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短租撐舖市 街舖繼續蝕?? 尖沙咀吉舖急增近兩成創新高 佐敦地舖8年前「摸頂」貨今勁蝕近「8球」易手!!

本港失業率飆升至7.2%、達17年來新高,而購物區亦反映經濟狀況,街舖十室九空,甚至要靠短租雜貨店「吊鹽水」死頂!最近有研究報告指,在短租行業支撐下,今年1至2月份四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)空置舖位(吉舖)數目淨減少77間至867間,最新整體空置率為11.5%,較2020年第三季微跌1%,不過尖沙咀舖位空置率依然急增至17.7%創新高,亦為四核心區空置之冠。而事實上,短租舖的租金一般低過長租6成,四核心區短租舖多達99間,其中62間屬今年新增,較去年第三季的37間急增1.68倍。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 無獨有偶,佐敦吳松街近日有地舖錄得大蝕讓,原業主於2013年斥2,818萬元購入該舖,惟幾日後政府突然宣佈為非住宅物業設立雙倍印花稅(Double Stamp Duty,DSD),業主隨即「被摸頂」,持貨8年至今終以2,180萬元沽出,帳面蝕讓638萬元;若扣除印花稅及雜費等,料實際勁蝕約790萬元,物業貶值達22.6%。 民生贏核心 元朗空置跌至5.7% 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,該行最新統計顯示,今年1至2月五個主要購物區(銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角及元朗)共錄1,018間吉舖,當中四核心區佔867間,四核心區最新空置率由去年第三季的12.5%回落至最新11.5%,元朗亦降至5.7%。是次統計涵蓋222條街道共10,174間街舖(四核心區佔7,539間;元朗佔2,635間),是次數據主要反映香港第四波疫情後、本港疫苗開始接種前的商舖市道。 尖沙咀彌敦道急增至43間吉舖 美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋表示,最新的整體街舖空置率略為回落,主要因為舖租大幅下挫,吸引短租行業(如口罩店、賀年用品店及散貨場)進駐,吸納部分吉舖所致。此外,部分業主趁市況轉弱,因而加快重建/翻新物業,也減低空置率。 旺角、銅鑼灣、中環及元朗的最新空置率同錄下跌,只有尖沙咀區上升,陳浩璋指主要是由於尖沙咀的商戶結構組合以旅客相關行業為主,加上期內不少商戶租約期滿遷出所致。該區吉舖數目及街舖空置率最新分別報271間及17.7%,為四核心區之冠,也是該區有統計以來新高。同時,受到栢麗購物大道吉舖增加,加上區內有不少珠寶鐘錶店、藥房及電子產品店結業,尖沙咀彌敦道吉舖數目急增16間至43間,成為四核心區吉舖最多的街道,空置率高見29.7%。 短租吊鹽水 尖沙咀最多 然而,街舖空置率微減1%主要是因為舖租大幅下挫,吸引短租支撐所形成的「暫時」現象。事實上,短租舖的租金一般低過長租6成;而報告數據顯示,四核心區於今年首季錄得的短租街舖多達99間,較去年第三季的37間急增1.68倍。至於元朗於今年首季亦錄得27間短租街舖,較去年第三季的12間急增1.25倍。