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王涵：滙控分拆推手的關係網

2023-05-01

滙豐控股將於5月5日在英國倫敦舉行股東會，表決由「分拆滙控關注組」股東發起的重組亞洲業務及穩定派息兩項議案。相關事件發展白熱化，並引來各方角力。滙控兩大機構投資者投票顧問Glass Lewis 及ISS（Institutional Shareholder Services）先後呼籲股東否決議案，認為提議缺乏詳細理據。雖然要股東中國平安保險(2318)原則上支持，但基於平保只持有8%股份，動議最終獲通的機會似乎較低。今次財經界大衛挑戰歌利亞，暫時處於劣勢，但相信有不少花生友都希望多了解這大衛背境。翻查資料，2022年以來，以中國平安為首的股東，不斷要求滙控分拆業務，有份支持的呂宇健亦成立「分拆滙控關注組」。人稱「Ken Sir」、中小型業主會創辦人呂宇健瓣數多多，因在2020年滙控突然停止派息引起全城哄動時，稱為小股東爭取成立「滙豐小股權權益大聯盟」而冒起，但期間曾捲入多宗本港具爭議性事情。三年前媒體指呂宇健教導投資班學員以「loop loop loop大法」財技買滙豐自製所謂被動收入，內容透過借貸及銀行透支額度（Overdraft Line）投資高息滙豐，惟滙控煞停派息令到這個「loop」中斷，同時滙豐股價大跌，一班學員損失慘重。他去年受訪時重提此事，指其教學方法包含對沖在內，但部分人未有跟隨因而損手，當時亦協助學生救倉，以及免費再上對沖課程。另外，於2020年月4月，有媒體揭發呂宇健借開投資講座，吸納無樓人士齊齊收購舊樓，避稅兼疑打「擦邊球」申請強拍轉售物業或地皮獲利。呂宇健回應事件時則稱，自己從未向業主會會員提過任何強拍申請，又稱有關解說，純屬「描述市場上存在的不正當手段，提醒學員留意，內容全屬教學討論用途」。疫情期間呂宇健在股壇變得活躍，如高調反對華置私有化、入主GEM版公司創天傳承（前稱樂亞國際），經今年一月份最後一次增持行動後，持股比例迫近16%，亦成為該公司單一最大股東。而於去年7月，廉署就一項調查造訪公司觀塘總部及香港主要營業地點，並已取得公司若干過往檔案及記錄，亦已邀請公司一間附屬公司的財務經理協助調查。到今年4月，創天傳承指廉政公署已知會公司，廉政公署不會對該公司進行任何進一步調查。另創天傳承去年11月的公告提到，獲平保旗下的合作夥伴ACCP Global入股，但未有披露股數。呂宇健受訪時曾稱，獲ACCP Global入股與推動滙豐分拆是無關係。根據公開紀錄，曾任曾俊華競選公關的羅永聰，其創辦的公關公司蘇杭街一號在過去數過月，一直協助呂宇健就推動滙控分拆打公關宣傳戰，而羅永聰同時是創天傳承的非執行董事。滙控分拆的推手背後關係可說錯綜複雜，不知讀者能否從中找到些玄機呢? 撰文：王涵堅策研究中心研究員 ============= 延伸閱讀：王涵：交椅洲填海等於倒錢落海 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capitalplatform.hk/ LinkedIn：www.linkedin.com/company/capital [...]

