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陳柏軒：房地產投資的明智之選：REITs

2023-11-13

衆所周知，房地產因其相對的穩定性和高增值潛力，一直是許多人的投資首選，從近年全球房地產專業投資市場規模以高達10萬億美元計，便可見一斑。但是作爲一個普通投資者，直接投資房地產或會面臨一系列的挑戰：面對不確定的市場如何選擇入市時機？如何處理繁瑣的包括物業維護、出租管理等日常事項？如何分析和應對房地產市場的波動性和風險？那是否有更為便捷、更低風險的房地產投資方案呢？探秘房地產信託基金（REITs）房地產信託基金（REITs），作為一種房地產的投資工具於1960年面世，這為廣大投資者提供了一種更便捷的方式，來分享到房地產市場的發展成果，即投資者無需面對複雜的物業篩選，入市時機的把控，繁瑣的購買流程，日常的物業管理，出租運營和租戶維護等，以及稅費繳付等困境和問題，也能獲得穩定的派息和資本增值收益。房地產信託基金，其實結合了房地產和基金的投資特點，為想要參與房地產投資的人，提供了更低參與門檻，更好流動性的多元化選擇。房地產信託基金還提供更細分化的房產類型的投資選擇，包括從住宅物業、寫字樓、購物中心、酒店、物流中心，到醫療設施和康復養老等；這給予投資者基於自我投資目標和偏好，挑選適合自己風險和經濟實力的更廣氾的選擇。並且，源於房地產信託基金的運營模式 —— 將大部分收入分配給股東，這就意味著投資者可以在獲得預期資本增值期間，收穫來自物業出租收益的派息。房地產信託基金有公募和私募兩種形式。公募的房地產信託基金通過交易所公開發行，其特點是高度流動性和廣泛參與性。而私募房地產信託基金通常適合特定的投資者，如高淨值人群或機構投資者，私募的信託基金較公募，通常更具針對性，並採取積極投資策略進行項目選擇，適合能堅持中長期投資、尋求更專業化、定制化投資和配置方案的投資者。香港首家上市，規模最大的房地產投資信託基金 —— 領展（港交所：823）領展房地產信託基金，於2005年11月在港交所掛牌上市，首日即以掛牌價11.80港元，大漲14.56%耀眼登場，領展近期的價格約為40港元，加之其長期的穩定派息，可謂給投資者帶來了不俗的投資回報。領展現時的物業組合估值約爲2,380億港元，多元化的物業組合涵蓋零售、停車場、辦公室及物流物業，投資板塊的重點廣泛分佈於香港、中國內地，澳洲悉尼和墨爾本、新加坡、以及英國倫敦。房地產投資信託基金是恒生指數的成份股；其三大核心業務板塊包括投資組合管理、資本管理和資產管理。資產項目包括將軍澳海悅豪園購物商場、深圳中心城商場、上海新天地的「企業天地1號」及「企業天地2號」優質甲級辦公大樓、上海七寶萬科廣場、廣州太陽新天地、澳洲悉尼維多利亞女王大廈，以及英國倫敦寫字樓The Cabot等。，領展房地產信託基金以其出色的經營和管理能力、多元化的投資組合為投資者帶來可持續的房地產投資收益。日本是亞洲規模最大的房地產信託基金市場，價值投資者可重點關注日本房地產信託基金（J-REITs）是日本政府當時推動房地產市場改革而推出的，2000年清除了相關法律障礙，2001年首兩只J-REITs房地產信託基金上市，標志著J-REITs投資的正式開啓。J-REITs的市場發展非常快速，總市值已在去年超過20萬億日元，涵蓋了住宅、酒店、辦公樓、商業設施等多種房地產類別，是僅次於美國的全球第二大REITs市場。根據彭博的數據顯示，J-REITs的長期表現，跑贏日本股票市場；而目前的平均派息率約爲4.2%。隨著今年股神巴菲特時隔11年後的再度訪日，並加碼對日投資後，日本市場迎來廣大價值投資者的高度關注；”便宜日元”使房產價格更具性價比，吸引了大量的海外投資，數據顯示，日本第一季度的投資額增長43%；而同期，北美投資額下降61%，歐洲則下降58%，日本房地產的「吸金能力」可稱得上是全球領先。日本作爲外國人的首選旅遊囯之一，今年的旅遊業表現強勁，7月訪日外國人超過232萬人，環比增長11.9%，創下疫情後新高；日本國家旅遊局預計，今年訪日外國人數將超過2000萬人；日本9月入住賓館和旅館人數，較上年同期增長27.8%，即使與疫情前的2019年相比也增長了3.1%。近期日本被美國著名旅行雜誌《悅遊》評選為2023年「全球最具魅力國家排行榜」第1名；相信隨著不斷上漲的旅遊表現，將持續推高酒店民宿的需求，有興趣日本房地產的投資者，可以重點關注以投資於日本重要旅游大城市房地產（如大阪、東京等），並作爲酒店民宿進行出租營運的房地產信託基金，投資者在獲取房產增值收益的同時，更可定期收到可觀的穩定的租金收入。撰文：陳柏軒慧裕家族辦公室行政總裁、慧贏基金投資決策委員會主席、慧贏日本酒店民宿基金 — 基金經理 ============= 延伸閱讀：陳柏軒：通脹壓力下的日本，金融板塊或可列入投資之選 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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第四季工商舖走勢中原工商舖盼政府撤辣推動

