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吳老闆週記

吳老闆週記:改善福利政策 大量增建居屋(6月23日)

吳老闆週記(6月23日) .建居屋建到成為「上車盤」主要來源,且無需攪珠。 .位置靚的舊公共屋邨需要清拆,然後將地皮賣出去。 .通脹只屬片面,難以長期高企,經濟衰退不會出現。   改善福利政策 大量增建居屋 距離新一屆政府正式上任,只有大約一個星期,管治班子及行政會議成員名單已陸續公布。此前兩期本欄先後提到,候任特首李家超上場後,需全面檢討人口政策及處理累積了30年的土地房屋問題,今期不如討論一下福利政策。 其實,香港並無「窮人」,皆因政府在各大生活開支上,均予以補貼。且看2022至2023年《財政預算案》,政府總開支當中,支出最大的,是醫療衞生,達1,628億元;第二位是社會福利,耗資1,200億元;第三是其他,涉及1,158億元;第四位是教育,需要1,119億元;第五位才是經濟,動用1,067億元。值得注意的是,這還未計住屋補貼。 量產居屋  無需攪珠 事實上,香港最大的福利政策,在住屋補貼上,往往通過樓市,向「富人」徵稅(當中,物業印花稅固然是名正言順的稅,然而,高地價其實也是稅,高樓價都是稅),繼而興建公屋及居屋,補貼低下階層。 正如上期提到,現時香港有很多老人家,過了退休年齡還未退休,仍在打工,月薪幾千元,計及「生果金」的1,475元,長者生活津貼9月起又將普通版合併到高額版,有3,915元,即是月入過萬元,而住在公屋月租不足2,000元,如果早年並無在內地置業,誰還會搬返去退休? 然而,如此福利政策行之已久,無可能返轉頭,未來只能「優化」,就是盡量減少甚至停止興建公屋,改為大量興建居屋,大量到成為「上車盤」的主要來源,任何市民想買都買得到,無需攪珠,猶如抽獎一樣,借鏡新加坡的組屋,至於往後「升級」,則閣下自己想辦法了。 靚位公屋  清拆賣地 總括而言,吸引市民上車,才是解決住屋問題、減少政府住屋補貼的方法。可是,香港的強積金(MPF)制度,卻又發揮不到類似新加坡公積金(CPF)制度的鼓勵作用。 究其原因,一來,MPF供款比率太低,僱員5%,僱主5%,合計10%罷了,兩者且設每月1,500元的上限;反觀CPF,55歲以下僱員要供17%,僱主要供20%,合計高達37%,是香港的接近4倍,可快速累積到一嚿錢。更重要是,香港的強積金戶口結餘,正常要到65歲才可提取,人家卻可用作置業,包括支付首期、供樓,以及印花稅等。 至於現時的公屋,則作為老人家終老之用,及留給真正有需要人士;位於靚位的舊屋邨,更要清拆,然後將地皮賣出去。且看前身為黃竹坑邨的港鐵黃竹坑站上蓋項目,淨計補地價,便收回幾百億元;可建樓面近500萬方呎,早前賣到每方呎3萬元,何等值錢。 通脹關鍵  勞動市場 最後一說近期困擾美股的高通脹問題,個人認為難以長期高企,甚至不會出現經濟衰退。事關物價上落,以至經濟上落,均有週期。以前物價上升,皆因經濟上升,人工上升,需求上升所致;然而,今次物價上升,卻是疫情加上俄烏戰爭搞到供應以及物流出現瓶頸所致。 此外,本欄此前也提到,很多數字「唔啱數」。