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香港

樓市速報:引例收地加填海 解決香港土地荒

最近民建聯向特區政府提出一系列建議,包括促請政府積極引用《收回土地條例》收地用以興建公屋,填補目前極大缺口,重建輪候冊市民「3年上樓」的希望,不少學者認為此舉確可緩解目前供應短缺的狀況。資料顯示,4大發展商持有農地面積合共約1億平方呎,只要政府能成功引例收地,可有效在短、中期內大量增加公營房屋供應。然而,有市場人士亦指要順利推動此政策並非易事,簡化目前的程序最為重要。與此同時,明日大嶼填海計畫亦不可忘,畢竟香港未來仍然需要有新增土地,多管齊下方能有效解決房屋短缺的問題。 由《逃犯條例》修例所引發的政治衝突一發不可收拾,且有愈演愈烈之勢,同時一直積壓甚深的社會民怨亦瞬間爆發,反映出香港深層次矛盾嚴峻,特別是房屋及土地問題,民建聯因此向政府提出多項建議,以盡快解決民生問題,其中在房屋政策方面,該黨建議政府應更積極引用《收回土地條例》,徵收棕地、私人農地興建公營房屋,收回預留迪士尼樂園第二期發展的土地作興建公屋之用、興建過渡性房屋、推行租金津貼,以及租務管制。 有消息指出,民建聯上月就施政報告與林鄭月娥會面時,提出引用《收回土地條例》收回農地興建公營房屋,讓基層盡快「上樓」的建議,有與會者表示,林鄭對建議持開放態度,「不置可否,也不再抗拒」。觀乎去年在立法會上,政府對引用該條例收地建公營房屋有所保留,政府當時解釋該條例不能隨意使用,因基本法第6條和105條保障私有產權,土地擁用人可就此提出司法覆核告政府,官司動輒經年。 民建聯主席李慧表示,明白政府及社會擔心貿然引用《收回土地條例》,或會招徠司法覆核,最後「因快得慢」,但她強調任何政策都有阻力,「唔能夠因為驚(被司法覆核)而唔做。」她又指過往案例政府均勝訴。翻查資料,政府引用《收回土地條例》收地興建公屋,自回歸以來便有13次。 短線缺口難補 民建聯立法會議員劉國勳亦認同過往對此條例「用得太少」,他解釋按政府現時掌握的土地,未來10年只能興建約24.8萬個公屋單位,與《長遠房屋策略》訂出的目標31.5萬個,相差高達6.7萬個單位,他形容是極大缺口。他估計,政府要在未來3年覓多75公頃土地,才能補足相關缺口,故建議政府要更「大刀闊斧」、更「積極」引用《收回土地條例》。 房委會資助房屋小組主席黃遠輝亦認為,此舉對紓緩房屋供應短缺有很大的幫助,只要政府能成功推動條例,便可為發展400至500公頃新界農地「打開大門」,就算面對司法覆核挑戰,仍然值得推進。他指出,大發展商持有的1,000公頃新界農地,即使引用《條例》收地或惹來法律挑戰,要面對不確定因素,惟回顧過往政府引用該條款的案例,涉及的法律風險其實不大,加上如今收地是用作興建公營房屋,符合公眾利益。 而且,收地後規畫新發展區滿足公眾利益,一直以來都是行之有效,如發展元朗橫洲基本上便是依靠收地,才能興建1.7萬伙的大型公屋屋苑,「就算有法律挑戰,其實就住公眾用途法律挑戰,相對而言風險比較細,過往有案例,法律文字上非常清楚,講到明係公眾利益,無大問題。」 對此,新鴻基地產(00016)主席兼董事總經理郭炳聯表示,明白香港房屋供應嚴重短缺,願意積極配合特區政府增加房屋供應的措施,並會盡最大努力加快興建住宅項目。