海外

受惠旅遊業蓬勃及低息走勢 日本大阪與二世古樓市今年繼續上揚

日本不只是旅遊熱門地,地產也受到海外投資者關注,其利好因素是促使樓價在過去9年持續上升的原因。日本樓價於近十年來穩步拾級而上,升幅健康,而日圓持續疲弱,令投資者能以更划算的樓價入市,當中的東京、大阪已是重中之重的投資目標。隨著旅遊業愈來愈蓬勃,北海道的二世古亦是投資者覬覦之地,領域(Landscope)創辦人許賡勝相信,東京、大阪及後起之秀的二世古,今年的樓價繼續有個位數的升幅,其中,大阪的升值潛力最大,值得投資者考慮。 日本樓價在20世紀90年代初,即日本泡沫經濟崩潰後,是持續下滑,至2008年金融危機爆發時,當地樓價指數更下跌了40%左右。不過,這局面在過去十年已完全改變,近年因為人口重新回歸大城市的趨勢,以及日本在疫後的旅遊人數急增,令到去年4月至9月,東京圈新建公寓的平均價格比去年同期上漲了27.3%,而去年前三季度,東京、大阪都市圈的土地平均成交價格上漲4.3%和3%。過去日本年輕人以「低慾望」、「不買樓只租樓」見稱,但越來越多已積極加入置業大軍,會見到上車一族呈現年輕化趨勢。年輕人將房屋視為保值和投資首選,有家庭收支調查顯示,疫情後成為業主的人,年齡低於29歲的家庭比率達到33%,是近20年來的最高水平,與2002年相比,上升了約14%。 長期負利率的優勢 許賡勝表示,日本樓市在五、六年前開始已是受海外投資者關注,主要是過去十年來,日本經濟穩步上升,配合政府的政策,及對外開放的力度上升,令外資更容易投資,也因為經濟的增長和息口低,甚至負利率,令到借貸的成本極低,即使日本的樓市租金回報率相對低,可能只有兩至三厘,但也是一個正回報,所以日本在過去十年的樓價,普遍都是內向上增長的。「另一方面,日本人口老化。日本各大城市,尤其是比較受歡迎的城市,例如東京、橫濱及大阪等,其實在過去這段時間的人口增加,都是從農村地方或其他小城市的人移入,然而住屋供應量非常有限,於是推升了樓價。」 不動產經濟研究所指,2023年4月至9月在東京新樓,每戶平均價格達到1.57億日圓(約553萬港元)。其平均價亦超越32年前泡沫經濟末期、1991年度創下的9555萬日圓(約509萬港元),再寫下歷史新高。加上消費者物價指數(CPI)持續向上,日本通脹率高於3%,過去逾30年日本平均CPI增速約為0.1%,但截至2023年10月,CPI已經連續15個月在3%以上,其中核心CPI連續七個月保持在4%以上。同時帶動當地租金上升,東京都區部的11月份平均租金達到9年來的最高水平。以東京都心部為中心,租賃住宅的需求持續增加。自8月份以來,東京23區的分戶出售住宅樓房租同比上漲11%至12%。 至於令到日本樓在疫情中持續上升,許賡勝指出,是多國的封控措施,令到中國投資者向外尋求投資機會,而日本是一個地理上及文化上比較接近的國家,兼看到日本經濟與樓市逐漸趨勢向好,也令到香港投資者入市。日圓近年匯率疲弱,已經跌到一個相當低的歷史水平,多一個誘因去投資日本樓市,長遠來說,日圓向上的機會可能會多於向下,所以大家比較有信心在這個時候入市。「日本政府也明白,如果不能夠吸引更多外資進來,只靠塘水滾塘魚,是不能令日本經濟持續增長,所以日本政府不會規限外國人的投資,不會過份將外國人和本地人的投資區分。」 利好因素今年將繼續發揮作用 作為投資者,最關心的利好日本樓市的因素,是否在今年延續。許賡勝認為,日本經濟增長仍然相當好,雖然最近央行曾經說過利率有上調空間,但一般均預測不會很快成事,即使真的加息,幅度也不會過大。