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香港

戴德梁行:明年樓價料升5%至10%

戴德梁行最新(14日)發表香港房地產市場2021年回顧及2022年展望。其中,住宅樓價於今年8月至9月期間破頂後,稍微回落,該行估計全年住宅樓價升幅約為6.5%。另外,該行預期,工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。   今年住宅市場自2月起連續六個月錄得超過6,000宗交易,雖然8月份起成交宗數有回落,仍企穩每月平均約5,000宗水平,預計全年總成交量超越7.46萬宗,有望創2012年以來新高。二手市場尤其活躍,料全年成交超過5.7萬宗,有望創2012年後新高。   展望明年,戴德梁行董事及香港研究部主管陳健珩指,今年基數較大,上車盤源持續減少,預計明年成交量較今年跌約一成。然而,較好的經濟基調推動樓價繼續造好,料明年樓價將有5%至10%升幅,尤其較看市區豪宅。   2021年的大額房地產投資成交(金額超過一億港元的物業成交)主要由本地投資者及海外基金帶動,全年成交宗數預計為180宗,較去年同期大幅上升超過一倍。總成交金額預計可達800億港元,按年上升67%。當中以工廈及地盤項目表現最為突出,各佔總成交額的30%,原因是工廈所涉金額相對較小,而且用途較多元化,如可用作迷你倉或數據中心等,故受到機構投資者的青睞。   另一方面,受到社會運動及過去兩年疫情持續影響,寫字樓及商鋪租賃需求下跌,削弱投資需求,當中大額寫字樓成交金額由去年佔62%大幅減少至今年的15%。   至於大額成交方面,戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄指,預期明年整體成交可望超越今年,達至200宗,總成交金額則有望達1,000億港元。   他指,今年工廈的需求是有史以來最熾熱,全球投資者近年對新興起的長租公寓/酒店物業產生興趣,通關在即,料帶動旅遊業及利好此類房地產的投資。另一方面,新放寬強拍門檻,料有助住宅物業成功併購及發展地盤的買賣。該行預期,工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。   租金方面,全年各區平均租金跌幅為4.7%,下跌幅度相比去年的19.3%大為收窄。受惠於經濟環境有所改善及下半年吸納量回復正數,整體待租率由第二季的14.4%下調80基點至第四季的13.6%。   明年逾200萬呎甲廈樓面落成  退租面積由今年第一季高位的72.4萬平方呎,大幅回落至第四季的36.7萬平方呎,減幅約49.3%。戴德梁行執行董事及香港寫字樓部主管韓其峰指,2022年將有超過200萬平方呎全新甲級寫字樓供應相繼落成,如港島東的太古坊第二期、九龍東的巧明街98號及啟德站上蓋的Airside,整體待租率預計到明年年底將增加至16%至17%,整體平均租金將下調1%至3%。   該行估計,通關因素將帶動經濟好轉,各行業對寫字樓需求將有所增加,全年整體吸納量將有望回復至30萬至50萬平方呎。預期銀行及金融,保險業加上商務中心 / 共享工作空間等租戶將持續擴張。   商舖全年空置率略跌 舖位方面,各核心區商舖租金今年下半年開始重現增長,受惠於本土消費增加,食肆租金從谷底回升,按年增加2.2%至2.8%。核心區份整體空置率回落,當中,以銅鑼灣及尖沙咀尤其明顯,分別已回落至7.9% (下降520基點)及13.1%(下降480基點)水平,租賃成交中不少是短期租約。   戴德梁行執行董事及香港商舖部主管林應威指出,預期商舖租金已經見底,空置率將進一步下降,2022年的租金將於上半年進一步回升,升幅估計由2%至5%不等,中環的租金升幅更可達5%至8%。   他指,即將通關將帶動遊客重臨,有助各大品牌考慮落實明年的擴充計劃。預計中環的商舖將會率先復甦,尖沙咀及銅鑼灣緊隨其後。然而,通關初期預計將現人口外流,為零售市場帶來短期壓力,預期對餐飲業周末生意的影響尤爲明顯。                 [...]

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代理料工商舖全年成交量達7600宗按年升一倍 投資者態度審慎樂觀