他支持及歡迎特區政府引用《收回土地條例》,收回農地以加快興建公營房屋;積極配合特區政府提出的「土地共享先導計畫」。但他又指,政府若選擇動用《收回土地條例》收地建公屋,「我都冇計」。公司目前已有2幅屯門土地被收回,惟不能接受政府數年後再拿有關土地到私人市場出售。 政策阻慢發展 新地副董事總經理黃植榮稱,不論是公私合營或土地共享計畫,都希望政府有實則措施。集團正努力將農地申請規畫及進行估價,並加大樓宇密度,在過去3年已轉換900萬方呎農地,可提供約1.5萬伙單位。然而,農地規畫需8年才於城規會通過,取得土地條款需12年,即由申請至獲批補地價最少20年,希望政府拆牆鬆綁。 據美銀美林的研究報告,目前本港4大發展商之中,恒基地產(00012)持有最多農地,長實集團(01113)則最少。資料顯示,4大發展商持有農地面積合共約1億方呎,當中以恒地佔地最多,持有農地約4,500萬方呎,佔比達四成半;另新地持有農地面積約3,000萬方呎,佔比亦有約三成,而新世界發展(00017)則持約1,600萬方呎,長實則位居第4位,持有農地約900萬方呎,遠低於恒基及新地持有的農地數量。 事實上,發展商近年亦積極就旗下農地進行補地價,令「生地變熟地」,其中新地西貢西沙路十四鄉大型發展項目,就於2017年完成補價,涉資約158億多元,屬本港歷來最大額的農地補價個案,原擬興建約4,900多伙,新地去年又向城規會申請,放寬該用地的發展密度,並將單位數目大幅增加至約9,500伙,令手持可建的單位數目大增,反映農地發展的潛在價值甚大。 而一向積極收購新界農地的恒地,農地分布廣泛,亦有多個項目於近年獲批住宅發展,包括粉嶺古洞北及粉嶺馬屎埔項目等。資料顯示,該集團持有的馬屎埔農地位於馬適路綠悠軒北面,佔地約17.4萬方呎,於去年年初與政府完成補地價,金額逾25億元,以總樓面面積約60.9萬方呎,呎價約4,151元,更創下北區補地價呎價新高。 中資積極收地 除了本地薑外,據民間研究機構本土研究社的報告,中資地產商才是近年的囤地新貴,中資的新界地皮面積雖未及本地地產商,但已到達「可分一杯羹」的局面。以雅居樂(03383)為例,便有200萬方呎、綠景中國(00095)有88萬方呎、富源國際亦已買入落馬洲河套區蠔殼圍41個地段。 然而,中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量卻認為,現時發展商雖然持有大量農地未開發,但大部分地皮週邊都未有任何基建設施。由於發展基建的成本遠高於住宅,故地產商並無任何誘因去加快農地發展,除非政府配合建設基建。而農地發展另一障礙便是補地價,若政府開價不被發展商所接受,發展商亦不介意等待補地價金額降至他們認為可接受的水平。 測量師學會前會長及土地政策小組主席劉振江強調,收地並非易事,因除了土地業權人的賠償外,同時要安置當時土地使用人,且部分租用人於土地上的作業對經濟有貢獻,不能一刀切,令困難增加。即使土地成功收回後,當中需克服大量技術問題,如基建等問題。而政府使用《收回土地條例》興建公營房屋,需時大約6至7年,過程包含收地、基建及建屋。 與此同時,雖說使用《條例》可增加房屋供應,可是明日大嶼填海計畫、舊區重建等政策亦不能忽視,特別是「明日大嶼」,因新市鎮的發展過程中,需來自不同區域大面積土地,而填海是創造土地,香港未來仍然需要有新增土地,所以填海仍然是有需要,多管齊下發展才能有效解決房屋短缺的問題。 [...]

