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香港

投資名人趕出貨?! 「風水樓神」蘇民峰高市價一倍沽西半山地舖 蔡志忠賣石門京瑞廣場大家樂 李耀華沽荃灣藥房

「回港易」開通,本港亦將再與新加坡建立「旅遊氣泡」,不過商舖市場仍密密錄得著名投資者出貨,最近甚至連「風水樓神」蘇民峰亦沽出西半山地舖!蘇師傅是次易手的街舖位於堅道民生區,造價達4,800萬元,高市價近一倍,師傅持貨逾13年勁賺3,750萬元,果然係高人!事實上,蘇師傅在物業市場向來「戰績彪炳」,尤其鐘愛買賣舊樓及街舖,最得意的代表作可說是於2004年以1,350萬元購入中環全幢唐樓,其後分階段拆售,合共大賺約4,210萬元。另外,資深投資者蔡志忠及李耀華亦分別沽出京瑞廣場「大家樂」巨舖及荃灣藥房街舖,兩人齊齊「減磅」。 蘇民峰堅道地舖持貨13年勁賺3750萬 土地註冊處資料顯示,西半山堅道124號泰豐大廈地舖連閣樓於上月以4,800萬元成交,地舖建築面積2,500方呎,另連建築面積1,500方呎閣樓,合共面積達4,000方呎,呎價12,000元,現由洗衣店及教育中心承租。舖位原業主為蘇民峰顧問有限公司(PETER SO CONSULTANTS LIMITED),公司董事包括蘇民立(SO, MAN LAP)及 JONG, LILIAN,蘇民立即是本港知名玄學家蘇民峰原名,料為同一人。 蘇民峰於2007年12月先以個人名義斥1,050萬元買入上址,其後改由公司名義持有,現持貨逾13年易手,帳面勁賺3,750萬元,物業升值3.57倍。有業內人士指,該舖位旁邊的街舖,最近每間成交價只有約1,300萬元;而上述舖位比鄰近舖位大多一倍,市值估計只有約2,500萬元,意味蘇民峰是次以高市價近一倍沽貨。 西半山堅道124號泰豐大廈地舖連閣樓。 「風水樓神」鐘情街舖舊樓 17年前中環唐樓拆售大賺逾4千萬一戰成名 真實上,蘇民峰在物業市場上戰績彪炳,更有「風水樓神」之稱,尤其鐘愛買賣舊樓及街舖。例如他曾於2015年以「摸貨」形式沽出中環鴨巴甸街19號五層高舊樓,造價1,760萬元,持貨短短5日即大賺近300萬元。他又於同年以3,450萬元沽出中環伊利近街1樓1至2號舖,持貨僅4年即獲利1,000萬元。 不過,蘇師傅最得意之作,可說是於2004年7月,以1,350萬元購入中環結志街10號全幢5層唐樓,翌年再以860萬元將1至5樓分拆售予一名外籍人士(買家後來將物業改成服務式住宅),並繼續持有地舖及閣樓。當時舖位雖然由麵檔承租,每碗麵只賣幾元,但舖位每月收租竟然可達8.8萬元,租金回報率高達21.6厘!蘇師傅其後再將地舖及閣樓沽出,全幢唐樓出貨合共獲利約4,210萬元。 山頂環翠園持貨4年賺880萬 他現時亦持有其他堅道街舖,例如1,650方呎的堅道45號添寶閣地舖,蘇民峰於2014年以3,000萬元購入上址,呎價18,182元。該舖於去年疫市衝擊下成功減價出租,蘇民峰解釋,堅道屬民生地段,非做遊客生意,故並無吉舖;至於旺區及遊客區街舖就「瓜得」,因為不能平租,平租會令舖位「唔值錢」。 蘇師傅亦有投資住宅,他於2015年以約3,380萬元沽出山頂環翠園D座低層單位,呎價高達24,126元創新高,持貨4年多勁賺880萬元或35.2%。 投資者蔡志忠減價「8球」沽京瑞廣場「大家樂」舖 市場消息指,沙田安群街1號京瑞廣場2期OK Mall 1樓153號舖日前錄得買賣成交,舖位建築面積達6,169方呎,原業主叫價8,800萬元,最終以約8,000萬元沽出,呎價約12,968元。該舖現由連鎖食肆「大家樂」承租,每月租金20萬元,租期至2023年2月13日屆滿;其後3年生約至2026年,租金加幅不高於24萬元。若以最新造價計算,舖位租金回報率達3厘。 據悉,上址原業主為資深投資者蔡志忠。蔡志忠等人於2015年以4.95億元購入上述京瑞廣場2期一樓全層,面積約6萬方呎。 沙田安群街1號京瑞廣場2期OK Mall 1樓153號舖。 投資者李耀華售荃灣藥房舖 本月初,另一資深投資者李耀華亦沽出手持的荃灣街舖。該成交為荃灣海壩街102A卓明大廈地舖,建築面積429方呎,門闊約9呎,深約29呎,原業主叫價2,200萬放盤,市傳最終以約1,980萬元易手,呎價46,154元。該舖現由「啟源中西藥行」承租,每月租金5萬元,租期至2021年7月31日屆滿。以最新造價計,舖位租金回報率達3厘。 翻查資料,上述舖位原業主為投資者李耀華。李氏於2011年5月以1.05億元一併購入荃灣大河道57、59、61、63號及海壩街102A、B全部舖位,建築面積合共約2,700方呎。是次沽出的海壩街102A號舖屬以上6間的其中一間,亦是面積最細的一間。 至於旁邊的海壩街102B舖建築面積約650方呎,現由OK便利店承租,每月租金6萬元,租期至2020年6月23日屆滿,李耀華早以2,350萬元沽出上址。 荃灣海壩街102A卓明大廈地舖。 [...]