受到去年政府撤辣,加上本港疫情緩和等利好因素推動,今年上半年工商舖市場回穩,部分板塊出現價量齊升。美聯工商舖認為,本港近期的疫情趨緩和,稍後恢復通關在望,加上本地經濟有復甦勢頭,如電子消費券短期內派發,而全球亦持續推行量化寬鬆,短期內難以加息,預計下半年工商舖市場將會轉牛,預計今年全年,工商舖成交量有望達到7,600宗,較去年全年上升約一倍。 上半年錄3,712宗買賣 升1.6倍 美聯工商舖行政總裁(工商舖)盧展豪表示,受到去年工商舖市場撤辣,加上本港疫情緩和等利好因素帶動,今年上半年工商舖市場出現復甦。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據,計及逾億元公司轉讓買賣個案在內,今年上半年工商舖合共錄得3,712宗買賣,按年上升1.6倍,成交金額錄711.6億元,按年更升2.2倍。 展望下半年,盧展豪對工商舖市場感到樂觀,因為本港疫情轉趨緩和,近期新增確診個案已經近乎「清零」,意味著稍後恢復通關在望,而在今年初本行的民意調查中,亦有近7成受訪者認為恢復通關是他們決定入市的關鍵。此外,全球持續推行量化寬鬆,加上本地社會運動轉趨緩和,以及本地經濟有復甦勢頭,例如失業率拾級回落,電子消費券亦會於短期內派發,相信以上利好因素,均會推動下半年工商舖市場轉牛。 盧展豪續指,基於對下半年市場樂觀,預期工商舖成交量將會穩步上揚,全年成交量可望達到7,600宗,較2020年全年的3,825宗,按年上升約一倍。 不過盧展豪強調,工商舖市場的投資者入市態度雖然積極,但仍保持審慎,不會瘋狂追價,如果業主反價厲害,買家亦不願意追價,因為目前中港兩地始終尚未通關,未來亦充滿變數及風險,所以投資者現時僅積極「佈署」入市,但審慎落實行動。面對「辣招」會否重臨,他表示,社會整體失業率雖然正逐步下調,經濟亦逐漸復甦,但相信政府不會貿貿然「好返少少就加辣」。 工廈售價料再升5% 美聯工商董事陳偉志指出,今年新盤餘貨大賣及「撤辣」效應持續,加上去年低基數效應,工廈成交量按年錄得大升,上半年錄1,997宗,按年攀升1.7倍。上半年工廈租售價則個別發展,工廈售價今年上半年累升3.4%,租金則累跌0.8%。受疫情影響環球經濟,全球多國實施量化寬鬆政策,投資者資金充裕,紛紛入市,因此今年上半年錄多宗外資入手工廈物業的個案,佔上半年十大大手成交中的7宗。 陳偉志指出,今年有多個利好因素,包括全球量化寬鬆、工廈售價低基數效應、本港經濟逐漸復甦,又有多個工廈新盤即將推出,有利於工廈市場在下半年表現繼續向好,預料下半年工廈成交將價量齊升,工廈成交量預計達2,100宗,總計全年可望達到4,100宗,按年升約九成半,至於下半年售價亦料可再升5%。 陳偉志續指,疫情令市民消費習慣受到改變,本地消費增加令超市零售類生意受惠,因此不少超市零售商加碼租用貨倉和物流中心樓面。下半年開始發放的消費券將進一步刺激本地消費,預料超市百貨對貨倉和物流中心的需求將盡一步提升,因此貨倉和物流中心的前景可望看高一線。 甲廈售價全年料升6%-8% 核心區跑贏 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,上半年寫字樓市場表現有所好轉,甲乙廈租售價齊錄反彈,當中甲廈售價上半年累升3.8%,五十大甲廈成交量按年亦錄得97宗買賣,按年急彈逾1.8倍。不過,租務市場相對表現仍然較弱,市場仍然錄得多宗縮減樓面或棄租個案,大手租務僅以同區/跨區搬遷個案為主。 展望後市,他認為隨著通關有望成事,本港經濟復甦中,加上中概股紛紛回歸本港上市,支持商廈需求,預計下半年商廈市場審慎樂觀。他預計,整體甲廈售價下半年料升5%以內,全年可望升6%-8%,而核心區甲廈可望跑贏,因為未來供應有限,加上過去兩年跌幅較大。 [...]

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世邦魏理仕發表《2021年中期香港市場回顧及展望》 經濟復甦商業房地產正面發展

香港經濟經歷了史上最長、最嚴重的衰退後,在今年上半年出現明顯的復甦。本港對新冠疫情的控制,加上疫苗接種計劃的開展,增強了整體市場信心,進一步改善過去六個月主要商業房地產市場的租賃和投資氣氛。世邦魏理仕《2021年中期香港商業房地產市場回顧及展望》指出,租金見底反彈和預期的經濟復甦將繼續在下半年支持來自投資市場的需求,進一步推高物業價格。 世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示:「由於本地疫情受控,加上勞動力市場氣氛逐漸改善,香港的經濟前景變得更加樂觀。之前的低基數將確保本地生產總值(GDP)在接下來的時間保持正增長。本地失業率在5月降至 6%,連續錄得第三個月下跌。寫字樓和商舖兩個主要房地產市場將見到較為明顯的復甦,其中分別以內地企業和遊客將成為支持租賃和消費需求的動力。」 世邦魏理仕2021年中期市場觀點及專家評析 甲級寫字樓 • 甲級寫字樓總租賃活動在2021年第二季按季增長41.9%,達120萬平方呎,將上半年租賃總面積增加到210萬平方呎,相比2020年相同時期高出107.1%。這強勁增長主要因為銀行及金融機構的租賃活動變得活躍,其租賃量在第二季佔21.0%,而在第一季及去年第四季分別只佔16.8%及8.8%。 • 整體甲級寫字樓市場於今年第二季淨吸納量錄得(負)322,100平方呎,連續第七季出現負數。這下行週期的持續時間與於2001年至2003年間出現的史上最長下行週期記錄長度相同。除九龍東錄得正淨吸納量為142,100平方呎外,所有子市場在第二季均錄得負淨吸納量。 • 2021 年第二季的整體空置率上升0.5個百分點(2021年上半年間上升0.9個百分點),至 10.8%。 總空置面積達880萬平方呎,創歷史新高。 • [...]