大中華時事

發債填海 明日大嶼 一舉兩得

市場引頸以待的「明日大嶼」計畫終於公布詳情,發展局公布,這個歷時十五至二十年的大型填海工程,總投資額高達六千二百四十億元,勢將成為香港史上最昂貴的基建工程。這個前所未見的巨型工程,被批會掏空香港庫房,但事實上,明日大嶼是一條財路,為政府帶來長遠賣地收入之餘,透過發債發展,更可以搞旺債券市場,實在一舉兩得。 立法會發展事務委員會將於下週二(二十六日)就明日大嶼相關工程進行討論,而發展局局長黃偉綸就在本週二(十九日)下午率先舉行記者會,交代工程開支及賣地回報估算。明日大嶼項目主要分為兩部分,首先是填海及人工島的建設,包括在交椅洲中部水域填海建人工島,並在欣澳、龍鼓灘填海及屯門沿海發展等,交椅洲人工島填海造價為一千四百億元,並需要支付一千一百六十億元的基建工程,造價至少要二千五百六十億元,而欣澳、龍鼓灘填海及屯門沿海發展區,工程及基建造價則為九百五十億元,令相關工程費用總額達三千五百十一萬元。 除了填海,發展新區最重要是要有交通網絡,所以政府亦要斥龐大資金建交通網絡,由交椅洲至香港島的道路及鐵路;交椅洲至大嶼山連接路及欣澳鐵路;西部海岸鐵路及P1公路等工程項目,整個交通網絡的開支則達二千七百三十億元,令整個明日大嶼計畫埋單要六千二百四十億元。此數字是發展局按去年九月份的工程價格計算,即是工程費很大可能超過上述數字。 明日大嶼原先的填海規模曾只有一千公頃,但特首林鄭月娥在施政報告中,將指規模「升級」至一千七百公頃。黃緯倫則重申,填海一千七百公頃仍是明日大嶼長遠願景,但多出的七百公頃仍然很「虛」,且未有實際時間表,所以今次的估算並未包含在內,而日後若要進行額外的七百公頃填海,政府會再做公眾諮詢。 二五年填海 三二年進駐 明山大嶼計畫將於二○二五年正式動工填海,最快到三二年就有首批市民可以入伙,但發展局亦承認,此乃「非常進取的時間表」,要取決於立法會是否順利撥款。黃偉綸又指,交椅洲填海項目會以交通基建先行模式發展,過往新發展區的經驗,需要有二十萬至三十萬居民後,方會發展鐵路,所以會以公路先行,當市民入伙時,社區已有公路連接,然後兩至三年後會有鐵路通車。 發展局之前已估算過,在交椅洲填海的一千公頃土地,約可提供十五萬至二十六萬單位,當中七成為公營房屋,相等約有十萬五千至十八萬二千伙。交椅洲更可發展成「近零碳排放」的先導區,並創造提升個人居住面積的機會。政府亦會在新區建立第三個核心商業區,包括提供約四百萬平方米商業樓面面積、創造約二十萬個高端、高增值就業機會,預計每年可帶來一千四百一十億元的增加值,相等於本地生產總值約百分之五。 從數字看來,明日大嶼有「一石二鳥」之用,除了解決長遠住屋問題,亦能提升香港的生產及競爭力。不過,近年香港已花了巨額資金興建大量工程,港珠澳大橋、高鐵、沙中線,再有機場第三跑,大型基建的數量前所未見,令人擔心會掏空庫房,而近年不少政府的工程嚴重超支,亦令港人更加憂慮。 機砂賣價低 減填海成本  以港鐵(00066)的新鐵路項目沙中線為例,造價於一七年底計已較預計超支分之二十三,升至八百七十三億元,而近年用作填海用的海砂出現短缺,隨時令明巴大嶼大額超支。不過,發展局方面已解釋,現時行內填海,不少已改用俗稱「機砂」的人造砂,而目前內地機砂一噸售價約一百二十港元,當中已包括運輸費用,貨源亦愈來愈穩健,足以解決供應問題。再者,本港每年有一千五百萬公噸填料,當中一半可以用作填海。 最重要是明日大嶼項目,其實最後可成為「有錢賺」的項目,因為政府可以透過賣地收回成本,所以絕對不是外界批評的「倒錢落海」。