海外

海外樓市:多倫多樓價上漲逾一成半

新冠肺炎雖然在全球各地肆虐,但對一些熱門置業的地區來說,影響度不大,例如加拿大的多倫多,繼1月同比大增15.4%之後,2月銷量也呈現出積極勢頭,與1月相比增長了14.8%,與此同時房價也上漲了15.7%。主要因為多倫多樓市已經有相當一段時間不再依靠海外買家,而主要是本地人所購買。加上隨着政府宣布國家感染風險很低,買家再次活躍起來。 政府對房市的政策放鬆是多倫多房市復甦的主要原因,政府宣布,將從今年4月6日開始,更改有保險房貸的壓力測試政策,使房貸申請人更容易獲得貸款。前一陣TD銀行全面下調利率,其他銀行也跟進,平均下降0.2%左右。 不過,多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)指出,3月份的地產銷售資料,資料顯示3月前半個月銷售強勁,後半個月在新冠疫情的影響下,銷售慘澹。然而,新屋上市的數量比去年3月增加了3%,達到14,424間,但是在後半個月與去年同期相比急挫18.4%。 供不應求情況嚴重 整個3月份大多倫多地區共售出房屋8,012套,比去年同期上升12.3%。3月份的前兩個星期比去年同期大升49%,後兩個星期比去年同期下跌15.9%。多倫多地產局主席Michael Collins表示,整體經濟的不明朗加上政府頒布的社交距離限制,導致房地產銷售在3月下半月表現慘澹。 大多倫多地區3月房屋均價為902,680加元(下同),比去年同期升14.5%。其中獨立屋銷售3,760間,年度同比升17.4%;均價達到110萬元,同比增12.5%;公寓Condo銷售2,014間,同比增2.9%;Condo均價658,791元,同比升17.7%。 另一方面,目前樓房新供應量升幅僅7.9%,即約10,613個單位,導致供不應求情況嚴重;本地樓房供不應求狀況日趨嚴重,主因是2017年安省政府壓抑樓市的「辣招」,以及聯邦政府的按揭壓力測試政策,已逐漸被准買家消化了,買家在觀望了一段長時間後,認為現時是入市良機。 地產局報告指出,大多倫多地區樓價繼續有升無降,各不同類型樓房平均售價約為91萬加元,較去年同期上升了16.7%,其中包括獨立屋與共管公寓單位價格,均見雙位數升幅。 疫情過後快速反彈  目前新冠疫情最嚴重的地區,包括魁北克、安大略、阿爾伯塔和不列顛哥倫比亞省,其中安大略和不列顛哥倫比亞兩地是該國房價最高的地區。加拿大皇家銀行預計,按照現在疫情的趨勢,全國性的封城可能會持續數月,這將導致該國房屋轉手額同比下降30%,至20年來的低點。在今年6月,加拿大房屋成交量將同比大幅下降70%,但是疫情結束後,房屋交易量將迅速反彈。 儘管如此,加拿大皇家銀行預測,該國將經歷2009年以來首次全國性房價下跌。加拿大帝國商業銀行的經濟學家指出,雖然加拿大央行降息最初可能吸引購房者,但「信心減弱和工作不安全感加劇將抵消可承受性因素。」預計在未來兩到三個季度,加國房屋價格將保持平穩增長,但銷量將開始下降。 特別是100萬元、120萬元以下的中、低價樓非常搶手,如60萬元的共管公寓;80萬元的房子,鎮屋、半獨立;100萬元的雙車庫獨立屋等;優質社區的獨立屋更搶手,價格更高。 多倫多的樓市長遠來說還是會漲,過去因為政府用外國買家稅強行壓着,導致房市大跌,但共管公寓市場還在漲,因為公寓容易出租,容易避過外國買家稅。例如樓花,5、6年後交樓,到手之後可以賣出去。然而,現在樓花價格相對高,存在風險,緊記不是每幢樓花都值得投資的。 [...]

