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新盤放大鏡:屯門「恒大.珺瓏灣2期」 未開售先減價

由中國恒大(03333)發展的屯門恒大.珺瓏灣2期,去年10月已開價,首批250伙當時折實平均呎價為16,942元,惟一直未有開賣,至週前突然減價,把折扣由11%增加至14%,新平均折實呎價為16,304元,未開售已減價4%,相信短期內會正式發售。 恒大.珺瓏灣共分兩期發展,合共提供1,982伙,其中1,960伙分層單位,間隔由開放式至3房,另設22幢洋房。發展商中國恒大表示,1期項目推售至今已累售448伙,佔可售單位逾八成,套現近22億元。而估計即將發售的2期項目,早在去年10月27日已公布價單,至上月26日突然修改。 據最新價單,最高直減折扣達14%,較原先的11%為大,而原本只限新界西北區買家的2萬元額外折扣,亦變為適合所有買家的早鳥2萬元額外折扣。項目首張價單有250伙,分布於第5座及第5A座,被發展商命名為天瓏。 間隔: 這2座的單位由開放式至2房戶,實用面積222至461方呎,定價介乎412.9萬至940.7萬元,呎價16,282至22,316元;按最新優惠計算,單位折實售價約353.1萬至807.1萬元,折實呎價約13,949至19,128元,折實平均呎價16,304元,其中139伙折實少於500萬元。 以入場單位計算,最平為5座1樓M室,實用222方呎,定價412.9萬元,呎價18,599元;相對於原折實價367.5萬元,呎價16,553元,最新折實價353萬元,呎價15,905元,4個月賣平14.5萬元或4%。 配套: 項目設有38,956方呎住客會所,提供包括50米戶外泳池、25米室內恆溫泳池、健身室等設施,更可預約多項日常家居服務。此外,屋苑另有69,329方呎園景區/綠化區(七大森林)供散步休憩。但設施都是兩期共用。 交通: 項目遠離港鐵站,但附近有K53巴士線接駁西鐵線屯門站及輕鐵,途經恒福、安定、三聖及屯門市中心等地。 同區供應: 屯門新盤供應不少,已推出的包括新鴻基地產(00016)發展的御半山II共495伙,永泰(00369)發展的OMA OMA有466伙,未來則有新地的海榮路項目共有650伙。 [...]

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樓市速報:構建交通要塞 屯門樓潛力厚

踏入2020年首幅官地於本週一(13日)開標,地政總署公布,內房佳兆業集團(01638)力壓其餘15家入標財團,以35億元投得屯門青山灣段住宅地皮,這是集團首次奪得官地。集團表示,投地主要考慮地皮週邊能接駁大灣區。 事實上,政府一直大力發展屯門區,日前稱將推展龍鼓灘填海計畫,並會重新規畫屯門西部包括內河碼頭及其沿海地帶。值得注意的是,該區潛藏交通樞紐優勢,如屯門西繞道、屯門至赤鱲角連接路等,使成為往來前海及大灣區的重要戰略要塞,業界人士認為,屯門區樓價有巨大的升值潛力。 反修例風波持續了逾半年,本港樓市或多或少受到連累,然而隨政府推地步伐放緩,發展商為增加土儲,競投反應仍屬進取。其中,上週五(10日)截標的屯門第48區青山公路青山灣段住宅地皮,便接獲16份標書。 地政總署本週一(13日)突擊開標,由佳兆業以35億元力壓其餘15家入標財團奪得,成為集團首度以獨資形式奪得本港地皮。以可建樓面58.28萬方呎計,每方呎樓面地價6,005元。 內房出價進取 市場此前對地皮估值介乎約29.1億至37.9億元,即是每方呎樓面地價5,000元至6,500元,如今佳兆業35億元的中標價,屬於市場預期上限。其實除佳兆業外,其他入標財團包括新地(00016)、會德豐(00020)、長實(01113)、恒地(00012)、信置(00083)等實力強勁的地產商,最終佳兆業中標可謂意料之外。 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,今次地價屬偏高水平成交,顯示中資出價進取。他認為,近期接連有內房奪得政府地皮,主要因普遍內地發展商於本港的土地儲備不多,雖然樓市氣氛稍為回穩,但仍較為波動,在避險情況下,部分土地儲備充足的本地發展商,在出價上往往較為保守,而內房可趁勢以較進取的價錢奪地。他又指,由於政府已明言每年私宅土地供應將減少,加上中資競爭,相信往後土地招標競爭較大,地價折讓亦會愈來愈少。 萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文亦表示,今次中標價反映發展商對後市有信心,以及部分發展商對土地的渴求,因近年中小型地皮供應不多,中小型發展商有需要增加土地儲備及發展項目。 撥款研究重新規畫 佳兆業今次出價如此進取,亦是看好屯門的發展前景。佳兆業傳媒及投資者關係部總監蔡晉表示,今次為公司首次中標香港住宅官地,主要看好大灣區發展,而香港作為大灣區發展的一員,對本港經濟前景有信心,認為國際金融中心角色不變。 翻查資料,若對比區內近年售出的地皮,香港小輪(00050)與帝國集團於2016年投得的青山灣地皮,正位於是次售出地皮的毗鄰,當年中標價27.08億元,以可建樓面約66.3萬方呎計,每方呎樓面地價4,085元,即今次佳兆業投得的地皮,較香港小輪等投得的地皮貴47%。 事實上,屯門區正持續發展中,政府為增加土地供應,去年2月接納土地供應專責小組報告,表明將會推展龍鼓灘海計畫,並會重新規畫包括內河碼頭及其沿海地帶的屯門西部。發展局本週一(13日)向立法會提交文件,建議申請1.79億元以進行「龍鼓灘填海和重新規畫屯門西地區的規畫及工程研究」,並把有關研究提升為甲級。發展局稱,若獲立法會財委會批准撥款,當局將於今年下半年展開研究,預計30個月內完成。 內河碼頭改建住宅 據政府提交文件,今次研究將擬訂龍鼓灘的填海範圍,以及重新規畫屯門西地區,以制定土地用途及發展方案,並進行環境影響評估等,亦會為擴建龍門路進行初步設計。此外,當局亦會進行工地勘測工程及監管工作,並為相關持分者舉行社區參與及諮詢活動。 據土木工程拓展署2017年完成的技術研究,初步建議龍鼓灘填海約220至250公頃,並計畫擴建連接至屯門市中心的龍門路,以及在龍鼓灘填海區內興建新道路,以提供龍鼓灘路以外的替代路線給重型車輛使用。當局並建議改善填海區的設計,盡量保留現有天然海岸線,並研究建造綠化水道,以及於人造海岸建造生態海岸線。 [...]