例如油價上升,副產品如塑膠卻不升反跌,油商也無增產,頁岩油更無復產;內地的「黑色期貨」,包括煤、碳,以及鋼鐵等,近日亦齊齊跌價,這反映出所謂物價上升,只限個別層面扯了上去,並非全面。 淨靠油價並不足以構成通脹高企,事關俄羅斯猛賣,中國猛買,5月份從俄進口原油按年就增加了55%,達到創紀錄的水平;另一邊廂,印度也猛買,依此看來,印俄已傾好,印度將以低價買入石油所賺的錢,調轉頭再向俄羅斯買入其武器。 高通脹會否持續,最關鍵的一環,在於勞動市場——如果人手緊絀,人工向上,才能支撐通脹高企;如果失業率高企,通脹便難以高企。就連內地情況亦是一樣,隨着此前打爆了地產,又打爆了科網,加上疫情打擊消費意慾,現時人力資源市場尚很鬆動,很易請人。 況且,一眾商家以至美聯儲已在通脹再升溫之前,先下手為強出招。Tesla就正計劃裁減全球全職員工10%,如此這般,人工還怎會起?美聯儲方面,相信經過上週大手加息0.75厘,此後再加一次,利率便不會升得太急,否則美國經濟已逃出了疫情的影響,正在逐漸恢復,未來卻要輸給高息?   南華證券錢莊 為了打擊1981年以來最高通脹,美聯儲於當地時間上週三(15日)宣布加息0.75厘,是1994年以來最大幅度,此後美股連跌兩日,道指一度跌穿30,000點大關,標指短短一週大跌5.8%,成為2020年3月疫情爆發以來最差表現,息口敏感的科技股自然難以倖免;不過,及至本週,三大指數均作出反彈。 港股方面,卻與美股背馳,恒指連升3日,累升714點後,本週三(22日)則大跌551點,並以全日低位21,008點收市,全週計則下跌300點,相當於1.4%;國指輕微跑輸大市,下跌1.6%,相當於118點,收報7,335點;科指同樣跑輸大市,下跌3.2%,相當於152點,收報4,552點。 隨着下半年將出現美國縮、中國谷的情況,美股暫時仍不明朗,AH股則難以大跌。當中,投資者不妨留意早前跌過籠、現時仍落後的電商股,至於揹重指數的龍頭科網股及內地銀行股,則暫時只會跟隨指數上落;下一浸的話,如果有政策配合,或輪到內房股,接着就是晶片股、汽車股輪着炒,本地股則未有焦點。   本週焦點股份——中電(00002) 作為公用股的中電(00002),本週新聞一籮籮。先是本週一(20日)發盈警指出,由於旗下澳洲業務Energy Australia(EA)遠期合約的公平價值出現大幅度不利變動,預期集團截至6月30日止的中期業績錄得綜合虧損。當中,淨計今年首5個月,相關稅後虧損約72億元,較第一季的25億元大增,導致集團綜合營運虧損約37億元。 所謂「不利的公平價值變動」,代表了現時市場上較高的遠期電價,與EA早前透過遠期合約進行對沖時所定下的電價,存在差別所致;換句話說,集團並非真的「損手」。不過,兩間電廠各出現了問題,導致EA出現未能按先前簽訂的合約提供電力的短倉狀況,而需在高價的現貨市場上購買電力以填補短倉。 市場擔心此舉將影響集團派息,花旗就預計,中電今年股息率僅4.3厘,比10年期美國國債孳息率3.25厘未算吸引,因前者自2000年以來一直比後者有137個點子溢價。 然而,禍不單行,本週二(21日)晚集團位於朗屏的電纜橋起火焚毀,導致屯門、元朗及天水圍大停電。雙重壞消息下,中電截至本週三(22日),股價已連跌13日,跌至65.6元的52週最低,但收息股在加息週期下一向無運行,投資者不宜低撈。 [...]

