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小龍:由三元九運講到樓市,新界將當旺?

近日大家重新注視樓市,在此跟大家輕鬆一下利用三元九運分析一下未來經濟,不過樓市上可能新界未來將當旺。 近年的三元九運劃分: 六運1964年–1983年(甲辰年至癸亥年) 七運1984年–2003年(甲子年至癸未年) 八運2004年–2023年(甲申年至癸卯年) 九運2024年–2043年(甲辰年至癸亥年) 九運在中國術數有兩個方法劃分,所以開始時間有2018年或2024年。而筆者發現每次在大運之間交接,經濟或股市經常會出現振盪的情況。 六運到七運: 1982年英國提出「以主權換治權」,圖延續對香港的管治。結果被中國拒絕,香港股市由高點計算下跌了62.64%。因前途未明令港元在1982年已開始大幅貶值,在1983年一度下跌至9.6港元兌1美元。1983年到1984年由六運轉入七運當年,不少人都恐慌性地在市面搶購糧油和日用品。之後更引發銀行擠提,包括恆隆銀行及新鴻基銀行。直至1984年《中英聯合聲明》簽署及聯繫匯率實施才回復正常。 七運至八運:2003年至2004年七運到八運的時間大家更是歷歷在目,沙士病毒在香港社區爆發。連鎖效應下百業蕭條,經濟增長由首季的4.5%,到第二季變成-0.5%,失業率年內高見8.7%,恒指則由年初的9300點水準,到四月底跌至8400點邊緣。其後中央推出多項大禮如自由行及《更緊密經貿關係安排》等措施,情況才大致安定。 八運於後天八卦論是屬於艮卦屬土。,所以在八運期間投資屬土的行業必能興旺,如地產。在八運中可見全球的房地產市場亦見興旺。而在七運的時間,金的行業如歌唱,演講或卡啦OK等亦是當量的行業。那九運離卦屬火,離中虛,虛榮,不實在,即相對八運可謂180度大轉變。土星及木星相合於在水瓶座亦表示大家將告別200年的土象年代,大家將由物質的追求轉去心靈及科技等發展。如八運當中,卡啦OK成為退運的行業,所以你可見過去20年香港卡啦OK亦開始沒有七運中當旺。你在八運當中經營七運當運的行業,或投資地產已經天大的分別。那你九運又如何部署?那九運中,樓市及土地人對土地及樓市的追求將沒有八運中激烈。那即是那不是當旺,那樓價可能不及八運。 風水九運由2024至2043年,期間凡一個地區的北面見水為旺財,南面見山為旺丁。香港有灣仔、銅鑼灣、中環等地,即係香港島沿岸地區,新界有上水,古洞,北大嶼山、東涌,馬鞍山、白石角同天水圍等。大家不難發現,這些地方,特別是新界都是類近關口及接近內地,或者如筆者前一篇文章講,一小時生活圈及大灣區將是未來香港經濟重點,香港經濟及樓市將在九運有改變,九運或者新界才是市區。 [...]

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小龍:由九運講到一小時生活圈、大灣區及樓市

筆者在2017年起過去多次以一小時生活圈為題分析了未來樓市分析,近日愈來愈多消息出台對大灣區及一小時生活圈生活的規劃。而九運亦是北面見水有利,那九運樓市,大灣區,及一小時生活圈又有什麼啟示? 粵港澳大灣區,是包括香港、澳門、廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、惠州和江門的城市群組成。這並不是新慨念,早有「一小時生活圈」的計劃。根據測算,港珠澳大橋建成後,可將香港到珠海的交通時間由短至30分鐘以內。而跟據政府的宣傳等等下,預期未來港人或者北上在大灣區工作的機會會更加多。唯如果計劃一旦有成效,未來或者出現幾個可能性。 第一個可能性是未來大灣區運行成功之後,假設兩地樓價差異很大,即國內租金或樓價比香港平很多,但交通能控制在一小時之內,或者會很多港人出現在國內居住但在香港工作。這個好比當初元朗屯門交通不便,因交通配套改善而吸引搬入元朗屯門;澳門亦因樓價太貴而搬往橫琴。珠三角都會成形之後,內地一小時生活圈內的樓房會否成為香港樓市最大的供應量。 第二點是未來什麼地方才是市區?唯到時到底什麼地方才是市區?過去香港的定義是工商區如九龍及港島,或者是近工作的地方為市區。唯如果未來深圳為主要核心區域,那麼今天的市區或中心區還是未來的市區或中心區嗎? 風水九運由2024至2043年,期間凡一個地區的北面見水為旺財,南面見山為旺丁。香港有灣仔、銅鑼灣、中環等地,即係香港島沿岸地區,新界有上水,古洞,北大嶼山、東涌,馬鞍山、白石角同天水圍等。大家不難發現,這些地方,特別是新界都是類近關口及接近內地。或者跟小龍上述的分析相合。 所以如果讀者對於未來樓市的投資,或者人生的規劃,可能都要多加考慮及規劃。 [...]

