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代理料工商舖全年成交量達7600宗按年升一倍 投資者態度審慎樂觀

受到去年政府撤辣,加上本港疫情緩和等利好因素推動,今年上半年工商舖市場回穩,部分板塊出現價量齊升。美聯工商舖認為,本港近期的疫情趨緩和,稍後恢復通關在望,加上本地經濟有復甦勢頭,如電子消費券短期內派發,而全球亦持續推行量化寬鬆,短期內難以加息,預計下半年工商舖市場將會轉牛,預計今年全年,工商舖成交量有望達到7,600宗,較去年全年上升約一倍。 上半年錄3,712宗買賣 升1.6倍 美聯工商舖行政總裁(工商舖)盧展豪表示,受到去年工商舖市場撤辣,加上本港疫情緩和等利好因素帶動,今年上半年工商舖市場出現復甦。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據,計及逾億元公司轉讓買賣個案在內,今年上半年工商舖合共錄得3,712宗買賣,按年上升1.6倍,成交金額錄711.6億元,按年更升2.2倍。 展望下半年,盧展豪對工商舖市場感到樂觀,因為本港疫情轉趨緩和,近期新增確診個案已經近乎「清零」,意味著稍後恢復通關在望,而在今年初本行的民意調查中,亦有近7成受訪者認為恢復通關是他們決定入市的關鍵。此外,全球持續推行量化寬鬆,加上本地社會運動轉趨緩和,以及本地經濟有復甦勢頭,例如失業率拾級回落,電子消費券亦會於短期內派發,相信以上利好因素,均會推動下半年工商舖市場轉牛。 盧展豪續指,基於對下半年市場樂觀,預期工商舖成交量將會穩步上揚,全年成交量可望達到7,600宗,較2020年全年的3,825宗,按年上升約一倍。 不過盧展豪強調,工商舖市場的投資者入市態度雖然積極,但仍保持審慎,不會瘋狂追價,如果業主反價厲害,買家亦不願意追價,因為目前中港兩地始終尚未通關,未來亦充滿變數及風險,所以投資者現時僅積極「佈署」入市,但審慎落實行動。面對「辣招」會否重臨,他表示,社會整體失業率雖然正逐步下調,經濟亦逐漸復甦,但相信政府不會貿貿然「好返少少就加辣」。 工廈售價料再升5% 美聯工商董事陳偉志指出,今年新盤餘貨大賣及「撤辣」效應持續,加上去年低基數效應,工廈成交量按年錄得大升,上半年錄1,997宗,按年攀升1.7倍。上半年工廈租售價則個別發展,工廈售價今年上半年累升3.4%,租金則累跌0.8%。受疫情影響環球經濟,全球多國實施量化寬鬆政策,投資者資金充裕,紛紛入市,因此今年上半年錄多宗外資入手工廈物業的個案,佔上半年十大大手成交中的7宗。 陳偉志指出,今年有多個利好因素,包括全球量化寬鬆、工廈售價低基數效應、本港經濟逐漸復甦,又有多個工廈新盤即將推出,有利於工廈市場在下半年表現繼續向好,預料下半年工廈成交將價量齊升,工廈成交量預計達2,100宗,總計全年可望達到4,100宗,按年升約九成半,至於下半年售價亦料可再升5%。 陳偉志續指,疫情令市民消費習慣受到改變,本地消費增加令超市零售類生意受惠,因此不少超市零售商加碼租用貨倉和物流中心樓面。下半年開始發放的消費券將進一步刺激本地消費,預料超市百貨對貨倉和物流中心的需求將盡一步提升,因此貨倉和物流中心的前景可望看高一線。 