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寫字樓使用量暴跌3倍至負數 租金按年大插一成售價急挫6% 傳內房福晟沽企業廣場勁蝕5.4億!!

政府改劃啟德5幅商地並非無原因,事關本港寫字樓使用量已連跌2年,同期空置率急升,而落成量反而年年增加!據差估署早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,去年本港寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米,較2019年的正14.7萬平方米使用量暴跌3倍!2020年年底整體空置率亦按年急飆2.5%至11.5%,相當於143.4萬平方米。政府更預計,2021年的寫字樓落成量達7.1萬平方米,2022年更將反彈至27.5萬平方米。雖然住宅市場有剛需支持,交投暢旺「托」住樓價,但商業市場資金「話走就走」,去年寫字樓租金按年大插一成,售價急挫6%。 無獨有偶,內房福晟國際日前(3月29日)上午宣布暫時停牌,並表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,惟至今(3月31日)仍未復牌。市場隨即有消息指,由福晟持有、於去年11月傳以蝕讓價10億元放盤的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今再劈價以約7.9億元售出,福晟持貨三年勁蝕5.4億元。而上述樓面現時更全部交吉無人租,十足鬼城一樣。 綜觀最近市場發展,東九龍CBD2似乎前景堪虞。。。 寫字樓使用量連跌2年至負數 空置率升至11.5% 據差餉物業估價署(差估署)早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,本港私人寫字樓於2020年的落成量收縮至6.9萬平方米。甲級寫字樓的落成量為4.6萬平方米,分布在荃灣、西貢和油尖旺。乙級寫字樓的落成量為2.3萬平方米,主要來自沙田。丙級寫字樓僅有少量落成量,全部來自灣仔。 2020年內,寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米。當中甲級、乙級和丙級寫字樓分別錄得負數18.9萬平方米、負數5.7萬平方米和負數4萬平方米。2019年內的寫字樓整體使用量為正數14.7萬平方米,而2018年更是本港寫字樓使用量高峰,年內激增至正數26.6萬平方米。數字反映本港寫字樓使用量已連跌2年,按年暴插3倍,較2018年高峰勁跌2.1倍。 截至2020年底,本港整體空置率上升至11.5%,相當於143.4萬平方米。甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率分別升至11.8%、11.9%和9.4%。尖沙咀、上環和灣仔 ∕ 銅鑼灣分區的甲級寫字樓更錄得雙位數字的空置率。回顧2019年及2018年市況,2019年底整體空置率已按年微升至9%,即約110.4萬平方米;而2018年底空置率則按年跌至8.6%,相 當於103.2萬平方米。換言之,本港經濟於2018年已經見頂,寫字樓空置率隨後連升2年,2020年空置率按年升2.5%,由2018年至今更已升2.9%。 寫字樓租金按年跌一成 售價跌6% 署方預計,2021年的寫字樓落成量為7.1萬平方米,與2020年相若,但在2022年將反彈至27.5萬平方米。2021年甲級寫字樓的落成量將有4.5萬平方米,主要來自深水埗,佔預計供應量的75%。2022年甲級寫字樓落成量將有18.5萬平方米,觀塘和東區合共提供69%。乙級寫字樓於2021年的落成量將有2.1萬平方米,但在2022年將飆升至9萬平方米。丙級寫字樓的落成量於2021年將增至5,000平方米,但2022年將只有少量落成。 至於租售價方面,寫字樓售價在2020年內每月均經歷大幅波動,而以2019年第四季與2020年第四季相比,寫字樓售價按年急挫5.9%。中美緊張關係和嚴峻疫情均令環球經濟狀況轉差,並壓抑本地寫字樓市況。以2019年第四季與2020年第四季相比,甲級、乙級和丙級寫字樓售價跌幅分別為12.2%、9.6%和6.1%。同期,整體寫字樓租金亦下跌10%,甲級、乙級和丙級寫字樓租金分別錄得11.4%、8.5%和6%的跌幅。 內房福晟停牌3日 傳售企業廣場3期多層 內房福晟國際自3月29日上午停牌,至今(3月31日)仍未復牌。集團表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,市傳由福晟持有的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今終於大劈價,以約7.9億元售出。 福晟持有的企業廣場樓面包括41樓、43樓、45樓、47樓及49樓全層,每層面積介乎1.41萬至1.61萬平方呎,合共面積約7.28萬平方呎,另連16個車位及3個廣告招牌位等。值得一提,上述由福晟持有的企業廣場樓面,目前全數樓層交吉,未有租客使用。 福晟持貨3年勁蝕5.4億 住宅晟林開盤逾年僅沽3成 據了解,該批樓面曾由思捷環球持有作為總部,於2015年以9.2億元轉售予豐泰地產及資本策略地產;福晟再於2017年以約13.3億元接貨,當時呎價約1.67萬元。不過直至去年11月,由於福晟國際的附屬公司福晟集團未能支付公司債券利息及回售本金共約6.3億元人民幣,陷入債務違約危機,福晟當時已開出蝕讓價約10.3億元放售上述企業廣場3期樓面。若現時福晟果真再劈價2.4億元或23.3%,以約7.9億元沽出上述樓面,意味福晟帳面勁蝕約5.4億元或40.6%,料為近年蝕讓幅度最大的商廈成交。 其實,福晟國際在本港亦有住宅項目,為何文田喇沙利道6號晟林,提供79個單位,於2019年11月開售。不過成交紀錄冊顯示,項目開盤迄今近一年半,僅沽出25伙,佔可售單位約31.6%,成交價介乎631萬至1,248.7萬元,套現金額約2.4億元。 福晟國際持有的九龍灣企業廣場3期多層樓面。 商業樓宇空置率升至11.4% 零售業樓宇租金按年回落7.4% 差估署報告亦指,2020年私人商業樓宇的落成量減至6.7萬平方米,新界佔當中的48%。年內錄得負數10.8萬平方米的使用量,而空置率則攀升至11.4%,相當於132.1萬平方米。預計2021年私人商業樓宇的落成量將進一步下降至5.3萬平方米,當中以灣仔供應最多,佔預計供應量的30%。至2022年,落成量將升至17.3萬平方米,當中九龍城和沙田將為主要供應區,佔總供應量的56%。 在零售市道疲弱、經濟氣氛欠佳和旅遊業相關活動減少的情況下,私人零售業樓宇的租金在2019年第四季與2020年第四季相比下,按年回落7.4%,而售價則大致保持平穩。2020年內交投量與2019年相比沒有改善跡象。 分層工廠大廈使用量見負數 租售價按年跌0.9%及2.8% 署方報告又指,2020年私人分層工廠大廈的落成量下降至3.8萬平方米,主要來自屯門、觀塘和南區。年內使用量達負數11萬平方米。年底空置量上升至6.4%,相當於103.8萬平方米。署方預計落成量在2021年將增加至6.8萬平方米,並於2022年進一步上升至17.3萬平方米。 2020年分層工廠大廈的市場交投較前一年更為疲弱。以2019年第四季與2020年第四季相比,售價和租金分別下跌2.8%和0.9%。 私人工貿大廈無新供應但空置率升逾一成 2020年並無私人工貿大廈落成。與分層工廠大廈情況相若,私人工貿大廈的使用量轉至負數1.3萬平方米,空置率上升至10.2%,即5.6萬平方米。政府預料這類物業在2021和2022年均不會有新供應。 [...]