2023-10-11

政府積極推動消費，振興經濟，惟市民及訪港旅客消費模式都較疫情前有所改變，即使商戶開業情況有轉活趨勢，但整體而言商舖租賣走勢未見大幅反彈。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，據中原(工商舖)統計，2023第三季共錄得約210宗商舖買賣成交，與今年首兩季數字相若，為連續第三個季度錄得約200宗左右買賣成交，數字仍處於低水平，較2022年同期仍有約兩成差幅。而季內總金額則錄得約56.44億元，對比上一季輕微增多約3%，但按年同期對比，差幅約17%。寫字樓租買表現繼續尋底全面通關效應未有在本港商廈市場充份反映，隨著環球經濟復甦需時，企業對開業擴充仍保持審慎態度，令寫字樓買賣交投走勢未見好轉。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，資料顯示，2023第三季僅錄得約121宗商廈買賣成交，對比上季或2022年同期均有逾三成跌幅；今季總成交金額錄得約27.14億元，為年內第三個季度持續下滑，對比第二季更少約16%。工商物業在過去數年間買賣走勢相對平穩，但受到大市氣氛所影響，加上季內受觀塘駱駝漆大廈用途違規一事所拖累，工廈租買交投及呎價表現亦有所影響。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，2023年第三季市場錄得約470宗工廈買賣個案，總成交金額約47.61億元，對比第二季同樣減少約兩成，而對比2022年同期第三季更減少約17%及35%。至於租賃表現都同樣略為遜色，今季共錄得約1,163宗工廈務成交，涉及總金額約4,031萬元，按季宗數維持相若水平，但金額則下跌約11%；按年同期對比，宗數更下滑約40%，金額亦跌約32%。冀施政報告出台利好工商舖今年初香港開關後市場復甦步伐未如預期，工商舖面對不同挑戰，令第三季工商舖交投表現欠佳。中原(工商舖)董事總經理潘志明稱，第三季工商舖買賣成交未能重返1,000宗，為連續第四個季度低於千宗水平，合共僅錄得約801宗買賣成交，按季及按年比較均下跌約20%；總成交金額則錄得約131.20億元，比上季減少約9%，按年同期更下跌約19%。展望2023第四季，他預期商廈市場仍然會是三個類別中的「重災區」，主因寫字樓空置情況仍見持續，難以消化，價格自然難回升，加上經濟市道偏淡，投資者及企業入市意欲更低。早前政府公佈第四季賣地計劃，直言因應商業樓面空置率高企而放緩推出商業地皮，成為連續第三季沒有商業地推出，連預期會放出市場的金鐘廊地皮亦遭擱置，可見商廈空置問題情況嚴峻，預測短期內寫字樓市場難有反彈。 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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上月甲廈逾千萬呎空置世邦魏理仕料逾5年始回復

2022-09-14

世邦魏理仕發表《演化．蛻變 – 香港寫字樓市場三年論 2022》報告，截至今年3月3年內，香港共有948間企業（或佔所有甲級寫字樓租戶的9.5%）縮減租用甲級寫字樓空間，令空置率上升，甲級寫字樓空置率今年3月達到960萬方呎的歷史新高，上月更進一步上升至1130萬方呎。截至今年3月，租金亦由2019年中累跌近30%。今次公布之數字，探討全港253幢甲級寫字樓，涉及約8260萬方呎樓面，受觀察公司涉及約9,980間，合共涉及約1.8萬個辦工地點。該行指，雖然通關會為市場帶來正面反應，但由於現時空置樓面高逾1,000萬方呎，加上今年至2024年市場將有約1,780萬方呎新供應，若以過往吸納量計，至少要5至8年，空置量才會回落至約400萬方呎的健康水平。寫字樓空置量上升，主要源自企業收縮樓面。世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，過去3年就有948間租用甲級商廈之企業減少租用樓面，合共減少租用650萬方呎樓面，兩者較2016至19年數字分別多7%及26%，惟期內撤離甲廈之公司有2812間、共退租770萬方呎樓面，數字較2016至19年為少，即未見大規模撤資潮。疫情下內地企業來港租用甲廈之樓面亦大幅減少，目前約有1161間內地企業在港租用甲廈，共租用990萬方呎樓面，而過去3年中資公司新增租用樓面就比3年前多3.5萬方呎，雖然比2016至2019年新增240萬方呎大幅減少，但若對比美資及歐資公司過去3年分別減少租用130萬方呎及140萬方呎樓面，中資公司租用甲級寫字樓情況仍然較為樂觀。 [...]