明日大嶼主要用作解決基層及夾心階層的房屋需要,所以七成供應會是公營房屋,但餘下的三成將是私樓,按發展局的計算,假設私人住宅數目只得最少的四萬五千個,土地收益估算最少亦有七千零七十億至八千二百三十億元,且收益已是保守估計的數字,因有關估算未計及出售資助房屋、及其他商業土地的收益。 發展局引用香港測量師學會的估算,交椅洲人工島私人住宅及商業發展的土地收益,更可高達九千七百四十億至一萬一千四百三十億元,即最少可以「賺到」三千五百億元。發展局估計,人工島的商業樓面呎價約每平方呎八千至九千元,估算已相當保守。遠在交椅洲人工島的商業地皮價格,自然不能與中環及金鐘核心商業區逾三萬元的呎價相提並論,但以香港第二個核心商業區的東九龍為例,一七年南豐發展以逾二百四十六億元投得的商業地王,第1F區二號地盤商業酒店地計,成交樓面呎價便接近一萬八千元,人工島的估算的確相對保守,待人工島商業地皮可以出售的時候,已是十年後的事,屆時地價亦一定有上漲,賣地收入亦會水漲船高。 攤分十五年 蝕錢機會微 對於有批評指明日大嶼會掏空庫房,其實亦是很難做到,因為整個項目會是分階段進行,以六千二百四十億,工程攤分十五年計算,平均每年支出僅四百多億元,單靠取得工務工程撥款已負擔得到。政府過去十年的工程項目,只有一成出現超支,其餘九成都在相關預算內完成,而所有項目合計仍有約百分之十三盈餘,估項目要蝕大錢亦不容易。   [...]

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樓市速報:填海造地效益高 開發棕地彈性細

經過5個月的諮詢,土地供應專責小組終於正式向政府提交報告,並建議3個短中期選項及5個中長期選項,合共提供3,235公頃土地。在短中期選項中,以發展棕地最多人支持;而中長期選項亦離不開填海,當中更提到發展東大嶼都會是突破土地長期短缺困局的主要關鍵。 然而,此報告一出,便有不少環保團體反對,認為政府低估棕地的發展潛力,應更力發展棕地,而非填海。須知道,棕地並非「手到拿來」的容易選項。即使發展棕地,亦難免要填海,畢竟填海所得來的土地發展規模較大之餘,規畫彈性亦較高,長遠而言,是有效解決土地供應不足的方法。 在2018年的最後一日,土地供應專責小組正式向政府提交報告,土地供應專責小組主席黃遠輝表示,在5個月的公眾諮詢期內,一共收到超過2.9萬份問卷,以及6.83萬份透過其他渠道提交的意見;中大香港亞太研究亦透過隨機抽樣電話調查,成功訪問了3,011位市民。 調查結果顯示,社會普遍認同土地供應短缺問題刻不容緩,不能單靠個別選項解決問題,必須多管齊下打破困局。小組建議優先推行8個土地選項,包括3個短中期選項,以及5個中長期選項,合共可提供3,235公頃土地。 報告指出,3個短中期選項包括棕地發展、利用私人新界農地儲備,以及利用私人遊樂場地契約用地,當中包括局部收回粉嶺高爾夫球場32公頃用地。黃遠輝表示,由於考慮到粉錦公路週邊設施限制較多,如需考慮附近有大量歷史建築物及生態等影響,因此需要將粉嶺高球場進行地理分割,顧問報告亦指,粉嶺高球場以東的32公頃需克服的限制,較粉嶺高球場以西的140公頃相對容易,因此只將32公頃土地納入選項之一。 多管齊下增供應 同時,雖然棕地有非常強大的民意基礎,但並非「手到拿來」的容易選項,要視乎基建配套是否到位,以及重置棕地作業進展。因此政府在全力推動棕地發展的同時,必須繼續多管齊下,推展其他土地供應選項。 黃遠輝指出,香港至2026年土地短缺達815公頃,可是即使全速推展3個短中期選項,亦只能提供320公頃土地,仍欠近500公頃土地,形容情況非常嚴峻,加上短中期選項較少及存在不確定性,目前沒有單一選項能解決短缺,小組認為除非有強烈理據,否則不應輕易放棄任何一個短中期選項。 