甲廈售價全年料升6%-8% 核心區跑贏 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,上半年寫字樓市場表現有所好轉,甲乙廈租售價齊錄反彈,當中甲廈售價上半年累升3.8%,五十大甲廈成交量按年亦錄得97宗買賣,按年急彈逾1.8倍。不過,租務市場相對表現仍然較弱,市場仍然錄得多宗縮減樓面或棄租個案,大手租務僅以同區/跨區搬遷個案為主。 展望後市,他認為隨著通關有望成事,本港經濟復甦中,加上中概股紛紛回歸本港上市,支持商廈需求,預計下半年商廈市場審慎樂觀。他預計,整體甲廈售價下半年料升5%以內,全年可望升6%-8%,而核心區甲廈可望跑贏,因為未來供應有限,加上過去兩年跌幅較大。 甲廈租金方面,他認為受制於高空置率,預計下半年只會保持平穩,難以大幅回升,今年全年升幅預計5%以內,而核心區分散業權甲廈將領導升市,因為過去兩年跌幅較大,反彈空間較大,而統一業權甲廈租金跌幅相對較細,反彈空間也會較低。翁鴻祥又指,由於明年為寫字樓供應高峰期,而且新落成的項目集中於非核心區,包括東九龍、長沙灣等地,因此非核心區租金較難回升。 核心區舖租下半年料再升5%-10% 美聯旺舖董事梁國文表示,全球疫情反覆,所以本港經濟仍然以本地消費為主。在本港疫情緩和下,民生消費支撐帶動本港零售銷貨量回升,5月份零售銷貨總值按年升12.1%。低租金加上本地消費支持,今年上半年商舖租務頗為活躍,包括服裝、食肆、百貨等租戶亦開始重返核心區。商舖投資氣氛亦暢旺,上半年商舖成交宗數共錄972宗,按年升134.8%,金額約194.4億港元,按年升104.3%。 梁國文認為,全球疫情仍然反覆,即使日後通關,訪港旅客人次仍難以在短期内恢復到疫情前水平,因此本港經濟仍需依賴本地消費一段時間。而現時舖位租金水平仍然較低,對開業成本較高的飲食業有一定的吸引力,預料食肆將繼續成為租務主力。此外,疫情亦改變了市民的飲食及消費習慣,購買冷凍肉類已經成為市民的慣性消費,即使疫情過去也不會對此類民生生意構成很大的影響,因此在現在的舖位租金水平下,凍肉店的前景將保持平穩。 梁國文續指,政府將最早於今年8月發放港幣5,000元電子消費券,並可用於多個本地消費範圍,包括零售和餐飲服務。相信此項措施將可以為本地零售帶來額外的生意並帶動更多的舖位租務,進一步推低商舖空置率。此外,本港疫情已經進入尾聲,舖位租務開始活躍,又有各類民生店舖和餐廳進駐多區,因此下半年舖位租金可望再升,預料核心區舖可望在下半年再升5%-10%,民生區亦能再升5%。 盧展豪補充,四大核心區之中,目前以尖沙咀及銅鑼灣街舖空置率最高,雖然未來空置率仍要視乎疫情能否受控而大幅下降,惟即使下半年中港逐步通關,遊客亦未必能即時來港,所以對商舖表現仍保持審慎樂觀。四大核心區之中,預料旺角區租金升幅能跑贏大市,其次為中環,因為旺角及中環有本地消費支撐,並非全部受遊客影響,因此復甦速度最快。 表一:2021年全年工商舖租售價及成交量預測 板塊 下半年預測 全年預測 工廈售價 升5% 升8%-10% 工廈租金 升5%內 升5%內 甲廈售價 升5%內 升6%-8% 甲廈租金 平穩至升3% 升5%以內 核心區舖位租售價 升5%-10% 升10%-15% 民生區舖位租售價 升5% 升8%-10% 工商舖整體成交量 3,900宗 7,600宗(按年升約1倍) 資料來源:美聯工商舖資料研究部 [...]