香港

父親節有人歡喜有人愁 廿四孝女父親節買屯門樓送爸當禮物 投資者蝕「一球」沽筲箕灣舖慘成東大街第一滴血

昨日(6月20日)父親節,市場有人因為「磚頭」歡喜,亦有人因「磚頭」而愁。消息指,屯門兆禧苑昨日錄得300多呎單位買賣成交,一名同屋苑女業主為方便照顧父親,竟斥資465萬元、以自由市場價購入一個兆禧苑單位,送予爸爸當父親節大禮。然而同日,筲箕灣東大街就錄得街舖蝕讓,原業主持貨近9年,帳面損手100萬元,成為今年東大街「第一滴血」。 廿四孝女父親節買樓送爸當禮物 祥益地產高級區域經理黃慶德指,市場昨日錄得屯門兆禧苑D座中層16室買賣成交,單位實用面積363平方呎,以自由市場價465萬元易手,呎價12,810元。買家為同屋苑業主,因家人住外區,為方便照顧,因此在同屋苑買多個單位,送份大禮給爸爸當父親節禮物。 據悉,原業主於2017年以自由市場價380.2萬元買入上址,持貨4年易手,帳面獲利84.8萬元,物業升值22.3%。 筲箕灣東大街「第一滴血」蝕100萬沽 舖市方面,昨日父親節錄得筲箕灣東大街177至183號東豪大廈地下4號舖買賣成交,舖位建築面積約475平方呎,門闊約11呎,位置人流僻靜,昨日以1,250萬元賣出,呎價26,316元。該舖現由「健雅堂中醫診所」承租,每月租金3.55萬元,不過租期至2021年7月31日、即下月底屆滿。若以最新成交價及現租金計,舖位租值達3.4厘。 據悉,上述舖位原業主於2012年12月31日,以1,350萬買入上址,現持貨近9年易手,帳面蝕讓100萬元,於父親節慘成今年東大街「第一滴血」。 筲箕灣東大街177至183號東豪大廈地下4號舖。 [...]

香港

新一批「白居二」購買力湧入市 屯門單日連環錄4宗白居二成交 龍門居最搶手!!

隨著新一批「白居二」開始行使,購買力湧入居二市場,樓市瞬間「撻著」!日前屯門單日錄得4連環「白居二」成交,當中包括3宗屯門龍門居及1宗富健花園。 祥益地產高級區域經理黃慶德表示,新近錄得龍門居13座中層E室成交,單位實用面積431平方呎,兩房一廳間隔。新買家為區外「白居二」中籤者,表示有親友居於屯門,考慮到業主有20萬的議價空間,新買家遂決定以330萬元(居二市場價)「即睇即買」上址,呎價7,657元。 同日,龍門居9座高層D室亦告成交。單位實用面積592平方呎,間隔三房兩廳。新買家為區內「白居二」中籤者,鍾情單位屬高層戶,擁開揚景觀,內籠寬敞附企理裝修,新買家遂決定以478萬元(居二市場價)「即睇即買」上址,呎價8,074元。 另一宗同日成交為龍門居16座高層E室,實用面積484平方呎,兩房兩廳間隔。新買家為區內「白居二」中籤者,鍾情單位內籠企理,而且業主有10萬元議價空間,新買家遂決定以370萬元(居二市場價)購入上址,呎價7,645元。 此外,富健花園11座中層A室亦於當日易手。單位實用面積592平方呎,兩房兩廳間隔。新買家為區內「白居二」中籤者,鍾情單位內附靚裝,而且業主有11.2萬元議價空間,新買家遂決定以488.8萬元(居二市場價)購入上址,呎價8,257元。 香港置業:5月二手居屋錄逾560宗註冊屬近2年第三高 香港置業研究部董事王品弟表示,據土地註冊處資料顯示,5月錄568宗二手居屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊,雖較4月的690宗減少約17.7%,但仍是近2年第三高。新一批白居二買家取得購買證,並於近日積極入市,帶動二手居屋交投。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,此情況相信要待下月註冊數字才反映出來。 圖︰每月二手居屋註冊量走勢 鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況 資料提供:土地註冊處及香港置業資料研究部 按金額劃分5月二手居屋註冊量表現,其中500萬元或以下二手居屋錄207宗註冊,較4月的256宗減少約19.1%;逾500萬至600萬元二手居屋錄194宗註冊,較4月的241宗減少約19.5%;逾600萬元二手居屋錄167宗註冊,較4月的193宗減少約13.5%,跌幅最少(見表一)。 表一︰按金額劃分5月二手居屋註冊量與4月比較 5月 註冊量 4月 [...]