投資樓市,需要看利率和租金回報差別有多大,若是正差,對投資者來說,亦是鼓勵。「日本的政黨或者政府雖然經常更換官員,但始終政策的大方向是沒有改變,故此日本經濟是繼續開放。」 許賡勝提到,大阪愈來愈受到注意,主要受惠於2025年的世博及2029年賭場開幕,當中所製造的經濟效益,也如大型基建般的效果。不過,最大誘因,是日本旅遊業非常蓬勃,也令到民宿的需求大增。「民宿在日本是受到非常嚴謹的規管,在東京,只有某些區分才可以有民宿,規定在指定的大廈內,在指定的日子才能營業,若有其它業主投訴,便要停業。但在大阪,情況有點不同,規管是相對寬鬆的,因大阪的酒店配套不足,遠遠供應不到市場的需要,故政府就在這方面做了變通,以接待更多的遊客,所以有很多投資者都在大阪開設民宿,原本大阪與東京的樓價是有一段距離,現在因為投資者選擇在大阪開設民者,因而令大阪與東京的樓價距離拉近,大阪現在的樓價,約為東京的6成,作為一個人口稠密的城市,它的樓價升值空間,比東京還要多。」 他建議投資者在選擇上,還是以大城市為主,如要在小城市投資,必需對當地非常熟悉。對於沖繩是否也是理想的投資地,他表示,在當地如是純粹投資,而並非自用,就不會將沖繩放在優先位置。「因為沖繩本身現有的房屋量,已足夠居民的需求,沖繩確實是旅遊區,但在經濟或市場能量上,是不及東京、大阪或二世古。」 許賡勝補充,如果看準日本的旅遊業增長,可選貼近旅遊區的地方作投資,而二世古附近的樓市投資愈來愈重視,是當地二世古村滑雪場(Niseko Village)極受歡迎。他有不少朋友都喜歡滑雪,也表示當地的雪,質素是世界數一數二,當滑雪已成為中國中產人士喜愛的運動,每當滑雪季節時,附近的度假屋是一房難求。即使不是滑雪季節,出租率也不低,而且周邊配套齊全,相對於同屬北海道的札幌,二世古是被看高一線。 二世古雪道附近有不少全新的酒店及公寓落成,以一個可以Ski-In及Ski-Out的一房全新公寓計算,只有400-500呎,售價為500至600萬港元,呎價超過1萬港元,排屋或獨幢屋的價格較合理,以一個2,000呎土地上蓋面積1,500呎的兩層木屋,三房間隔為例,售價也只700至800萬港元左右。 海外買家以投資為主 現時有很多內地或香港及新加坡的投資者,都熱衷於日本樓市,開展民宿或出租予日本的海外及本地專才,通常以一房或studio flat(沒有房間的單位)最受歡迎,因在大城市生活的僱主,都以單身為主。此外,大阪、東京比較中心的區域,都屬穩陣的投資,若在東京,超出了23區,相對所投資的風險是高一點,但租金回報也會高些,更可能達到7至8厘。 不過,由於東京和大阪的新盤數量極少,加上城市很早便發展,基本上已沒有從未開發的地皮,發展上只有收購舊樓,再作重建。日本大型的發展商,不少已發展為綜合企業,例如三菱或三井,屬跨國巨無霸集團,在日本地產市場有領導地位,所推出的新盤均有一定的規模,這亦令到該等集團不會考慮零碎的地皮,反而成為了中小型發展商的空間。 在日本買樓可以把土地的永久業權一併買下,以後亦可以把該業權留給子女。由於買地比買樓更有利,因此多數投資會選擇買二手樓而非新樓,因為建築物的價格佔總價的比例較低。海外買家購買日本物業後,需在20日內向日本銀行(Bank of Japan)提交通知,若果物業用途為自住/自用,或者買賣方都是外國人,則可豁免此通知。海外買家享有的待遇基本上與日本國民無異,支付的稅項也和本地人所付的相同,而且一樣可以申請買樓按揭,只是以海外買家身分申請按揭時,獲批的按揭成數可能會比本地人少。另外值得注意的是,在日本擁有物業並不會為你帶來居留資格。 