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新盤放大鏡:屯門OMA OMA 四球入場費

發展商於5月沉靜一輪,6月齊齊發力,以致月內有多達4個新盤開售,當中以屯門OMA OMA入場費最平,在剛過去週日(6月30日)開售229伙,包括價單發售的193伙及招標發售36伙,單位平均呎價12,719元(以價單計),最平入場費少於400萬元,亦是同期開售4個新盤中最平,但銷情卻非最佳。 據發展商永泰地產(00369)公布,首日開售至下午5時,累售約137伙,當中公開發售沽130伙,即佔193伙價單單位的67%,而36個招標單位則賣出7伙,涉及金額逾5,800萬元,成交單位面積由382至1,019平方呎,造價介乎646.8萬至1,533萬元,呎價介乎14,587至17,850元。   OMA OMA共有2幢住宅大廈,分別樓高17及18層,俱不設庇護層,各配置5或6部升降機,而各座再細分為A、B翼,互通,僅由2道防火門分隔,各有獨立升隆機大堂。每層A、B翼各設3至8伙,合共提供466伙。 單位實用面積介乎254至1,659平方呎,樓層高度由2.91至3.85米,當中以2、3房單位為主,佔供應量約七成。 間隔: 單位間隔包括開放式至4房,包括:開放式、1房2廳、2房2廳、2房2廳連儲物室、2房2廳(連套房)、2房2廳(連套房)及儲物室、2房2廳(連套房)及儲物室連廁、3房2廳、3房2廳(連套房)、3房2廳(連套房)及儲物室連廁、4房2廳(連套房)及儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及儲物室連廁、4房2廳(連雙套房)及儲物室連廁等多種。 而標準戶共有411伙,面積由276至1,004方呎,並多配有22至35方呎露台及16方呎工作平台;又大部分單位另有31或86方呎露台、22方呎露台及16方呎工作平台。而連平台戶共有25伙,頂層連天台戶13伙,連花園戶6伙,複式戶則有11伙。   配套: 樓盤設有18,273方呎住客會所,包括泳池等設施,另加6,550方呎空中花園及20,49方呎園林地帶。由於樓盤屬於掃管笏板塊,較近黃金海岸,即偏離屯門市區,生活配套欠佳,最近要到愛琴海岸商場或黃金海岸商場購置生活所需,這是為何樓盤開價較低的原因。 交通: 交通方面,現時只有K53巴士線接駁西鐵線屯門站及輕鐵,途經恒福、安定、三聖、北置及屯門市中心等地。作為青山公路沿線物業,曾有建議興建荃屯鐵路,惜經諮詣後擱置,可想而知近期即使舊事重提,成事機會不大。 [...]

