香港

美聯工商舖:上半年成交量創歷史新低

美聯工商舖表示,受到社會運動及疫症雙重打擊,工商舖市場受到重創,今年上半年工商舖成交量創下有紀錄以來的歷史新低,租售價也受壓。 美聯工商舖行政總裁黃漢成表示,今年上半年工商舖市場全面進入「冰河時期」,受到疫症全球大流行影響,各國封關封城,正常的經濟活動近乎停頓,加上政治事件持續影響香港,投資市場氣氛大受打擊。綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處數據,計及逾億元公司轉讓買賣個案在內,今年上半年工商舖僅錄1,409宗買賣,按年大挫51.9%,創下1996年有紀錄以來的歷史新低,成交金額僅得211.8億元,按年亦急挫70.1%。 近期市場對於本港的前景維持負面,包括憂慮疫症未有減退跡象,而中美關係也持續緊張,香港更成為兩國角力其中一個中心,但黃漢成認為,在多項利好因素支持下,香港最壞時刻已過,下半年工商舖交投將迎來大反彈,價格亦有望先跌後升。他指出:(1)美國推行無限量化寬鬆、(2)中概股回流香港,香港勢成為「中國納斯達克」、(3)《國安法》立法後,政治爭拗有望減少,利好營商環境、(4)股市回穩,工商舖市場料跟隨、(5)多個工商舖新盤將推售,利好市場氣氛,上述五項因素將是推動市場向好的主因。 黃漢成又指,市場的催化劑在於香港各口岸何時恢復通關,一旦下半年陸續恢復,中外資金將會回歸,市場也將會迎來復甦。展望下半年,他預期工商舖成交量將大增至2,600至3,000宗,較上半年升85%至1.1倍,全年則達4,000至4,400宗,按年跌6%至15%,視乎新盤推售進度,以及何時恢復通關等因素而定。 美聯工商舖董事陳偉志指出,受今年疫症及去年同期新盤熱賣的高基數所影響,工廈成交量按年錄得大跌,上半年僅錄740宗,按年急挫56.7%,上半年工廈租售價則表現平穩。美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,上半年寫字樓市場呈價量齊跌,跌幅最大的為甲廈租金,上半年大挫17.6%,幅度為金融海嘯後最大,甲廈價格也跌8.6%。五十大甲廈成交量按年也大跌逾6成,市況十分疲弱,而蝕讓潮也蔓延至寫字樓板塊,市場連錄多宗乙廈及丙廈蝕讓個案。美聯旺舖董事盧展豪表示,全球肺炎疫情仍未完全受控,商舖投資氣氛淡靜,上半年商舖成交宗數僅錄413宗,按年跌30.5%,金額約71.6億元,按年跌41.6%。 [...]

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樓市速報:中環寫字樓貴絕全球 企業加速東移

香港寫字樓租金再次「稱霸」全球,仲量聯行最新數據顯示,中環已連續4年高踞寫字樓租金榜首,較紐約市中心貴60%。貴租令不少企業轉投其他區域的寫字樓,亦令中區的租務需求開始放緩。 仲量聯行發表最新高檔寫字樓租金追蹤指數,全球61個城市的黃金地段之中,香港的中環繼續成為全球最貴地區,與其他知名地點相比,中環的租賃成本包括租金、稅項及服務費支出,每平方呎每年達338美元,較紐約市中心高出60%,亦較倫敦西區高接近75%。 仲量聯行解釋,內地企業積極在香港擴張,承租甲級寫字樓,驅使香港中環租金成本向上。再者中環仍然是最重要的金融區,而該區的空置率偏低,所以進一步推高租金。不過相關需求於上個季度已有所下降,部分公司轉而選擇在非核心區尋找租金較為相宜的寫字樓。 仲量聯行香港研究部主管馬安平表示:現時大部分企業選擇已將目光投向非傳統核心區寫字樓市場,於2018年第3季,逾半數新成交的寫字樓租賃個案位於非核心區,其中以港島東及九龍東最受歡迎,例如安永會計師事務所及貝克麥堅時律師事務所,最近亦相繼遷移到港島東區。 港島東的總租賃成本較中環低64%,而九龍東則較中環低76%。金融、保險、房地產及商業服務業正逐漸向港島東轉移,目前約佔租戶總數的37%,亦有愈來愈多科技公司及律師行亦從中環遷往港島東。 不過,賺得多的銀行業及金融業,仍然鍾情中環,因為除了成本,金融機構仍要考慮人才及配套設施需求,優質寫字樓有助挽留頂尖人才,以及提升品牌形象。 亞太區成本最貴第2位是北京金融街,每平方呎每年總租賃成本為189美元,較中環低44%,第3位則是深圳,每平方呎租賃成本155美元,較中環低54%。目前亞洲最貴的10個高檔寫字樓市場中,大中華區的城市已佔去其中6個。 至於香港的競爭對手新加坡,總租賃成本僅為每平方呎108美元,列亞洲第10位,較中環低68%。香港的租務成本遠超區內城市幾成,長遠會削弱競爭力,而開拓更多商業區,將事在必行。 [...]