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植耀輝:港股年底恐難「翻身」,餐飲股未屆吸納時

不經不覺2019年僅餘下不足一個月時間,截至昨日為止恒指全年累升約546點或2.1%,繼續大幅跑輸中美股市,年底前或有機會出現資金追落後情況。但即使有所反彈,2020年港股前景仍未許樂觀,皆因中美貿易談判之影響仍在,而且環球經濟狀況面對的挑戰亦不少,加上本地因素,因此明年港股恐怕縱有升幅亦難大升,反而若現有情況進一步惡化,恒指未來「破底」的機會仍高。 今日跟大家剖析本地三間餐飲股表現。大家樂(0341)、大快活(0052)及翠華(1314)已陸續公布截至9月底止之上半年業績。基本上,三間公司業績表現均欠理想,大家樂及大快活股東應佔溢利分別倒退34.5%及43.1%,翠華更是盈轉虧。至於業績轉差,總結三間企業的原因,可大致歸咎於以下幾個因素:1)市場環境不利因素影響、2)經營成本如租金及工資成本增加,以及3)會計準則改變。 面對經濟前景不明,作為主要成本之租金以至勞工開支未來有相當大機會回落,對飲食行業而言本應屬利好,然而顧客減少之影響仍屬致命性,畢竟做餐飲業誰人不想「客似雲來」?因此若本地事件持續,經營環境依然面對相當多變數。另一方面,三間公司亦打算透過「開源」以彌補香港收入表現,大家樂及大快活繼續加強拓展內地發展,翠華則打算開拓東南亞市場。相關部署並無不妥,但內地餐飲業競爭激烈,北上發展亦要面對地區差異口味不同的情況。所以雖然北上發展屬必然之舉,只是面對的挑戰亦不少。 最後是投資價值方面。年初至今三者股價走勢除大家樂仍錄得升幅(4.3%)外,其餘兩者跌幅顯著(大快活跌17.5%,翠華則大跌41%)。而在中期業績公布後,大家樂仍能維持派息0.19港仙,大快活則有所減少(派息比率則由47.1%提高至51.9%),翠華則索性取消派發中期息。由於短期形勢未見樂觀,筆者相信股價縱離底不遠,但卻難有明顯轉勢,因此建議暫保持觀望會較適合。 筆者並未持有相關股份 [...]