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樓市速報:赤鱲角連接路效應 屯門商舖看高一線

零售市道轉好,核心零售區的商舖租值亦終於止跌回穩。然而,自內地旅客消費模式改變,核心區商舖已難回復昔日光輝。佐敦一帶舊區商舖則因高鐵西九龍站開通而租值急升。有市場人士認為,近年來港的自由行客多屬即日來回,加上陸續有不少大型基建落成,故上水、元朗、屯門甚至荃灣一些新界民生區的商舖備受看好。 據政府統計處數據,1月份的零售業總銷貨價值的臨時估計為481億元,按年增長7.1%,遠超市場預期。本港零售業持續好轉,核心零售區商舖的租值亦止跌回穩,據差餉物業估價署公布2019至20年度應課差餉租值,近年一直高踞全港呎租最高的銅鑼灣景隆街2號地下A2號舖,在租值連續2個財政年度下跌後,新一個財政年度的租值終於錄得持平。 資料顯示,該舖在2016至17年度的租值一度達300萬元,但其後便急跌兩個年度,累積跌幅44.8%。現時月租13.8萬元,實用呎租4,600元,已較2015年最高峰呎租8,667元下跌46.9%。 近年內地旅客消費模式改變,銅鑼灣舖租已由高位大幅回落,資料顯示,銅鑼灣多個街舖包括羅素街、波斯富街等,下年度租值跌幅由4.7%至20%不等,跌幅明顯放緩,其中羅素街一間原為鞋店的地舖已由藥房承租,下年度租值約444萬元,按年下跌約5%。 旺區神話破滅 核心旺區商舖狂升的神話似乎已成絕響,然而,近年一直專攻內地客及水貨客市場的上水區商舖,其租值一直未受早年零售寒冬影響,租值連年上升。據差估署資料,區內新康街23號地舖,新一個財政年度的租值81.6萬元,較今個財政年度的74.4萬元,再升約9.7%,過去3年的累積升幅已達21.4%,近年租值走勢明顯跑贏傳統零售區。美聯旺舖營業董事陳起指出,內地旅客訪港模式改變,上水商舖租金升幅甚至超越傳統旅遊區。 基建帶動消費,從而帶動商舖租值已有不少例子,除了東涌外,與高鐵西九龍站一橋之隔的佐敦亦是如此。觀乎自高鐵西九龍站開通後,內地訪港旅客激增,而佐敦一帶的舊區地舖亦水漲船高,據差估署最新的重估差餉租值顯示,佐敦地舖租值急升,其中文匯街一間藥房下年度的租值約30萬元,按年上升30%;同一條街有食肆下年度的租值更達180萬元,按年急升60%。 事實上,近年屯門區都吸引不少內地客前往消費,該區的商舖租售價亦十分堅挺。美聯工商舖資料研究部的報告指出,隨著屯門赤鱲角連接路等大型基建即將落成,該區連接機場及港珠澳大橋的距離便會更接近,將可吸引更多內地客。 報告指出,當屯門赤鱲角連接路預計於明年落成後,由屯門南前往機場及港珠澳大橋只需約10分鐘車程,屆時屯門將成為香港往返珠海、澳門,以至大灣區各城市的橋頭堡,估計日後將有直通車由內地直達屯門,大量內地客將湧到該區,並帶來龐大的消費力。正如早前內地客逼爆東涌的經驗,認為「今日東涌,明日屯門」,預計屯門商舖前景可望看高一線。 東涌遊客轉移 觀乎自港珠澳大橋於去年10月通車後,內地旅客大幅上升,首個週日出入境人次已達7.8萬人次,第二個週末更超過9萬人次,當中有大批於客湧到東涌一帶購物及消費,旅客之多是市場始料不及。美聯工商舖認為,只要連接路落成,便可將部分由東涌的旅客轉移至屯門消費。 值得注意的是,未來最少仍有4至5項鄰近屯門的大型交通基建將會落成,如屯門西繞道、深中通道及前海—洪水橋跨境鐵路,連同現時的港珠澳大橋等大型基建在內,日後新界西,特別是屯門將會與深圳、廣州、中山、珠海及澳門連成一個1小時生活圈,屯門會成為大灣區其中一個重要樞紐。 除了有外力支持外,屯門區本身亦有龐大的消費力支持。據規畫署《人口分布推算2018至2026》報告指出,屯門新市鎮在2016年佔所有新市鎮人口最多,佔14.2%。在2016年至2026年期間,屯門新市鎮預計增加8.26萬人至57萬人,是僅次於北大嶼山新市鎮,以推算人口數目增長第二大的新市鎮,以16.9%的增長率跑贏所有新市鎮平均7.5%的增長率。 據統計處資料,2014至15年的每人每月平均開支為9,253元,較2009至10年度增加29.6%,當中新界住戶於外出用膳、食品及雜項等開支,合共佔每月開支約四成。假設未來通脹率平均每年約3%,而屯門居民會將每月約兩成開支用於消費,以規畫署的估算,在2026年屯門區人口將較2016年增加8.24萬人,意味該區每月會額外增加接近2億元的消費力。 人口增長迅速 [...]