上公開出售賣地計劃內的土地,如沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價,政府不會出售該土地。」 該署公布還指出:「政府的政策目標是為市場提供穩定和持續的土地供應,以回應社會對房屋、商業及商貿用地的需求。這目標不會因為個別土地的招標結果而受影響。政府會在適當時候考慮推出該山頂文輝道用地的安排。政府亦不會就投標者的出價作出揣測,實際上出價往往視乎種種因素,例如每幅用地對個別投標者的吸引力,投標者就市場情況、企業情況及發展策略作出的考慮等等。」 至於地皮的底價究竟多少,公布則未有披露。會德豐(00020)副主席梁志堅表示,這次投地是按市況出價,並認為這次出價好大機會中標,最終政府認為不到價,「我唔知道幾錢先到價」,對流標感到「認真失望」。他又相信因招標至截標期間有數星期,令發展商出價及政府估價有差別。不過,特首林鄭月娥回應有發展商提到政府對地皮估值有時間差是錯誤講法,解釋地政署是在截標當日才定地皮「底價」,並非提前兩個月估價「不貼市」,更質疑地產商為何不知政府地皮估值程序。她又指政府無高地價政策,但為保公帑,不會賤賣土地;更提到看不到入標未到價與空置稅有關,重申空置稅是要令一手樓盡快出售或租出,該地產商無理由囤地。 近年政府改以招標形式出售地皮後,共有4次因標價低於底價而流標,對上一次是2016年1月推出的元朗凹頭住宅地,同年8月重推時以逾9.88億元賣出;再之前是2015年11月及2014年3月的青衣細山路商住地及大埔白石角科進路臨海地。而前兩者因涉及價格較低,相對指標性作用不大。凹頭住宅地於2016年8月重推時以逾9.88億元賣出,白石角地則以逾25.42億元成功標售。 [...]