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寫字樓使用量暴跌3倍至負數 租金按年大插一成售價急挫6% 傳內房福晟沽企業廣場勁蝕5.4億!!

政府改劃啟德5幅商地並非無原因,事關本港寫字樓使用量已連跌2年,同期空置率急升,而落成量反而年年增加!據差估署早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,去年本港寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米,較2019年的正14.7萬平方米使用量暴跌3倍!2020年年底整體空置率亦按年急飆2.5%至11.5%,相當於143.4萬平方米。政府更預計,2021年的寫字樓落成量達7.1萬平方米,2022年更將反彈至27.5萬平方米。雖然住宅市場有剛需支持,交投暢旺「托」住樓價,但商業市場資金「話走就走」,去年寫字樓租金按年大插一成,售價急挫6%。 無獨有偶,內房福晟國際日前(3月29日)上午宣布暫時停牌,並表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,惟至今(3月31日)仍未復牌。市場隨即有消息指,由福晟持有、於去年11月傳以蝕讓價10億元放盤的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今再劈價以約7.9億元售出,福晟持貨三年勁蝕5.4億元。而上述樓面現時更全部交吉無人租,十足鬼城一樣。 綜觀最近市場發展,東九龍CBD2似乎前景堪虞。。。 寫字樓使用量連跌2年至負數 空置率升至11.5% 據差餉物業估價署(差估署)早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,本港私人寫字樓於2020年的落成量收縮至6.9萬平方米。甲級寫字樓的落成量為4.6萬平方米,分布在荃灣、西貢和油尖旺。乙級寫字樓的落成量為2.3萬平方米,主要來自沙田。丙級寫字樓僅有少量落成量,全部來自灣仔。 2020年內,寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米。當中甲級、乙級和丙級寫字樓分別錄得負數18.9萬平方米、負數5.7萬平方米和負數4萬平方米。2019年內的寫字樓整體使用量為正數14.7萬平方米,而2018年更是本港寫字樓使用量高峰,年內激增至正數26.6萬平方米。數字反映本港寫字樓使用量已連跌2年,按年暴插3倍,較2018年高峰勁跌2.1倍。 截至2020年底,本港整體空置率上升至11.5%,相當於143.4萬平方米。甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率分別升至11.8%、11.9%和9.4%。尖沙咀、上環和灣仔 ∕ 銅鑼灣分區的甲級寫字樓更錄得雙位數字的空置率。回顧2019年及2018年市況,2019年底整體空置率已按年微升至9%,即約110.4萬平方米;而2018年底空置率則按年跌至8.6%,相 當於103.2萬平方米。換言之,本港經濟於2018年已經見頂,寫字樓空置率隨後連升2年,2020年空置率按年升2.5%,由2018年至今更已升2.9%。 寫字樓租金按年跌一成 售價跌6% 署方預計,2021年的寫字樓落成量為7.1萬平方米,與2020年相若,但在2022年將反彈至27.5萬平方米。2021年甲級寫字樓的落成量將有4.5萬平方米,主要來自深水埗,佔預計供應量的75%。2022年甲級寫字樓落成量將有18.5萬平方米,觀塘和東區合共提供69%。乙級寫字樓於2021年的落成量將有2.1萬平方米,但在2022年將飆升至9萬平方米。丙級寫字樓的落成量於2021年將增至5,000平方米,但2022年將只有少量落成。 至於租售價方面,寫字樓售價在2020年內每月均經歷大幅波動,而以2019年第四季與2020年第四季相比,寫字樓售價按年急挫5.9%。中美緊張關係和嚴峻疫情均令環球經濟狀況轉差,並壓抑本地寫字樓市況。以2019年第四季與2020年第四季相比,甲級、乙級和丙級寫字樓售價跌幅分別為12.2%、9.6%和6.1%。同期,整體寫字樓租金亦下跌10%,甲級、乙級和丙級寫字樓租金分別錄得11.4%、8.5%和6%的跌幅。 內房福晟停牌3日 傳售企業廣場3期多層 內房福晟國際自3月29日上午停牌,至今(3月31日)仍未復牌。集團表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,市傳由福晟持有的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今終於大劈價,以約7.9億元售出。 [...]