海外

海外樓市:多倫多樓價 昇平熱鬧

  加拿大房地產協會(CREA)最新報告顯示,加拿大9月份整體房屋銷售繼續反彈,未經季節性調整的增長率為15.5%。所有位於大都市的樓市,包括卑詩省低陸平原、卡爾加里、埃德蒙頓、溫尼伯、大多倫多地區、漢密爾頓-伯靈頓地區、渥太華和蒙特利爾等的交易數量均較去年同期有所增長。據加拿大資訊局預計,2020年多倫多經濟將增長為2.4%。雖然由於抵押貸款壓力測試等抑制樓價的政策,但實際房產銷售和價格卻一直很穩定。 根據多倫多房地產局(TREB)表示,9月份的交易量仍然低於2016年的高峰,但是繼續超過新上市房源的數量,這表明市場條件趨緊,價格上漲速度將加快。新盤供應緊張,把大多倫多地區二手樓的平均價格比去年同期推高了5.8%,至843,115加元,創下2019年以來的最高價。 各種房型來看,大多倫多地區的獨立屋攀升4.1%至105萬加元。多倫多市區,獨立屋均價達137萬加元,市郊的905地區獨立屋均價為946,256加元。不少家庭仍然看好低層住宅,例如鎮屋、半獨立屋和獨立屋。 買家信心重現 皇家地產(Royal LePage)調查指出,杜咸區的皮克靈和多倫多的綜合屋價升幅最高,分別升6.5%和6.2%,Condo價格升勢依然強勁,增長8.5%,中位價為561,144加元,有8.5%的增長。密西沙加和多倫多的Condo價格分別上升9.6%和9.2%,士嘉堡也升7%,賓頓和韋比也各有6.7%和6.1%的升幅。 房貸壓力測試的門檻稍微放鬆刺激消費者信心,獨立屋價格的正常增長,加上可負擔得起Condo的興建,以及公共交通改善,促使市郊,特別是905地區的成交數量增加。 大多倫多地區很多市鎮的Condo和獨立屋價格差距縮小,促使部分買家花更長時期儲蓄,才入市買獨立平房或兩層房屋。政府調低房貸門檻後,消費者信心明顯增加,也令單戶家庭物業更具吸引力。 人口增長刺激租金 加拿大統計局公布,在2018年7月至2019年7月之間,加拿大的人口增長了531,000人,年增長率為1.4%,是七國集團國家中最高的。這些增長主要是由移民推動的(佔總數的82%)。安大略省的增長率甚至更高,為1.7%。由此預計西部省份以外地區的租金將繼續增長。 多倫多繼續以一居室的平均月租金為2,304加元、兩居室的平均月租金為2,908加元,領先全國。 此外,數據分析公司Environics Analytics的最新報告顯示,資產減去債務之後,大多倫多地區每個家庭在2018年的淨資產平均普漲了518加元。整合了東約克、士嘉堡和怡陶碧谷等6個城市的多倫多市,平均家庭淨資產在2018年增加了6,453加元(0.7%)至959,946加元。但多倫多人口普查大都會區(CMA)的其它市鎮的平均家庭淨資產,卻減少了6,058加元(負0.6%),從之前的剛過100萬,降至997,012加元。 雖然多倫多市區的淨資產增速超過了郊區,但米龍稱,儘管2017至18年郊區對市區的優勢有所縮小,但郊區的平均房價仍然高於多倫多市區,而且多倫多的房屋所有權率較低。 [...]

商事動態

大韓航空慶祝開通加拿大航線30週年

大韓航空分別在溫哥華和多倫多機場舉行活動,慶祝加拿大和南韓之間首條固定航線開通30週年。   大韓航空的機組人員於登機閘口派發朱古力作紀念品;另外,登上每班航班的第30位乘客免費獲得一套往返加拿大和仁川的經濟艙機票。   大韓航空於1988年11月2日開通往來加拿大的固定航班服務,由DC-10客機營運,每週兩班航班往返首爾-溫哥華-多倫多。隨著兩國的國際交流和合作日益增多,大韓航空隨後於1995年12月把這條航線分為溫哥華航線和多倫多航線。   仁川-溫哥華和仁川-多倫多的兩條固定航線服務大大促進了加拿大與南韓之間的經濟發展及客貨運輸。同時,今年更為兩國建交55週年的大日子。兩條大韓航空航線共接載32萬名乘客,其中溫哥華航線約17萬名,多倫多航線則約15萬名。   大韓航空的乘客可以在溫哥華國際機場享受去年11月份建成的126座天合聯盟貴賓室。而大韓航空亦於新建成的仁川國際機場2號客運大樓,為乘客提供便利的旅行體驗和轉乘設施。   此外,大韓航空每日均提供飛往溫哥華的直飛航班,而直飛多倫多的冬季航班時間表為每週五班(週二/週三/週五/週六/週日),夏季則每日均提供航班。該航線由新一代B787-9客機營運,可容納269名乘客。 [...]