不過,近日日本政府正研究修改不動產登記法,計劃於今年 4 月 1 日起進一步提高購買日本物業的門檻。新規定要求至少一位擁有日本長期居住權人士的基本資料,並與買家一同登記在不動產登記簿上。簡單來說,港人首先要找日本人幫忙登記,才能符合資格購買房產。 有意在日本置業,應根據個人經濟能力,考慮要買樓或買地,以及不同的房屋種類,例如公寓或獨立屋;聘用房地產經紀/代理代為尋找合適的樓盤,以及聘用「司法書士」處理法律上的事務;向銀行查詢買樓按揭的方案;盡可能親身到日本睇樓,順便申請自己的日本印章;遇到合適的樓盤,可向賣家提交購買意向書,如果是一手樓,則提交購買申請,並支付訂金5%至10%;可以正式申請買樓按揭;賣家的司法書士會發出「重要事項説明書」,包含一切有關該物業的資訊,必需小心檢查清楚;當與賣家簽署買賣協議,需使用日本印章;然後對物業作最後檢查;在司法書士和銀行代表的見證下支付餘額和簽署轉讓業權的文件。 在日本買樓的相關費用包括以下各項稅費:房地產購置稅,買方承擔,稅率為3-4%;不動產稅,買方承擔,稅率為每年 1.4%,按季度收取。都市計畫稅,買方承擔,稅率為每年 0.3%,按季度收取。消費稅,適用於新樓或舊樓,但不適用於土地買賣。現時的稅率為 10%,由買方承擔。註冊稅,登記土地或房屋的所有權,土地和建築物需要分開註冊。針對政府部門的估價(通常為成交價格的 7 成),收取土地和建築物各2%的稅費,由買方承擔。印花稅,適用於物業買賣交易以及物業按揭的申請。例如針對5,000至1億日圓的交易,物業買賣的稅費為3萬日圓,按揭申請的稅費為6萬日圓,由買方承擔。預扣稅,賣方承擔,稅率為 10.21%。資本利得稅,賣方承擔。持有物業年期少於5年,所得稅30%及東北重建稅2.1%;持有物業5年以上:所得稅15%及東北重建稅2.1%。 申請日本物業的按揭貸款入息為每月最少3萬元,或年收入36萬元,銀行最主要評估申請者是否有能力償還貸款,另外亦會評估申請按揭貸款物業的租金收入。申請者需要最少兩年稅單、公司在職證明,如未能即時提供在職證明,亦可以提供糧單,但之後都要候補在職證明。 此外,更有中介費、按揭費用、律師費(司法書士)、保險費、公寓管理費和維護費等。總費用的多少主要取決於物業種類(新舊房屋/土地)、聘用的專業服務、申請按揭的機構與按揭種類等因素。 觀望未來,日本樓市將受惠於三大因素。隨著疫後的報復式旅遊,當地酒店、短期住宿需求大幅上升,推動樓價走上。同時,旅遊業及相關行業的復甦蓬勃,日圓弱勢亦大為利好出口,作為外向型經濟,日本經濟環境的優勢將成樓市最大支撐。政策方面,日本央行最新會議紀錄顯示,委員一致認為央行必須維持目前的貨幣寬鬆政策,加上通脹壓力降溫,「零息」亦進一步推升樓市的投資潛力。 許賡勝估計,日本樓價今年仍會有個位數升幅,主要是日本的市場相對穩定,很多時由國民主導物業的銷量,亦令到海外買家不容易買入一手樓,這也是樓價上升的原因之一。 ====================================== 深入閱讀政經生活文化,更多內容盡在: Website:www.capital-hk.com Facebook:www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram:www.instagram.com/capitalplatform.hk/ LinkedIn:www.linkedin.com/company/capitalhk/   [...]