而5個長期中長期選項,包括在維港以外近岸填海、發展東大嶼都會及發展更多新發展區等。報告指出,發展「東大嶼都會」是突破土地長期短缺困局的主要關鍵,而對於《施政報告》提出在中部水域填海1,700公頃,小組表示「備悉」,並相信政府會考慮小組報告後才敲定細節。 特首林鄭月娥表示,專責小組指出香港實際需要的新增土地遠高於政府早前預計的1,200公頃,加上市民對建立土地儲備的認同和改善居住條件的清晰訴求,政府必須多管齊下,大幅增加土地供應;下一階段工作是集合相關政策局及部門的力量,全力全速覓地造地。   重置安排耗時長 然而,對於小組的建議,社會上有不同的人士作出反對,如對於要發展粉嶺高爾夫球場,香港高爾夫大聯盟召集人劉家樂則指,業界對此感到「非常震驚甚至憤怒」,認為國際高爾夫球組織或會考慮是否再於香港舉辦賽事。而對於填海的選項,則有長春社、綠色力量及綠領行動等13個環保團體亦聯合批評報告,稱政府低估棕地的發展潛力,綠色和平項目主任朱江表示,新界逾760公頃棕地未納入規畫,而綠色和平亦曾多次發現棕地充斥非法作業的垃圾場。 資料顯示,新界棕地雖涉及約1,300公頃,可是,要成功發展卻是困難重重,如以涉及50公頃棕地的古洞北∕粉嶺北新發展區為例,該區由10年前重啟規畫至今,仍未正式收地,原因是除了要賠償棕地持分者外,重置安排方面亦絕非容易。小組建議政府盡快制訂棕地政策,並研究新界北約200公頃棕地及散落各處的760公頃棕地發展潛力。 事實上,在土地發展小組諮詢期間,政府曾建議遷棕地作業至多層大廈,但多位棕地作業者表示搬遷存在不少困難,大型工業難以「上樓」,冀政府協助安置,並憂慮多層式倉儲只適合運送及儲存高增值產品,未能滿足所有業界需求。加上大廈的租金勢必較高,業界難以負擔。 [...]

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【政經香港】林鄭月娥任內第二份施政報告,並肩前行推動「明日大嶼」

上月底港珠澳大橋開通儀式,中共總書記、國家主席習近平與行政長官林鄭月娥並肩前行,是肯定了她任內第二份施政報告提出的「明日大嶼願景」嗎?歷經5個月的「土地大辯論」雖未有最終報告,惟東大嶼山填海計畫出台後,連升26個月的本地樓價開始輕微下調,政府為了解決房屋供應緊絀的問題,建議在交椅洲和喜靈洲附近分兩階段填海,建造合共約1,700公頃的4個或以上的人工島,預計可興建26萬至40萬個住宅單位,供70萬至110萬人居住。 撰文  葉永成  早於港珠澳大橋開通之前,林鄭月娥的第二份施政報告已披露了發展「明日大嶼願景」,利用大橋貫通粵港澳大灣區的優勢,將市區居住人口擴展至東大嶼,預計可安置110萬人(當中公營房屋佔比七成),大大紓緩土地不足、住屋緊絀的難題。 大嶼山發展為「雙門戶」 「明日大嶼」不僅對香港住屋問題具有深層意義,也是作為香港融入國家發展大局、融入粵港澳大灣區的重要對接點,更有利於鞏固香港航運物流樞紐地位,為大嶼山長遠規劃帶來裨益。 她在施政報告中提及:「大嶼山是香港最大的島嶼,香港國際機場坐落於此,是我們通往世界各地的大門。港珠澳大橋通車後,香港與其他粵港澳大灣區城市的交通將更為便捷,大嶼山會成為通往世界和連接其他大灣區城市的『雙門戶』。」 該份施政報告,一如所料繼續主打樓市,而之前市場已談論得沸沸騰騰的東大嶼山填海計畫,亦正式公布修改後細節。