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世邦魏理仕發表《2021年中期香港市場回顧及展望》 經濟復甦商業房地產正面發展

香港經濟經歷了史上最長、最嚴重的衰退後,在今年上半年出現明顯的復甦。本港對新冠疫情的控制,加上疫苗接種計劃的開展,增強了整體市場信心,進一步改善過去六個月主要商業房地產市場的租賃和投資氣氛。世邦魏理仕《2021年中期香港商業房地產市場回顧及展望》指出,租金見底反彈和預期的經濟復甦將繼續在下半年支持來自投資市場的需求,進一步推高物業價格。 世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示:「由於本地疫情受控,加上勞動力市場氣氛逐漸改善,香港的經濟前景變得更加樂觀。之前的低基數將確保本地生產總值(GDP)在接下來的時間保持正增長。本地失業率在5月降至 6%,連續錄得第三個月下跌。寫字樓和商舖兩個主要房地產市場將見到較為明顯的復甦,其中分別以內地企業和遊客將成為支持租賃和消費需求的動力。」 世邦魏理仕2021年中期市場觀點及專家評析 甲級寫字樓 • 甲級寫字樓總租賃活動在2021年第二季按季增長41.9%,達120萬平方呎,將上半年租賃總面積增加到210萬平方呎,相比2020年相同時期高出107.1%。這強勁增長主要因為銀行及金融機構的租賃活動變得活躍,其租賃量在第二季佔21.0%,而在第一季及去年第四季分別只佔16.8%及8.8%。 • 整體甲級寫字樓市場於今年第二季淨吸納量錄得(負)322,100平方呎,連續第七季出現負數。這下行週期的持續時間與於2001年至2003年間出現的史上最長下行週期記錄長度相同。除九龍東錄得正淨吸納量為142,100平方呎外,所有子市場在第二季均錄得負淨吸納量。 • 2021 年第二季的整體空置率上升0.5個百分點(2021年上半年間上升0.9個百分點),至 10.8%。 總空置面積達880萬平方呎,創歷史新高。 • [...]

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寫字樓使用量暴跌3倍至負數 租金按年大插一成售價急挫6% 傳內房福晟沽企業廣場勁蝕5.4億!!

