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施雨茵:夕陽的香港港口經濟

香港這個面積僅1,105.6平方公里的彈丸之地,曾經連續多年穩居全球集裝箱港口第一的寶座。但是,香港作爲世界航運中心的風采正日漸式微。   據團結香港基金發表的土地房屋政策研究報告,香港港口的堆場面積與貨櫃吞吐量之比例在世界十大港口中倒數第一,最繁忙港口的地位被區內其他競爭港口所取代,其排名由第一名一直下挫至第九位。細心觀察可發現,除了新加坡和釜山,排名靠前的全部都是中國港口。可見香港作爲海運中轉站的作用被削弱,分流已成必然趨勢。香港若沒有自貿港特殊政策,長遠來説有可能比不過一個二綫城市的港口業。另一方面,基金會的分析顯示,葵青貨櫃碼頭附近有超過四成的港口後勤用地卻未盡用。 優柔寡斷、官僚保守不是選擇。因此,香港港口業是時候作出改變。 基金會在2017年發表的報告《重啓大型填海 共建美好家園》曾建議將葵青貨櫃碼頭遷往遠離市區,位於長洲南的人工島,亦有專家建議,在香港水域外西南的島嶼興建大型港口。搬遷碼頭可以創造機會,對港口基建進行現代化升級,建設如同新加坡大士港、上海洋山港的現代化設施,並藉此整合大灣區内各主要港口,吃盡新一輪的時代紅利。 搬遷碼頭除了有利於港口現代化建設以外,還有助於改善民生問題。日前,行政會議成員、新民黨主席葉劉淑儀建議,香港可以考慮釋放葵涌貨櫃碼頭部分用地,改作建屋。的確,遷置貨櫃碼頭可騰出市區核心地帶的寶貴土地。葵青貨櫃碼頭連同周圍的工業用地,再加上政府建議的青衣南填海區,合共佔地近790公頃。這些土地坐落於市區核心地帶,交通網絡完善,用作住宅再合適不過。相信大部分工時長并且早出晚歸的香港市民非常需要居住在交通便捷的市區,而葵涌貨櫃碼頭位置則十分符合這類市民需求。並且,貨櫃碼頭加上後勤用地共約380公頃,可建單位的數量媲美9個太古城的規模,可幫助港府釋放不少房屋壓力。 在珠三角港口崛起的今天,香港港口業若不想落後於人前,則應適時做出改變,提高競爭力,止住頹勢。不得不説,這確是一條披荊斬棘的道路。   撰文:堅策研究中心研究員  施雨茵 [...]

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劉培榮:貨櫃碼頭建屋紓房屋短缺

本港土地及房屋供應持續緊張,政府的十年長遠房屋發展計劃一直未能達標,全港去年私樓落成量僅1.38萬伙,按年大減34%,並創4年新低。特首林鄭月娥在今年施政報告中用了不少篇幅,闡述不同的覓地建屋方法,包括重建皇崗口岸,繼續推進「明日大嶼」計劃等,但始終遠水不能夠近火,而且新覓的土地位置偏遠,未必受市民大眾歡迎。   施政報告曾提出,會研究將個別現有土地設施重新規劃及重建,從而增加房屋供應,例如將有55年歷史的石硤尾大坑西新邨重建,單位數目由目前1,600個,倍增至3,300個,以達致地盡其用。 佔地380公頃的葵涌貨櫃碼是另一個可考慮動腦筋的地區。事實上,香港過去曾以航運及物業流為重要經濟支柱;唯由於連接本港與內地的運輸網絡不斷發展,加上香港的葵涌貨櫃碼頭也漸見老化,競爭力在減退,令本港海運吞吐量近年不斷下跌,全球排名已由昔日第一位滑落至第八位,更落後於排名第四的深圳、以及排名第五的廣州。 團結香港基金早前發表的報告亦早已指出,目前葵涌貨櫃碼頭附近有逾四成的港口後勤用地未能地盡其用,造成一定的土地資源浪費。面對產能過剩的問題,政府應考慮將葵涌貨櫃碼頭部分閒置土地,重新規劃,改為建屋用途。 著名建築師嚴迅奇早年亦曾就葵涌貨櫃碼頭建屋發表研究報告,指可於最接近卸貨區的地方興建一幢辦公室大廈,作為阻隔屏障,以解決光污染及噪音問題。現時美孚港鐵站距離六號及七號貨櫃碼頭約一公里,步程只需約15分鐘,而一號至五號貨櫃碼頭則較為接近港鐵荔景站,只要在碼頭興建天橋或行人隧道理接,便可以讓居民前往港鐡站,輕易解決日後的交通配套問題。 再者,葵涌貨櫃碼頭的土地已經平整,只要稍為添加部分基建設施,便可以在較短時間內興建一個供數以千計家庭居住的新社區。 過去多屆特首上任時均曾表示,視房屋政策為政府的重中之重。「明日大嶼」並未能為短期的房屋問題帶來解決方法,期望現屆政府能參考更多意見,接受其他方案,加快建屋步伐,讓市民能安居置業。   撰文:劉培榮  堅策研究中心顧問 [...]