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【港股專家】Jupiter Lai:太陽巨蟹月,留意地產快餐股

兩周前本欄提到可留意原油燃氣類別資產,兩周下來,布蘭特期油雖曾回試59.57元的支持,但隨後短短7個交易日已回升10.39%至65.76元,原因之一為中東局勢變得緊張,市場擔心美國和伊朗會爆發衝突,影響原油價格急升。亦正如上周所說,現在國際之間處於衝突及不穩定的狀態下,對經濟和投資市場都有直接的影響力美國總統特朗普,在Twitter的任何一個推文,都可以讓股市反覆不定。另外,中國燃氣(0384)亦拾級而上,亦到了兩周前提到的反彈目標27.157元,高見28.2元後開始見阻力,若能守於27.25元之上,仍能繼續看好。 同樣地,上周特朗普與中國國家主席習近平通了電話,落實本周於大阪二十國集團(G20)領導人峰會期間會面,讓市場對兩國陷入僵局的貿易戰談判又回復一點希望,刺激上周美股急升,標準普爾500指數曾創2,954點的收市新高,並於翌日再創2,964點的即市新高後才回順;恒指亦借勢反彈,曾升逾1,463點或5.4%,但到了50天線28,479點時開始有阻力,周五正好收於50天線附近,收報28,473點。 剛剛過了夏至,亦即已進入太陽巨蟹的月份,從財經占星的角度,本月對應的板塊會是水務、航運、漁業、醫護、食品、飲食、地產(特別是住宅相關)及家居用品等企業。觀乎近日恆基地產(0012)、華潤置地(1109)及新鴻基地產(0016)等地產股開始有所反彈,而大家樂(0341)及大快活(0052) 等快餐股亦走勢強勁,正好闡述當運行業股份的特性。 [...]

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【黎Sir論市】黎偉成:大家樂(0341)控成本純利轉升

大家樂(0341)股東應佔溢利在截至2019年3月底為止的18至19年度達5.9億元同比增長28.9%,扭轉上年度少賺9.1%至4.58億元之況,難得的是此是在營業額84.94億元僅升0.8%和低於上年所增6.7%底下取得的的業績,乃因: 最重要之處,為(一)成本控制取得預期良性成效,特別是(I)控制好人工的開支,使行政費用4.47億元同比減少2.4%,而非上年度增6.04%之壓,是為營運溢利7.07億元同比增幅提升至24.26%;和(II)較毛利11.37億元所增的9.21%要高,此為銷售成本隨原材料及包裝成本下跌0.8%,而營業額尚能略升所生之效。 兩大市場的經營情況及回報亦因成本受控受益不淺,特別是(二)香港市場,營業收益73.42億元同比略減0.1%,並非上年度上升5.1%,但分類溢利8.84億元卻增11.7%,與上年度增收少賺7.1%的業績有‘大異其趣’之概;而港市減收很主要受果於速食餐飲收入62.64億元同比減少0.6%之困,但休閒餐飲增收2.7%達9.05億元。 相若的情況亦見之於(三)中國內地市場,收益11.51億元所增7%,較上年度少增3個百分點,但分類溢利1.62億元的升幅所達19.1%,相對於17至18年度的3.6%增幅,多增凡15.5個百分點之普。 該集團於2018至19年度的整體毛利率13.4%,較2017至18年度的12.4%,高整整1個百分點。 港股三連跌勢疲態弱 香港特區政局暫緩逃犯條例修訂,冀進一步深入諮詢,謀取共識,惟反對者寸步不讓,使香港政局不穩甚至繼續潛伏暴亂威脅,對港股當有負面影響。恆生指數於6月14日收盤27,118.35,跌176.36點,陰陽燭日線圖呈陰燭,即日市中、短線技術指標差勁。港股是日最低之27,052,即使略為高於13日 的26,825,卻較12日的27,222要低,但三連跌損失合共670.99點,態疲勢弱,僅能暫守26,965至26,837的區間有初步支持,相信此關未必可守,往下為26,735、26,680。大市的短線的阻力為27,294、27,491至27,578。 [...]