今年首季五區合共錄得126間短租,佔是次調查的10,174間街舖的1.2%,較去年第三季的49間多1.57倍。其中四核心區有62間短租舖屬今年新增,即短租舖比去年第三季激增1.68倍;相反,區內吉舖只減少77間,亦即新增短租舖佔減少的吉舖量達80.5%。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 若以行業劃分,短租舖最多為散貨場,四核心區共48間,元朗有11間。次多為口罩店,四核心區共錄31間租短口罩店,元朗則有2間。其餘為賀年用品店,四核心區共錄20間租短賀年用品舖,元朗則有14間。另外,四核心區內的重建及翻新街舖則至少有9個,分佈於中環、銅鑼灣及尖沙咀,其中尖沙咀佔5個最多。 疫情下民生消費行業受惠 若按街道劃分,核心區遊客街的空置情況個別發展,例如銅鑼灣羅素街吉舖數目淨減少1間,主要是由於有口罩店、散貨場及衣服店短租,尖沙咀名店林立的廣東道今季吉舖數目淨增加8間至15間,再創統計以來新高。而民生消費元素較重的元朗區,主要街道元朗大馬路 (青山公路-元朗段)吉舖數目大減17間至9 間。 陳浩璋表示,遊客相關行業表現弱、民生消費行業抗跌力強,這種兩極化現象仍然持續。四核心區的珠寶鐘錶、化妝品/個人護理及衣履店較半年前分別淨減少13、25及33間,但疫情下也有行業受惠,食品、百貨/超市/雜貨零售、小食/食品外賣店及口罩店分別增加35、11、30及30間,元朗區食品及家電/傢具/家品店佔比也錄增幅。隨著街舖租金出現顯著調整,民生商戶也出現在主要街道,令租戶組合更多元化,例如尖沙咀傳統一線街海防道,近期錄得古早味蛋糕店及口罩店出現。 核心區空置率料跌至10至11% 展望後市,美聯旺舖董事盧展豪預計今年舖市復甦可期,因為市場將受惠多項利好因素,包括(1)政府實行更嚴厲的防疫措施,加上疫苗開始接種,香港疫情有望完結;(2)政府派發電子消費券提振消費;(3)預期中港快將恢復通關;(4)人民幣表現持續強勢。因此,他預期未來半年各主要購物區的街舖空置率將會回落,其中,四核心區空置率將會由11.5%跌至10%-11%,而元朗空置率亦由5.7%跌至5%。他補充,舖市的實際復甦步伐,將視乎香港的疫苗接種進度,以及中港何時正式恢復通關。 他又預計,由於近年核心區街舖租售價跌幅顯著,在低基數的效應下,今年的反彈幅度也會較大,預期今年租售價將升10%至15%,較民生區的8%至10%為高。他又指,今年上半年市場對飲食及民生必須品行業需求仍然殷切,相信會是商舖租務市場的主力,而旅遊相關行業,包括珠寶鐘錶、藥房及化妝品等行業,預計要待通關明朗化後,租務活動才會開始活躍,但口罩店等商戶由於疫情逐漸穩定,商戶數目或接近見頂。 圖一:近年四大核心區街舖空置情況 *由於2020 Q3資料輸入問題,中環的吉舖數目由上一次公布的235間,最新修訂為234間。 資料來源:美聯工商舖資料研究部 表一:今季各主要購物區街舖空置情況及2021年第三季預測空置率 地區 2021年第一季 吉舖數目 2021年第一季 空置率 2021年第三季 預測空置率 銅鑼灣 160 14.8% 14%-15% 尖沙咀 271 17.7% 16%-17% 中環 205 14.2% 12%-13% 旺角 231 6.6% 5.5%-6% 四核心區整體 867 [...]