林鄭月娥說,政府會依照增加土地供應、運輸基建先行、推動經濟發展、提升環境實力和增加休閒設施這五項政策方針作出投資,為香港經濟發展、民生改善、巿民安居樂業燃點希望。 細閱政府的規畫研究,「明日大嶼」大部分將為公營房屋,佔比高達七成。政府在第一階段會先爭取在交椅洲填海共1,000公頃,預計提供至少15萬個單位,首期預計於2025年在交椅洲東面填海300公頃,因該位置與港島北距離較近,預計該地的單位可於2032年入伙;第二期將於2034年動工,於喜靈洲填海700公頃。 配合《香港2030+》規劃 事實上,東大嶼的計劃,前特首梁振英早於2014年施政報告便首次提出,兩年後政府發表《香港2030+》規劃,進一步建議在交椅洲附近水域和喜靈洲避風塘進行大規模填海約700公頃,開拓東大嶼商業核心區,加上善用梅窩未被充分利用的土地,估計可提供1,000公頃用地,容納40萬至70萬人口,以及創造20萬的就業機會。施政報告發表之後,結果是更為進取,較原有的規劃多出1.4倍。 至於環保人士最關注的碳排放問題,政府說人工島會發展近零碳排放的先導區,當局會研究更廣泛採用再生能源、高能源效益設計和科技、環保交通運輸模式,提高綠化比率,並採取更先進的回收和廢物管理措施。在推展基建和發展項目的同時,政府也會貫徹「先保育,後發展」的方針,撥款10億元成立大嶼山保育基金。 政府又會研究興建一條新的主要運輸走廊,以道路和鐵路連接屯門沿海地帶、北大嶼山、中部水域人工島和港島北傳統商業中心,並推展一條與北大嶼山公路並行的高速公路和擴建龍門路。環保通道方面,會增設便利行人的步行道和單車徑網絡,連接東涌新市鎮,並探討連接東涌和機場的可行性,實踐綠色生活。 這樣的構思布局,使新的運輸走廊既拉近赤角機場與港島的距離,鞏固大嶼山「雙門戶」角色,更有助形成新界西部經濟走廊,同時釋放中部水域人工島、龍鼓灘近岸填海土地、內河碼頭區、屯門東和屯門西等沿線地區發展潛力。 此外,政府將邀請機場管理局就香港口岸人工島上蓋發展項目提交方案。連同機場三跑系統、南貨運區的高增值物流中心、航天城發展項目、亞洲博覽館及其第二期發展,大嶼山將成為連接粵港澳大灣區以至全世界的機場城市,鞏固和提升香港國際商業中心地位。 [...]

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【施政報告】「明日大嶼」 快做 大做

行政長官林鄭月娥的第二份施政報告,一如所料繼續主打樓市,而之前市場已談論得沸沸騰騰的東大嶼山填海計畫,亦正式公布修改後細節。政府為了大刀闊斧解決樓市問題,決定將東大嶼計畫升級,並命名為「明日大嶼」,項目最快於三二年入伙,可安置一百一十萬人,將能大大紓緩香港的房屋難題。 政府計畫於明年中向立法會申請撥款,研究在交椅洲和喜靈洲附近分兩階段填海,建造合共約一千七百公頃的四個或以上的人工島,而透過填海所得的土地儲備,可用作興建二十六萬至四十萬個住宅單位,可以供七十萬至一百一十萬人口居住。「明日大嶼」大部分將為公營房屋,佔比高達七成。政府在第一階段會先爭取在交椅洲填海共一千公頃,預計提供至少十五個萬單位,首期預計於二○二五年在交椅洲東面填海三百公頃,因該位置與港島北距離較近,預計該地的單位可於三二年入伙;第二期將於三四年動工,於喜靈洲填海七百公頃。 其實東大嶼的計畫,前特首梁振英早於二○一四年施政報告便首次提出,兩年後政府發表《香港2030+》規畫,進一步建議在交椅洲附近水域和喜靈洲避風塘進行大規模填海約七百公頃,開拓東大嶼商業核心區,加上善用梅窩未被充分利用的土地,估計可提供一千公頃用地,容納四十萬至七十萬人口,以及創造二十萬的就業機會。