本港時事

港大經濟研討會 集思廣益論疫後經濟

隨著第四波疫情開始受控及新冠疫苗抵港,香港的經濟有望於2021年下半年逐步復甦。港大經管學院與香港經濟及商業策略研究所日前舉行「香港經濟前景展望」研討會,廣邀中外經濟學者、政府官員、商界及社福界,共同為本港疫後經濟復甦出謀獻策。   港大經管學院院長蔡洪濱(右一)、香港交易所主席查史美倫(中)、馮氏集團主席馮國經(右二)、2018年諾貝爾經濟學獎得主及紐約大學經濟學教授Paul Romer(左一)、港大首席副校長、經濟學講座教授王于漸(左二)出席專題討論環節。   研討會邀請2018年諾貝爾經濟學獎得主及紐約大學經濟學教授保羅·羅默(Paul Romer)、財政司司長陳茂波及超過20位公營機構與商界的專家領袖參與,並集中討論在現時全球經濟衰退的大環境下促進本地經濟穩定發展的可行方案。研討會涉及五大範疇,當中包括重整香港經濟結構、土地及房屋改革、政策改革及市場發展、人口老化及貧窮問題、以及教育、社會平等及流動性。 陳茂波:化機遇成真正的社會及經濟利益 財政司司長陳茂波指出,十四五規劃為香港帶來龐大的機遇,然而環球趨勢包括地緣政治緊張、氣候變化加劇及近來疫情等亦帶來重大的挑戰。因此,他指出,找出影響香港經濟發展及競爭力的障礙,例如土地供應及人力資源等,並採取可行的應對方案尤其重要。只有這些障礙得到處理後,才能發揮最大的發展潛力,將香港的機遇化為真正的社會及經濟利益。 財政司司長陳茂波在研討會上致詞。    2018年諾貝爾經濟學獎得主及紐約大學經濟學教授Paul Romer從環球經濟角度出發,提出個人見解。   Paul [...]

博客

未補價居屋「甩名」須有合理解釋

今年首季樓市暢旺,居屋二手市場交投亦受到帶動。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合房屋委員會資料顯示,今年首季居屋及公屋第二市場合共錄625宗交投,按季上升近四成半,創近3季的新高。 當中,未補地價的二手居屋因供應少、售價比市價便宜一截、加上近年重推「白居二」計劃,使過去不少未補地價的居屋單位錄得不俗的升幅,近期亦出現不少創屋苑同類型單位居屋二手市場新高的交投。 不少人以居屋作為置業階梯的起步點,早前多次的新居屋發售及「白居二」計劃,引來不少年輕人及首置者賭賭運氣嘗試申請,部份申請者欲加大中籤機率,會以2人名義作申請,最終以聯名方式購入居屋單位。 假以時日,隨業主收入及財富增長,打算再置業亦不足為奇。最近有朋友向我查詢,早年以聯名方式購入居屋,可否在未補地價的情況下,將其中一方「甩名」後再置業? 須知道,根據現時房屋條例,資助出售房屋有轉售限制,不可自由轉讓物業業權,並須於轉售限制期屆滿,補回地價後方可於公開市場出售。除非在特殊情形下,房委會方可根據個別情況,酌情處理未補地價居屋的業權轉讓之申請。常見的情況包括申請配偶加入成為聯名業主、因離婚或分居將業權轉給配偶、移民或長期在海外工作、業主去世/年紀老邁/重病命危/破產而申請更改業權等。以上原因均需提交相關證明,並等待房委會審批。 轉讓業權流程方面,申請人需要先填寫由房委會提供的業權轉讓申請書,以及提供一系列證明文件。待申請獲批後,新擁有人需聯絡承造按揭之銀行,並重新進行按揭申請。此外,申請人亦要自行聘請律師辦理轉讓手續,並繳付所有轉讓業權的費用,如房委會批契費、申請更改按揭貸款安排的手續費、厘印費以及簽契費等。 不過在此提醒大家,若成功「甩名」後是為了回復首置身份再置業,不排除或會被稅局徹查及追討權利。奉勸大家如欲再置業,先將居屋單位出售或補回地價,以免濫用公共資源。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]