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海外樓市：新西蘭置業成本低　奧克蘭最受歡迎

新西蘭近年來成為中國等亞洲投資者和澳洲人的房產投資目的地，更被稱為全球富豪的「藏身地」。據國際公共政策諮詢公司Demographia今年1月發布的國際房價負擔能力調查報告，該國再次入選「房價最難以負擔的國家」排行榜。如今，新西蘭已是全球樓價最貴的地區之一，大城市奧克蘭的樓價更是全球第七高。 奧克蘭是新西蘭的核心城市，大部分移民都會選擇該地居住，每年奧克蘭淨移民增長為2.8%（約4.4萬人）。根據新西蘭統計局資料，去年新西蘭人收入的中位數是50,908紐元（276,135港元），在奧克蘭或是皇后鎮這樣的城市，一棟永久產權的房屋至少在100萬紐元以上。 中國買家看中新西蘭的自然環境和教育體系優越，相較於澳洲，新西蘭的房產持有成本低，自住房沒有資本增長利得稅，持有兩年後出售也不用繳納增值稅。新西蘭也不增收土地稅、房產稅、印花稅和遺產稅等稅費，而奧克蘭等城市發展迅速，投資前景因而被看好。   新西蘭政府的調查結果顯示，去年第二季，海外買家僅佔新西蘭房屋交易量的2.8%。根據資料，該季度中國人在新西蘭一共買下552間住宅，在所有外國買家中遙遙領先，超過3成。排名第二的是澳洲人，一共買下240間。 抑止海外買家的措施 及至去年第四季，海外買家在新西蘭置業的比例較第三季度有輕微反彈，總體表現穩定。在截至2018年12月的一年中，全國所有房產交易中，2.6%買家為未持有新西蘭公民身份或居民簽證的人，與2017年的2.4%相差不多。奧克蘭市中心的Waitemata local board地區比例最高，2018年為17%，高於上年同期的10%。 新西蘭統計局物業統計經理Melissa McKenzie表示，第四季度的海外買家數量和此前變化不大。這可能不能反映從2018年10月22日開始執行的「新西蘭房產海外限購令」。 新西蘭政府認為，房價飆漲，部分歸咎於海外投機者。於是推出「海外投資修正法」，禁止大多數未持有新西蘭公民身分或居留簽證的人購買新西蘭的住宅房產。對於那些在大型開發項目中購買新樓的人，以及那些通過建造新住房增加新西蘭住房供應的人，可以豁免，澳洲人和新加坡公民也可以豁免。 Kiwibuild無濟於事 新西蘭統計局公布，去年第四季GDP按年增速放緩至2.3%，低於預估的增長2.5%，也低於第三季2.6%的增幅；按季則增長0.6%，符合市場預期，但輕微低於新西蘭央行預估的增長0.7%。 新西蘭上季經濟反彈，因家庭從飲食到度假等各方面增加支出，但幾乎沒有通脹跡象，因此政策仍可以保持寬鬆一段時間。央行今週將召開政策會議，預計會維持利率在紀錄低位的1.75%不變。由於經濟變化不大，亦是投資者所喜歡的因素，亦成為吸引移民與置業的原因。 但樓市熾熱，在去年新西蘭國會大選時，更成為熱門議題，工黨黨魁雅登（Jacinda Ardern）怪罪海外投機者是炒高房價、讓不少年輕國民買不起第一棟房子的元凶。新西蘭全國房價過去十年上漲60%，奧克蘭的房價同期更幾近翻倍。然而，批評者表示，限制海外人士置業其實沒有太大的作用，因為根本問題是供給太少，新西蘭的住房短缺達10萬戶。新西蘭房地產研究所執行長Bindi Norwell說，相較於禁止海外人士置業，政府增加房屋供給量、加速買賣核可程序，並減少首購族的貸款成數限制等方法，都更有助民眾置業。 為此，新西蘭政府為紓緩房屋問題，去年7月推出名為Kiwibuild的建屋計畫，目標是10年內興建10萬間可負擔房屋。這種房屋在奧克蘭區的售價上限是65萬紐元（約351萬港元），較同區平均樓價逾100萬紐元（逾540萬港元）便宜。然而建屋進度滯後，政府今年1月預計，到今年6月只能建完約300間房屋，未達到1,000間的階段目標。而新西蘭的樓價，看來與港樓一樣，將會愈壓愈升。 [...]