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王涵：交椅洲填海等於倒錢落海

2023-03-23

行政長官李家超在去年根據「明日大嶼」計劃，提出了交椅洲人工島項目。根據港府的設想，計劃為分階段填海興建合共約1,700公頃的多個人工島，其中1,000公頃的交椅洲人工島將由三個島嶼構成，島上會建19至21萬個住宅單位，其中公營房屋和私營房屋的比例是7:3，最多可容納55萬人，提供約27萬個職位。具體時間規劃方面，將於今年開展環評法定程序，2025年中前確認詳細設計，下半年申請撥款，年底前開啟填海工程，按正常速度走的話，首批住宅最快可在2033年入伙。據政府估計，建造成本方面，總工程造價推算約為 5,800 億元，私人住宅和商業用地賣地收入估計約為 7,500 億元。且不論經濟效益，先講項目可行性。天文台前台長林超英質疑，如果填海而得的土地，將來會被水淹沒，既不會解決香港土地資源緊張問題，反而會製造本來就不存在的危險。他提到，日本關西機場由啟用至今曾發生多次嚴重水浸，即使興建新的防水牆依然於事無補，無法擺脫被海水淹沒的威脅。他更坦言填海而建造的人工島，是無法預估將來海水上升後的後期維護工程有多大，港人更可能為此而將金錢投入「無底洞」，那真的是「倒錢落海」。而除了項目可行性問題外，筆者認為，港府更應該考慮經濟效益的問題。根據最近發表的財政預算，2022/23年度預計赤字為1,398億元，而2023/24年度之預計赤字為544億元，庫房需面對巨大財政壓力，卻又困於經濟發展速度等多種因素，連開源節流都很困難，政府實在應重新檢討各項工程規模是否需要縮減。香港僅剩七千億的財政庫存，在開源困難、節流無道前提下，港府必須一分錢掰成兩分花，讓每一港元用在刀刃上。而交椅洲人工島項目總工程造價要耗資約5,800億元，成本實在太大。對於賣地收入，政府估計為7,500億元也是過於樂觀。首先，政府並沒有詳細列明交椅洲人工島之私人住宅和商業用地之賣地收入約為7,500億元的計算方法。若以香港近期賣地數據作參考，平均每呎樓面地價為4,000元計算，私人住宅的賣地收入約為1,200億元；另外人工島400 萬平方米的商業總樓面面積以每呎樓面地價3,000元計算，商業部分的賣地收入為1,200億元，私人住宅和商業用地之賣地收入加起來亦只有2,400億元，與政府估計之7,500億元相距甚遠。如賣地收入真如筆者估計只有2,400億元，連人工島造價成本5,800億元也應付不了，項目入不敷支，造成巨大財政壓力，完全是「蝕本生意」。其實如果要解決或緩解香港房屋問題，不只有填海造地，也有更具經濟效益的方式。譬如將位於青衣的香港聯合船塢，連同其北面的政府土地，一併改變用途，以發展公私營住宅、遊艇俱樂部和社區設施，預計共可以提供15,075個住宅單位。善用閒置土地，比其他填海收地等具爭議的方法簡單，亦減少社會爭拗矛盾。相比交椅洲填海，此計劃明顯省時省錢，更具經濟效益。而與船塢相連的政府土地本身已閒置多年，市場估計也可藉是次計劃，使這塊地皮翻生，可見其推動達正面效應和多贏局面。 [...]

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王涵：緩解香港房屋問題的經濟方法

2023-03-13

長和持有的聯合船塢集團向城規會提出修訂大綱圖，建議把青衣西部、位於西草灣路的香港聯合船塢，連同其以北已經閒置多年的政府土地，一併發展公私營住宅，並設有遊艇俱樂部和社區設施，作為大型綜合私人住宅及公共房屋發展，預計一共可以提供15,075個住宅單位。整個項目的總佔地逾19.9公頃，面積略比銅鑼灣維多利亞公園大，當中包括聯合船塢現有工業用地及現時欠缺行車通道的毗連政府土地。聯合船塢建議分為南面和北面地盤。南面地盤屬於香港聯合船塢所在，擬興建私人住宅及遊艇俱樂部，涉及的樓面面積近57萬平方米，將興建約34幢27至48層（包括地庫）住宅大樓，提供約10371個私人住宅組織，並會設有商業、幼兒園和社區設施。北面的政府土地，則會用於興建公營房屋，估計可以興建約10幢約22至34層住宅大樓，提供約4704個組織，並包括一所小學等。無可否認，透過重建現有聯合船塢用地，並提供連接道路直達閒置政府土地，可望產生協同效應。眾所周知，香港土地資源極其緊張。香港面積有1100平方公里，當中約40%是郊野公園、15%是綠化地、近10%是濕地，超過60%用地是被凍結，香港730萬人住在7%、79平方公里的土地，本身就不合理。所以，香港不是無地，只是沒有開發。但開發新的土地，需要耗費大量時間、金錢，過程中很可能會引起社會爭拗衝突，導致計畫中止。若透過長遠的規劃，善用現有大型工業用地及閒置政府土地的同時，更可以有效緩解現時嚴峻房屋問題，相比填海造地，成本更低，豈不是更經濟做法？聯合船塢亦表示願意在適當時候為現有之業務作出合適安排，冀為解决香港土地問題作出貢獻。項目可以「變廢為寶」，企業方也願配合，確是值得推行的計劃。撰文：王涵堅策研究中心研究員延伸閱讀：王涵：迎接通關復常新世界 [...]

