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樓市速報:屯馬線帶挈 啟德價租齊升

運房局近日宣布,屯馬線一期開通在即,沿線屋苑即時起哄。然而,途經的多個鐵路站均位處已發展區分,唯獨啟德站一帶仍屬新發展區,交通仍不便,致發展潛力仍未全面反映。 一直以來,只要屋苑貼上「鐵路沿線」標籤,樓價自然水漲船高。如觀塘延線開通至今,黃埔花園樓價已累升近兩成。有業界人士認為,隨著啟德鐵路通車,加上區內位處名校網,配套愈趨成熟,將可吸引區外租客進駐,不但樓價可止跌回升,租金水平亦可有逾一成升幅。 動工7年多的沙中線,終於開通有期,運輸及房屋局局長陳帆上週五(17日)宣布,「屯馬線一期」即大圍站至啟德站將於2月14日通車,通車後繁忙時段的列車間距最少為3.5分鐘一班,可為新界東、北市民提供更方便及快捷鐵路服務,而由大圍至鑽石山的車程時間亦由原先17分鐘縮減至9分鐘。 「屯馬線一期」開通,代表新建的顯徑站、鑽石山站擴建部分及啟德站將啟用,沿線屋苑即時有反應,如鑽石山站,利嘉閣地產何雲德稱,預約睇樓即時增加4至5組,不過距離港鐵站較近的屋苑,如星河明居及龍蟠苑,成交價早前已「升咗一浸」,故暫未見有即時加價封盤,不過預料這類情況會漸漸增多,未來跑贏大市機會很高。 而距離鑽石山站稍遠的黃大仙鳳德邨,最近亦誕生「公屋王」,據土地註冊處資料,鳳德碧鳳樓中層20A室,實用面積153方呎,上月23日簽正式買賣合約,於自由市場以298萬元沽出,呎價達19,477元,打破屋苑去年7月錄得的每方呎19,226元的紀錄,是相隔5個月再誕公屋王。 顯徑頻誕全港公屋王 相對鑽石山站而言,因顯徑及啟德均是全新車站,區內交通得以大為改善,受惠的程度便更高。先是顯徑站,萬方地產葉搏麟表示,自屯馬線工程落實後,顯徑區的成交便一直暢旺,每月平均錄得4至5宗居二市場成交,呎價亦累積一定升幅,並屢現「公屋王」,預料未來該區樓價將受惠通車而錄得升幅。葉氏續指,該區放盤量不多,顯徑及嘉田苑分別只有5個及3個放盤,前者綠表價最平385萬元起,後者自由市場價由535萬元起。 年初時,顯徑邨更刷新全港公屋次高紀錄。市場消息指,顯徑邨顯富樓中層7室,實用面積544方呎,以618萬元易手,實用呎價11,360元。資料顯示,目前全港公屋自由市場最高成交價為同屋顯貴樓中層10室,於2018年以665萬元成交,即上述成交為全港公屋的次高紀錄。 啟德租金回報屬偏低 至於啟德區,通車消息甫公布,利嘉閣地產高級經理黃民傑表示,預約睇樓量即時增加三至四成,並有2組客戶要「即日睇樓」。其中鄰近啟德站的指標屋苑新蒲崗譽.港灣率先出現反價個案。6座中層的2房單位,原本叫價1,100萬元,因得知屯馬線即將開通,決定加價至1,150萬元放售。 黃民傑指出,該區放盤實在不算多,整個啟德大約有30至40個放盤,貼市價的只佔15個。當中,主要為譽.港灣及啟德一號,分別有14個及8個,前者2房入場價由960萬元起,3房由1,300 萬元起,後者1房由950萬元起,2房則由1,300萬元起。 有業界人士認為,鑽石山的樓盤由於原有交通已非常便利,料新線通車對帶動樓價影響不大,反而有利啟德區一帶住宅物業。皆因啟德站一帶仍屬新發展區,現時市民出入主要靠鄰近的巴士線及駕車等,致發展潛力仍未全面反映。代理界人士預料,該區短期樓價有望上升5%至8%,租盤價更飆升15%。 