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2月整體甲級寫字樓租金連續第21個月下跌 投資者今年第二季將注視商舖及工廈物業

仲量聯行最新發表的《香港地產市場觀察》報告指出,由於寫字樓租賃需求仍然疲弱,今年2月整體甲級寫字樓租金已連續下跌21個月。 整體甲級寫字樓租金1月按月下跌0.6%後,2月再按月下跌0.8%;尖沙咀租金按月下跌1.7%,跌幅為各主要商業區最高。相反,港島東及東九龍等非核心商業區租金則保持穩定。 隨著寫字樓租賃需求疲弱,上月整體甲級寫字樓市場錄得55,100平方呎的負吸納量。經濟欠佳下,部分企業為節省成本縮減寫字樓規模,導致招頂樓面升至177萬平方呎,為有紀錄以來最高。 不過,整體寫字樓的空置率仍然保持穩定,中環空置率於2月底維持在7.5%的水平,區內亦錄得租賃成交,例如財經印刷服務供應商緯豐據悉承租中環中心21,300平方呎寫字樓樓面。 仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示:「疫情令租戶重新調整其地產需求,部分租戶則轉而追求靈活性的辦公空間,導致近期彈性工作間的營運商繼續在香港擴張,大型企業也為員工尋求可以到處工作的辦公室選擇。」 物業投資市場方面,仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示:「由於預期商舖租金於未來數月將會見底,加上疫情爆發推動電子商貿的增長步伐,刺激商舖、物流業和儲物空間的投資需求。另外政府推出工廈重建標準補地價先導計劃,鼓勵投資者購買工廈作重建。我們預期投資者於今年第二季將繼續聚焦商舖及工廈物業。」 甲級寫字樓空置率 日期 整體 中環 灣仔/銅鑼灣 港島東 尖沙咀 九龍東 [...]