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王涵：迎接通關復常新世界

2023-02-24

過去三年疫情重挫本港零售業及房地產業，部分本港地產股先後發出盈警，領展更突擊供股。新世界發展（0017）近日公布去年底止中期業績，基本溢利33.6億元，按年下跌14%，中期息則減至0.46元，成績合格有餘。隨着中港通關，新世界旗下的K11的銷售額已出現強勁反彈，再加上多個項目竣工步入賬步入成期，相信最懷時間已過。機會留給有準備的人，面對突如其來的疫情，新世界早作部署，疫情開始就開展新智慧零售模式，同時善用擁有2,200萬會員既新世界生態圈內cross-selling優勢，多管齊下，過去三年K11既會員數目倍升，會員平均消費額有雙位數增幅。中港恢復通關，同時帶動本港零售業。K11 MUSEA今年2月初至今既銷售額，更加係上年同期既2倍，當中內地客佔銷售額上升近4成。今年1月份大約有28萬內地旅客來香港，當中3分1內地客，都有去K11 MUSEA或者Art Mall消費，每人平均消費近萬元，以這個走勢，配合強勁宣傳攻勢，針對性策略吸引高端客群等，預計下半年K11會出現V形反彈。除此之外，新世界早在疫情降溫前已經為準備來港的專才，度身訂造了新世界生態圈一站式服務平台，吸納佢地使用集團生態圈提供既各種衣、食、住、行、教育、醫療等服務，例如富通保險，農曆新年期間新保費按年增加30%，內地客簽單數目增加60%。內地物業銷售成績亦亮麗，去年7月至12月銷售總額達92億元人民幣。中港通關對本港市道有提振作用，截止2022年12月31日，集團香港已出售但未入賬既物業收益，有185億港元，會在今年下半財年入賬，另有亦有近43億港元，會在2024財年入賬。中國內地方面，已售但未入賬有人民幣12.9億元，會於2023年下半財年入賬; 另外有8.6億人民幣，會於2024財年入賬。興建中的航天城11SKIES、啟德體育園等大型地標項目，隨着它們今年底至2004年初陸續落成，將為集團帶來新既穩定收入來源。集團目前財政可算穩健，擁有920億港元可動用現金，既無需要任何供股或配股計劃，「彈藥」在市場物色有潛力的發展項目，前景確可看俏。撰文：王涵堅策研究中心研究員 [...]

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王涵：赤柱地流標觀塘項目僅一標書樓價易跌難升

2023-01-11

樓市氣氛未回暖，繼赤柱環角道住宅地估值雖然大降五成仍然流標後，市建局歷來規模最大的單一重建項目，觀塘市中心第4和第5發展區裕民坊商業項目於今日(11日)截標，最終只有新地一份標書，本港地產前景確實堪憂。裕民坊商業項目位於觀塘港鐵站毗鄰，佔地約27.5萬平方呎，總樓面上限達216萬平方呎，將興建地標式商業建築及設有政府設施。綜合市場資訊，項目最新估值介乎87億至130億元，每呎樓面地價約4000元至6000元，較去年11月推出招標時估值約108.29億至194.93億元，即每呎估值約5000至9000元，估值下跌約30%。項目去年9月截收發展意向，合共收到24份，最終獲邀入標的財團有19間。市建局因應在該項目標書試行「浮動規劃參數安排」，容許成功取得本項目的發展商及財團，在總樓面面積保持不變的前提下，靈活調撥在指定範圍內商業樓面面積作辦公、酒店和其他商業用途。然而，最終僅有一份標書，觀塘地王亦得這下場，難叫人看好地產前景。至於赤柱環角道住宅地上周五截標，收到4份標書。但地政總署前日(10日)宣布，因為地價標金未達政府的底價，不接納該四份標書，宣告地皮流標。今次為一年內第2次有官地流標。上一次流標的為屯門青山公路住宅用地，於去年4月26日流標。事實上，赤柱豪宅地市場原估計每呎樓面地價介乎約1.1萬至2萬元，估值約52.8億至96億元，已較去年9月份、即四個月前政府公布賣地計劃時的估值119億至206億元，大幅回落53%至56%，詎料仍流標收場。地產界人士普遍認為，發展商今次出價已反映市況，只是政府過份高估該地皮價值，最終流楆收場，進一步打擊市民入市信心。面對疫情、加息與經濟收縮等多重夾擊，香港住宅樓市在去年經歷慘淡一年，反映二手樓價表現的中原城市領先指數下跌逾15%，跌幅為2008年以來最大。雖然香港與內地恢復通關，令人憧憬樓市出現小陽春，但今年環球經濟前景持續不明朗，美歐繼續加息遏通脹，衰退危機進一步加劇，本港樓價恐怕只會出現易跌難升的格局。 [...]