吳老闆週記

兩個待升的板塊

—內航只得一個因素抽後腿,卻有不少利好,表現沒理由如此不濟。 —內地年輕人的消費力強勁,加上銀行的推波助瀾,內需勢必大增。 —每方呎5萬元,於遠東金融中心是便宜,於美利道地價卻是昂貴。   隨着資金繼續流入,恒指勢頭仍然向好,向27,000點關口進發;當中,除了重磅股如騰訊(00700)及滙控(00005)備受追捧,資金還輪流炒經歷完整頓的板塊,先是鋼鐵、煤碳,以至汽車,最近則有造紙。 板塊輪流炒,但有兩個板塊卻應升未升,第一個,是內航。根據個人親身經歷,這個暑假,內地航空公司的生意旺到不得了,很多航班的乘客簡直是從後面擠到上前面。 唯一較差的航線,是被政治因素影響的目的地,包括日本、韓國,以及台灣,局面相信短期之內難以扭轉。只有此因素拖後腿,但油價低企、人民幣弱過美元等卻是利好,內航股的表現實在沒有理由如此不濟。 值得注意的是,除了很多小朋友由父母帶搭飛機出外旅遊,機上還可見有很多年輕人,相信是大專生,甚至中學生,反映現時年輕人的消費能力相當強。而事實上,內地訪港旅客亦增加了,當中不乏年輕人,但他們卻不會來港買金飾、珠寶等,因此本地零售股難以受惠。 一位內地年輕女生的故事 相反,另一個具潛力上升的板塊,是內地零售股,動力正正來自年輕人強勁的消費力。皆因聽聞內地的年輕人,很容易申請到信用卡,每人隨時有幾張,而年輕人使錢,往往使了再算,先使未來錢,兼毫不吝嗇地使,除了飲飲食食及衫褲鞋襪,更會買車。 以下就是一個廿歲出頭的靚女的故事。話說她日間是一名白領,在普通公司當接待員,其他收入則不須報稅。一年半前,其月薪約二千多人民幣,她向招商銀行申請了一張信用卡,額度為6,000人民幣,即相當於月薪的兩倍,很正常。 不過,她十分喜歡碌卡消費,心中算盤是分1年12期還款便可,於是愈碌愈多;而她向招行申請的信用卡,亦由1張變成3張,沒錯,是同一間銀行但不同名目的3張信用卡。這還不特止,雖然靚女的其他收入並無申報,但該3張信用卡的額度,卻節節上升,如今達到每張4.5萬人民幣!換句話說,其在同一銀行的信貸額,短短年半之間,由6,000暴增到13.5萬! 下半年經濟增長望「破七」 依此看來,銀行提高客戶的信貸額,並非基於其收入,而是視乎其還款記錄——就算愈碌愈多,只要定期還款,沒有遲還,信貸額便會不斷增加。結果,靚女現時的每月還款,相當於其住處的月租,也差不多等如其日間工作的月薪!惟其如此,靚女還打算向第二間銀行申請信用卡,然後買車。 以上例子可以引伸出幾個課題。首先,就是時下的內地年輕人,隨時揹逾百萬人民幣卡數;不過,這並不代表高風險,因為一來年輕人會想盡辦法增加收入,更不會不返工,二來銀行收取的信用卡利息,高逾40厘,很快「回本」,加上有其一套收數方法,難以變成壞賬。 [...]