陳柏軒:被「股神」忽視的日本酒店民宿投資

博客

陳柏軒:被「股神」忽視的日本酒店民宿投資

隨著股神巴菲特時隔11年後,今年再度訪問日本,並加碼對日投資,日本已成爲其除美國以外持有最高股票數的國家;不負衆望,日股在6月初即報收於32,217點之上,創出日本泡沫經濟崩潰後的新高,更是今年至今全球表現最好的市場之一;那在股神的背書下,備受全球投資者矚目的日本,除了股市投資外,是否還有其他值得投資的資產呢? 日本經濟有序向好 答案顯然是肯定的。但在做出投資決策前,瞭解當地經濟則是必不可少的環節。日本走出新冠疫情後,國內需求顯示出強勁,這為經濟復蘇帶來了有益的支持;日本第一季度國內生產總值(GDP)增長2.7%(年率),為連續兩個季度的增長;根據國際貨幣基金組織(IMF)近期的數據顯示,預計日本經濟2023年可增長1.4%,2024年將增長 1.0%;上述數據預示日本今年的增長或將高於歐元區,且未來兩年的增速或可與美國看齊。 近期公佈的一系列數據也進一步顯示日本經濟在有序向好中。日本5月經常項目繼續保持順差,經常項目包括海外貨物、服務,以及投資交易,順差超過1.86萬億日元,為去年同期的約2.4倍,已是連續4個月的順差。而財務省的數據顯示,日本2022年度稅收超過71萬億日元,較去年同期上漲6.1%,為連續3年創出新高。日本6月貿易順差達到430億日元,也是2021年7月後首次轉爲貿易順差。 「便宜日元」下,日本資產凸顯投資價值 「便宜日元」是今年日本股市創出新高和大量海外資本流入的最主要原因之一。自美聯儲開啟此輪加息週期後,強勢美元隨即令大多數全球主要經濟體的貨幣都出現了一定幅度的貶值,而日元的貶值程度尤甚,一度成為G7國家之最。而日元的貶值,在一定程度上對日本經濟起到了帶動作用,首先,貶值利好出口為主的製造企業;其次,貶值帶動了日本股市上漲;再後,從海外投資者的角度來看,「便宜日元」使日本資產倍具性價比,因此,大量資金的源源流入也就不足爲奇了。 儘管近期日本央行對其大規模貨幣寬鬆政策進行了一些調整,即在維持0.5%左右的長期利率上限的同時,根據市場動向允許其升至1%;對比很多發達經濟體還在為高利息苦苦掙扎的情況, 日本央行這一仍在保持其基本框架情況下的調整,應是邁向貨幣政策正常化的動作;而新政策對於日元走勢的影響,還有待進一步的觀察和確認。 大阪的酒店民宿投資或值得重點關注 我於1997年起就開始深度研究日本的投資,如光通訊,軟銀,豐田等,而沉睡了約30年的日本房地產,在「便宜日元」和大量湧入資金的當下,更顯其投資潛力,尤其是大阪的酒店民宿投資。基本要因有三: 其一,日本一直是外國遊客的首選旅遊國之一,2019年曾一度創下訪日外國人數達到3,188萬人的最高紀錄。隨著日本旅遊業的快速復蘇,6月訪日外國人突破207萬,據日本觀光廳的數據,預計今年訪日外國人數,將超過2,000萬人。隨著入境遊客的激增,也導致了酒店類別房產的價格上漲;第一季度的商業房產投資數據顯示,在所有類別的商業房產投資中,酒店類別的投資額同比增幅最大,較去年同期增長超過960%。而根據3月的細分數據統計,46個都道府縣3月的住宿總人數均超過上年同期,增幅最大的是大阪,增長達92.9%。最近在公務出差期間,讓我對日本的旅游復蘇有了真實的體驗,晚上10點的大阪,其熱鬧程度甚至超過了我印象中同一時段的香港銅鑼灣和上海的南京路。 其二,大阪將於2025舉辦世博會,會期共185天,預計入場人數約為2,800萬人,可拉動經濟效益約為2萬億日元;同時,大阪賭城預計於2029年落成,美高梅將在大阪建造渡假村;大阪賭城每年預計可吸引2,000萬名遊客,約600萬名為訪日的外國人,帶來約1.3萬億日元的經濟效益。 其三,大阪是是京都、奈良、神戶等地旅遊的必經之地,也是「民宿特區」,大阪民宿可365日運營。 在投資選擇上,除了考慮物業的地段,土地情況,價格等因素外,物業擁有民宿牌照,以及酒店民宿的後續管理和服務也是極爲重要的考量因素,建議選擇具有專業的日本團隊,且有房地產建築翻新及民宿管理經驗的團隊;如若物業開發者還提供民宿代運營和租金代付服務、經營管理簽證服務支持、物業投資的信託架構保護、在香港,大陸,日本都有能力提供到位服務的,則可爲投資者免去許多物業投資後的麻煩,更可令日本投資更穩健和安心。 [...]