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中環寫字樓空置率自04年來首次升穿7%

仲量聯行早前發表的《香港地產市場觀察》報告指出,中環甲級寫字樓空置率於去年12月升至7.3%,為2004年以來首次升穿7%。 由於有不少寫字樓可招租及頂租樓面將於未來數月重投租賃市場,預料寫字樓空置率將繼續上升。去年底租賃交投淡靜,上月僅錄得數宗成交。 不少企業因經濟疲弱繼續縮減租用樓面,12月整體甲級寫字樓市場錄得175,600平方呎負吸納量,例如連卡佛退租黃竹坑One Island South約19,400平方呎樓面(建築面積),而富通保險退租九龍灣富通中心一層約16,500平方呎(建築面積)。此外,DHL承租觀塘國際貿易中心90,900平方呎(建築面積)樓面,將遷出九龍灣並縮減辦公樓面。 仲量聯行香港商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示:「上月香港各主要商業區租金持續下跌,整體租金按月下跌1.1%。當中尖沙咀錄得最大租金跌幅,按月下跌1.7%,其他非核心商業區租金相對抗跌能力較高。」 商舖市場方面,仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示:「鑑於核心街舖租金已回落至2003年水平,有高檔零售商開始重投核心消費區及開新店。部分空置的舖位也由針對本地消費客群的零售商租用,有助舒緩核心街舖的空置壓力。」 甲級寫字樓空置率 日期    整體     中環    灣仔/銅鑼灣     港島東          尖沙咀 [...]

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減辣後首幢拆售商廈 荔枝角道888號首輪30伙一小時沽清

新世界長沙灣荔枝角道888號甲級寫字樓項目日前上載價單,成為非住宅物業「減辣」後,首幢拆售的商廈物業。市場消息指,首輪推出的30伙單位,在周六早上短短一小時已獲買家搶購一空,售價介乎775.2萬至3,343.9萬元,平均呎價約1.3萬元,成交額共逾6億元。 新世界執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示:「繼大圍新盤柏傲莊疫市創賣樓神話後,集團再推售甲級寫字樓項目,同樣創出銷售佳績,反映新世界品牌受市場肯定,集團幾年前已進駐長沙灣這新核心商業區的策略具前瞻性,正好切合買家對優質商廈物業的需求。」 長沙灣基建完善  具新核心商業區轉型概念 受惠政府活化工廈政策,長沙灣一帶近年變天,不少舊工廈已改建為商廈,加上交通基建及配套完善,只需半小時車程,便可抵達香港國際機場及深圳灣公路大橋,具潛力轉型為九龍西新核心商業區。新世界早於2017年先後在區內投得3幅商業用地,總可建樓面面積約190萬平方呎。今次推售的荔枝角道888號,將興建為1幢樓高28層的甲級寫字樓,間隔靈活,單位建築面積介乎502至2,613平方呎,全層建築面積約24,044至24,426平方呎,預計2022年4月落成。 市場消息指,首輪的買家中,約八成是用家,不少是醫生或其他專業服務; 其餘兩成是投資者。據悉有投資者斥資8,520.2萬元大手購入4伙單位。首輪售出單位最高呎價為16,420元,為疫情後區內新高。 新世界無懼疫情影響,今年內積極推售旗下全新物業,其中與港鐵合作的大圍站上蓋地標式大型住宅項目柏傲莊,在短短一個多月已累售兩期逾2,100伙,套現超過238億元,集團全年200億元銷售目標提早超額完成。 [...]