美聯物業區域聯席董事何家豪稱,目前市場暫未見反價,他舉例說,車站旁邊的啟德一號,距離車站僅50米路程,方便程度接近港鐵上蓋物業,其他私人屋苑包括天寰、龍譽、OASIS KAI TAK,若屬初期一手買入的話,即將脫離3年額外印花稅(SSD)的限期,適逢屯馬線一期通車,交通大為改善,料可吸引區外客,特別是住在東九龍一帶。 翻查資料,雖然啟德新盤的樓價不俗,可是租金回報一直偏低,如啟德區龍譽12月錄得17宗租務成交,平均呎租41元,租金回報率僅介乎1.38至3.08厘,回報率高於3厘只有1宗;另外同區的OASIS KAI TAK表現同樣失色,錄得35宗租務,平均呎租37元,租金回報率全部低於3厘,最低1伙更只有1.3厘。 名校網料吸引家庭客 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,啟德一帶過往樓價雖見理想,惟由於區內供應量多,加上啟德站過去一直仍未開通,市場購買的仍然是遠景,故仍未能真正反映區內優勢。可如今啟德站落實通車,區內配套將一一落實,料在農曆新年後將陸續吸引市民置業,樓價於今季或有2%至3%的上升空間。他稱,近月多個發展商未有推售區內樓盤,料區內基建陸續落成後,多個新盤均會先後推出,讓啟德再次成為焦點。 除交通得以改善,啟德所屬的校網亦吸引家庭客垂青。啟德屬於34校網的名校區,包括協恩中學附屬小學、陳瑞祺(喇沙)小學等。中學則屬於傳統名校網九龍城區,包括華英中學、香港培正中學等;鄰近更有5間國際學校可供選擇。 港置高級營業經理楊錦河表示,該區校網本來深受具經濟實力的租客垂青,惟由於過去因港鐵站一直未有開通,出入九龍以至港島其他區分並不方便,現時啟德站落實開通,料將吸引更多家庭租客垂青,而業主亦因市場變化陸續把單位放租,預料區內租金將會有一成的上升空間。 與此同時,啟德更是港府的重點發展項目,銳意將之打造為中環之後的第二個核心商業區。不少政府部門已率先進駐啟德區一帶,往後亦有稅務大樓及醫院會相繼落成;而區內亦設有多幅商業地皮,有地皮更以破紀錄價錢予發展商投得,可見發展商對啟德發展前景看法。 鐵路沿線屋苑身價飆 事實上,隨著新支線通車,屋苑貼上「鐵路沿線」標籤,樓價水漲船高的例子屢見不鮮。如觀塘線延線於2016年10月通車後,藍籌屋苑黃埔花園可謂食正鐵路優勢。黃埔站4個出入口分別位於民兆街、紅磡道、船景街及德安街,另有通道接連黃埔花園地庫商場,各期居民乘港鐵出入方便,四圍去不怕塞車。 據美聯物業數據,自觀塘延線通車後,黃埔花園的平均實用呎價由1.3萬餘元,一度升至17,993元,因受大市影響,至去年12月才回落至16,397元,累升幅度達19.3%,較2003年沙士低位高約4.1倍。 此外,坐落西港島線堅尼地城站的指標上車屋苑嘉輝花園亦是如此。以往西環對外交通不甚方便,樓價落後大市,不過,隨著西港島線於2014年底通車,加上近年「食正」細價樓升浪,區內上車盤樓價「大翻身」,升得最癲的上車指標屋苑莫過於嘉輝花園。據美聯物業數據,嘉輝花園於2014年12月的平均實用呎價為15,436元,至去年12月已升至20,289元,5年間升幅達31.4%;期間更一度升至23,137元,升幅達49.9%,較2003年沙士低位更高約8.1倍。換言之,隨著新支線通車,加上區內配套愈趨完善,啟德區的樓價上升可期。 [...]