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小龍:甚麼是股票的價值? 凱恩斯的空中樓閣

近日重溫了大賣空(the big shot)的電影,電影中幾個主角不約而同去實地或大量去找關於美國次案的資料。何惜他們不約而同都犯了「太早睇淡或太早睇好都系死罪」。其實唱好唱淡的理據從來也不缺少。這也令我近日不停地去思考一個問題:在坊間主流認爲價值投資及基本分析才是投資的王道,但在「到底什麽是價值?」「誰在彌定價值」或「價值到底是主觀的還是客觀的?」?如傳統商學院教授的資本資産定價模型(CAPM),股息貼現模型(dividend growth model),或近年大熱的本益成長比(PEG)等,相信很多分析師及從事投資行業也對非常熟悉。但爲何市場上的每次的牛市及熊市都沒有提前預警? 大部份價值投資的追隨者認爲每只股票及商品都有一個確定的內在標準「真實價值」(intrinsicvalue),可以經由仔細的分析目前和未來的展望而求算出。當市價跌破或漲過「真實價值」時,買進或賣出的時機就到了,因爲理論而言,這種價格波動終究會被矯正。歷史上「鬱金香泡沫」Tulipmania,「南海泡沫」SouthSea Bubble及「佛羅裏達地産狂熱」等經濟泡沫,或近期香港九七樓市泡沫或2008年美國樓市爆破,每次歷史上每一次經濟泡沫或者股灾,爲何市場上的很少分析者或投資者能够發出預警?相反每一次大家都有一個將泡沫合理化的原因,如本益成長比(PEG)去合理過去騰訊的貴,2007年牛市的「北水南調」/「藏富於民」等等。 在市場情况或群衆的氣氛之下,市場參加者跟本將原有堅信的價值磐石拋諸腦後,轉而熱衷于不確定却又激動人心的假設。或者股價的價格某程度不是由其內在價值决定的,而是由投資者樂觀或悲觀的情緒做主遵,促使股市形成上漲或下跌的趨勢。凱恩斯(JohnMaynard Keynes)的空中樓閣理論曾指出「投資人不該把精力浪費在估算股票的真實價值,而該用于分析投資大衆未來的動向,以及在樂觀時期,他們會如何把希望建築爲空中樓閣。」 事實上專業投資者,如沃倫巴菲特和彼得林奇,通常有可能更大的獲得信息。例如彼得林奇經常能輕易接觸到的首席執行官和公司的高層人員,因爲他們都希望基金的進入這他們的公司,亦能輕易搜集獨到的對公司前景的見解。掌握了一手最新的信息。而散戶投資者沒有足够知識分析對某些行業的獨特性及行規,如每間油公司石油開采及運輸成本。一個同樣材料及生産地的手袋,在不同地方銷售;或經過不同的包裝及市場營銷廣告後,價格大爲不同。冠上不同的品牌,價格也會出現極大的差异。投資者應反問「股票市場上,股票及商品價值是誰彌定?」更不要說當散戶投資者手上的消息可能以是舊聞。 另一問題就是時間的問題,如《大賣空》主角麥可·貝瑞,即使他在2005獨具慧眼去發現美國次按的問題,但「太早睇淡或太早睇好都系死罪」,最終2007年尾美國次案才爆煲,但如果換轉是散戶早就破産。 筆者不反對價值投資。但利用二手,三手等過時數據及數據等到股市市場博奕投機,毫無交易優勢(Trading Edge)可言。更可惜部份信奉價值投資的散戶都缺乏跟够分析公司資料的財務及會計的知識,價值只是靠感覺,獲利只靠幸運,何談得上價值。要建立一套自己的交易系統去增强自己的交易優勢(Trading Edge)才是在市場生存之道。 市場價值就是市場願意支付的價格,就是如此而且。幷不表示股票的真實價值。說穿了價值只是衆投資者跟據消息主觀地給予某股票定一個價值,而貪婪是推高價格其中一個因素。 [...]