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失業率料穿7 「樓市基層」大受打擊?? 小陽春下公屋交投連跌三個月再創新低!!

正當「財爺波叔」陳茂波猛「呻窮」、大嗌財赤要「睇餸食飯」、「唔派糖」兼料失業率將升穿7%之際,港樓繼續無視經濟現況,持續爆發「小陽春」,新盤甚至在年初一至五仍能日日發市!不過,原來「小陽春」只限於私宅市場;相反,最能反映基層置業能力的二手資助房屋市場,成交量則每況愈下,而作為「樓市草根」的二手公屋甚至創下近4個月交投量新低! 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,2021年1月份二手公屋買賣合約登記(包括公屋自由市場及第二市場)錄得44宗,總值1.25億元,較2020年12月的48宗及1.36億元,分別下跌8.3%及8.1%。數字是自2020年9月的39宗及1.07億元之後,創四個月新低,反映第四波疫情持續,加上12月聖誕長假期影響,公屋交投連續三個月回落。經濟衰退的現況雖未能反映在私宅市場,但由於「基層樓民」是最易受經濟走向影響的一群,因此資助房屋市場明顯大受打擊。 2021年1月份買賣登記金額最高的個案是藍田德田邨德隆樓3樓的單位,成交價錄460.0萬元。第二高是將軍澳寶林邨寶德樓10樓的單位,成交價錄450.0萬元。第三高是粉嶺華明邨禮明樓32樓的單位,錄425.0萬元。 2021年1月份沙田顯徑邨錄5宗買賣登記居首,總值1,668.0萬元。大埔太和邨、屯門建生邨及屯門山景邨,各有3宗登記,分別總值770.0萬元、740.0萬元及425.8萬元。 農曆新年一周 50二手私苑交投量按年升逾兩成 正當公屋交投量逐月衰減,二手私人屋苑成交就持續見好。利嘉閣地產董事陳大偉表示,今年春節與往年不同,市民大多不外遊而留港消費,加上近日疫情回穩,疫苗接種在即,市場憧憬經濟重回正軌,刺激買家偷步入市,故此雖然傳統上農曆年假期交投接近停頓,但今年二手指標屋苑仍錄逾一百宗的可觀成交量。綜合利嘉閣地產分行數據所得,全港50個指標屋苑於上周(8/2—14/2)共錄112宗買賣個案,較前周(1/2—7/2)的178宗減少37%,連跌兩周並創去年十月中以來的十七周新低,惟較2020年農曆新年的一周(20/1—26/1/2020)成交量92宗,按年增加近22%。 按地區劃分,上周港島、九龍及新界三區指標屋苑的交投量全線下挫,當中以新界區的減幅最顯著,該區21個指標屋苑上周共錄40宗交投,較前周的68宗減少41%,其中盈翠半島及珀麗灣上周各自只錄1宗成交,按周分別大減67%及75%;大埔中心的交投量按周減少50%,期內只錄得2宗買賣;熱門上車屋苑沙田第一城及嘉湖山莊,成交量分別減少33%及18%,上周各得4宗及9宗買賣;藍天海岸則由前周的5宗,減少20%至上周的4宗。 九龍區方面,21個指標屋苑上周共錄48宗買賣,較前周的76宗減少37%,其中美孚新村只錄得2宗交投,較前周的10宗大減80%;匯景花園及將軍澳廣場各錄1宗成交,按周分別減少75%及67%;都會駅及維景灣畔各自按周減少50%,分別錄得2宗及4宗買賣;泓景臺及宇晴軒成交量亦雙雙按周減少50%,各自僅錄1宗買賣;海逸豪園成交量由前周的4宗減至3宗,按周減幅有25%。 至於港島區8個指標屋苑上周共錄24宗成交,按周減少29%,其中藍灣半島上周只錄得1宗買賣,較前周的5宗大減80%;康怡花園交投量由前周的6宗,減少67%至上周的2宗;藍籌屋苑太古城則按周減少36%,上周共錄得7宗成交;嘉亨灣期內暫未錄得成交,暫時捧蛋。此外,在全港50個指標屋苑當中,上周共有14個屋苑錄得「零成交」,較前周的6個增加1.33倍,當中港島區及九龍區各佔1個及4個,新界區則佔9個 (詳見表一)。 陳大偉指出,根據以往經驗,發展商於春節假期前後都鮮有推盤,但今年有約四至五個項目相繼登場,可見樓市氣氛熾熱,一手旺盛同時刺激二手交投,其次受惠於北水帶動港股之下,部分買家套股換樓,加上低息環境持續,預料樓市小陽春將維持一段時間 表一:全港50指標屋苑一周成交量價變化 屋苑名稱 買賣成交宗數 平均實用呎價 [...]

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牛年初一至初三 新盤日日發市?! 較鼠年同期勁升10倍!!