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施雨茵:誰來給港人一個家?

香港過去近20年相對畸形的土地供應及使用機制,早已衍生出房屋供不應求、房價高企、公屋輪候時間增加等諸多問題。根據房委會公布的公屋輪候數據,截至2020年6月底,輪候冊共有25.97萬宗申請,較3月25.71萬宗增加了2,600宗;一般申請者平均輪候時間則由3月底的5.4年,增至6月底的5.5年。而截至2015年6月底,輪候時間僅為3.4年。若任其發展下去,可預見房屋輪候時間會逐漸延長,將加深港人住房問題的矛盾。   為了開拓更多土地滿足可持續發展需求,香港應多管齊下,尋覓土地新來源。例如「明日大嶼」計劃、桂山島填海、葵涌貨櫃碼頭搬遷等措施,既開源節流亦符合社會民意差距,為跨越利益糾葛,改變土地政策尋找可能途徑。 實際上,不涉及清拆與安置,不用跟地產商或者原有業主爭拗業權及賠償,彈性和空間較大的填海造地,可以說是香港目前唯一具有操作性的新增土地的渠道。而在大嶼山以南的桂山島填海,再將葵涌貨櫃碼頭搬遷至島上,便可釋放香港更多土地。若搬遷「產能過剩」的葵涌貨櫃碼頭,可釋放土地約380公頃,解決20萬人的居住問題。並且,葵涌貨櫃碼頭鄰近地鐵站,由美孚站步行至六號及七號貨櫃碼頭只需15分鐘,而一號至五號貨櫃碼頭與荔景站的距離也是相若。便捷的交通網絡,也是上車族置業考慮的重要因素。 隨著資助房屋與私樓價錢逐漸拉近,前者的吸引力對於部分港人來說已不如前。疫情下,新盤交易再現瘋狂。可知,縱使經濟低迷仍然無阻港人置業的慾望。近日,新世界發展位於大圍站的柏傲莊成為了市場矚目焦點,首次推售時連日收逾2.27萬票,超額登記逾57倍,屬1997後新盤收票王。上週末開售時更有數百個單位被全數沽清,發展商隨即要加推單位。 從公屋和私樓的需求程度可見,港人對家的渴望之深。嚴重短缺的住宅供應,封閉狹小的住宅空間,動盪不安的社會環境,這一切的一切,難道是文明的另一種解釋嗎?因此,按照香港目前的社會環境,港府必須以民為本,積極面對民生問題,加快建屋步伐,讓市民可以安居樂業。社會才可恢復穩定,重拾繁榮經濟,刻不容緩。 撰文:施雨茵  堅策研究中心研究員   [...]

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鄞志輝:柏傲莊大賣之謎

市場焦點大盤,新世界及港鐵發展的大圍站上蓋柏傲莊,早前開放示範單位吸引大批準買家排隊參觀,人龍擠滿整個商場,有準買家需排隊輪候近接8小時。除此之外,該新盤同時出現入票狂潮,短短6天累積票數衝上逾2.27萬張,成為1997年後首輪收票最勁的新盤,以首兩批推售391伙計,大幅超額57.1倍,約58人爭購一伙,可說是疫市的一大奇迹。   柏傲莊成功大賣,其中一個原因為大圍站一帶已有約十年沒有大型新盤出現,再加上該盤交通四通八達,除了為多條港鐵綫的轉車站,更坐落未來的沙中線之上,大大縮短前往港島區的時間。再加上有商場面積大如65萬平方呎,較青衣城商場的58萬平方呎,自然成為一大吸引賣點。 柏傲莊以莊園生活、綠化健康為主題,會所及園林面積便分別達5.9萬平方呎及21.9萬平方呎,其中最創新之處是設有大型階梯田園,讓住戶足不出戶已可體驗栽種樂趣。難怪新世界執行副主席兼行政總裁鄭志剛對項目充滿信心,更視為集團的代表作之一。 事實上,自鄭志剛接手新世界大小事務後,為集團物業注入新活力,除了標誌為重點發展項目外,在用料、質素、管理和設計上作多方面的嘗試及突破,銳意將集團旗下物業塑造成生活和高質合人的高端組合,遠期有北角柏傲山、近期有荃灣柏傲灣。多個樓盤銷售成績理想有財經評論人形容為「ACheng吸力」。 在鄭志剛掌舵下,新世界近年積極發展大灣區,並計劃斥資逾百億元,發展深圳太子灣大型一站式綜合項目。國家主席習近平日前在深圳經濟特區建立40周年慶祝大會上提及「深圳是大灣區建設的重要引擎」,可見鄭氏的眼光獨到。 另一方面,鄭志剛亦不忘關注文物保育,新世界發展早前投得一級歷史建築北角皇都戲院大廈的全部業權,決定斥巨額聘請保育專家團隊進行修復工作,保留全球罕有的「飛拱」,並將戲院活化成文化藝場地,這確是相當難得。   撰文:鄞志輝  堅策研究中心高級研究員   [...]