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小龍:美國年內將啟動Taper?利用江恩周期分析利率

美國長期利率走勢圖 (source: seekingalpha) 世界很多經濟學家都研究過經濟周期,那利率亦是其中一個研究的目標。那利率上有沒有經濟周期? 而美國年內將啟動taping去收水,那江恩及周期又如何看? 在國家經濟研究局的一本《美國商業周期》一書中本傑明·弗里德曼在其中總結道:「貨幣、信貸、利率和非金融經濟活動之間的聯動在最粗略的觀察層面上已經足夠明顯……而且,許多聯動與歷史上的主要商業周期事件相吻合。”」這本書寫於 1986 年,今天和當時一樣有效。這與熊彼特在 1939 年所說的沒有太大區別,熊彼特分析周期時提到:「分析商業週期既不意味著更多及更少地去分析資本主義時代的經濟進程……週期不像扁桃體那樣,是可以單獨處理的東西,而是像心臟的跳動一樣,是顯示它們的有機體的本質。」上圖在美國的長期利率中,似乎圖中隠約地利率是存在一個約30年的周期。 Crestmont Research曾經有一篇文章做了一個研究: 下圖中右下角是“Y 曲線”。它繪製了與股市倍數相比的通貨膨脹率,在該圖表的右側,您可以看到只有當通貨膨脹率低且穩定時才會出現高市盈率。如果向左移動,到高通脹或通貨緊縮,PE 倍數就會縮小。簡單來說,利率及通貨膨脹上升對股市不利 [...]

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小龍: 美國以基建作收水,七年內全新金融模式上場

在兩黨廣泛支持下,一項約1兆美元的基礎設施一攬子方案在美國參議院獲通過,總統拜登經濟議程的一個核心部分由此得以向前推進,這將是幾十年來對道路、橋樑和鐵路的最大規模聯邦層面投資之一。而筆者認為美國將會以財政政策去取代QE,及七年之內有全新金融模式或貨幣(2018年開始計)。而兩個分析對現愈來愈大。 參考二戰的縮表 美國凱恩斯主義經濟學家Hansen在1939年提出長期停滯(secular stagnation),目的是研究大蕭條後經濟如何復蘇時首次提出,是指經濟復蘇乏力並出現持續性失業的狀態。這Hansen認為“長期停滯”是長期的歷史性趨勢,其核心觀點是除非技術進步上升,否則人口增長放緩將導致投資下降,包括利率在內的價格體系將逐步推動經濟達到一個沒有淨投資的水準。但之後美國戰後人口增速放緩並未發生,經濟也迎來較高增長,“長期停滯”沒有得發生因此未引起人們的重視。但是當年亦因為二戰大量製造軍備及其後歐洲的重建計劃才使整個經濟走出大蕭條困境。同時美國對上一次在二戰後的縮表,二戰及歐洲大重建亦當於一劑“強心針”。但是這一次呢? 或者這一次跟對上一次的背景不同,2008年金融危機後全球化、人口結構、貨幣政策框架、及地緣政治都有不同。現在歐美聯合做一個新大基建計劃,如同二戰一樣的大重建,借此而縮表。 現在美國處於一個兩難情況,第一是如果持續/加碼量寬將會令到原材料價格上升推高通脹,不利經濟。所以美國最好選擇是利用大型基建及財政政策,去取代QE,如二戰一樣。 美國滯脹風險上升 筆者認為全球這一次有機會出現滯脹,一旦美國聯儲局發現了這一次通脹不是短暫,而是長期或不受控,或者會報復式加息及減買債。 歷史上美國有名的1970代滯脹。甘迺迪時期美國經濟內生動力放緩、全球出口份額由19.9%大幅回落至13.4%,凱恩斯主義盛行,甘迺迪政府奉行赤字財政政策,不斷擴大政府開支以刺激經濟、增加就業機會。當時的美聯儲主席馬丁由於政府大量發行國債,美聯儲為防止市場利率大幅上行,只能提高貨幣供應量增長率,M1增速從1960年達-0.05%擴張至1968年的7.02%。在擴張財政和寬鬆貨幣刺激下,1969年美國通脹率就已經上升至5%,創1951年以來最高值。 .1969-1970年:1970年,美國通脹率達到了5.7%的同時,經濟增幅下滑至0.2%,滯脹開始顯現。 .1974-1975年:滯脹現象明顯加劇。第一次石油危機爆發,疊加糧食危機的衝擊,1974年美國實際經濟增速由上一年的5.6%大幅降至負的0.5%,通脹率由上一年的6.2%升至11%,1975年美國經濟延續高通脹、經濟負增長的態勢。 .1979-1980年:第二次石油危機爆發,1980年美國實際經濟增速由上一年的3.2%下滑至負的0.2%,通脹率飆升至13.5%。 這令到美聯儲為了控制通脹而瘋狂加息,高利率導致經濟陷入滯脹。 1979-1980年美國通脹率持續在兩位數惡性區間,通脹率接近15%、3個月美國國債利率超過17%、商業銀行貸款利率最高達21.5%,1979年沃爾克就任美聯儲主席後毫不猶豫的大幅提高聯邦基金利率,並拋售短期國債、提高貼現率至12%,聯邦基金利率最高提至22.36%高位。高利率很快刺破經濟,GDP增速降至-1.8%、失業率10.8%,美國陷入滯脹格局 回想這一次,很多人指美國因為怕加息或收水影響經濟而不敢加息,但是1970代已經完美地示範美國寧願加息影響經濟,亦不願通脹失控。 [...]