海外

移民推動多倫多樓市受捧

加拿大樓市存在嚴重泡沫,德意志銀行發表報告警告,該國民眾和家庭的各種負債有增無減,但收入停滯不前,只要央行急促加息,就可能會引發極大的負面影響。然而,雖然政府已出招打遏樓市,但多倫多樓市似乎無甚影響。皆因當地樓市仍是供不應求,加上加國未來3年將接收近百萬新移民,其中估計有17萬左右最終會選擇在多倫多定居,故有分析料當區樓市會繼續受追捧。 經合組織(OECD)發表報告指出,目前加拿大的家庭債務水平已高於其他國家,令經濟及金融體系尤其脆弱。報告顯示,加拿大家庭債務佔國內生產總值(GDP)比例升至101%,為極高水平;僅次於比例高達93%的南韓,之後排第3的則是英國的88%。至於美國亦達80%,德國及法國則低於60%。 OECD表示,多國家庭債務飆升的主因是樓價大幅上揚。事實上,加國樓市存在泡沫,已非一朝一夕的事,德意志銀行曾發表報告警告,加國民眾和家庭的各種負債有增無減,惜收入停滯不前,只要央行急促加息,便有機會引發極大的負面影響。加拿大樓市是實體經濟動力之一,一旦樓價展開跌浪令施工驟減,單是失業已令政府很麻煩。由於加拿大是G7的成員國,一旦出事,全球金融體系將會牽連甚廣。 有見及此,加國政府已推出對樓市及按揭收緊政策,不過,結果當然與香港的情況大同小異,政策對多倫多、溫哥華兩地的樓市降溫起不了太大作用。據多倫多地產商會10月份二手房屋交易數據,整個大多倫多地區共有7,118宗成交個案,成交量按年跌26%,但與今年9月份相比,銷量卻按月升12%,已是自4月份辣招出爐後,最顯著的單月升幅。 均價持續向上 至於計算所有房屋類別的平均售價,無論是按年還是按月,都錄得輕微上升。另外,大多區於剛過去的第三季度,1房單位的平均租金為1,976元,按年升11%,按季度升6.2%,升勢凌厲。 加拿大帝國商業銀行(CIBC)經濟師泰爾表示,雖然多倫多樓市尚處於鞏固期,而新的房屋按揭壓力測試明年元旦日起推出,但基於當地需求持續強勢,而且供應未能追上,認為政策調整不過是短期舉措,中長期而言依然看漲。多倫多房產經紀肖郎亦認為,當地市場今冬應可回穩,明年春季將出現一波小型的行情。他指出,多倫多樓市的動力來自2大因素,一是全球貨幣氾濫。二則是加拿大作為移民國家的狀態未變,帶來強大需求。 於11月初,加拿大移民、難民及公民部長哈森(Ahmed Hussen)宣布,加拿大2018年將接受31萬移民,2019年計畫上升至33萬,2020年計畫增加至34萬。雖然這計畫離加拿大諮議局(Conference Board of Canada)建議的45萬移民的目標仍有差距,但政府表示,每年接受的移民人數逼近全國人口的1%,這是「近年來最雄心勃勃的移民計畫」。 除吸納人數是史無前例的多,移民部一次過公布未來3年的吸納名額,做法亦是有別於過去十多年,每年只訂出下一個年度的移民名額。反映本國政府對吸納新移民的決心。哈森說,在1971年,長者與工作年齡人口的比例是1:6.6,在2012年,這個比例已經下降到1:4.2,預計至2036年將下降至1:2。現在人口增長已經是75%靠移民,至2036年,人口增長將接近100%靠移民。 穆迪看好前景 加拿大統計局數據顯示,去年全國新移民中,有超過17%選擇定居多倫多。若情況持續,按照這數字推斷,多倫多於2018年,將有超過5萬名新移民抵達,未來3年,人數會接近17萬。 [...]