今日年初四,雖然勞福局局長羅致光剛剛話本港失業率將升穿7%,不過相信地產從業員就唔會「年初四」咁嘅樣。事關牛年初一至初三,新盤竟然日日發市,3日累計22宗成交,比鼠年同期多10倍,地產界盤滿缽滿過肥年! 牛年初一至初三 (2月12至14日),一手住宅每日均錄成交,3日合共錄得22宗新盤買賣,其中大年初一單日連沽8伙,全屬恒地旗下項目,分別為5伙尚悅·嶺及3伙君譽峰。至於年初二及年初三適逢周六、日,兩日各錄7宗成交,當中MONTEREY於情人節 (2月14日) 售出複式平台花園特色戶第7B座2及3樓A室,單位實用面積1,616方呎,連861方呎平台及按摩池,採4房1套連多功能房間隔,向正南望內園,造價4,363.2萬元,呎價27,000元。 回顧2020鼠年同期,當時初一至初三 (1月25日至27日) 亦撞正周六、日,不過因為新冠肺炎疫情剛剛爆發,市民不敢外出兼對樓市前景恐慌,鼠年初一二新盤市場連續兩日「捧蛋」零成交,直至年初三才「開齋」,不過日內僅錄2宗新盤成交,分別為尚珩及恆大.君瓏灣各沽1伙。 事實上,今年2月截至14日僅僅半個月時間,全港已累錄688宗一手住宅成交,達1月份全月1,481宗的46.5%,更比去年12月全月590宗超出16.6%,反映「小陽春」勢頭未完。以地區劃分,2月至今港島區共錄得23宗一手成交,九龍區錄得277 宗,新界區則錄得388宗。當中以帝御.嵐天於月內累售244伙奪冠,其次為LP10售出143伙排第二;第三名則是凱匯2期,2月至今累錄63宗成交。 [...]

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最新失業率微跌 消費、旅遊及餐飲業仍屬重災區

  據政府統計處今日(8月19日)公布,經季節性調整的失業率由今年4月至6月的6.2%下跌至5月至7月的6.1%。就業不足率亦由4月至6月的3.7%下跌至5月至7月的3.5%。   與今年4月至6月比較,在今年5月至7月期間失業率(不經季節性調整)的下跌主要見於資訊及通訊業、專業及商用服務業(不包括清潔及同類活動),以及教育業。就業不足率方面,下跌主要見於零售、住宿及膳食服務業。   總就業人數由今年4月至6月的362.04萬人,上升至今年5月至7月的363.7萬人,增加約1.66萬人。同期的總勞動人口亦由386.11萬人上升至387.95萬人,增加約1.84萬人。   失業人數(不經季節性調整)由今年4月至6月的24.07萬人上升至今年5月至7月的24.25萬人,增加約1,800人。同期的就業不足人數則由14.29萬人下跌至13.6萬人,減少約6,900人。   按行業分析,與消費及旅遊相關行業(即零售、住宿及膳食服務業)合計的失業率在今年5月至7月微升至10.8%,為受沙士沉重打擊後的高位,但就業不足率進一步回落。其中,餐飲服務活動業的失業率為14.6%,依然貼近沙士後的高位。建造業的失業率微升至11.3%,為全球金融危機後的高位。與此同時,部分行業的失業情況改善,尤其在資訊及通訊業、專業及商用服務業(不包括清潔及同類活動),以及教育業。   勞工及福利局局長羅致光表示,勞工市場在今年5月至7月仍然嚴峻,但較4月至6月有所改善,這是因為本地疫情在5、6月間大致受控。「保就業」計劃的開展亦提供支援作用。在2020年5月至7月,經季節性調整的失業率較4月至6月微跌0.1個百分點至6.1%,終止了連續9個移動3個月期間的升勢。就業不足率亦下跌0.2個百分點至3.5%。同時,總就業人數及勞動人口的按年跌幅分別收窄至5.7%及2.4%。   他續指,勞工市場情況在短期內仍將面對巨大壓力。近期環球及本地的感染個案急升,令香港在今年餘下時間的經濟前景變得更為不明朗。為保持經濟活力,政府已推出歷來最大規模的紓困措施,包括一系列保就業及創職位的措施,以幫助保障員工就業。政府會繼續密切留意相關情況。 [...]