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蔣一洪: 定息按揭計劃免卻「壓力測試」?
2021-11-24
最近，定息按揭計劃已轉為恆常，一千萬港元以下的物業按揭，可以申請10至20年期的定息按揭安排，如果大家現時是在使用呼吸plan這種非常危險的按揭計劃的話，只要懂得善用定息按揭，便能輕鬆從中甩身。 今天，就讓筆者和大家細說定息按揭計劃的各種事吧！ 定息按揭計劃詳解 2020年，財政司司長在財政預算案裏，公佈出定息按揭計劃，是一個在整段按揭期間，都是固定息率的供款計劃，期望可以減輕置業人士因利率變化而出現的供款壓力。最近，香港按揭證券公司公布，將定息按揭計劃轉為恆常計劃。 當 2020年推出定息按揭計劃時，總額度為10億元，每單私人住宅貸款上限是1000萬元 ，以一般銀行承做按揭是2000萬元來計，當時能申請定息按揭計劃的最高住宅樓價是2000萬元。整個定息按揭計劃的申請期為六個月，之後再有更新申請期並且推出新的息率。 當時有7家銀行參與提供定息按揭計劃： • 中國銀行 • 大新銀行 • 創興銀行 • 中國工商銀行 • 上海商業銀行有限公司 • 渣打銀行 • 東亞銀行，據說，當時亦有很多間銀行表示有興趣加入。 但過去一年，這個定息按揭計劃申請反應冷淡，直至到2021年10月只有75宗申請，總貸款額只有3.65億 ，佔總額度只有36.5%。 現時申請定息按揭計劃的年利率， 10年、15年及20年按揭試驗計劃的年利率分別為1.99厘、2.09厘、2.19厘，比當初公布的2.55厘、2.65厘、2.75厘都為低。 定息按揭計劃申請反應冷淡的原因 過去一年，香港正處於低息期，定息按揭計劃的息率比正常銀行按揭息率為高，故此大家一致認為定息按揭計劃並不吸引。這一點是沒法改變的事。 但另一個原因，卻源自大家對這個計劃的了解並不深入。當初，由於財政司司長陳茂波在敘述定息按揭計劃時的表達比較模糊，最初大家以為定息按揭計劃的按揭年期只有10年至20年，與傳統按揭年期的30年期限短了一大截，變相來說，每月的供款壓力大增。 然而其實，事實並不是這樣，定息按揭計劃，限定的只是其定息的時段。申請人需要在申請定息按揭計劃時，要先告訴銀行整段貸款年期中，起首有多少年會選用定息按揭，而在定息期屆滿後，借款人可以選擇繼續以 • 定息按揭續期 • 轉用浮式按揭 • 轉按至其他銀行 如果申請人在定息按揭期滿後，選擇轉用浮式按揭，則會以當時息率計算，當然，到了當時，申請人還是要通過銀行的審批才可以轉用其他方式。 定息按揭計劃的好處是可以豁免壓力測試，壓力測試本來就是測試借款人對加息三厘的抵禦能力，由於定息按揭並不會加息，故此不存在需要壓力測試的需求，只需要符合供款不超過入息50%的原則就可以。 在相同的月收入下，浮式按揭就會需要通過壓力測試，變相來說，按揭申請人需要更高的收入。 為甚麼說定息按揭計劃是呼吸 plan 業主的救星呢？ 現有業主，如果他們現正使用 ”還息不還本“的呼吸plan的話，由於定息按揭計劃也能配合新按保，即是最高按揭成數為八成，而且必需是現樓。呼吸plan的業主，又或是正在使用建築期付款的業主，只需要在前數年的低息期過後，在高息期來臨前，轉成定息按揭計劃，便能避免要付超高息。 定息按揭計劃，看似並不吸引，但其實，對月供款能力不能通過壓力測試的朋友來說，是一個很好的福音。 現時疫情有望完結，經濟開始回復，加息潮也可能來臨的情況下，定息按揭計劃可以是一個挺好的按揭選擇。 [...]