海外

加拿大咸美頓 首置樂園

中國胡潤研究院近日發表《2017上半年度的全球房價》,顯示加拿大今年的樓市最為熱熾,當中多倫多(Toronto)在指數中躍居全球榜首,樓價漲幅高達26.1%。而距離多倫多70多公里,約1小時車程的咸美頓(Hamilton),亦因為受到多倫多的樓價熱熾氣氛影響,樓價漲幅達到19.7%,躋身第6位。由於咸美頓現時樓價較多倫多低廉,加上當地有多間著名學府及眾多青少年設施,成為年輕家庭首置首選,樓價前景明亮。 多倫多及咸美頓樓市火熱,主要是因為華人聚居地溫哥華所屬的卑詩省詩實施向海外買家收轉讓稅的新政策,一些外國買家於是轉向多倫多和蒙特利爾等地投資。而由於多倫多現時樓價已經漲幅瘋狂,市內已經很少獨立屋(House)低於七、八十萬加元。相對來說,在咸美頓不少人依然可以用四、五十萬加元買獨立屋,所以近年不少大多倫多地區(GTA)的市民都移居該處,尤其是對價格敏感的首置人士或年輕人士。 咸美頓是加拿大安大略省東南部的港口城市,人口52萬;咸美頓的都會區包括鄰近的伯靈頓市(Burlington)和格裡姆斯比鎮(Grimsby),自1981年起,整個都會區人口一直位居全國第9及安省第3。 至於鄰近的伯靈頓市人口雖然僅19萬,但城市基本設施良好,小鎮沿湖而建,自然風光好,也有良好的圖書館和社區中心。針對兒童的免費資源遠比多倫多、北約克要多。社區有大量室內滑冰場,有加拿大最好的青少年網球球會,市政府還開設很多面向嬰幼兒的免費課堂。當地的公校從初中到高中整體成績都很好,同樣吸引到不少年輕家庭客。根據加拿大統計局數據,咸美頓的新生代人口從2011至15年,漲了9.9%﹔相比下,多倫多新生代人數同期只上升5.85%。 在咸美頓的各區中,樓價升幅最大的東區,原因是價較為便宜,可算是上車價。年輕家庭、夫婦和單身人士都在尋找在咸美頓東區可以購買的物業類型。當中Coldwell Banker物業經紀Jeannie Crawford就指出,她曾在5年前將多市的小型柏文單位賣出,在咸美頓以18.8萬加元買入一幢兩層高房屋後,仍有10萬加元差價「落袋」。不過,去年東區的平均樓價亦有很大升幅,由24萬加元飆升至31.7萬加元,升幅近30%。 空置率低 樓宇搶手 此外,近年咸美頓空置率比較低,故出租情況良好,可產生積極的現金流。資料顯示,咸美頓的租賃市場火爆,2016年空置率從2015年的3.4%降至3.2%。2017年將下降至2.9%,2018年2.5%。但要留意現時當地的樓宇搶手,賣家的報價浮動性大,要搶到心水單位,很多時要在賣家報價上加價20%以上,如在網上找46萬加元的報價,往往或要56萬加元才能成交。 對於當地樓市前景,分析普遍抱持樂觀態度,其中經濟良好是一個因素,由於僱主對咸美頓經濟增長的信心仍然很高,預測2017年當地就業率將增加0.5%,支持了樓市購買力。此外,加拿大最大房地產公司之一的ReMax的房市展望報告(2017 Housing Market Outlook Report)指出,幾乎一半加拿大人在未來5到10年有購房的打算,因此,明年加拿大都市區的房屋需求仍然會相當強勁,平均房價漲幅在2%左右。 [...]