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王涵：寫字樓業務承壓地產股難以倖免

2022-08-25

受到疫情因素的影響，商辦市場的需求出現下降。據仲量聯行的《香港地產市場觀察》報告指出，6月整體寫字樓市場錄得負9.78萬方呎凈吸納量。由於部分租戶在搬遷後退租，截至6月底，中環區空置率回升至7.4%，租務活動主要涉及小型單位。報告顯示，空置率上升導致租金受壓，6月整體寫字樓租金因此按月下跌0.6%。考慮疫情持續及受經濟影響滯後性，預計下半年新租約租金會進一步下調。究其原因，企業削減成本、員工在家工作、封關措施致遊客大幅減少等因素令市場對商業物業需求削減，因此租金下跌，從而影響商廈資產價格估值。以物業出租為主營業務的九龍倉置業在經濟低迷大勢下當然無可幸免，業績不容樂觀。8月4日，九龍倉置業（01997）披露2022年中期業績。數據顯示，集團收入減少17%至62.1億港元，2021年同期為74.85億港元。此外，九龍倉置業在公告中表示，因新冠肺炎疫情的影響，公司收入和營業盈利仍然處於較低水平，下行壓力稍有舒緩，投資物業的半年度重估出現超過50億港元的未變現虧損，將集團由盈利推向虧損。雖然企業在第五波疫情後隨即斥資進行市場推廣活動刺激銷售，商場的人流和消費意欲得以迅速恢復過來。但寫字樓市場仍然疲軟，因大多數企業在脆弱的經濟狀況下推遲了擴充和租賃的決定，且酒店業則仍非常倚賴香港本地市場，相信未來很長一段時間內企業業績仍會處於較低水平。希慎興業（0014）業績同樣受投資物業重估溢利減少影響。8月23日，希慎公佈集團2022年中期業績，截至6月底止上半年，集團投資物業重估價值虧損接近10億港元，上半年營業額下跌3.1%至17.8億元，集團寫字樓業務組合的營業額減少8.5%至8.05億元。受投資物業公平值變動拖纍，集團純利7100萬港元，大跌86%，上半年基本溢利12.35億港元，按年增4.93%。其實，無論是九龍倉置業抑或是希慎興業，在經濟下行大趨勢下，香港寫字樓業務表現疲弱是普遍現象。若疫情管控放鬆，恢復通關，加上政策刺激，各企業有序恢復業務運作，下半年寫字樓市場需求有望回升，但租金方面短期內難以大幅反彈。撰文：王涵堅策研究中心研究員 [...]

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戴德梁行：明年樓價料升5%至10%

2021-12-14

戴德梁行最新（14日）發表香港房地產市場2021年回顧及2022年展望。其中，住宅樓價於今年8月至9月期間破頂後，稍微回落，該行估計全年住宅樓價升幅約為6.5%。另外，該行預期，工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。今年住宅市場自2月起連續六個月錄得超過6,000宗交易，雖然8月份起成交宗數有回落，仍企穩每月平均約5,000宗水平，預計全年總成交量超越7.46萬宗，有望創2012年以來新高。二手市場尤其活躍，料全年成交超過5.7萬宗，有望創2012年後新高。展望明年，戴德梁行董事及香港研究部主管陳健珩指，今年基數較大，上車盤源持續減少，預計明年成交量較今年跌約一成。然而，較好的經濟基調推動樓價繼續造好，料明年樓價將有5％至10%升幅，尤其較看市區豪宅。 2021年的大額房地產投資成交(金額超過一億港元的物業成交)主要由本地投資者及海外基金帶動，全年成交宗數預計為180宗，較去年同期大幅上升超過一倍。總成交金額預計可達800億港元，按年上升67%。當中以工廈及地盤項目表現最為突出，各佔總成交額的30%，原因是工廈所涉金額相對較小，而且用途較多元化，如可用作迷你倉或數據中心等，故受到機構投資者的青睞。另一方面，受到社會運動及過去兩年疫情持續影響，寫字樓及商鋪租賃需求下跌，削弱投資需求，當中大額寫字樓成交金額由去年佔62%大幅減少至今年的15%。至於大額成交方面，戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄指，預期明年整體成交可望超越今年，達至200宗，總成交金額則有望達1,000億港元。他指，今年工廈的需求是有史以來最熾熱，全球投資者近年對新興起的長租公寓／酒店物業產生興趣，通關在即，料帶動旅遊業及利好此類房地產的投資。另一方面，新放寬強拍門檻，料有助住宅物業成功併購及發展地盤的買賣。該行預期，工業大廈、住宅發展地盤及酒店物業將成為投資市場在2022年的三大支柱。租金方面，全年各區平均租金跌幅為4.7%，下跌幅度相比去年的19.3%大為收窄。受惠於經濟環境有所改善及下半年吸納量回復正數，整體待租率由第二季的14.4%下調80基點至第四季的13.6%。 [...]