施政報告發表之前,市場傳出林鄭有意將填海面積增加五成至一倍,而結果是更為進取,較原有的規畫多出一點四倍。 土木工程拓展署在過去一年進行研究,經檢視後,認為可在本港中部水域交椅洲及喜靈洲附近填海約一千七百公頃,較上屆政府提出的多。政府消息人士透露,政府現時就是否一定會增加七百公頃的填海用地尚未有定案,會先交由相關部門作進一步研究,包括在技術上是否可行。 「一加三」構思模式 市場人士指,填海一千七百公頃已是上限,再加的話可能會影響該帶水流生態。消息指,「明日大嶼」計畫是以「一加三」模式構思,一是指研究填海一千七百公頃的四個或以上個人工島,三則是透過重整規畫,釋放龍鼓灘、小蠔灣及欣澳共二百多公頃土地的發展潛力。不過,消息指填海千七公頃並非「硬指標」,仍需待進一步研究,例如人工島須距離海岸線最少三百米。 此外,亦會一併展開長洲南的填海研究。至於港鐵小蠔灣車廠上蓋建屋,提供不少於一萬四千個個單位,同樣列入「明日大嶼」計畫中。不過,較原先計畫多出來的七百公頃用地可被用作為土地儲備,但用地是否會用於興建房屋還是其他用途,現階段則未有詳情。 為了貫穿東大嶼與外界的交通,政府會研究多項針對人工島的策略交通基建,當中包括水面和隧道交通,包括興建一條鐵路及道路,連接港島北、中部水域人工島、欣澳、屯門。林鄭強調「明日大嶼」願景計畫,將以運輸基建先行,政府研究興建一條新的主要運輸走廊,以道路和鐵路連接屯門沿海地帶、北大嶼山、中部水域人工島和港島北傳統商業區。 林鄭指出,發展機場城市及第三個核心商業區會邀請機管局就香港口岸人工島提交發展方案,中部水域人工島將會是繼中區和九龍東後,香港第三個核心商業區,估計中部水域人工島可提供約三十四萬個就業職位。林鄭同時承諾,會秉承大嶼山「北發展、南保育」原則,並成立十億元的「大嶼山保育基金」。 食正「大灣區」概念 萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,東大嶼發展有一定地理優勢,又有「大灣區」概念,但屬於長遠計畫,可能需時十至二十年,不是一屆政府可以辦到的事,故此政策持續性變得十分重要,希望政府有時間表。他認為,相比發展棕地,填海及人工島的選項較為可取及可行,在維港以外的非天然海岸線填海及在中部水域興建人工島,相關土地供應可減少賠償問題,而相關持分者亦相對較少,反觀棕地有土地持有,又涉及賠償問題,面對較大的挑戰。 保育問題將成為東大嶼的最大挑戰,世界自然基金會香港分會副總監(海洋保育)李美華批評方案為「有大食大」,質疑政府無就額外增加的填海面積作解釋。他認為,增加填海面積將令海面面積更擠逼,進一步加重海上交通負擔,而發展方案毗鄰為江豚出沒位置,會增加江豚被撞的風險,影響其生活環境,所以促請政府交代填海用途,並聘請具專業資格的獨立機構,如大學學者等,進行三至五年的生態評估。如此一來,計畫上馬的時間表,就有機會推遲。 其實東大嶼項目加碼,市民最關心的當然是錢的問題,填海工程涉資巨大,香港政府是否「畀得起」?將是討論的重點。之前發展局局長黃偉綸已指出,填海成本約為每平方呎一千五百元,按此推算,「明日大嶼」要填一千七百公頃的話,埋單要二千五百五十億元。不過,開支當然不止填海這一筆,由於政府要為東大嶼興建一系列的基建設施,市場人士估計,整個項目造價,無四、五千億港元都不能埋單。 規模愈大成本愈低 東大嶼山計畫在施政報告未出爐之前已成為全城熱話,早前影星劉德華為團結香港基金影片擔任旁白,支持東大嶼都會大規模人工島方案,更引發激烈討論。不少民間團體堅決反對香港再填海,但面對龐大的土地需求,填海已成為不能否定的選擇之一。 [...]