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本港時事

【商舖投資】 銅鑼灣舖租貴絕全球,網購促使實體店轉型

每個城市的商業大街,都是反映當地的經濟走勢的一面鏡。近期本港樓市回軟,但商舖租金就仍然貴絕全球。根據戴德梁行《全球主要大街》年度報告指,香港銅鑼灣羅素街再次問鼎全球舖租最高的商業街,至於名列第二的美國紐約第五大道上段,今年排名跌至第二位,租金跌幅達二成五之多,當中主要原因是因為網購大行其道,成當地零售業的致命打撃。在網購的大時代下,實體店的定位應何去何從?各地的舖租走勢又會否受到影響? 撰文:余美玉   今年的戴德梁行《全球主要大街》報告,一共追蹤全球446條主要商業街道,以截至2018年第二季度的租金為準,香港銅鑼灣的舖租為每平方呎2,671美元,雖然租金按年下跌了1.5%,但仍然繼2013年後再次榮登全球最昂貴商業街的寶座。至於美國紐約第五大道上段今年因舖租下滑至每平方呎2,250美元,排名跌至全球第二位。 歐洲方面,倫敦新邦德街的舖租與去年相若,維持在每年每平方呎1,744美元的水平,反映倫敦仍然是奢侈品與高檔零售品牌的必爭之地。全球十大最昂貴商業街之中,巴黎香榭麗舍大道排名第四,米蘭的蒙特拿破崙大街緊隨其後,東京銀座則是亞洲第二貴的商業街。至於全球舖租最便宜的商業街,大多位於非洲及拉丁美洲的新興市場,最低的租金僅為每年每平方呎20至30美元。 香港商戶租約短轉型快 對於銅鑼灣羅素街榮膺全球最昂貴商業街,戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威表示,香港的經濟周期較短,因此復甦速度較紐約更快。在過去一年,受到遊客人數回升所帶動,香港零售市場出現反彈,而本地的大額租約期約三年,因此租金很快便追上經濟步伐,令轉型更快。 他又指,雖然傳統一線街都是以珠寶鐘錶等奢侈品為主,但現時消費者較傾向生活用品及輕奢侈品的品牌,其中內地客戶的消費習慣既主導租金走勢,也決定了租戶的類別,因此銅鑼灣的商戶組合已由珠寶鐘錶等轉型至個人護理用品、化妝品等。至於新開的珠寶店則比較少,反而有趨勢搬遷到較平租金的舖位。截至今年11月底,銅鑼灣羅素街的空置率為0%。 中美角力成市場不穩因素 至於今年第四季至明年首季的租金展望,該行持保守態度,林應威解釋指:「下半年由於經濟大環境力存有不少不穩的因素,如中美貿易角力,以及內地降低關稅等,均削弱了本地零售市場的價格競爭力,預料第四季的商舖租金市場前景將受到影響。事實上,我們亦留意到零售商及業主都相對審慎,前者都按兵不動,暫時擱置擴充計劃。業主方面也較為務實,續租的開價都不會太進取,期望留住有質素的客戶。」 該行預期,銅鑼灣年內會有3%的租金升幅,中環則會跌一成至一成半,旺角市況穩健,全年租金料可升5至8%,至於尖沙咀則會有3%升幅。此外,隨着港珠澳大橋的開通,會增加各商業區的人流,但是否能惠及所有零售商戶,則是個未知之數,但長遠而言肯定是有幫助,因為「個餅做大了」,商戶自然也可獲益。 紐約第五大道空置率達兩成 左右租金走勢的,除了經濟環境外,網上購物也是主要因素。現時全渠道零售(omnichannel retail)已成為今日全球各地零售業的常態,對各地的商業街租務也有一定衝擊。其中,紐約第五大道上段由於當地空置率上升至20.3%,令舖租自去年的平均每平方呎3,000美元,跌至今年的2,250美元,一年間的跌幅多達25%,這其實與網購的盛行有莫大關係。然而,網購的影響力並非在每個地方都如此巨大,其中作為網購大國的中國,其商舖租務市場卻沒有受到太大打撃,主因是內地租金升幅溫和,而且購網的發達也不是這一、兩年間的事,市場早已適應,並已反映在租金上。香港則因商戶較為密集,對消費者而言購物非常方便,他們多會在網上搜集資料及格價比較,再到實體店購買,因此商舖租金受網購的影響亦較細。 實體店朝多功能平台發展 雖然科技發展確實為零售業帶來衝擊,但也驅使品牌經營者更深入地了解顧客的需要,線上與線下購物的結合現已越來越普遍,美國現有部分商戶建立購物專用的手機應用程式,以接收來自不同地區客戶的訂單。至於中國,除了線上線下購物渠道的融合外,大數據的應用、龐大複雜的物流與供應鏈系統,亦逐漸構成了「新零售」的面貌和快速推動它的發展。 至於實體店未來定位,將不再只是服務顧客和銷售貨品的場所,而成為了融會購物各個環節的平台。傳統的零售店舖現有多個功能,包括推廣品牌、作為顧客的體驗中心,甚至是作為新鮮產品類貨物的配送中心。 商業街將加入非零售元素 戴德梁行歐洲、中東及非洲商舖部主管Justin Taylor總結道:「隨着人口變化和商戶逐漸適應新的商業模式,我們見證零售業界正朝著新的領域演進,然而我們認為業界的前景仍然是健康的。傳統的實體店仍將繼續存在,但它在商業街中的比重將會減少。就算在最昂貴的商業街,我們也會見到更多傳統商舖的位置由食肆、育嬰及兒童設施、健身與服務等非零售的元素所取代。」   [...]