政府改劃啟德5幅商地並非無原因,事關本港寫字樓使用量已連跌2年,同期空置率急升,而落成量反而年年增加!據差估署早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,去年本港寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米,較2019年的正14.7萬平方米使用量暴跌3倍!2020年年底整體空置率亦按年急飆2.5%至11.5%,相當於143.4萬平方米。政府更預計,2021年的寫字樓落成量達7.1萬平方米,2022年更將反彈至27.5萬平方米。雖然住宅市場有剛需支持,交投暢旺「托」住樓價,但商業市場資金「話走就走」,去年寫字樓租金按年大插一成,售價急挫6%。 無獨有偶,內房福晟國際日前(3月29日)上午宣布暫時停牌,並表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,惟至今(3月31日)仍未復牌。市場隨即有消息指,由福晟持有、於去年11月傳以蝕讓價10億元放盤的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今再劈價以約7.9億元售出,福晟持貨三年勁蝕5.4億元。而上述樓面現時更全部交吉無人租,十足鬼城一樣。 綜觀最近市場發展,東九龍CBD2似乎前景堪虞。。。 寫字樓使用量連跌2年至負數 空置率升至11.5% 據差餉物業估價署(差估署)早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,本港私人寫字樓於2020年的落成量收縮至6.9萬平方米。甲級寫字樓的落成量為4.6萬平方米,分布在荃灣、西貢和油尖旺。乙級寫字樓的落成量為2.3萬平方米,主要來自沙田。丙級寫字樓僅有少量落成量,全部來自灣仔。 2020年內,寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米。當中甲級、乙級和丙級寫字樓分別錄得負數18.9萬平方米、負數5.7萬平方米和負數4萬平方米。2019年內的寫字樓整體使用量為正數14.7萬平方米,而2018年更是本港寫字樓使用量高峰,年內激增至正數26.6萬平方米。數字反映本港寫字樓使用量已連跌2年,按年暴插3倍,較2018年高峰勁跌2.1倍。 截至2020年底,本港整體空置率上升至11.5%,相當於143.4萬平方米。甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率分別升至11.8%、11.9%和9.4%。尖沙咀、上環和灣仔 ∕ 銅鑼灣分區的甲級寫字樓更錄得雙位數字的空置率。回顧2019年及2018年市況,2019年底整體空置率已按年微升至9%,即約110.4萬平方米;而2018年底空置率則按年跌至8.6%,相 當於103.2萬平方米。換言之,本港經濟於2018年已經見頂,寫字樓空置率隨後連升2年,2020年空置率按年升2.5%,由2018年至今更已升2.9%。 寫字樓租金按年跌一成 售價跌6% 署方預計,2021年的寫字樓落成量為7.1萬平方米,與2020年相若,但在2022年將反彈至27.5萬平方米。2021年甲級寫字樓的落成量將有4.5萬平方米,主要來自深水埗,佔預計供應量的75%。2022年甲級寫字樓落成量將有18.5萬平方米,觀塘和東區合共提供69%。乙級寫字樓於2021年的落成量將有2.1萬平方米,但在2022年將飆升至9萬平方米。丙級寫字樓的落成量於2021年將增至5,000平方米,但2022年將只有少量落成。 至於租售價方面,寫字樓售價在2020年內每月均經歷大幅波動,而以2019年第四季與2020年第四季相比,寫字樓售價按年急挫5.9%。中美緊張關係和嚴峻疫情均令環球經濟狀況轉差,並壓抑本地寫字樓市況。以2019年第四季與2020年第四季相比,甲級、乙級和丙級寫字樓售價跌幅分別為12.2%、9.6%和6.1%。同期,整體寫字樓租金亦下跌10%,甲級、乙級和丙級寫字樓租金分別錄得11.4%、8.5%和6%的跌幅。 內房福晟停牌3日 傳售企業廣場3期多層 內房福晟國際自3月29日上午停牌,至今(3月31日)仍未復牌。集團表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,市傳由福晟持有的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今終於大劈價,以約7.9億元售出。 [...]

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2月整體甲級寫字樓租金連續第21個月下跌 投資者今年第二季將注視商舖及工廈物業

仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告指出,由於寫字樓租賃需求仍然疲弱,今年2月整體甲級寫字樓租金已連續下跌21個月。 整體甲級寫字樓租金1月按月下跌0.6%後,2月再按月下跌0.8%;尖沙咀租金按月下跌1.7%,跌幅為各主要商業區最高。相反,港島東及東九龍等非核心商業區租金則保持穩定。 隨著寫字樓租賃需求疲弱,上月整體甲級寫字樓市場錄得55,100平方呎的負吸納量。經濟欠佳下,部分企業為節省成本縮減寫字樓規模,導致招頂樓面升至177萬平方呎,為有紀錄以來最高。 不過,整體寫字樓的空置率仍然保持穩定,中環空置率於2月底維持在7.5%的水平,區內亦錄得租賃成交,例如財經印刷服務供應商緯豐據悉承租中環中心21,300平方呎寫字樓樓面。 仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示:「疫情令租戶重新調整其地產需求,部分租戶則轉而追求靈活性的辦公空間,導致近期彈性工作間的營運商繼續在香港擴張,大型企業也為員工尋求可以到處工作的辦公室選擇。」 物業投資市場方面,仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示:「由於預期商舖租金於未來數月將會見底,加上疫情爆發推動電子商貿的增長步伐,刺激商舖、物流業和儲物空間的投資需求。另外政府推出工廈重建標準補地價先導計劃,鼓勵投資者購買工廈作重建。我們預期投資者於今年第二季將繼續聚焦商舖及工廈物業。」 甲級寫字樓空置率 日期 整體 中環 灣仔/銅鑼灣 港島東 尖沙咀 九龍東 [...]