海外

海外樓市:經濟與旅遊當旺 大阪樓價勢升

大阪是繼東京後,另一極受港人歡迎的旅遊熱點,而樓市的發展潛力也是叮噹馬頭。當地剛奪得2025年世博主辦權,未來又有全亞洲最大的賭城進駐,勢必令當地經濟及旅遊業更興旺,加上超越東京成為亞洲最宜居城市,樓價增幅是有目共睹。 根據日本國土交通省不動產價格指數,去年首8個月,日本全國整體樓價上漲2.8%。東京是升市火車頭,樓價增長4.7%,而包括大阪在內的京阪神圈升幅亦達3.1%,兩者升值潛力皆較日本其他地區出色。 從日本地產調查公司東京Kantei的數據來看,大阪市中心的公寓價格將超越4,000萬日圓(約281萬港元)的分水嶺,打破近來最高紀錄3,926萬日圓(約276萬港元);大阪府更連續3個月上升,至2,378萬日圓(約167萬港元);大阪市也連續3個月上升,達3,011萬日圓(約212萬港元)。 事實上,大阪市內的富裕階層住屋需求穩定,除了新落成樓宇外,就連二手公寓的價格也有升幅。在租務市場方面,以大阪市中心為主的區域也處於上升趨勢,低利息也支持了樓價。從大阪中心區域和道頓堀(難波車站)、通天閣(天王寺車站)等以南方的住吉區象徵大阪地區,是高收入一族集中地,住宅的實際需求強大,其中的帝塚山,更是知名的高級住宅區。 知名觀光點眾多 大阪全市面積225.21方公里,人口在日本屬第三多,最新約272.7萬人。熱門旅遊景點包括心齋橋、道頓堀、難波、大阪城公園等都位於中央區,是大阪市24區中購物觀光最集中的地方。中央區佔地約8.87方公里,約有9.8萬人口,是大阪府府廳的所在地,有不少企業於此區設置總部。 大阪樓價持續向好,主要得力於當地的旅遊業。除了環球影城、心齋橋,全新景點關西最大溫泉的樂園Soraniwa SPA空庭溫泉即將在2月26日開幕,既可浸溫泉,又可購物。 此外,全亞洲最具規模的大阪夢洲賭場將於2024年落成,已吸引美國拉斯維加斯MGM及澳門新濠國際進駐,落成後必定能吸引世界各地旅客到訪。市場也估計,大阪奪得2025年世界博覽會主辦權,預計可以吸引到約2,800萬人次入場,為當地帶來2萬億日圓(約1,400億港元)的經濟效益,受兩大利好因素影響,當地的樓價勢必持續上升,並為投資者帶來理想及穩定的租金收入。 觀光景點多,自然對住宿需求殷切,亦令酒店和旅館等住宿設施,以及商業店舖的租金均獲支持。與前年相比,神戶市三宮中心街道居首,升幅達22.5%,第三位是京都市四條通,同期上升了21.2%。 至於JR三宮站週邊重建、海濱地區的重建與神戶市官廳的部分改建計畫,有多個大型發展項目,蘆屋和西宮、阪急塚口的再開發,也對該區的房地產市場發展有正面影響。從西宮北口站步行15分鐘左右,就能到達梅田站和神戶三宮站,由於交通便利,因此累積了住宅庫存,而未來在該地區內的換樓需求也可望增加。 《民泊法》變相令置業成本減少 為因應民宿平台Airbnb興起衍生出來的、與傳統旅館業利益衝突及管理問題,日本去年通過新的《民泊法》(minpaku),任何大阪市物業只要符合牌照要求便可以全年365日作民宿賺租金;而日本政府對海外置業的稅制寬鬆,只需繳付10,000日圓的印花稅,其他海外買家印花稅(BSD)、額外印花稅 (SSD)及律師費統統豁免。在民泊新法的背後,不只是為了因應新型態的住宿與共享經濟,更希望透過短期民泊合法化,為日本帶來更多的觀光財。 首選抗震度 [...]